便民市场建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论3第一节 概述3第二节 编制依据及范围4第三节 简要研究结论5第二章 项目建设必要性及可行性9第一节 项目建设的必要性9第二节 项目建设的可行性10第三章 城市规划和需求分析13第一节 城市规划情况13第二节 需求分析18第四章 选址及建设条件21第一节 项目建设地点21第二节 建设条件21第五章 建设项目定位分析26第一节 项目辐射区域概况分析26第二节 项目功能定位27第三节 建筑定位28第六章 项目建设方案30第一节 建筑设计指导思想与原则30第二节 项目总体规划方案31第三节 建筑方案34第四节 建筑结构方案35第五节 配套设施方案38第七章 环境影响分析49第一节 环境保护49第二节 环境保护措施50第三节 环境影响评价52第八章 节能节水54第一节 编制依据及标准54第二节 能耗状况和能耗指标分析54第三节 节能措施及效果56第九章 项目管理及劳动防护59第一节 项目建设及运营管理59第二节 劳动保护60第十章 项目实施进度与工程招标61第一节 项目实施进度建议62第二节 项目工程招标方案63第十一章 投资估算66第一节 估算依据66第二节 投资估算内容66第三节 项目总投资69第四节 资金筹措70第十二章 非盈利性项目财务评价及国民经济评价73第十三章 社会评价76第一节 项目对社会的影响分析76第二节 项目与所在地区互适性分析77第三节 社会风险分析79第四节 社会评价结论79第十四章 可行性研究结论80附图：便民市场总平面图及各层平面图附件：第一章 总 论第一节 概述一、项目名称XX市XX区胡同便民市场建设项目可行性研究报告二、项目建设单位XX区住房和城乡建设局三、项目建设地点XX区胡同中段（原老干部活动中心）四、项目建设性质新 建五、可行性研究报告编制单位单位名称：资质等级：法人代表：六、研究过程我院接受委托后，认真分析了已有基础资料，并进行现场查看，经与建设单位有关人员分析，达成共识后，开始编制本项目可行性研究报告。在可行性研究报告编制过程中，我们本着客观、科学、经济、合理的原则，对工程方案中的具体问题与建设单位多次沟通商讨，对主要工程方案进行了调整优化，最终提出可行性研究报告中的方案。本可行性研究报告通过对有关资料的分析论证及对投资估算、效益进行分析，力求对项目的必要性、可行性做出客观、科学、公正的论述，为投资决算提供依据。第二节 编制依据及范围一、可行性研究报告编制依据1、商务部农村市场体系建设十二五规划；2、商务部农副产品绿色批发市场国家标准；3、农业部农产品批发市场建设与管理指南；4、全国农产品技术性市场发展规划纲要；5、国家发展改革委关于完善价格政策促进蔬菜生产流通的通知（发改价格2011958号）；6、呼和浩特市“标准化菜市场”示范店评价规范；7、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、XX城区总体规划（2006-2020）；9、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；11、XX区“十二五”城建项目专项规划；12、XX区商贸流通业发展“十二五”规划；13、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版；14、投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会出版） ；15、市政公用工程设计文件编制深度规定（国建设部2004年3月） ；16、城市防洪工程设计规范（CJJ 50-92）；17、全国市政工程投资估算指标(HG247-103-96)；18、国家相关的政策、法规、文件；19、项目建设单位提供的有关数据、资料。二、 编制原则1、必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求。2、项目的建设必须符合XX市及XX区城区总体规划要求。3、努力改善周边居民生活环境。4、坚持项目建设与XX市产业结构和经济结构调整相结合，实现经济效益、社会效益和生态环境效益的同步增长。5、坚持项目建设与就业结构相结合，积极为城市下岗职工和农村牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。6、设计指标的确定，力求先进合理，符合实际。7、 严格管理，确保工程质量；8、符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。三、研究范围1、根据XX区银行胡同便民市场的发展规划、社会经济发展趋势和项目建设条件，研究项目的必要性和可行性。2、 通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的建设方案。3、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目的合理性。