房地产开发企业特殊销售业务会计核算【会计实务经验之谈】.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产开发企业特殊销售业务会计核算【会计实务经验之谈】(一)分期收款开发产品的核算房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。【例】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米，实际成本180万元，每平方米售价2000元，销售合同约定240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5日付80万元，11月5日付80万元。相关会计分录如下：1.1月5日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下：借：发出开发产品1 800 000 贷：开发产品房屋1 800 0002.1月5日，根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下：借：银行存款800 000 贷：主营业务收入商品房销售收入 800 000同时按相应的比例，结转商品房成本：应结转的成本为：18000003=600000(元)作会计分录如下：借：主营业务成本商品房销售成本600 000 贷：发出开发产品600 0003.6月5日，按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证，编制会计分录如下：借：银行存款800 000 贷：主营业务收入商品房销售收入800 000同时按比例结转商品房成本，分录如下：借：主营业务成本商品房销售成本 600 000 贷：发出开发产品 600 0004.11月5日，按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元，但款项尚未收到。根据有关凭证，编制会计分录如下：借：应收账款 800 000 贷：主营业务收入商品房销售收入 800 000同时结转营业成本60万元，会计分录如下：借：主营业务成本商品房销售成本 600 000 贷：发出开发产品600 0005.11月10日收到最后一期房款80万元，作如下会计分录：借：银行存款800 000 贷：应收账款800 000小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。(二)销售退回和折让的核算房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品以后，由于开发产品质量等不符合购销合同的规定，买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。销售折让是销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，买方要求在价格上给予减让的事项。在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.【例】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700 000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：1.收到购房定金时：借：银行存款210 000 贷：预收账款甲单位210 0002.交付商品房确认收入时：借：应收账款甲单位490000 预收账款甲单位210000 贷：主营业务收入商品房销售收入 700000同时结转商品房销售成本：5套商品房实际成本为：1400350=490 000(元)借：主营业务成本商品房销售成本490 000 贷：开发产品房屋490 0003.发生销售退回和折让时：退回的1套商品房价款为702000=140000(元)其余4套销售折让金额为：70420005%=28000(元)销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：借：主营业务收入商品房销售收入168 000 贷：应收账款甲单位168 000同时收回1套商品房，冲减销售成本：1套商品房实际成本为：140070=98000(元)借：开发产品房屋98000 贷：主营业务成本商品房销售成本 98000(注：因为销售收入的减少，当期相关税费也自然减少，所以，如果原来如尚未确认税费,则期末自然按减少后的收入确认税费，所以对税费不需单独进行账务处理)。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。