旅游区项目建设投资可行性研究报告书.doc

目 录1 总论11 1.1 项目概况12 1.2 可行性研究编制依据及范围23 1.3 主要经济技术指标22 项目背景及建设的必要性54 2.1 项目背景55 2.2 项目建设的必要性63 市场分析96 3.1项目所在地旅游市场现状分析97 3.2主要旅游客源市场需求与需求结构分析118 3.3项目市场需求前景分析与预测134 建设地点及建设条件149 4.1建设地点1410 4.2建设条件145 建设内容及建设规模1711 5.1 建设目标和定位1712 5.2 建设内容1713 5.3 建设规模1814 5.4建设内容建设规模一览表196 项目总体布局2215 6.1布局依据和原则2216 6.2 项目用地布局2217 6.3 项目功能分区布局247工程技术方案2918 7.1交通组织和道路2919 7.2 绿地景观系统3120 7.3水体系统3321 7.4 游览项目及游览线路3422 7.5 建筑工程及公共服务设施方案358 公用工程4023 8.1给排水工程4024 8.2电力通信工程4325 8.3 燃气工程4726 8.4防灾工程489 环境保护5027 9.1 编制依据及执行标准5028 9.2环境总体评价及污染源5029 9.3环境保护措施5010 节 能5230 10.1 概述5231 10.2 合理用能标准及节能设计规范5232 10.3能耗指标5233 10.4节能措施及效果5311 项目实施进度计划及招投标5434 11.1 项目实施进度计划5435 11.2 招投标计划5412 项目单位概况及劳动定员5736 12.1 项目建设单位及合作单位概况5737 12.2 劳动定员5713 投资估算与资金筹措5938 13.1 投资估算5939 13.2 资金筹措6014 财务分析6340 14.1财务评价原则6341 14.2经营收入及税金估算6342 14.3总成本费用估算6343 14.4财务效益分析6444 14.5偿债能力分析6445 14.6不确定性分析6546 14.7财务评价结论6515 研究结论及建议6747 15.1 结论6748 15.2 建议68附表：1、项目总投资使用计划及资金筹措表2、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表3、总成本费用估算表4、项目投资现金流量表5、利润与利润分配表6、项目资本金现金流量表7、财务计划现金流量表8、资产负债表9、借款还本付息表10、敏感性分析表附件： 1、企业法人营业执照 2、组织机构代码证3、*三金投资开发有限公司关于请求协调各相关局办理可研报告所需文件的报告及批复4、*市国土资源局用地初审意见5、*市建设局关于配合项目筹建意向书6、*市规划局规划选址意向书7、*市水利局支持配合筹建意向书8、*市林业局支持配合筹建意向书9、*电力局支持配合筹建意向书10、*乡人民政府支持配合项目筹建意向书11、*市旅游局支持项目筹建意向书12、合作开发项目投资意向书13、银行业务联系函附图1、项目区域位置图2、项目总平面布置图3、项目区地形及剖面图4、项目用地布局图5、项目用地功能分区图6、项目区内部交通组织图7、入口集散图平面图8、森林生态体验区平面图9、主题动感体验区平面图10、红太阳山顶区平面图11、商务会议休闲度假板块平面图12、沁园山庄度假酒店平面图13、特色商业街平面图14、旅游度假别墅型酒店平面图1 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称*生态旅游区建设项目1.1.2项目地点项目建设地点位于*市*乡*，项目用地面积约137公顷（2055亩）。其中征用地为900亩，其余为长期租用地。1.1.3项目性质和类别新建1.1.4项目建设单位*三金投资开发有限公司企业性质：有限责任公司企业法人代表：贺南鑫1.1.5 主要建设内容项目划分两大板块：山地生态红色旅游板块，商务会议休闲度假板块。