4、 根据技术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。第三节 简要研究结论一、项目建设背景公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。民以食为天，中国人口密度大，便民市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。便民市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。XX市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要和XX市商贸流通服务业“十二五”发展规划纲要、XX区国民经济与社会“十二五”发展规划纲要一致强调发展商贸流通业，加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域；在社区服务业上，坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设，引导各类投资主体兴办社区服务产业。XX市XX区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视，该项目被XX区政府列入2012年实施的重点项目，得到了区政府有关部门的密切配合。XX区总面积506平方公里，建成区面积29平方公里，总人口43.4万人，现有大便民市场主要覆盖区域为城西和城南。城区人口聚居区市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。尤其是银行胡同面附近，没有一处便民市场，对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻力。XX区政府有关部门经过多次考察，组织有关部门论证，为了提高便民市场建设水平，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，拟在银行胡同中段建设一处便民市场，把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。二、建设地点XX市XX区银行胡同中段，原老干部活动中心。三、项目建设内容及目标项目通过在原老干部活动中心的占地范围内建设一处便民市场，引导新华路中段和银行胡同马路市场附近的商贩进入市场规范经营，达到解决该路段的交通环境，同时极大的方便附近居民的日常生活的目的，不但能解决城区繁华地段小商小贩的管理难题，还提高了便民市场的档次，有利于创造和谐的社会环境，满足居民生活需求。项目建设便民市场一处，总占地面积1702.63平方米，建筑总面积1639.8平方米，其中地上建筑面积811.8平方米，半地下建筑面积828平方米。建设内容：建筑物地上主体一层，局部二层，半地下一层。地下及地上一至布置为市场和管理用房；二层布置为观景平台；建筑设置货运通道和消防通道。地面临路建“1”型小型停车场。四、建设用地本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心（现老干部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用地。五、配套条件本项目为XX区便民市场建设工程，地处XX区中心城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。六、项目实施进度项目建设期确定7个月，即2012年4月至2012年10月。七、项目总投资及资金筹措项目总投资2365.68万元，全部为建设投资。建设资金全部自筹。八、项目主要技术经济指标表1-1 经济技术指标表序号名 称单位数量一建设规模及建设内容1占地面积平方米1702.63 2建筑面积平方米1639.80 其中：半地下面积平方米828.00 地上一层面积平方米730.00 二层面积平方米81.80 3建筑基底面积平方米842.40 4容积率0.96 5建筑密度%0.49 6绿化率%0.15 7停车位个6.00 二职工人数人8.00 三经济数据1总投资万元280.87 2资金筹措万元280.87 政府投入万元280.87 第二章 项目建设必要性及可行性第一节 项目建设的必要性一、是提升居民生活质量的需要XX区银行胡同便民市场的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。银行胡同市场的建立将覆盖银行胡同、新华路附近等小区，解决周边小区居民的生活购物市场配套问题。市场建立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方面得到提升，将全面改善覆盖区域便民市场购物环境和食品安全状况，使便民市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要，达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。