酒店营运策划.doc

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酒店公司
营运评估
目 录
壹、 主旨
貳、 目的
參、 说明
一、 坐落位置
二、 产品定位
1、 建筑群风格
2、 设备设施
三、 投资规模
四、 营运操作
1、 前期
2、 中期
(1) 营运团队
(2) 组织架构
3、 后期
肆、 客源评估﹝消费群体﹞
一、 团体族群
二、 散客族群
伍、 财务评估
一、 成本估算
1、 基建费用
2、 管销成本
二、 收益估算
1、 酒店客房
2、 会所营收
3、 游憩园区收入
4、 游艇码头收入
三、 返本摊提估算
陸、 结论
壹、 主旨
响应国家提倡国民正当旅游、休闲生活，陶冶人民旅游生活品质，贯彻集“商务、度假、休闲、健康、养身”等于一处的服务内容，以及配合政府弘扬苏州特色文化与兴建多功能游憩度假胜地之政策。
貳、 目的
位处【太湖】高新区科技城入园门户，建设一个集合生态、环保、商务、休闲、健康、养身、文化于一体之五星渡假帆船洒店，提供当地民众、过往游客、专程前往的旅客一个俱有特色、收费合理、更多方面选择的休闲场所，并以“细致入微、恰到好处”的服务内容为诉求主轴，立志成为国内“精致旅游”的典范。
參、 说明
现今国内各省相关休闲、健康、养身正处于蓬勃发展的阶段，不论是我江苏省内亦或国内、外来到本市进行旅游活动的自早期就有。
在近期选择结合“休闲、健康、养身”为主要活动重点地“精致旅游”的人数日益增加。经旅游常态模式的统计与市场调查后发现，至我市各地参与旅游活动人士反映，除了各个营业点的名称不一样外，旅游活动的方式，其内容几乎都大同小异。
如此走马看花般如同感市集的旅游方式，往往不能够透过休闲、健康、养身之活动从而体验特殊的风情与特点，进而能够在身、心、灵完全的放松，达到充电的效果；反观欧、美各国，或者是东南亚休闲、旅游业发达的国家或是地区，不论是其自身的国民抑或者是外地的观光客，进入一个俱有特色的《“休闲、健康、养身”度假村》，而避免时间与体力在景点之间往返时的舟、车劳顿而浪费跟耗损下，“精致旅游”已经是现今社会大众里面越来越多的民众所会选择之旅游选项。
以“体贴入微、恰到好处”的服务典范，俱有特色、收费合理的休闲、游憩与度假场所，使民众有一个理想之休闲场合享受尊荣的“休闲、健康、养身”服务内容。
一、 坐落位置
江苏省苏州市高新区科技城太湖大道南侧锦峰路口
产品定位
文明古城【苏州】幅源地区，知名景点【太湖】，以每年莅临当地进行旅游、观光之平均人数保守估计达一千万﹝10,000,000﹞人次，月平均游览人次超过八十万﹝800,000﹞，以现有景点与休闲娱乐设施之饱有率，尚无法满足平均每天超过两万五千﹝25,000﹞人的来客人数。
五星帆船洒店位处于我国历史上知名景点【太湖】太湖大道旁，距离太湖谨四公里旅游服务产品内容的格调需符合【太湖】在历史上的地位。在这块俱有好山好水的景点处，精心规划出全新顶级酒店，提供民众与旅客另一种商务、休闲、娱乐的选择。
1、 建筑群风格
亲水建筑－帆船酒店（五星级）

帆船酒店
帆船酒店是一座采用世界先进设计理念和建筑元素建造的一个帆船形的塔状建筑，其建筑造型轻盈、飘逸，具有很强的现代风格。饭店门的两大喷水池，变化无穷的喷水方式，为酒店增添了几分奇特。酒店内部装饰彰显科技、高雅、奢华的元素。酒店空中咖啡吧更为酒店增添神秘与惊奇，人们在空中品尝美味咖啡的同时，还可以饱览园区风光。
帆船酒店的华灯初放，夕阳的余晖映照着天边，太湖波浪轻轻地涌动……此刻帆船酒店，炫丽的外观，富丽的建筑装潢，超常的人性化服务而名扬天下。
。