项目用地面积约137公顷（2055亩）。总建筑面积23万平方米。其中，山地生态红色旅游板块包括四大片区：入口集散区、红太阳山顶区、主题动感体验区、森林生态体验区。总用地面积共89公顷，总建筑面积3万平方米。商务会议休闲度假板块包括：沁园山庄度假酒店、沁园国际会议中心、特色商业街、旅游度假别墅型酒店。总用地面积48公顷，总建筑面积20万平方米。1.1.6 可行性研究报告编制单位、资质等级编制单位：*法人代表：匡竹述资格等级：甲级证书编号：工咨甲 12220070018发证机关：国家发展和改革委员会1.1.7项目投入总资金及资金来源情况项目固定资产投资为160583.19万元，其中工程费用103509.4万元，占总投资的64.46%；其他建设费用37602.49万元，占总投资的23.42%（其中征地拆迁补偿费用31000万元）；不可预见费11288.95万元，占总投资的7.03%；建设期利息8182.35万元，占总投资的5.10%。根据项目生产需要，估算项目正常生产时所需的流动资金为3800.00万元。其中30%为铺底流动资金，计1140.00万元，占总投资的0.7%。项目总投资为161723.19万元，包括固定资产投资160583.19万元和铺底流动资金1140.00万元。建设项目拟定的资金来源由企业招商引资及自筹71723.19万元，申请商业银行贷款90000万元。1.1.8项目效益情况项目建成后，正常年销售收入为38370.00万元，年利润总额14005.93万元，年上缴营业税金及附加2071.99万元，项目投资利润率8.52%，项目总投资收益率8.61%，项目借款偿还期为11.14年（含建设期），具有一定的清偿能力。所得税后项目财务内部收益率7.98%，所得税后项目投资回收期13.85年（含建设期），项目具有较好的经济效益。1.2 可行性研究编制依据及范围1.2.1 研究依据a) 中国国际工程咨询公司编著的投资项目可行性研究指南；b)民用建筑设计通则（GB50352-2005）；c) 国家其他有关规范、规程、法律、法规；d) *生态旅游区建设项目规划；e) 项目单位与*省国际工程咨询中心签定的可行性研究合同；f) 项目单位提供的其他基础资料。1.2.2 研究范围本可研报告将对项目建设的必要性、市场、建设内容及规模、建设条件、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益与社会效益等方面进行综合论证，提出有关结论和建议，供业主及有关部门决策时参考。1.3 主要经济技术指标项目主要技术经济指标详见表1-1。 主要技术经济指标表表1-1序 号指标名称单 位指标备注1总用地面积公顷1371.1山地红色生态旅游板块公顷89其中林地保持40公顷1.2商务会议休闲度假板块公顷482总建筑面积2300002.1山地红色生态旅游板块300002.1.1入口集散区50002.1.2主题动感体验区120002.1.3森林生态体验区50002.1.4红太阳山顶区80002.2商务会议休闲度假板块2000002.2.1沁园国际会议中心200002.2.2沁园山庄度假酒店400002.2.3特色商业街600002.2.4旅游度假别墅酒店800003道路车行道路47000铺装路50000人行道4广场铺装广场90000停车场500005景观构筑物及配套设施6水系工程池底27000驳岸23007绿化4700008照明2000009总用水量m/d368010用电设备总安装容量KW1265011总投资万元161723.1911.1其中：工程费用万元103509.4011.2工程建设其他费万元37602.4911.3预备费万元11288.9511.4建设期利息万元8182.3511.5铺底流动资金万元1140.0012正常经营年收入万元38370.0013正常年总成本费用万元22292.0814项目投资内部收益率%9.98所得税前项目投资内部收益率%7.98所得税后15财务净现值万元96872.86所得税前财务净现值万元54894.48所得税后16项目投资回收期年12.05所得税前项目投资回收期年13.85所得税后17项目投资利润率%8.52项目投资利税率%9.7818建设期年42 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景旅游是*的立市之本、发展之基、潜力之源。