二、是完善城市功能的需要“安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的商贸、供给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。银行胡同便民市场的建立将加速XX区中心城区的整体建设，极大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。三、与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。便民市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的室内市场，逐步向超市化、连锁化发展，消灭马路市场。银行胡同便民市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径四、改善市容环境面貌城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形象至少应具备以下特征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。便民市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的便民市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。新的便民市场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响，减清城市环境负担，改善市容面貌。第二节 项目建设的可行性一、符合国家节约土地的政策要求XX区花园胡同便民市场总占地面积1702.63平方米，是在原老干部活动中心的旧址上建设，符合XX市和XX区的城市发展规划要求。该项目规划设计方案从建筑设计施工等方面全方位，响应内蒙古自治区国土资源厅大力推广土地集约利用的指导思想，向“闲置”要土地，向“空间”要土地，通过向空间和地下延伸等途径，解决了建设项目节省土地问题，符合国家以及内蒙古自治区和XX市及XX区总体发展规划要求。二、项目建设符合民意XX区银行胡同附近，没有一处便民市场，早晚间马路边小商小贩挤占道路，人声吵杂，而且由于流动商贩较多，对食品安全管理较难，不仅对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻力，还对城市居民的食品安全产生了不利影响。XX区政府有关部门经过多次现场调查，附近居民对此表示大力支持，盼望早日建成。 便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。可提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要。是符合民意并得到民众的大力支持的便民项目。三、项目受到XX区政府的高度重视XX市XX区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视，该项目被XX区政府列入2012年实施的重点项目，得到了区政府有关部门的密切配合。四、项目配套条件项目利用原老干部活动中心场地，位于老城区中心，供电、供暖、给排水、通讯等条件较好。五、有利于进一步融合政府与群众关系，推动社会和谐稳定的健康发展银行胡同便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。符合居民意愿，是惠及民众、改善民生的的便民项目，有益于促使政府与群众关系进一步融合，推动XX区社会和谐稳定的健康发展。第三章 城市规划和需求分析第一节 城市规划情况一、XX市城市建设发展规划依据XX市经济和社会发展十二五规划纲要提出的目标，XX市政府及主管部门修定了城市建设发展规划，中心城区规划为：1、中心城区发展规划城市性质：十二五期间，中心城区要建设成为内蒙古东部超百万人口的区域性中心城市。城市空间发展方向是 “西移北扩，集中成片，规模发展”。重点发展城市西部八家组团、小新地组团，积极完善城市北部松山组团，重视改造老城区。城市发展规划总的目标是完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，构建良好的城市形态，建设我国北方地区现代化、生态化的山水园林城市。城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外围三点”，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。“沿河四片”是指XX区组团、松山组团、八家组团和小新地组团；“外围三点”是指党校组团、桥北组团和红庙子组团。