《经济型酒店经营与投资策略专题研究》.doc

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《经济型酒店经营与投资策略专题研究》 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 2 个人收集整理勿做商业用途 ☆保密☆ 从未来看现在战略决定未来经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告文档编号 1.0(1.0）文件状态文档名称经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告［ ] 草稿文件日期记录报告开题 2007-04-08 初稿计划 2007-04-08 初稿提交修改稿计划［ √ ] 正式文件修改稿提交定稿版本号 V 1。0 最新修改 2007-06—22 公开范围顺发恒业提交单位纳德酒店股份有限公司［ ]更改正式文件撰写人戴道平报告密级保密。部门内部文件，勿外传. 纳德酒店股份公司二○○七年六月二十五日报告概要近年来,由于看好酒店稳定的现金流,物业能够保值增值，以及酒店物业用以抵押变现等特点，许多企业集团将投资高星级酒店业作为产业多元化发展的重要选择。对经济型酒店的投资更是“炙手可热”。经济型酒店何以受到资本市场的追捧？酒店业投资下一个蓝海在哪里？本报告在经济型酒店投资分析基础上，从酒店产业投资前景角度分析认为,经济型酒店依然可以进入，但是，相比较而言，精致型酒店是酒店产业未来发展的重要方向，并就如何投资酒店业提出相应的策略意见。报告研究认为：所谓经济型酒店，就是和一般星级酒店相比，强化客房功能,强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”，弱化附属设施及服务的新型有限服务中小规模酒店。其特点可概括为“一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床". 研究表明，经济型酒店实施的是一种“差异性”定位方式，突出了“干净客房”和“便宜入住”；在卫生等其他方面,保持了适当的形象，从而与高星级酒店拉开了层次.而且，经济型酒店所瞄准的是（家庭）旅游、中小企业商务人士，与高档酒店的高档商务客人和会议相错开。报告通过项目投资模拟分析得出,经济型酒店的投资收益较高。以锦江之星的项目投资模拟结果来看：一个有100间客房，建筑面积为4500平方米物业通过租赁改造为经济型酒店（租金以每平方米每天1元计）,总投资额为1000万。在入住率达到80%～95%，房价达到180元，在无贷款的情况下，10年（项目寿命期）的内在报酬率有18.97%,大约在5年内能以现金方式收回全部投资；而年经营净现金流的投资回报率在20％左右. 从内在报酬率(以锦江之星为例）弹性变动情况来看，客房数和房价是影响项目投资回报的最大的两个因素;其次,入住率的影响（入住率下降对投资回报影响最大)；然后是租赁费用和改造费用。因此，对于经济型酒店而言，尽可能地提高经营水平对于保证投资是非常重要的。研究结果表明,经济型酒店关注品牌和规模。专业化、规模化经营是成功的根本要素；酒店地段、成本控制能力、酒店品牌与酒店网络规模、酒店预定平台是成功的关键因素。从我国目前的经济型酒店市场来看，我国经济型酒店有如下特点：第一，经济型酒店的市场领导者已经产生。如家、锦江之星在2006年年底的酒店规模将接近或超过200家（签约数)；而速8也将超过50家。第二，经济型酒店市场是一个“碎片市场”。从经济型酒店连锁集团的布局来看，还没有任何一个经济型连锁集团建立起比较完善和系统的网络，没有在全国范围内依托酒店数量规模建立比较完备的“酒店实体网络”.因此,经济型酒店市场还是有大力发展的机会。可以预计,5年后经济型酒店的竞争格局将发生质的变动。第三，各连锁集团在加速圈地扩大影响力。锦江之星2006年开到200家，到2010年争取超过1000家。速8计划在中国用15年的时间发展到2000家店的规模。如家初期计划在2008年之前,以直营为主，每年保持开50家店的规模.各连锁集团都在不约而同地选择了加速发展，选择“加速圈地"。第四，经济型酒店连锁之间尚未直面竞争。