转让、出租土地使用权应如何计税.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!转让、出租土地使用权应如何计税根据营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号附件1）文件：销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。一、转让、出租土地使用权的规定根据营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号附件1）文件：1提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。2增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。3小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。根据财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）文件：1纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。2纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。现行转让、出租土地使用权增值税政策不完善。二、转让、出租土地使用权的税率、征收率建议1转让土地使用权、出租土地使用税，增值税税率为11%。2转让土地使用权、出租土地使用权，增值税征收率为5%。三、转让土地使用权的增值税建议1小规模纳税人（不含其他个人）转让土地使用权，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2其他个人转让土地使用权，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。3一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的土地使用权，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。6纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后转让该土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。7纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后转让该土地使用权，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。四、转让土地使用权的增值税建议1小规模纳税人（不含其他个人）出租土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2其他个人出租土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。3一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照3的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。6纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后出租该土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照上述计税方法在土地使用权所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。7纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后出租该土地使用权，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。8小规模纳税人签订的土地使用权租赁合同，登记为一般纳税人后尚未执行完毕的土地使用权租赁合同，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。关于销售不动产应如何计算增值税，详见笔者微信公众号贺公解税2017年5月13日发文小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税。关于出租不动产应如何计算增值税，详见笔者微信公众号贺公解税2017年5月11日发文小规模纳税人转为一般纳税人出租不动产应如何计税。参考文献1贺飞跃主编新编税收理论与实务，西南财经大学出版社，2016.102贺飞跃著全面营改增与纳税筹划十二讲，西南财经大学出版社，2016.6小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。