城市分区功能定位：即旧城区西部为生活居住综合区、市级金融商贸中心，东部为传统工业区；松山组团南部为生活居住综合区，西北部是城市工业区，西北部为城市工业区；八家组团是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心；小新地组团是以生活居住为主，同时规划布局市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。外围三点：党校组团为相对独立的文化教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活区；红庙子组团以工业为主及与之配套的生活和商贸区。城市空间发展策略：控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山城区，有序开发建设新城区。旧城区要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下功夫，建设重点放在棚户区改造、环境改善和工业区建设上。2、规划、建设总体思路：按照建设百万人口区域性中心城市的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高效益经营、高效能管理的原则，完善城市功能，提升城市品位，提高环境质量，努力塑造充满活力、富有魅力、极具潜力的城市新形象。编制全区506平方公里城乡一体化规划，完善广场、公园、绿地、体育场馆、停车场、环卫等公共基础设施和工业、商业、农业发展专项规划，实现各类专项规划网络对XX区的全方位覆盖。严格执行和落实规划，加强规划监察，确保城市建设沿着科学化、制度化、规范化的轨道健康运行。建立城市建设多元化投融资体制，引导社会力量参与城市建设。加快中心城区改造建设步伐，实施小区改造、小巷治理等便民工程，建设一批精品人文景观，努力改善城市面貌和人居环境。进一步拉大城市框架，加快东部（红庙子）新组团、桥北组团开发建设步伐；加大对铁南、东城和新老城区结合部的规划、建设和治理力度；将廉租房建设纳入具体日程，为城市低收入群体提供住房保障。积极推进城市景观建设。以绿化南山、保护XX、开发北山为切入点，构筑城市外围景观带；以植物园扩建、长青公园通透、林研所苗木繁育基地改造、樟子松树园开发为重点，建设东部精品植物园、中部公益游园、西部园艺博览园、北部自然公园，构建城市核心景观带；以东西旱河景观建设和锡伯河、英金河、阴河河道治理及橡胶坝建设为载体，建设城市河道景观带健全城市管理体系，加大综合执法力度，完善长效管理机制。建立先进的城市管理系统和公共秩序、社会安全维护系统，全面提高城市管理水平。二、XX市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要关于城市建设的要求XX市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要中对XX市城建发展的要求为：坚持城镇化与工业化、农牧业现代化良性互动，推动人口进城、工业入园、产业集中、要素集聚，扩充城镇规模，提升城镇品位，完善服务功能，增强聚集辐射能力。到2015年，全市城镇化率达到50%左右。（一）城镇体系以中心城市为核心，以次中心城市为枢纽，以旗县城关镇为节点，以中心小城镇为辐射点，构建布局合理的城镇体系。中心城市继续扩大规模、完善功能、培育产业，增强吸纳人口的能力，发挥辐射带动作用，突出核心枢纽地位。改造提升老城区，继续完善新城区，加快建设XX桥北组团和松山北城区，加强平庄、元宝山城区基础设施建设，尽快建成蒙东地区百万人口以上的中心城市。大板和天义依托交通、区位优势，建设次中心城市，拉大城市空间框架，提高城市服务功能，加快人口产业集聚，切实发挥枢纽作用。旗县城关镇立足原有基础，分别建设各具特色的县域经济中心。注重培育经济活跃、有一定聚集辐射能力的重点小城镇。到2015年，全市形成1个中心城市、2个次中心城市、7个城关镇、34个重点镇的城镇体系。中心城市建成区面积达到100平方公里。（二）产业支撑结合产业结构调整和区位资源禀赋，细化城镇产业发展布局，形成若干个特色鲜明的经济区域。中心城区重点发展服务业、高新技术产业和劳动密集型产业，引导高排放、高耗能企业向外围转移。次中心城市突出发展能源化工、食品加工、商贸流通等产业。旗县城关镇和重点小城镇发挥地方优势，因地制宜建设工贸结合型、交通枢纽型、商品集散型、文化旅游型等城镇经济。（三）人口集聚逐步消除推进城镇化的体制机制障碍，促进农村牧区人口向城镇有序转移。实行有利于农牧民进城的土地、草牧场流转及管理制度，支持进城农牧民将承包地的经营权有偿转让。建立城乡统一的劳动力市场，加强农牧民进城就业服务体系建设，着力解决进城农牧民的就业问题。调整完善教育、医疗、社保等方面的制度，使进城农牧民公平享有基本公共服务。加强政策引导，促进农牧民进城，支持外来人员转为本地城镇居民。“十二五”期末，全市城镇总人口预期235万人左右。（四）城镇基础设施建设适度超前推进城镇基础设施建设，抓好城镇道路、给水排水、集中供热供气和园林绿化、垃圾处理、危险固废填埋、污水处理等市政设施，提高保障能力。推进文体、教育、公共卫生、社区服务、信息网络建设，完善城镇服务功能。