虽然各经济型酒店连锁集团在加速发展；但是，在客源市场上，经济型酒店连锁集团之间尚未形成直面竞争的格局。而在项目选择、业主投资、人力资源等方面；经济型酒店连锁集团之间已经形成了竞争的态势。从经济型酒店连锁集团的扩张方式来看，有这些特点：特许经营虽然是未来的主流方式；但是，在目前阶段，对于不具有品牌优势和运作优势的连锁集团，采取特许方式反而会影响其发展速度。而速8主要是通过区域代理,委托区域发展商发展加盟者的方式,通过大范围布局来推动特许加盟的发展速度；速8之所以能通过特许方式快速发展，就是依托了自身所独有的强大品牌背景和成熟的运作机制。报告从酒店产业投资的角度分析认为，高星级酒店未来市场广阔，但是竞争主要在国际品牌酒店之间；经济型酒店依然可以进入，尽管错过最好时机;相比较而言，精致型酒店投资的价值更大些. 报告从投资角度将精致型酒店简单描述为高品质的经济型酒店。和目前市场上的经济型酒店相比，精致型酒店由于注重品质,专业性高，进入的门槛相对较高；和高星级酒店相比，精致型酒店规模小，投资量不大，结构简约，管理幅度不,投资回报较高等特点。报告认为，如果计划要进入酒店产业发展,经济型酒店和精致型酒店都可以。报告指出，可采取的策略为：独立运营（与高星级酒店管理分开）、专业操作（从高起点入手，以成熟和完善的产品进行扩张）、以点带面（直营战略布局和特许经营织网）,实现品牌提升和规模扩张的双重目标. 在发展过程中，可采取“模仿建立一个标准经济型/精致型酒店”、“制定经济型/精致型酒店相关标准”、“先直营一批提升品牌"、“后多管齐下增加规模"的操作步骤。从发展目标来看，如果制定一个看起来比较快的发展数量目标，如“5年50家；10年200家;20年1000家".那么，在2010年（5年后）,在经济型酒店领域的排名是10名以外；远落后于“锦江之星”、“如家快捷”和“速8酒店”。在2015年（10年后）,我公司的产业排名仍然会在行业10名之外。但这一目标对发展精致型酒店是合适的。总体来看,报告认为:经济型酒店/精致型酒店领域是可以进入的；但是，必须制定一个相对“大胆"的发展目标，必须有正确的战略思路和操作策略进行配合，必须有专门机构进行相对独立的操作和管理。另外，对于实际经济型/精致型酒店项目的财务分析，将根据公司领导的要求,进行实际调查和深入分析和论证。纳德酒店股份公司（初稿)2007—05—28 （修改稿）2007—06—24 目录 1 经济型酒店的内涵及发展趋势 1 1。1 经济型酒店的基本特征 1 1.1.1 经济型酒店的基本概念 1 1。1。2 国内经济型酒店产品特征 1 1。1.3 经济型酒店经营定位特征 2 1．2 经济型酒店发展趋势 2 1.2。1 我国经济型酒店市场发展状况 3 1。2.1.1 经济型酒店产业集中度低，市场领导者已经产生 3 1。2.1.2 速度制胜，各连锁集团在加速圈地扩大影响力 3 1。2。1。3 以直营为主，从沿海发达大城市向中型城市拓展 4 1.2。1。4 信息网络成为经济型酒店市场竞争的核心手段 5 1。2。1。5 我国经济型酒店发展中出现的主要问题 5 1.2.2 我国经济型酒店的发展趋势分析 6 1.2.2。1 经济型酒店市场将会持续发展 6 1。2.2。2 品牌连锁化经营是基本发展趋势 6 1。2.2。3 市场细分和产品差异化更加明显 7 2 经济型酒店成功的关键因素及其投资估算 8 2．1经济型酒店成功的关键因素 8 2。1.1 酒店地段选择 8 2.1。2 酒店成本控制 8 2。1.3 酒店品牌与规模 9 2。1。4 酒店的预定平台 9 2。2 经济型酒店投资估算 9 2。2。1 经济型酒店投资基准 9 2。2.2 锦江之星酒店投资模拟 10 2。2。3 新宇之星酒店投资模拟 13 2。2。4 影响投资回报的因素 16 2。2.5 酒店选址的一般要求 17 3 投资酒店产业机会分析 18 3。1 高星级酒店市场投资机会分析 18 3.1.1 我国高星级酒店市场发展现状 18 3。1.2 高星级酒店投资基本影响因素概述 18 3。1。3 我国高星级酒店市场的竞争格局 19 3。2 经济型酒店投资机会分析 20 3.2。1 经济型酒店市场竞争现状 20 3。2。2 进入经济型酒店市场机会分析 20 3.3 精致型酒店市场机会分析 21 3。3.1 精致型酒店的概念 21 3。3。2 精致型酒店基本特征 22 3.3。