上世纪80年代末，由于思想封闭保守，缺乏市场意识，*人民仍守着“金饭碗”受穷，只能眼睁睁看着丰富的人文资源和自然资源白白浪费。自1990年撤区建市以后，依托特殊的政治地位，*逐步确定了以旅游产业为主导地位的发展战略，*旅游业开始步入快车道。从最初的“以旅游经济为龙头”到“旅游活市”到“旅游带动”再到“旅游立市”，*旅游产业的发展从萌芽逐步走向繁荣，正绽放出无限活力。目前*拥有故居、滴水洞、韶峰、清溪等7大景区82个景点，已成为全国的四大革命纪念地之一、全国爱国主义教育示范基地、国家级重点风景名胜区，首批中国优秀旅游城市、国家重要的红色旅游景区。随着中央“一号工程”、省“五个示范工程”在*的实施，*的旅游产业更是迎来新的机遇。新改扩建的*广场更加大气雄伟庄严肃穆；*遗物馆生动展示了*风范；*高速公路的通车更加拉近了*与海内外游客的距离，从省会*到*只需45分钟；南环线景观带这条绿色长廊将红色圣地妆点得分外妖娆；景区内南北两条绕行公路和4个停车坪构建了景区交通新格局，*的旅游交通、景观品质等得到大幅度改善；一批星级宾馆建成投入使用；同时建立了旅游综合治理长效机制，核心景区的环境和秩序不断净化和美化。*依托红色旅游资源，加强旅游基础工作，大大提升了*旅游的容纳力和核心吸引力。*的交通区位优势、景区城区环境的全面升级，使*的整体形象空前、综合竞争力空前、发展活力空前。2008年，实现旅游总收入6.53亿元；2009年1-8月，游客人数285.2万人次，同比增长189.5%；旅游收入4.85亿元，同比增长43%。2009年初国家旅游局与省政府签订关于推动“两型社会”建设促进*旅游产业发展合作备忘录，建立“局省会商”工作机制；省政府出台关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意见，对旅游项目建设给予系列扶持政策；2009年12月1日，国务院下发国务院关于加快发展旅游业的意见，明确将旅游产业定位为“战略性支柱产业”和“人民群众更加满意的现代服务业”，标志我国旅游产业发展的又一个春天的到来。随后，国家旅游局局长邵琪伟踏访*，指出*旅游业正面临加速发展新机遇：*旅游资源丰富，发展基础良好；中央扩内需政策使中国立体交通网络升级完善，游客出游更便捷；武广高铁开通开启湘粤鄂旅游黄金通道，将带动*旅游升温；中央和*积极应对全球金融危机，城乡居民收入不断增加，社会保障体系不断完善，老百姓旅游消费意愿和消费能力增强。他寄语*旅游业抢抓机遇，解放思想，深化改革，加快项目建设，积极迎接旅游休闲高峰期到来。2009年，*实现旅游总收入1099亿元；在跨过千亿“门槛”后，*旅游提出了新的战略发展目标到2014年，力争实现旅游总收入超过2000亿元，相当于全省GDP的15%左右，与2009年相比，旅游总收入和其相当于全省GDP的比重均翻一番，跻身全国十强。*省旅游局局长*表示，“从2010年起，通过5年努力，力争使*成为国内外知名的旅游胜地，实现做大做强*旅游战略性支柱产业目标。”在此背景下，*又作出创建国家5A景区的决定，正以“大*、大景区、大旅游”的理念发展旅游产业，在旅游安全、景观环境、标识标牌等8大方面进行细节化、人性化的完善，美化旅游环境、提升服务质量，向“世界著名旅游胜地、中国红色旅游龙头”的目标迈进。2.2 项目建设的必要性2.2.1是跳出单纯观光旅游的误区，树立观光、休闲、会议及乡村旅游相结合的复合型旅游的观念，创新*旅游产品体系的客观要求。经过20多年快速发展的中国旅游业正面临着产业升级更新的关键时刻。一个代表未来发展方向的理念“复合型旅游”应时而生，成为业界关注的焦点。