加大“城中村”、“城边村”和棚户区改造力度，推进城镇规划区和近郊区“村改居”步伐。加强城镇环境综合治理，提升净化、绿化、亮化、美化水平。到2015年，全市城镇人均道路面积达到12平方米，集中供水普及率85%，供热普及率80%，供气普及率93%，建成区人均公共绿地面积9平方米。（五）城镇规划和管理及时制定各类详规和专业规划，提高规划覆盖率。根据城镇化发展需要，适时进行区划调整，优化资源配置，完善全市城镇规划体系。不断丰富城镇规划和建筑设计内涵，延续历史，传承文化，突出特色。强化监督管理，加强规划组织实施。理顺城镇管理体制，落实属地管理责任，对城镇基础设施统一规划、建设和管理，提高市政公用事业的运行效率。建立城镇管理的长效机制，提高城镇管理水平。三、规划对商贸流通业和社区服务业的要求（一）商贸流通业健全多层次商贸网络，重点推进中心城市商圈及旗县大型商贸中心建设。加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域。建设区域性粮油、蔬菜、花卉等专业批发市场，到2015年销售额10亿元以上的专业市场达到5个。健全完善农村牧区流通网络和现代经营服务体系，改善消费环境，拉动消费。培育发展住宿餐饮和娱乐业，在中心城市、城关镇和重点旅游区加快星级宾馆及特色餐饮娱乐服务项目建设。支持商贸企业发展连锁经营、物流配送、电子商务、特许经营等流通业态，推进规模化、品牌化、网络化经营。引进国内外高端服务企业及知名品牌，提升商贸服务业档次和水平。（二）社区服务业坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设，引导各类投资主体兴办社区服务产业。以XX区、元宝山区、松山区及人口较多的旗县城关镇为重点，建设完善一批社区服务网络平台和托幼养老、家政服务、医疗保健服务中心，扩大社会化服务覆盖范围；加强农村牧区社区建设，健全社区服务网络。引导社区企事业单位开放服务设施，提高服务资源社会化程度。四、XX区城建十二五发展规划XX区十二五期间，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，认真贯彻党的十七大精神；全面落实国家、自治区、XX市和XX区“十二五”国民经济和社会发展规划纲要；按照市区两级党委、政府实施中心城区西移北扩，拉大城区框架，建设百万人口区域性中心城市的战略部署，重点建设桥北组团核心区和老城区的改造工程。本项目的开发建设，有助于推动XX区老城区的改造建设，促进XX区城市的发展，加快城市化进程的推进。第二节 需求分析一、XX区城市建设的需求XX区是XX市中心城区，历史文化悠久，巍巍XX和黄河一样成为中华民族摇篮的见证。在历史舞台上，叱咤风云二百年的辽王朝，在这里创造了绚丽多彩的契丹辽文化，成为中华民族文化宝库的一颗璀璨明珠。 XX区是全市工业交通中心、商贸金融中心和文化教育中心。它地处内蒙古自治区东南部，位于蒙冀辽三省区接壤处，是东北、华北两大经济区的结合部，沿海开放区与内地开发区交汇处，即可享受西部大开发的优惠政策，又可接受振兴东北老工业基地的辐射，还可承接沿海发达地区的产业梯度转移，为扩大区域经济合作，加快开放型经济发展提供了广阔的空间。全区总面积506平方公里，辖2个镇、11个街道办事处，总人口43.52万人，有蒙、汉、回、满等23个民族，辖2镇、11个街道办事处，27个行政村、67个社区居委会。2010年，地区生产总值170.3亿元，财政收入18.38亿元，城镇居民人均可支配收入15200元，农民人均纯收入8100元。随着XX区的发展，市场经济的不断深化和完善，城市各项建设速度发展较快，出现了许多新情况和新问题，原城区便民市场已不能满足城市的发展需要，银行胡同附近人口聚居区急需一个完善的便民市场，为人们提供良好购物的休闲场，所以项目建设对维护城市布局方面发挥着积极的作用，是城市不断发展的需求。二、社会发展的需求XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。按照便民利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布局。加快社区、集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的社区服务业。拓展社区服务领域，创新社区服务形式，加强社区服务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的社区服务网络。XX区银行胡同便民市场的建设将提升社区服务功能，完善市场体系，满足人民需要。XX区银行胡同便民市场位于XX区银行胡同中段，北靠哈达街，难靠长青街新华路，项目建设的地点周边多居民区。项目建设区域外半径200m范围内人口密度较大，便民市场可以为附近居民提供有效、方便的日常购物，同时为群众日常活动提供相应的休闲场所，满足市民需求。通过对市场建设，必将改善和调节城市环境、提高生活环境质量，将为这些区域的市民环境空间改善提供较大的飞跃；同时，对提升XX区的市容市貌形象和区域品位起到推进作用；通过对该项目的建设，将带动XX区各项经济指标的增长，促进社会和谐健康发展。