3 精致型酒店投资回报分析 22 3。3。4 精致型酒店市场投资机会分析 23 4 进入经济型/精致型酒店市场的策略 25 4。1 经济型/精致型连锁集团的组织 25 4。1.1 组织架构 25 4。1.2 部门职责 25 4.2 经济型酒店/精致型酒店的业务组织 26 4.2.1 组织架构 26 4。2。2 部门职责 26 4.3 拓展经济型/精致酒店市场的策略 27 4。3。1 模仿一个经济型/精致型酒店 27 4。3。2 制定经济型/精致型酒店的相关标准 27 4。3.3 先直营一批提升品牌 28 4.4。4 后多管齐下增加规模 28 4.4 经济型/精致型酒店发展目标 28 4.4.1 几个领先公司的发展目标 28 4。4.2 发展经济型/精致型酒店的参考目标 29 iv 1 经济型酒店的内涵及发展趋势近年来，由于看好酒店稳定的现金流，物业能够保值增值，以物业及酒店用以抵押变现等特点，许多企业，如上海世茂集团都将投资高星级酒店业作为产业多元化发展的重要选择，而如家、速8等经济型酒店的快速崛起更是使得对经济型酒店的投资变得“炙手可热”，成为酒店业未来发展的重要趋势之一。因此，除了众所周知的上述酒店业自身的特点外，经济型酒店究竟是以何独特的竞争优势受到资本市场的热烈追捧，这是值得我们深入探寻的重要课题。而从长远来看,我们还必须深入洞察和敏锐预见：未来酒店业投资的蓝海究竟在哪里?作为后来者，是继续“随波逐流”还是努力寻找酒店业投资的下一个蓝海？这些都是本研究关注的焦点问题。本报告将在经济型酒店投资分析基础上,对酒店产业的投资前景作一探索，并就如何投资酒店业提出相应的策略意见。 1.1 经济型酒店的基本特征 1。1。1 经济型酒店的基本概念经济型酒店（economy hotel或budget hotel）的概念源于上个世纪50年代的美国,其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b＆b”（住宿+早餐），相对于传统的提供全服务酒店(Full Service Hotel）的星级酒店而言,经济型酒店提供的是“有限服务”。我国经济型酒店最早是1996年问世的上海锦江集团旗下的“锦江之星”。这是一种在传统星级酒店基础上，强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。经济型酒店不是我们概念中的“低档饭店”,而是突出住宿功能，强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”等特色的专业化中小规模的特色饭店。其特点可概括为:“一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床”,正是这些鲜明的特点迎合了许多注重时尚、消费理性的群体的住宿需求。 1。1。2 国内经济型酒店产品特征我国经济的持续高速增长，带来了庞大的商务客源,使得大量城市居民开始进入休闲度假旅游消费阶段，但是,由于受收入限制，一般消费者对高标准星级酒店价格依然比较敏感,而众多低档次招待所却因环境卫生、安全、服务等状况不尽如人意将不少客人挡在门外。经济型酒店因其具有星级酒店标准、收费不太高而受到顾客的欢迎.巨大的市场需求是推动我国经济型酒店市场蓬勃发展的根本因素. 我国经济型酒店的特征可以概述如下： (1）功能简化，提供有限服务。经济型酒店以客房产品为中心，去除其他非必需的服务,从而能大幅度削减成本.一般来说,经济型酒店仅提供客房和早餐,部分有限服务酒店还可能提供简单的餐饮、健身和会议设施。（2）产品、服务的舒适性和标准化.与一般星级酒店和社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁、舒适、便利等特点. (3）价格相对较低，有较高的性价比。与星级酒店相比，经济型酒店由于省去了许多服务设施，所以酒店的价格可以相对低廉,一般在300元以下。把性能提升的重点放在了客房上,不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于三星，而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了三星，给客人以简约、清新、温馨、舒适的感觉，具有较高的性价比。 (4）目标市场定位明确。和高星级酒店以高端商务人士、高收入阶层和公费游客为主要目标市场不同，经济型酒店的目标市场主要是普通商务人士，一般旅行者以及学生等群体,其突出特点是顾客多为知识阶层，经济并不非常富裕，思想活跃较新潮前卫，在意性价比. （5）酒店经营成本的节约。经济型酒店在能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。例如，和星级酒店相比，在人力资源成本上，星级酒店的客房数与员工数的比例通常在1:1。2以上,而经济型酒店仅为1：0.5或更低。 1。1.3 经济型酒店经营定位特征经济型酒店的经营定位与星级酒店不同，除了不提供宴会、包厢等大规模餐饮服务和娱乐服务外，在客房舒适程度、床位质量、卫生状况等方面是高于低星级饭店；但是，在客房价格、客房预定（特别是经济型连锁集团）等方面，远高于低档次酒店. 图 1。1 经济型酒店的经营定位（示意图） Ø 1．2 经济型酒店发展趋势由于看好经济型酒店的市场需求前景，加之,经济型酒店进入门槛低，投资回报率较高,近年来，经济型酒店这个细分市场“蛋糕"受到了资本市场的追捧。众多国内酒店巨头们及其他行业投资商对经济型酒店进行疯狂投入和扩张，经济型市场竞争帷幕已经拉开。 1.2.1 我国经济型酒店市场发展状况按照国外成熟市场高星级酒店和经济型酒店3:7的比例标准，目前，我国经济型酒店占整个酒店市场比例不足6%,发展空间大,但发展水平参差不齐。如家快捷、锦江之星、速8等3经济型酒店连锁集团处于国内领导地位，已经迈开了向全国范围内布局的步伐，但是规模超过500间客房的连锁经济型酒店全国只有44家。经济型酒店整体市场刚迈入“战国时代”. 1.2。1.1 经济型酒店产业集中度低，市场领导者已经产生目前，能称为“全国性”的经济型连锁集团只有“如家快捷"、“锦江之星"和“速8酒店”三家。其他的酒店连锁集团，如7天、莫泰168、新宇之星、粤海之家等只算是“区域性酒店连锁集团，或是从区域型向泛区域性过渡而已。更多的是地区性酒店连锁集团和省市型、甚至是单体性连锁集团。由于众多投资也纷纷看好经济型酒店的未来前景，有数以千计的小型经济型酒店在投建、改建和扩建。表 2。1 酒店连锁集团的竞争态势类型品牌或公司全国性（超过3个大区）锦江之星、如家、速8 区域性（属于一个大区） 7天、莫泰168、新宇之星、粤海之家地区性（在一个省）宜比思单体酒店（在一个市）很多从这几个全国性连锁集团来看,如家、锦江之星、汉庭等截止2007年4月底开业酒店接近或超过100家,酒店遍布全国主要城市，成为全国性品牌.除开业数量及全国性区域布局外，和其他经济性酒店相比，这些经济性连锁集团,在品牌上有统一的形象系统、市场营销系统；在客源上有自己的中央客源积聚平台、网络化客源配送系统；在技术上有中央预定系统、客户管理系统、供应恋系统、ERP系统;在管理上有标准化的运营系统、质量管理系统、培训体系、财务体系和采购平台,完成了连锁化发展的坚实基础建设，具备行业领导者的能力. 1。2。1.2 速度制胜,各连锁集团在加速圈地扩大影响力由于巨大的市场需求存在，投资者基本上只要快速圈地、快速开店，就会有客源，就能获取成功。相对而言，经济型酒店更多地是和其他中低星级酒店之间进行客源争夺，经济型酒店之间的客源争夺目前还不明显，甚至还没有出现。就中国的经济型酒店市场容量而言，有专家预言，中国在近期能承受5000家经济型酒店。以目前世界领先的几个大型经济型酒店连锁的店数来看：速8(2078家，12。6万间客房）、假日（1484家，27。8万间客房）、快捷假日(1512家,12.6万间客房）、舒适客栈（2415家,18.2万间)、天天(1872家，15.3万间）、汉普顿（1290家，13万间）。以5000家经济型酒店计算，中国未来的市场规模将能够支撑3～4家世界型的经济型连锁集团。由于我国市场较大，经济型酒店的客房数偏大;因此，从客房数来看,经济型酒店的客房总量将达到50万间以上. 由于经济型酒店连锁集团竞争的关键在于“品牌”和“规模”;因此，在经济型酒店这个新兴市场逐步启动过程中，各连锁集团都在想方设法地扩大规模. 但是，留给国内经济型酒店的时间已所剩无几，只有加快发展，才能应对外资冲击”。