“复合型旅游”是适应中国旅游产业创新发展而适时提出的一种新概念理论体系，其理论的核心观点是：强调旅游产业的发展要依托自身的行业和产业特性，要用统一整合和协同发展的系统手段，在产品研发和打造、产业投资和空间分布、市场战略与营销、旅游品牌与控制，产业内部管理等方面，形成一个有机构成和和谐互动的发展系统，打破在传统的产品体系、投资体系、功能体系、空间体系、市场营销体系中存在的诸多制约和束缚，使区域或产业旅游发展在产品复合、空间复合、投资复合、功能复合、市场及营销复合、品牌复合等方面实现高度一体化和系统化，并依靠这样一个复合型系统实现创新型发展。“未来五年，*旅游产业的总体目标是实现由旅游资源大省向旅游产业强省的转变。到2014年，全省旅游总收入超过2000亿元人民币，在2009年的基础上翻一番，在全国的排名要进入前10名的行列。为确保总体目标的实现，*旅游产业必须加快产业转型升级的步伐。”*省委副书记、省长*说。因而，在努力吸引游客、激活市场的同时，*旅游必须跳出单纯观光旅游的误区，树立观光、休闲、会议及乡村旅游相结合的复合型旅游的观念，坚持推进旅游产品的结构调整，创新*旅游产品体系，大力推动由观光旅游向观光旅游、休闲旅游、商务会展旅游并重的方向转变。本项目在红色文化内涵的基础上，借鉴国内知名景区的开发模式和创新体验内容，综合红色文化旅游、森林生态体验、主题娱乐体验、商务休闲度假等多种复合业态，项目的建成将构建具有生命力的山地红色旅游综合体，创新*旅游产品体系，促进*旅游的跨越式发展。2.2.2 实现了*从“旅游过境市场”到“集吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游目的地市场”的产业升级的客观要求。如果说红色旅游是近年来我国新崛起的一个具有长久生命力的一大品牌，那么，以*故乡朝圣为核心内涵的*之旅，应该成为红色之旅第一品牌。每年人流量达300余万人次的*红色文化旅游说明，*红色之旅品牌有着巨大的市场潜力和拓展余地。然而，实际的情况是，*旅游开发的现状与这一大品牌应有的市场空间和价值远不相符，*旅游存在着诸多缺项、缺陷、缺失；旅游人流不断，但只如过江之鲫，前后不过数小时，游完便走，游人不过夜，消费链长度极为有限；*旅游缺乏大型的展演型项目，缺乏大型的主题性商贸城，缺乏大型的主题公园，缺乏景观性的文化看点，缺乏有深度的文化挖掘和表达，缺乏市域特色文化产业特别是农村文化产业的响应与配套。等等。不论从硬件建设还是提升软实力的必要性，还是红色之旅品牌竞争的紧迫性以及操作的可行方面看，*之旅都需要跳出单靠核心景区旅游的误区，树立“大*、大旅游、大景区”的发展观念，有一个产业牵引力强、品牌效应大、与*旅游品牌相匹配的工程性项目。实现了*从“旅游过境市场”到“集吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游目的地市场”的产业升级。2.2.3是适应人民旅游需求变化，开发少数绿色生态旅游的需要什么是生态旅游? 一般说来，自然旅游和建立在可持续基础上的旅游可以被视为生态旅游。“生态旅游”一词是由世界自然保护联盟(IUCN)生态旅游特别顾问，HCeballos Lascurain 于1983年首先提出，它的含义不仅是指所有观览自然景物的旅行，而且强调被观览的景物不应受到损失。世界银行环境部和生态旅游学会给生态旅游下的定义是：“有目的地前往自然地区去了解环境的文化和自然历史，它不会破坏自然，而且它会使当地社区从保护自然资源中得到经济收益。”日本自然保护协会（NACSJ）对生态旅游的定义是：“提供爱护环境的设施和环境教育，是旅游参加者得以理解、鉴赏自然地域，从而为地域自然及文化的保护，为地域经济做出贡献。” 生态旅游作为一种新的旅游形态，已经成为国际上近年新兴的热点旅游项目。以认识自然，欣赏自然，保护自然，不破坏其生态平衡为基础的生态旅游具有观光、度假、休养、科学考察、探险和科普教育等多重功能，以自然生态景观和人文生态景观为消费客体。旅游者置身于自然、真实、完美的情景中，可以陶冶性情、净化心灵。