2、 设备设施
酒店主体建筑群连同地下停车场面积总占地面积约136，514/㎡，地下1层1500/㎡～地上5层29,470/㎡群房为商业百货,酒店地上1～5层共约7,460/㎡(每层约1,490/㎡)内部住宿休闲活动空间之设备与设施，空间大小、环境规划、行进动线…等所塑造的氛围会间接影响消费使用者对于营业现场的喜爱度，并影响收益，因此设备设施规划的连贯应参考其它分区的功能、使用率、维修保养的方便性…等。
下述各项建物与设备设施设置要点：
(1) 酒店：主体建筑物使用面积约136,514㎡共26层地上23层地下3层为宜，面太湖大道建设，地上一层属于迎宾大厅、会所入口、餐厅、咖啡厅、酒吧等功能使用空间；2楼上设置美容美体SPA、KTV等设备设施的使用空间。
① 套房：使用面积约37,044㎡建议设置商务套房、蜜月套房、温馨家庭房共11层计550个单元房间，单元房间面积25㎡～60㎡，平均面积42.5㎡。
② 停车场：占地约43,930㎡，连结主体建筑群，连同大型巴士车辆停放位置，设置788个停车位。
③ 酒店式公寓：建筑物使用面积约24,570㎡，共7层计259单元房间面积35㎡～80㎡，平均面积57.5㎡。
(2) 会所：使用面积接近3,000㎡，囊括表演文艺大厅、美容美体SPA、会议室、餐饮﹝养身水吧﹞部份，其它育乐设备空间﹝桌球室，视听娱乐室，雪茄房，健身房，壁球室，玻璃帷幕室内温水游泳池，高尔夫球练习室，亲子儿童游戏室﹞
① 表演文艺大厅，设置于会所内二楼空间楼空间使用面积约1,000㎡左右，以RTV或KTV方式经营，大厅内以文艺表演为主，大厅旁设置包厢多间，包厢面积40㎡～60㎡，平均面积50㎡；
② 美容美体SPA：设置于会所内二楼空间，使用面积约1,200㎡左右，与淋浴区域有通道连结，内置接待柜台，美容美体室多间，营业项目包括美发、美容、彩甲、精油按摩、热石按摩、南洋LuLu按摩、晒黑房；
③ 会 议 室：设置于会所内五楼空间使用面积约1,200㎡左右，包含大型多功能会议室，中型会议室与多间棋艺室
④ 餐 饮：设置于会所内一楼空间养身水吧使用面积约300㎡左右，邻近健身房提供会所各区域饮品及餐点之饮食服务；
⑤ 桌 球 室：设置于会所内二楼空间使用面积约200㎡左右，英式桌球桌以及美式桌球桌数张；
⑥ 视听娱乐室 ：使用面积约300㎡左右，以小型影院方式设计；
⑦ 雪 茄 房：设置于会议室旁，使用面积约100㎡左右，
⑧ 健 身 房：使用面积约500㎡左右，区分有氧训练区，重量训练区，韵律教室
⑨ 壁 球 室：使用面积约300㎡左右，二间壁球打击室
⑩ 温水游泳池 ：设置于会所内一楼空间使用面积约1,000㎡左右，设置室内短水道泳池，水疗池
(3) 游憩园区：使用面积约500㎡，坐落主体建筑物后，区分普罗旺斯森林景观花园、露天咖啡、烤肉区、露营区、露营车度假区，全区以生态复育为营运轴心。
(4) 员工宿舍：设置于会所内五楼空间使用面积约1,500㎡，内设二个100㎡员工交谊厅、100M网络…等；共设置50间附设卫浴设备、空调、小冰箱、衣橱…房间，房间平均空间22㎡，理阶以上干部一人一间，课阶干部两人一间，其余基础员工每四人使用一间，当地员工可返家。
二、 投资规模
本酒店占地约23.470万平方米﹝35.5亩﹞，总投资额约人民币13亿元投资额。建议：除酒店、会所外其余所有配套设施均可采取发派或外包方式经营。
三、 营运操作
1、 前期
l 建筑群与周围环境搭配需与设计院相互配合，应注意《栋距之间的采光与通风，消防设施的使用，温度差异与建材的保温、防潮》。
l 图纸确定前，各空间使用规划、公共设施规划、人流动线规划…等，应采取长时间周期律动计算方式。