各经济型连锁集团都在加快发展速度和提高发展目标来. l 锦江之星到2006年开到200家，到2010年争取超过1000家。 l 速8计划在中国用15年的时间发展到2000家店的规模。 l 在2008年之前，如家每年保持开50家店的规模，以直营为主. l …….。虽然各经济型酒店连锁集团在加速发展；但是，在客源市场上，经济型酒店连锁集团之间尚未形成直面竞争的格局.而在项目选择、业主投资、人力资源等方面；经济型酒店连锁集团之间已经形成了竞争的态势. 我国经济型酒店整体增长态势明显,但主要品牌企业凭借其资本、品牌、技术、网络以及人力资源管理优势等呈高速增长。 1。2。1.3 以直营为主,从沿海发达大城市向中型城市拓展目前,国内经济型酒店发展的两大主流方式是“直营”和“特许经营”；分别以国内的“如家快捷"及“锦江之星”和国际品牌“速8酒店”为代表。 “如家快捷”和“锦江之星”所采取的直营方式，往往采用租赁物业的方式；而不是新建酒店或购买物业来实现的,从而降低了单间客房的直营投资额。国内其他业主投资的经济型酒店往往自己经营,随着国内品牌经济型连锁酒店的影响力的提升，有越来越多的个体投资经济型酒店业主，采取加盟的方式，纳入品牌连锁酒店。对于连锁经营的经济型酒店而言，加盟方式成本低、速度快。“速8"正是全部采用特许加盟的模式快速繁殖，它在国内以区域代理的形式运作，向美国购买品牌使用权，然后在国内招加盟商. 中国连锁经营协会会长郭戈平表示,中国特许经营市场目前的发育还很不均衡。构成这一市场的各方：相关部门、专业服务机构、盟主、加盟商及潜在投资人和专业从业人员，对于特许经营的认识、需求，以及对于特许经营的准备、能力、环境、法律意识等，都存在较大的差异和时空错位。中国经济型酒店的地域拓展方式也与美国经济型酒店发展方式不同；美国经济型酒店的布局是先沿着高速公路的发展而发展的；随后,才进入城市的周边地区和非核心地区发展. 而中国的经济型酒店是先在城市内进行发展，在高速公路沿线还没有大规模展开，这是与我国目前的经济发展水平和汽车普及水平存在密切关系。从目前经济型酒店连锁集团在各地的布局来看,长三角地区经济型酒店的规模总量已占到全国总量的50％以上。另外,从城市的布局来看，上海、北京两地的经济型酒店总量占到了全国总量的近50%。经济型酒店发展从沿海到内地，从大中心城市向中小城市呈梯度发展趋势。 1。2。1.4 信息网络成为经济型酒店市场竞争的核心手段从目前经济型酒店的客源结构来看,有80％以上是散客客源；这些客源有近40％是通过互联网、800或400（预定中心）来入住登记，并接受服务的。因此，经济型酒店连锁集团必须先期扩大预定通道的知名度,将预定通道深植于消费者的买卖决策中。因此,如家同时开通了800和400电话，就是方便使用手机用户（国内用手机的用户超过了2个亿）进行预定。而单体酒店为了扩大客源基数，会加入网络分销商的预定系统。如,速8的很多加盟酒店加入了携程、e龙等酒店预定网络。 1。2。1.5 我国经济型酒店发展中出现的主要问题目前，国内经济型酒店基本是模仿成熟品牌经济型做法，通过租赁、承包改建旧厂房、楼宇或酒店招待所等物业，改头换面而来的。投资者和经营者在看中“价格经济型"所具有的先天优势时，却忽略了投资经营经济型酒店背后所依托的“经营经济"对专业的要求。经济型饭店真正的竞争优势和发展潜力来自于经营者对饭店的“经济经营”，从市场上众多在营业的经济型酒店看，存在的问题主要有以下几个方面：第一，大多数经济型饭店往往不是根据市场调研、市场分析来组织策划投资与经营，而是片面地模仿别的其他酒店。造成酒店市场定位混乱，在客源选择、酒店选址等方面存在盲目性，专业性不强，为日后的经营带来困难。第二，在酒店的功能布局、设备设施的选择设计等方面,往往背离经济型酒店“有限成本投入”的基本原则，在该简约的地方简约,该投入的地方投入，没有针对市场需求而定。第三，经济型酒店人才缺乏。这种缺乏是全方位的，首先，是大量经济型酒店的业主或经营者对经济型酒店的经营管理认识缺乏,多经营者缺乏酒店基本服务意识。其次，经营管理者片面理解“有限服务"，将减少服务等同于降低服务.再者,经济型酒店管理简约,要求“一岗多能”，而现有的经济型酒店人员要么来自专业分工明显的星级酒店，要么来自社会，缺乏这方面的基础培训。第四，产品、服务的同质化明显。从硬件配置到软件服务,模仿现象严重，个性化创新不足。