近年我国国民经济快速增长，人均国民收入急剧增加，伴随国民经济的发展，城镇数量和人口也迅速增多。1978年到2000年我国城市数量由193个增加到663 个，建制镇由2173个增加到20312个，市镇人口由1.7亿增加到4.56亿，占全国总人口的比重由17.9%提高到36.1%。人们的休闲时间增长快速，周末单休已改为双休，增加了国庆节等长假，这种人民生活水平的不断提高，城镇居民的不断增长，休闲时间的不断增多，交通运输的愈加便利，人民消费结构的不断调整趋势,也带来了文化生活和旅游消费急剧增长。生态旅游是当今世界旅游业发展的热点，据估算，生态旅游年均增长率为20%-25%，是旅游产品中增长最快的部分。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的生态风情渐成时尚。在城市周边的旅游景点发展原始生态旅游具有现实的需要也有广阔的前景。3 市场分析3.1项目所在地旅游市场现状分析3.1.1*市需求规模呈稳步增长态势，但“中位”格局未变*市客源市场的总体规模从2002年的180万人次增长到2008年的320万人次。旅游总收入从2002年的1.9亿元增长到2008年的6.53元。与周边地区如*、*、*等地相比差距较大，19962006年，*旅游在全省的市场份额始终处于不上不下的地位，接待人次、旅游收入等各项指标均处于中下水平，这在一定程度上说明*的客源市场开发力度较弱，客源市场尚处在艰难的市场培育期，要进入到快速增长期尚须做艰苦的努力。表3-1 20022008年*市旅游接待情况年份游客总数（万人次）同比增长（%）旅游总收入（亿元）同比增长（%）20021801.902003185.53%2.6237.9%2004230+24.3%3.03+24.3%2005305.1+32.5%3.97+31%2006310.4+1.7%4.8+21%20073203.15.6215%200838018.7%6.5316.2%3.1.2*市旅游市场需求的季节性变化明显*市旅游以红色旅游产品为主，长期结构单一，与绿色生态休闲旅游资源整合效果不好，旅游产品开发力度较弱，淡季缺乏系统促销手段等，造成旅游客源市场的季节性变化大，淡旺季分明。旅游客源市场以410月和春节黄金周为旅游旺季，11月至次年3月（除春节黄金周）为淡季，尤主要集中在五四、七一、八一、十一，*诞辰日、逝世纪念日以及节假日等日子，这与假日旅游有密切的关系。积极开发*独具特色和发展潜力的旅游产品，对于缩小客源市场淡旺季差别，增加市场占有份额具有重要的意义。3.1.3 游客消费能力较强，但实际消费水平较低目前来*的游客中一日游占了相当的比例，且重游率低，人均消费水平低，据相关数据显示，2008年游客在*的人均花费为175元，仅相当于全省平均水平的57，全国平均水平的50（全省人均花费为639.13元，全国人均花费为721元）（见表3-2：20022008年*市游客实际人均旅游消费情况），说明*水旅游层次较低。大部分国内游客中旅游目的为游览观光，旅游产品单一，开发深度不够，远远不能满足游客的消费需求，致使国内游客在*停留时间短、旅游消费水平低，旅游经济效益不高。今后应加大对旅游资源内涵深度的挖掘，提高参与、专题旅游产品的比重。表3-2 20022008年*市游客实际人均旅游消费情况年份游客总数（万人次）旅游总收入（亿元）人均旅游支出消费(元)20021801.90105562003185.52.621412420042303.031317420053053.971301620063104.81548420073205.6217520083806.53172表3-3 来*市旅游游客预计旅游消费情况500元以下500-100元1000-1500元1500元以上合计调查人数4890107155400百分比(%)12.022.526.838.7100从3-3表可以看出，来*市旅游游客的每次旅游消费1500元以上的最多，占38.7%，10001500元第二，占26.8%，说明来*的游客旅游消费能力强。