l 确定各区使用时间管制，垃圾集中区无污染，休闲、娱乐备品替换动线无影响，设备设施检查维修方便。
l 确定工程施工期各阶段之进度，方便相关业务推广。
l 建筑施工阶段，资方监察施工品质人员应俱有工程基本知识。
2、 中期
工程施作于完工前三个月，可组建经营团队，并启动业务拓展与宣传活动；经营团队有三种模式可以选择
(1) 营运团队
① 资方自组经营团队：由资方委任专业经理人，依照酒店、度假村经营管理模式，入场经营，经营权遵循《中华人民共和国公司法》规定。
② 资方与专业团队组建：由资方选择优秀专业经营团队共同组建经营团队，以合作或加盟方式经营，经营权可由资方或专业经营团队负责，采取后者时资方只需委派一行政监管人员、一财务稽查人员负责整体营运之监督工作。
l 经营团队举荐：
A. 信义安杰物业经营顾问有限公司
B. 海霸王餐厅股份有限公司
③ 专业团队进场经营：以专业经营团队入场经营，度假村可分享专业经营团队原本拥有之顾客群，唯收益面会因经营团队介入而有所折损。
l 经营团队举荐：
A. Holiday Inn 国际假日酒店集团
B. 台湾中信观光﹝云朗观光股份有限公司﹞
(2) 组织架构
工欲善其事，必先利其器，组织架构的健全是使度假村得以运作无碍的要素

依照此组织架构图招聘、训练各营业场所员工，确保营运正常。
l 度假村于动工建设时各部门主管行销策划与物资采购以及人力资源部分应依照工作时刻表开始前期作业，以利营运。
l 各基础员工上岗前应进行四十个小时以上之教育训练，以维持服务质量的要求。
3、 后期
度假村完工前一个月进入紧锣密鼓之后期阶段，公司各项税务、工商、建设、消防、卫生…等相关申请与文件审批应确定完成日期，现场各部门主管开始针对录取员工进行有系统之职前训练。
各涉及行政单位审批文件合法取得，现场员工职前训练业已完毕，前、中期启动之宣传与业务推广亦已达到收网时刻，开始试营运。
试营运阶段针对现场缺失与各部门浮现之问题一一排除，使整个度假村凝聚一股不可被取代的服务业新宠的气势，随即选定“良辰吉时”举办盛大的开幕式，开幕式后进入正式营运阶段。
肆、 客源评估﹝消费群体﹞
坊间所有物品推广于市场的任何型态产品，都有自我定位的过程，可以说在所有营销的领域里，产品定位、锁定销售对象，是产品上市前应详细考虑的。
因此，本度假村能接待服务之顾客群采三个种层次区分，以下简述
一、 团体族群
1、 一般普罗大众：透过旅行社接受团体旅游行程安排，旅游模式较为固定，行程搭配需与旅行社、仲介方配合。
2、 白领阶级消费者：由公司或社团组织，参与团体行动之旅游、休闲活动，须与公司或社团举办方合作。
前述平均每日莅临【太湖】进行旅游行程人数，约略为二万五千﹝25,000﹞人，其中参与团体行程占五分之四，应采取大众营销方式透过强势、积极、有效的业务推广抢占市场，大有可为。
l 国内各大旅行社皆是可合作对象。
l 潜在顾客群可深入“台湾”，“香港”，“澳门”，“新加坡”…等，可考虑与各地区旅行社业主异业结盟。
l 合作旅行社推荐
A. 建发旅行社
B. 中国旅行社
C. 台湾灿星旅行社 or 柬威旅行社 or 雄狮旅行社
二、 散客族群
1、 白领阶级消费者：据有一定经济能力，采取自行安排行程或自驾游，自主性与时间应用都较为灵活，一般透过文宣、网络、新闻了解旅游、休闲信息。
2、 各行业高管与企业主：拥有一定社会地位，自主性相当高，据有一定的消费能力，喜好不受限制的调配休闲、旅游行程。
占据五分之一数额人数的散客旅客，其实消费能力并不比团客弱，因此透过网站与传统媒体适切的宣传与推广，是不应遗漏的；另外，应采小众营销手法以贴切、温馨、尊荣取悦高端顾客，如此更能受到高端顾客的青睐。