在竞争尚不激烈的时候，经济型饭店可以依靠服务的简化降低固定成本占据市场.但是这种优势只是短暂的，随着更多资本对这一业态的追逐,经济型饭店势必进入激烈竞争的市场环境,经济型饭店将更多面临着来自同业态内部的竞争,到那时，无差异化的低固定成本将不能给企业带来竞争优势，随着市场上新竞争者的进入，必然拉动入住率和投资回报率的下降。 1。2.2 我国经济型酒店的发展趋势分析 1。2.2.1 经济型酒店市场将会持续发展受经济型酒投资回报率高，尤其是随着如家、锦江酒店等登陆资本市场，推动企业在经济型酒店市场快速连锁化发展等因素的影响，必将吸引更多的资本进入经济型酒店市场. 从长远来看经济型酒店市场也会得到持续的发展。第一，目前,我国经济型酒店主要出现在北京、上海、广州等大城市，以及经济发达的省会城市和沿海城市,随州我国经济的发展，将带来商务活动的增长和旅游休闲活动的市场的发展，在市场需求驱动下,必然推动经济型酒店市场投资供给的增加,经济型酒店会从大城市到小城市,从经济发达的沿海城市向内地城市发展。第二,从国外成熟市场看，经济型酒店占70％,而高星级酒店占30％，这是由市场需求的20/80基本规律决定的。随着我国自费旅游市场以及一般公务市场占整个旅行市场份额的扩大,消费者的消费更为理性，将由更多消费者选择经济型酒店,经济型酒店进入门槛较低也是吸引资本进入的有利因素。第三，目前我国有大量低星级酒店由于投资定位小而全，产品结构不合理,处于亏损状态，而大量的社会招待所旅馆，由于卫生、设施等陈旧不能满足客人的需要，在市场的压力下，转变成为经济型酒店是重要的选择. 1.2。2。2 品牌连锁化经营是基本发展趋势这是由经济型酒店的产业特征决定的。经济型酒店投资额度小，管理相对简单，成功的关键是成本控制,在目前市场缺乏竞争的条件下，不专业的单体经济型酒店也有较高的回报，随着市场新竞争者的加入,土地租金成本的上升，必然使得投资回报下降到平均投资回报率. 目前在一些经济型酒店竞争较为激烈的城市，一些单体经济型因为市场定位不准，产品专业不够,经营管理不善等原因导致企业盈利性很低，有的开始退出市场. 单体经济型酒店的盈利空间和投资回报影响因素主要包括：市场竞争程度环境、酒店经营模式、管理水平、经营状况、成本控制能力等。产业平均利润是市场规律，要在经济型酒店市场获得一定的盈利，快速连锁化发展，实现专业化、规模化发展是必然的选择。随着经济型酒店行业的发展，资金、管理和品牌将成为制约一些经济型酒店的瓶颈，同时也会给行业龙头带来整合并购机遇，一些单体经济型酒店或规模小的连锁经济型酒店将通过加盟、兼并等方式成为品牌公司的一员。经济型产业集中度会增加. 1。2.2.3 市场细分和产品差异化更加明显目前中国经济型酒店的市场划分还处于比较初级的阶段，很多经济型酒店定位比较模糊，有些只是笼统地把自费出游和中小商务客人作为自身的目标市场，很少有进一步地划分。然而，在经济型酒店非常发达的美国，不同的经济型酒店所针对的目标市场是非常明确和独特的.有专门为自驾车的客人准备的汽车旅馆，配备了很大的停车场，旅馆自带或者附近有餐厅、超市购物、加油站和简单的娱乐设施。有专门为青年背包旅游者提供的住宿设施也非常受欢迎，有些公司还推出了专门接待女性背包旅游者的酒店，深受一些单身女性游客的青睐。现在国内的经济型酒店除了品牌差异明显外，在产品质量和服务内容上大同小异，彼此之间没有非常明显的差异，存在很大的替换可能性。市场竞争的压力,必然会驱动经济型酒店进行目标市场的细分,通过产品设计的改进和服务的完善，来建立顾客忠诚度,只有这样才能在未来越来越激烈的平均利润市场竞争中获得稳定的客源. 2 经济型酒店成功的关键因素及其投资估算经济型酒店以其投资规模相对较小,良好的投资回报率（明显高于一般星级酒店）以及广阔的市场发展空间，得到了资本市场的青睐。就其成功因素而言，专业化、规模化经营是其成功的根本因素，而酒店的地段、成本控制能力、酒店品牌与酒店网络规模、酒店预定平台则是其成功的关键因素。 2．1经济型酒店成功的关键因素 2.1.1 酒店地段选择现代酒店鼻祖斯塔特勒就一再强调，酒店经营成功的关键三要素是：地段、地段还是地段。好地段有利于酒店不仅方便了顾客，也有利于将非主营业务配套社会化，降低经营成本。地段方便了顾客。美国的经济型酒店要求在15分钟的车程范围内，有餐馆、购物中心、加油站或社区等。