第四章 选址及建设条件第一节 项目建设地点一、项目选址确定原则根据项目建设的要求，项目选址应满足以下条件：(一)符合项目建设及发展要求；(二)尽量减少占地以控制投资；(三)各种配套设施齐全；(四)周围环境适于该项目建设；(五)交通便利。二、项目选址确定根据上述项目选址确定的原则，本项目选择在XX市XX区银行胡同中段，原老干部活动中心用地。该处地势平坦，便于建设，周围无污染性企业，交通、通讯基础设施及配套条件较好。三、建设用地 本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心（现老干部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用地。本项目在建设中，充分考虑了在按照国家的各项规定，满足便民市场日照、建筑间距、周边间距、道路、绿化、消防要求的条件下，尽量节约土地，提高土地的总体利用率。 第二节 建设条件一、基本概况 1、地形、地貌、地震情况 XX市XX区位于XX市南部，总观地貌属山地丘陵区。XX区多数地貌所处丘陵台地，为低山丘陵，多长条状、馒头状，顶部平整长轴一般北东向，山丘孤立，洼地宽浅。洼地中树枝状冲沟发育，沟底基岩出露。地面多被厚薄不一的黄土覆盖，垂直节理发育，局部有沙丘堆积和风蚀雅丹地形。基岩与地表主要由花岗岩、片麻岩、沙岩及冲积一湖积沙砾、黄土、风积沙组成。 根据内蒙古自治区城乡建设环境厅和内蒙古自治区地震局内建抗字2001第149号文件通知，本场地的基本地震烈度为7.5度，地震动峰值加速度0.15g，根据国家标准建筑抗震设计(GB50011-2001)的规定，设计地震分组为第一组。从场地土的性质判定，粉土、粉质粘土、细砂、中砂中软土、圆砾中硬土，场地类别为II类，属于建筑抗震有利地段。 2、工程地质条件 项目建设区内最大冻土深度1.8米，项目区出露的地层主要有第四系全新统上部现代风成细粉砂，厚度10-15米；其次是全新统的冲积层，分布于老哈河两侧的阶地上，岩性主要是灰、灰黑色亚粘土，灰黄、褐黄色粉细砂；其下地层为上更新统的坡洪积地层；在丘陵及山麓地区出露的有中更新统的XX黄土，为三层棕黄色黄土与四层棕红色埋藏土互层厚度8-10米。具湿陷性，地耐力：llOKpa。 3、水文条件 地表水系：项目区地表水系发育，主要是老哈河，英金河在项目区内与老哈河汇流，形成了本区较为发育的地表水体，多年平均径流量13.4亿立方米。 地下水：项目区内地下水资源较为丰富，据资料，项目区内老哈河阶地范围内，地下含水层单井涌水量可达5000立方米日。二、气候条件 项目区地处中纬度，属温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温6-7，元月份最冷，历年平均气温-12左右，7月份最高历年平均气温24左右，年极端最低温度-31.2，最高气温为4 2。全年日照时数可达27003000小时，年降水量在340-400毫米。最多风向大部分乡镇为西北风，局部为东北风，年平均风速在2-3米秒，大部分地区无霜期140-150天。三、社会经济简况 XX区农业属于典型的城郊型农业，共有农业人口8.04万人，耕地面积19.84万亩，其中水浇地面积5.9万亩。无公害农产品基地认证面积19.81万亩，设施农业1.1万亩。2009年，全区蔬菜总产量达到18万吨，粮食产量稳定在6.5万吨，肉、蛋、奶产量分别达到9000吨、6000吨、16000吨。全区共有农畜产品加工流通企业74家，农民人均从产业化经营中获得的纯收入达到3500元。 XX区有各类工业企业1200家，其中限额以上企业44家。2009年完成工业增加值57.2亿元，其中规模以上工业完成增加值48.6亿元。区内有燕京啤酒、XX制药、远联钢铁、库博红烨锌冶炼、东黎绒毛等大中企业10余家，金属冶炼、医药化工、能源电力、农畜产品深加工是我区的优势产业。XX区有市区两级共管的自治区级工业开发区一处，始建于2002年4月，目前开发面积达到5平方公里，入驻企业56家，2009年完成工业总产值120亿元、上缴税金4.9亿元。 XX区商贸服务业比较发达，现有各类市场、商厦38家，其中年交易额超亿元的12家。以新华商业步行街为核心的中央商业街区是全市零售百货业的龙头，步行街内有大型商厦23家，各类专卖店、专营店157家，商户3700多户，从业人员超过10000人，年交易额超15亿元。国美电器、成大方圆、锦州中百、肯德基等国内外知名商贸企业都在XX区设有连锁机构，区内星级宾馆、酒店、休闲娱乐设施比较完善。XX区农畜产品加工产业园区是自治区东部首家经发改委批准立项的现代化物流园区，总规划面积7500亩，计划总投资35亿元。目前已入驻企业84家，年交易额达到38亿元，上缴税金8000万元。到2010年全部完成后，年货物吞吐量将达到200万吨，仓储量达到120万吨，交易额超过80亿元，实现利税6亿元，成为辐射蒙冀辽区域，集信息、仓储、配送、海关服务、市场交易于一体的大型现代化物流园区。 