l 合作对象推荐
A. 易飞飞旅游网
B. 台湾易游网
C. 各地区商会与联谊会
伍、 财务评估
营业现场能否永续经营，除了与服务层面以及产品本身的档次息息相关外，投入资金的获利回收的时间长久性以及各类营运成本、人事费用开支也是该考虑的范围。
一、 成本估算
1、 基建费用
(1) 基础建设：建筑物使用年限50年，预估耗费人民币七仟二百万元﹝￥72,000,000﹞；成本摊提15年﹝180期﹞返还，每月金额人民币四十万元﹝￥400,000﹞。
(2) 其它设备与设施：按各类设备与设施使用年限约20年，预估耗费人民币四千五百万元﹝￥45,000,000﹞；成本摊提15年﹝180期﹞返还，每月金额约人民币二十五万元﹝￥250,000﹞。
(3) 内部装潢装饰：按使用年限10年，预估耗费人民币四千二百万元﹝￥42,000,000﹞；成本摊提7年﹝84期﹞返还，每月金额人民币五十万元﹝￥500,000﹞。
(4) 各部门使用器材：按平均使用年限5年，预估耗费人民币三千万元﹝￥30,000,000﹞；成本摊提5年﹝60期﹞返还，每月金额人民币五十万元﹝￥500,000﹞。
(5) 土地使用与公共关系费：？？？
2、 管销成本
(1) 人事开支：员工人数满编160人，平均薪资人民币一仟八百七十五元﹝￥1,875﹞，包含员工福利、工作奖金、业绩奖金等，总金额约人民币三十万元﹝￥300,000﹞。
(2) 基本管销：水、电、瓦斯、交通、设备维护﹝保养合同﹞费，员工宿舍使用…等，预估人民币八万元﹝￥80,000﹞。
(3) 耗材开支：一般损耗材料，如电灯、报章杂志、布巾﹝布草﹞类洗涤…等，预估人民币四万元﹝￥40,000﹞。
二、 收益估算
1、 酒店客房：客房收益占所有收益50％，国内五星级酒店房价约略在二仟元﹝￥2,000﹞以上；本酒店客房均价一仟五百元﹝￥1,500﹞，日常客房均价八百五十元﹝￥850﹞；客房要有盈余日常住房率必须超过40％，国定例假日必须超过60％。
2、 会所营收：度假村会所收益占所有收益10％，会员平均年费人民币一万八千元﹝￥18,000﹞自行招募会员组数达150组，不需另加上客房营业额5％使用补偿金，便已经可收支平衡。酒店式公寓
3、 文艺表演门票收入：占所有收益10％，每人张门票金额五十元，每天300人以上入场，收支平衡。
4、 游憩园区收入：度假村游憩园区收益占所有收益10％，每天入场200人，每人消费金额达五十元以上，即可收支平衡。
5、 酒店式公寓：客房收益占所有收益30％，国内酒店式公寓房价约略在一仟五百元﹝￥1,200﹞以上；本酒店客房均价一仟元﹝￥1,000﹞，日常客房均价5百五十元﹝￥550﹞；客房要有盈余日常住房率必须超过40％，国定例假日必须超过60％。

陸、 结论
用心提升环境氛围的营造，提供优质的旅游、休闲、住宿产品，实践良好而且体贴入微的服务品质。
加上“极致优雅、完美呈现【太湖】的美”，将【太湖】周围所能使用、利用的器材、食材、人才尽数地呈现于消费者面前，不祇是提供文化展示、器皿设备及专卖商品融入度假村，更可以让民众与旅客在接触客房、餐饮、休闲、娱乐…等，皆能感受与享受度假村优质的配套，体会“精致旅游”的精随。
纵观国内、外经济与生活各项指数，正由谷底缓步回升，此一时机能在使用土地这一关隘突破取得，确实是开设度假村的好时段，不论是在场地、产品、相关配套上，均有良好的选择；因此，着手进行度假村兴建一事，已经到达刻不容缓的时候。

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