3.1.4旅游产品结构单一，游客的滞留时间过短据有关方面对*旅游地调查结果显示， 197名接受调查的旅游者有68人选择在*过夜，占34.5%，而选择返回出发地的游客119名，占60.4%，由于各种原因的综合影响大部分游客不太愿意选择在*过夜。同时，调查结果显示，119名接受调查的未选择在*过夜的旅游者中，有58人是因为*缺乏有特色的夜市文化，占48.74%，有31人是因为第二天在*没有合适的行程安排，占26.05%，有23人是因为觉得住宿条件太差，占19.33%，没有人是因为考虑旅游费用预算限制。这说明来*旅游的游客不是没有消费能力，而是我们没有提供满足其需求的旅游产品和服务。表3-4 来*市旅游游客选择在湘潭过夜情况过夜返回未填合计调查人数6811910197百分比(%)34.560.45.1100表3-5 来*旅游游客未选择在湘潭过夜的原因缺乏有特色的夜市文化特色饮食住宿条件太差旅游费用预算限制没有合适的行程安排其他合计调查人数58230317119百分比(%)48.7419.33026.055.88100因而*旅游要想延长游客的滞留时间，一方面要加强晚间旅游娱乐项目、夜市文化、产品的建设，另一方面，需整合全市旅游资源，为游客提供更多更好的旅游产品。3.2主要旅游客源市场需求与需求结构分析3.2.1主要旅游客源市场需求总量分析国家旅游局公布的有关数据表明，2008年，我国国内旅游人数达到17.12亿人次，目前我国城乡居民平均出游率达到150%。由此可见，人口集聚的城市旅游需求量较大，是旅游地的重要客源市场。因此可根据城市人口规模来确定旅游区的客源市场。基础客源市场需求总量：*市：据统计，2008年*市常住人口为646.5万，*全市总人口为293.62 万人。*常住人口371.54万人。按我国城乡居民平均出游率达到150%计算，总旅游需求量约在2000万人次。重点客源市场需求总量：以“3+5” 城市群为核心的省内客源市场及泛珠三角及中部旅游走廊客源市场全省总人口为6768.1万人再加上泛珠三角及中部旅游走廊区域内的人口规模，考虑到目前乡村人口旅游主要为短距离旅游,暂不计算在内，该部分客源旅游需求总量也将超过10000万人次。当然，这部分需求只是理论上可达到的最大值，没有考虑别的区域分流状况。边缘客源市场与机会客源市场：国内其他省市、入境游目前*国内其他省市、入境游的市场才刚刚起步,基本为*、*游客分流，随意性大。3.2.2主要旅游客源市场需求结构分析（1）旅游产品结构分析如果说产品是市场的起点，客源是市场的终点，那么，起点有多高就决定了终点有多远。追求多元的市场结构必须有多元的产品做支撑近三年来*旅游快速发展，随着大型红色旅游主题活动的举办和“我们爱*的红杜鹃”*旅游产品推介会享誉大江南北，*旅游步入了良性发展快车道。红色旅游产品的优点是主题形象鲜明、价格适中，属于大众消费产品，适合团队操作；不足则是游客停留时间短，回访率低，收入以门票等刚性收入为主，综合效益不高。调查显示，来*旅游游客的旅游动机出现三驾马车齐头并进的局面，党团活动、观光旅游和进修学习分别占25.9%、25.7%和21.5%。说明*旅游的政治色彩很浓，是典型的红色旅游胜地，但也说明山水绿色旅游还不足以支撑*旅游的另一个快速增长极，因而项目建设可以有效地弥补这一市场空缺。表3-6 来*游客旅游动机休闲度假观光商务会议党团活动进修学习其他合计调查人数569818998229382百分比(%)14.625.74.725.921.57.6100要从根本上改变*旅游客源结构，首先要调整旅游产品结构，要在完善提升现有观光产品的前提下，积极开发休闲度假旅游产品和专项旅游产品。这两种产品的特点是游客停留时间相对长，人均消费相对高，是为吸引中、高端客源群体的前提所在。（2）旅游客源结构分析相关调查显示，目前*客源市场在空间分布上呈现大集中、小分散格局，绝大多数为本省游客及周边省市客源，上海与江苏等地的客源所占份额较小，在本省游客中*的游客占大多数，说明中短距离旅游是*市旅游的主体形式。