2010年，XX区地区生产总值达到170.3亿元，比上年增长15%;地方财政收入18.38亿元，增长19.9%；引进国内区外资金39亿元，增长25%;完成全社会固定资产投资89.5亿元，增长25.7%；社会消费品零售总额66.7亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15200元和8100元。四、交通与通讯条件 XX区地处东北、华北两大经济区的结合部，距北京、天津、沈阳和渤海湾口岸城市均500公里左右，铁路直达北京、呼和浩特、承德、沈阳、大连、海拉尔、锦州等大中城市，客运航班直达北京、呼和浩特，公路四通八达，是连接东北、华北和内蒙古西部地区的重要交通枢纽。XX市XX区银行胡同便民市场建设项目地处XXXX区银行胡同中段，为老城区中心，交通条件便利。选址靠近哈达街、长青街和新华路，交通顺畅。 项目区邮电通信实现了自动化，网络通信全部进入国际互联网。交通与通讯条件十分便利。五、公共设施条件 l、供水 项目用水由城市自来水公司通过供水管网供应，供水水量、水压和水质有充分保障。2、供电由XX区变电所供电，可以满足本项目所需的用电负荷要求。3、供热该项目供热由XX富龙热力公司XX热力管网供热：项目区将集中接入城市集中供热管网。4、排水项目排水可以直接排入XX区城市污水管网。第五章 建设项目定位分析第一节 项目辐射区域概况分析一、辐射区域定位XX区城区现有大中型便民市场多处，其中以城西的西城菜市场最大。在中心城区、东城区，只有小型的便民市场，基本辐射范围在100-1000m之间。银行胡同附近目前还没有规范的市场，银行胡同便民市场的建设是解决中心城区市场配置问题，其服务范围主要为银行胡同、新华路附近。二、便民市场区域社会发展水平银行胡同便民市场服务区域属于城区的交通、文化、教育、体育、医疗中心。区域范围内含盖了体育馆、图书馆、医院、检疫局、人民法院、学校、宾馆酒店等社会公共配套设施，城市功能较为完善。区域主要有新华小区、长青小区等居住人数较多的居民区。居住区大多为旧小区，区域整体社会经济水平较高，但社区服务业不发达，建筑档次陈旧。区域欠缺具有一定规模的便民市场和休闲去处。三、消费群体分析银行胡同便民市场服务区域消费群体为周边小区居民和饭店、酒店，总人口数量约1.1万。区域内居民普遍文化层次较高，所从事的职业主要为政府职员、企业管理人员、个体业主等。区域人均收入水平高于XX区其他地区。据调查，周边小区约2900户，其中60%的居民家庭拥有私家车。本区域居民生活水平较高，消费理念前卫，注重生活品质，追求舒适便捷的购物场所。干净卫生的便民市场和便利超级市场将是该区域人们的首选。银行胡同便民市场的消费群体中还有一部分是学校食堂、单位食堂、酒店的团体采购客户。这部分客户将增加产品消费量，部分客户还将是中高档菜产品的消费群体。四、服务区域交通情况分析XX区银行胡同便民市场的建设场地位于银行胡同中段，南靠长青街、新华路、北靠哈达街。由此向服务区域辐射的主要交通干道有昭乌达路、哈达西街。长青街和哈达街为混合型双向两车道主干道，两侧设人行道和非机动车道，道路宽度为15m，高峰期机动车流量约为20辆/分钟，自行车流量约为6辆/分钟。新华路为城区交通型双向二车道次干道，道路宽度为12米，车流量人流量较多。市场建立后车流量、人流量的增加一定程度上会增加道路负荷。但由于便民市场的建设取消了马路摊贩，两者基本可以抵消。另外，项目建成后由于市场辐射带动，周边商业店铺可能出现个体经营产品或相关产品的商业活动，对交通和环境会带来一定压力。因此项目建设应选择合理设计方案，提高市场服务范围和服务质量，阻止市场功能外延以及由此产生的交通和环境问题。第二节 项目功能定位一、服务半径按照XX市及XX区建设便民市场的要求，便民市场服务半径500-1000米，根据道路、河流、铁路等分割因素，可适当调整。该项目定位为社区便民市场。规划主要服务半径为700米，覆盖范围包括新华小区、长青小区、文化大厦及周边公共配套设施；次要服务半径1000米，覆盖范围包括昭乌达小区、松洲小区及周边公共配套设施。主要服务居民人口0.8万，加上团体采购客户、暂住人口和辐射范围边缘人口，总服务人口约1.1万。二、服务对象该项目的服务对象以城区居住居民为主，周边酒店、饭店等为辅。三、服务内容银行胡同便民市场包括市场和休闲场所两部分，主要供应菜蓝子商品及其它日常生活用品，要求产品类型多样，服务范围广泛，服务质量过硬，避免市场功能外延。四、经营方式该市场的经营方式为主要为零售经营。保障满足城区居民日常生活商品的消费需求即可。五、市场定位该市场的市场定位为社区便民市场。第三节 建筑定位一、建设规模按照市、区两级政府关于便民市场的建设要求，便民市场以居住区、居住小区为基本单元，一般以1-3 万人口，每千人150平方米建筑面积配置。该项目服务人口为1.1万，净服务面积至少达到1640平方米。由于该项目的市场定位为一般居住区便民市场，对服务质量、购物条件、环境保护没有特殊要求，建设规模以此为参考，根据具体建设要求和场址条件在此基础上应有所增加。二、建筑功能要求根据便