“如家快捷”的地段一般选择闹市区、商业区、改造发展区或景观优势区，北京的几家均在二、三环之内,上海的第一家位于浦东中心地区。对于经济型酒店来说，商业区、交通枢纽、高速公路边是好的区位。地段决定了配套。经济型酒店突出专业化与社会化.以客房为中心，餐饮、商务属于配套。一般除客房（部分含餐饮）外，其他业务采取外包。为了提高配套能力，许多企业采用战略联盟的方式经营经济型酒店或者通过社会化方式配套.在美国，酒店的电力、热力专业维修均由社会来配套.无需有庞大的工程维修部(另外酒店硬件设施、设备在投资时一次性到位，质量有保证，且自动化程度高）.客房整理、洗衣等业务都外包。餐饮一般只提供早餐,并由供应商直接提供，无需设置餐饮部。在我国由于社会化程度比较低，开发经济型酒店的企业必须能够选择有相关餐饮、商务中心、洗衣服务等服务的地区。 2.1.2 酒店成本控制除了将部分非住房业务外包出去外，从投资开始,控制成本就成为经济型酒店能否盈利的关键因素。控制投资成本：以锦江之星为例，用最简单的板式床,免去音乐、灯控面板、浴缸；以家居、精致、简洁为目标，不用豪华材料，不造奢侈场所，不搞宴会、会议、娱乐设施,尽力避免在闹市区征地，而利用旧厂房、旧仓库、旧校舍进行改建。由于投资成本低，从而使经营成本也大大降低。租来的倒闭工厂（如织布三厂仓库、针织23厂的厂房)，租借20年，租金比北京的一半还低。西方的青年旅舍主要是由乡间的中世纪古堡改建而成，后来学校的校舍、教室、教堂、农家仓库、游船等都成为了旅舍的来源。这样做，一方面降低成本，同时为游客提供了独特的体验。控制使用成本：为了降低成本，其肥皂由40克减少为25克;梳子缩短减少2分钱；另外,通过集团统一采购可降低成本20%. 控制人力成本：经济型酒店的人力成本比同等旅馆低2/3；一般三星饭店1.5人/间；锦江之星0。67人/间（定位于出差者和旅游者的，还保留餐厅)；定位于商务人士的“新亚之星"则强调要有会议室，但不设餐厅；经济型酒店每间房的人力配置上限为1：0.6，“新亚之星”大方店甚至只有1:0。45。在美国，由于美国的劳动力成本高（每小时最低8美元），经济型酒店的客房员工比为1：0。18。美国这类酒店用人少的原因是：社会市政配套、社会化程度高酒店经营高度专业化. 2.1。3 酒店品牌与规模酒店品牌和网络规模是互生的，品牌知名度广的酒店规模一定大;而规模大的经济型酒店品牌号召力强。经济型酒店价格低,所以要以规模取胜，最大幅度地降低成本；要以品牌取胜,最大程度地提高入住率。经济型酒店常通过战略联盟组建网络，提高市场覆盖面。 2.1。4 酒店的预定平台随着电话、网络等信息技术的应用，推动了经济型酒店的连锁化进程，对一个经济型酒店连锁集团而言，缺乏有效的酒店预定平台是难以想象的。互联网的发展，使得非品牌单体经济型酒店可以通过专业酒店预定网站、或区域型酒店网站面向世界客户，公平参加市场竞争. 1975年速8就开通了免费订房系统.如家的股东方之一,携程网是中国最大的酒店分销商，同时拥有中国最大的酒店客户资源，目前其可预订酒店数量增加到了5000多家，为如家提供了先进的预定平台.目前，品牌连锁酒店的预定客人占酒店入住客人的比例逐渐增加,单体经济型酒店的许多外地客人是通过网络了解到该酒店的。 2。2 经济型酒店投资估算经济型酒店的投资规模与饭店的地段、或改建的对象有关；一般而言，100间客房、地段较好的酒店,总体投资费用约在600～800万元左右。 2。2.1 经济型酒店投资基准 l 锦江之星的投资加盟“锦江之星”需要房产建筑面积约5000—6000平方米,规模约120间客房。如果是长期租赁房产或旧房改造，那么投资约1000万元左右就可开业了;如果新建，投资费用大概为2000万元。其中总店收取品牌费为50万元，作为甲方的经营技术、商标、店名的特许使用费及前期市场调查、开业指导的费用，加盟者一次性缴纳；加盟管理费为加盟单位年营业收入的2％，按月收取；市场联销费为加盟单位年营业收入的1.5％，按月收取。以锦江之星连锁酒店为例，租赁房产或旧房进行改造，每平方米约需投入2200至2500元，以5000平方米计算，就是1200多万元；如果在空地上兴建锦江之星，投资费用大概为每平方米3300元至3600元，投入就超过1600万元（不包含对土地的投资）。目前在上海投资锦江之星回收期大概为5～6年。