今后应突破传统的旅游营销模式，加强宣传促销力度，提高旅游营销效率，扩大客源市场份额。表3-7 来*市旅游游客客源地构成*其它地区泛珠三角及中部旅游区其他省市境外合计调查人数47914133219602百分比(%)7.815.168.65.33.2100从表可以看出，来*市旅游游客的主要客源地是外省，占73.9%，*省内除*、株洲和*三市以外的其它游客占15.1%，是重要客源市场；*、株洲和湘潭三市占7.8%，境外占3.2%。统计结果显示*要红色旅游名声在外，绿色生态度假休闲旅游还任重道远。3.3项目市场需求前景分析与预测a) 商务会议休闲度假板块今年，随着人们生活水平提高以及闲暇时间的增多，休闲度假的需求日益增长，这为项目的商务会议休闲度假板块创造了良好的机遇，有望赢得较大的市场份额。我们以*年均接待500万人次计算（根据湘潭旅游局初步统计，2009年*总接待游客数已经达到490万人次），目前来*游客中有15%的游客目的为休闲度假，4.7%的人为商务会议，则年来到项目所在地以商务会议休闲度假为目的的游客将超过100万人次，而这一部分游客在项目所在地刚刚起步。b) 山地生态红色旅游板块。山地生态红色旅游一直为项目所在地的旅游重点，党团活动、观光旅游和进修学习分别占25.9%、25.7%和21.5%。同样，我们以*年均接待500万人次计算，则年来到项目所在地以山地生态红色旅游为目的的游客将超过350万人次。4 建设地点及建设条件4.1建设地点项目建设地点位于我国四大红色旅游圣地之一*。*地处中国五大城市圈之一“*城市圈”的*，位于*省中部偏东的湘中丘陵区，距离*市区中心80公里，距离*区40公里，距*中心（火车站）75公里。项目地位于*市*乡*，以东为湘宁路；以北紧邻*大道。项目总用地面积约137公顷（合2055亩）。其中征用地为900亩，其余为长期租用地。4.2建设条件4.2.1场地内外现状情况a)地块周边*西北角为烈士公园、北临*市行政中心、英雄路林荫大道、*青年时代雕塑广场，*大道以北和湘宁路以西多为村庄民宅和厂房；项目以南有少量行政单位及商贸中心。地块以西为*主峰韶峰，山顶有少量景点设施。b)地块内项目区总用地为137公顷，其中耕地47.3公顷，水塘2.2公顷，林地87.5公顷。不占用基本农田。用地范围内有一些水塘，布局较为分散，场地内现有金家冲、豹子坪大量民宅，及大塘、铁箩板水库、石山水库、石塘四处水域，*山体内有少量建筑，本项目建议对其进行拆迁处理。4.2.2拆迁及补偿方式项目区内村民调用地主要有金家冲、豹子坪村民住宅群，大部分是村民自建住宅楼，平均层数2-3层。村内建筑质量参层不齐，整体景观较差，与未来项目形象塑造有较大矛盾，定位拆迁对象，拆迁补偿为货币补偿方式。4.2.3场地地形地块北临*大道，包括金家冲、豹子坪所在区域，地块南部以山体轮廓为界，东起湘宁路，西以*两大主峰鞍部为分界。地块东西长约1500m，南北宽约1000m。整个山体西向山体海拔整体高于东部，北部坡度较缓，南部较陡，坑洼较多，形成四个山谷，地块内山体海拔最高281.3m，最低海拔90.6m。用地范围内除*山地地貌外，还包括北部大面积平地，平地内东西坡度约2%，南北坡度约4%，适合进行各项开发建设。项目区地形情况详见附图（项目区地形及剖面图）。4.2.4基地周边交通条件分析项目紧邻*高速出口，交通便利、可达性强、区位优势明显。随着*城市一体化进程的发展，已融入*城市群一小时交通圈，基地位于湘乡方向、宁乡方向高速和S208交叉的三角地带；以东为湘宁路；以北紧邻*大道，通过英雄路与清溪镇连通，距离清溪镇约1公里；项目以南通过南环线几分钟车程可抵达故居景区。快速公路：长常高速、京珠高速、上瑞高速、汽车站铁路：*铁路火车站、规划沪昆客运专线，武广高铁4.2.5植被状况*市森林覆盖率达65%，但用地范围内山体有不同程度的破坏，或开荒种果、或开山土建，这些都严重破坏植被群落结构和物种多样性。4.2.6现状优劣分析4.2.6.1优势a)地理区位优势好*区位优越，交通便捷，距省会*仅45分钟车程。*市汽车东、南、西站均有旅游大巴直达*。