2003年“锦江之星”的营业利润率为17％，2004年的营业利润率达到24%左右。 l 如家的投资无锡市如家店以每年100万左右的价格租下某单位大楼，装修费用600万，目前有129间客房，有41名员工。 l 速8的加盟相关费用初始咨询费（一次性加盟费)：38万人民币（18年加盟合同）；续生咨询及运营费：客房毛收入的5。6％（其中3.8％的品牌使用费和1.8％市场与技术支持费）特许费：10000元人民币/每年。 2。2。2 锦江之星酒店投资模拟 l 运作方式以租赁物业开办酒店的方式进行估算。租金：1元/天·平方米。（要根据谈判能力和地段来确定;一般建筑面积的日租金要控制在1元/天·平方米以下);年租金为164万(估值偏高）. 表 2.1 锦江之星酒店项目投资估算项目数额备注客房 100间每间客房平均建筑面积以45平方米计建筑面积 4500平方米以装修出100间客房计酒店总体装修 9，000，000.00 每平方米平均装修费2000元。其他设施设备 700，000.00 70万，包括电梯、电脑及开办费用固定资产（总计） 9，700,000，.00 按5年时间进行折旧酒店流动资金 300,000.00 包含开办费投资总计 10,000,000。00 总投资1千万，平均每客房投资10万 l 核算期工期3个月试运营期9个月正常运营9年图 2.1 投资期（寿命为10年）核算示意图 30 l 收入说明经济型酒店主要提供客房服务，在收入上依赖于客房收入。第一年的入住率较低（以80％计算)，随着市场的成熟与客户市场的开拓，入住率将会不断提高，每年上升4个百分点,但是不会超过95％。表 2.2 项目寿命期客房收入项目投入期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年客房数 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 平均房价 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 入住率 80。00％ 80.00％ 84。00% 88.20％ 92.61％ 95。00% 95。00% 95.00％ 95.00% 95.00% 客房收入 3，942，000 5，256,000 5，518,800 5,794，740 6，084,477 6，241，500 6,241,500 6，241,500 6，241，500 6,241，500 l 各年份损益估算表 2。3 项目寿命期损益表项目说明项目投入期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年销售收入 3,942，000 5,256,000 5,518，800 5，794,740 6,084，477 6,241,500 6，241，500 6,241,500 6,241，500 6，241,500 按5％计营业成本 197100 262，800 275,940 289,737 304，224 312，075 312,075 312，075 312，075 312,075 按营业收入的6％计营业税及附加 236520 315,360 331，128 347,684 365,069 374，490 374，490 374,490 374，490 374,490 每年5万元广告费广告费 50000 50，000 50，000 50，000 50，000 50，000 50，000 50,000 50，000 50，000 10年租金不变年度场租费 1642500 1,642，500 1,642,500 1,642,500 1，642,500 1，642，500 1,642，500 1,642,500 1，642,500 1，642,500 人均2万元，30人工资福利 600,000 600,000 600,000 600，000 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000 分5年折旧固定资产折旧 1940000 1,940,000 1,940,0

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