2004年至2008年，中央在*建设全国爱国主义教育基地“一号工程”，投资9.83亿元，*风景名胜区基础设施进一步完善。*景区通村公路已经修建完毕，大部分道路硬化，水通、电通也已基本实现。b)环境幽雅，人杰地灵*市森林覆盖率达65%，空气质量达到国家一级标准。*植被种类丰富，每到春季则山花遍野，群芳争艳，而秋季则“层林尽染”。地块内有多处水塘，两边青山耸翠，绿树倒映，处处鸟语花香，令人心旷神怡，流连忘返。c)符合上层规划定位，有利长远发展1995年，由*省城市规划研究设计院编制的*风景名胜区总体规则将*景区远期发展目标确定为森林度假区，2001年由湘潭大学旅游应用研究所编制的*市2001-2010年旅游发展详规，2006年由*省城市规划设计院编制的*市城乡一体化建设规划均明文规定*应依托良好的环境优势，开发度假、休闲、会议旅游及森林探险等特色旅游项目。d)*红色文化品牌影响力深远，有利宣传推介1)成熟景区的前期带动项目周边已开发成熟的景区有：滴水洞景区、黑石寨景区、故居景区、韶峰景区、狮子山景区、银河景区，以及地块西侧的烈士陵园，*铜像广场等，地块同时处于城市建设区包围中，会吸引到大批外来游客。2)独特的吸引力项目开发的产品以休闲度假、娱乐体验为主体，与项目周边其他观光型旅游景区的主体形象形成强烈反差，不仅可以与这些景区互补，共同开拓市场，而且可以吸引并留得住更多的外地游客。4.2.6.2劣势a)基础设施劣势项目区内已有村庄需要进行拆除；规划区外*大道和湘宁路两侧建筑、设施因缺乏统一规划指导，需要进行整改、完善。此次规划涉及到大面积的原始山体，植被需要进行整体改造。整个规划区内道路交通也有待增修、升级改善。b)水体资源劣势项目山体较多，因地质构造问题，水体相对匮乏，分布分散且容易流失，这使得项目缺少了不少水体带来的灵性。5 建设内容及建设规模5.1 建设目标和定位5.1.1项目建设目标根据*市旅游发展格局现状，顺应旅游市场转型升级的发展趋势，以红色文化与绿色资源的相映、回归、融合为核心理念，在*市各级政府的高度重视和大力支持下，在*故居红色文化圣地的品牌支撑下,中国*生态旅游区的启动将作为*红色旅游的重要组成部分、成为引领*旅游新世纪发展的重要内容、承载*旅游跨越式发展的重要载体。5.1.2项目亮点和特色项目根据*自身的山地生态属性和*红色文化属性，运用“红+绿”的创新开发模式，采用：红色文化与绿色（森林生态）相映、红色文化与自然（生态参与）相结合、红色文化与动感（主题娱乐）融合、红色文化与会议（商务会议）联合的四大创新理念。在红色文化内涵的基础上，借鉴国内知名景区的开发模式和创新体验内容，综合红色文化旅游、森林生态体验、主题娱乐体验、商务休闲度假等多种复合业态，构建具有生命力的山地红色旅游综合体。5.1.3 项目定位本项目以红色文化和山地生态为核心文化内涵，打造具有*故里红色旅游特色、游客到*必游的、集红色文化体验、森林生态参与体验、山地动感娱乐运动体验、商务会议、休闲度假于一体的红色山地生态旅游综合体。在强化项目作为红色旅游目的地的基础上，再打造“三大基地”：国际论坛商务会议基地、特色休闲度假基地、生态参与娱乐体验基地。5.2 建设内容根据项目目标和定位，结合项目区实际情况，项目划分两大板块：山地生态红色旅游板块，商务会议休闲度假板块。项目用地面积约137公顷（2055亩）。总建筑面积23万平方米。其中，山地生态红色旅游板块包括四大片区：入口集散区、红太阳山顶区、主题动感体验区、森林生态体验区。商务会议休闲度假板块包括：沁园山庄度假酒店、沁园国际会议中心、特色商业街、旅游度假别墅型酒店。5.3 建设规模5.3.1山地红色生态旅游板块山地红色生态旅游板块主要分为四个大的片区：入口集散区、森林生态体验区、主题动感体验区、红太阳山顶区，另外保持生态林地40公顷。总用地面积共89公顷，总建筑面积3万平方米。5.3.1.1入口集散区位于项目主入口，以景区最大的文化广场红歌广场为主，以游客服务中心、展示中心、停车场等旅游配套设施为辅，打造景区首个主题形象展示窗口区和