酒店业主必须掌握的筹建知识.doc

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酒店业主必须掌握的筹建知识

目前，我国酒店业发展正处于下列两种转型状态中：(1)按照十六大的精神，我国大部分国有酒店的产权改革将采用民营化或国有资本与海外资本及国内民营资本的混合化形式，因此酒店拍卖、收购、兼并等产权交易将迅速发展。(2)随着入世后外资酒店与外资酒店集团在我国的加速发展，我国酒店业经营管理的专业化与市场化要求将提高，酒店连锁集团也将迅猛发展，越来越多的单体酒店将委托酒店管理集团或职业经理人进行管理；另外，一部分国有酒店或国有酒店集团将划归国有资产管理委员会管理，如上海锦江国际集团已划归上海市国有资产管理委员会管理，这两种发展趋势将使我国酒店所有权与经营权的分离更加普遍化。
上述两种转型状态呼唤着我国酒店业主要认真研究下列关键决策问题：(1)现代酒店的兴建程序；(2)现代酒店管理合同的谈判与管理方法；(3)现代酒店集团的事业部设计、管理以及投资发展战略的制订方式；(4)现代酒店的财务管理体系；(5)现代酒店资产价值的评估与交易方式；(6)酒店业的盈利状况与发展趋势分析等。国际上经常举行为解决酒店业主所面临的决策问题的酒店业投资大会。如2002年2月举行的美国酒店业投资高峰会议(The Americas Lodging Investment Summit，February 4，2002)讨论研究了下列问题：(1)酒店业的发展趋势预测；(2)各类连锁酒店细分市场的发展趋势预测；(3)酒店业盈利状况的分析与预测；(4)酒店业的财务压力衡量，包括贷款违约状态与损益平衡点分析；(5)酒店业的供给与需求状况分析。
限于篇幅，本文只论述现代酒店的兴建程序。它主要包括：(1)酒店兴建的基本程序；(2)制定酒店项目开发的两个重要文件；(3)酒店管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作；(4)酒店工程项目管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作；(5)酒店项目技术设计部门的工作；(6)酒店项目承建商的工作。
一、酒店兴建的基本程序
我们以香港酒店兴建的基本程序为例来研究说明这一问题。香港酒店兴建的基本程序图示，
上图表明，酒店业主是酒店物业的投资者和资产拥有者。他的目标是通过适度的资金投入，获得较为理想的投资回报率。为了确保这一最终目标的实现，他往往组织两方面的专业人事参与投资决策和项目的兴建，他们是酒店管理公司和工程项目管理公司的人员。酒店管理公司和工程项目管理公司将从不同的侧面来参与主持酒店兴建的全过程。简单地说，前者侧重于软件，后者侧重于硬件。
现代酒店兴建的一般程序可以概括为：以业主为主体，组织酒店管理公司和工程项目管理公司，包括技术设计部门和总承建商，完成酒店项目的规划、设计、建造、经营准备和经营管理实施的全过程。各参与部门的功能与工作内容在下面相关部分会展开论述。
二、制定酒店项目开发的两个重要文件
酒店项目开发需要制定两个重要的指导性文件：(1)酒店项目的可行性研究报告；(2)酒店项目的总投资预算文件。当然，上述两个文件也可以结合为一个文件，即酒店项目的可行性分析。
1、酒店项目的可行性研究报告
由酒店管理公司依据香港旅游协会发布的市场行情信息，提供拟建酒店的选址、类型、档次、规模等方面的咨询意见，预测其经营效益。由工程项目管理公司会同技术设计部门，依据酒店管理公司的咨询意见，初步估算建造的投资额。综合上述两方面的资料，运用静态与动态的投资效益和投资偿还期的测算法，编制酒店经营可行性分析报告，初步确定其投资效益和偿还投资本息的年份。可行性分析报告是酒店业主投资决策的依据。
2、酒店项目的总投资预算文件
酒店项目的投资预算又可以分为两部分：有关物业建造部分的投资，包括土建、机电、内装饰和市政配套等，这由技术部门编制；有关酒店经营管理方面的投资，包括经营管理的物品、市场推广、促销、公关、人员配备、培训以及相应的经费等由酒店管理公司编制。
上述两部分的总和，再加上适当的不可预见费，即为酒店项目兴建的总投资预算。
三、酒店管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作
它受业主委托，负责酒店项目发展的咨询服务，同时也是经营管理的承担者，其主要工作简述如下。
1、提供酒店项目发展的咨询意见
内容包括：(1)酒店选址、类型、档次与规模；(2)酒店内部各类客房的数量分布、分配，餐饮场所特色和公共设施的功能；(3)酒店市场营销策划与经营测算。
2、策划酒店经营管理模式
内容包括：(1)经营管理组织机构；(2)人员编制配备、工资水平；(3)各部门经营管理程序；(4)制订经营管理的方针和政策。
3、筹备酒店经营管理物品
内容包括：(1)客房用品、设施；(2)餐厅用品、设施；(3)厨房用品、设施；(4)其他经营管理的用品、设施；(5)各类原料。
4、探索并明确客源市场
内容包括：(1)调查研究，确定酒店的目标客源结构与市场定位；(2)组织酒店对外宣传；(3)组织酒店对外公关工作；(4)建立销售网络。
5、编制酒店经营预算
内容包括：(1)试营业预算；(2)正常营业预算；(3)五年营业规划与测算。
6、招聘人员与实施培训
内容包括：(1)招聘中、高级酒店经营管理人员；(2)招聘酒店基层服务人员；(3)实施全员培训。
酒店管理公司在做好上述各项准备工作基础上，对酒店设施、设备进行验收、接管，然后着手酒店的试运转，并逐步过渡到酒店的正式开业。
四、酒店工程项目管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作
它受业主委托，负责酒店建造的组织和监督工作。工程项目管理过程是随项目的准备工作而开始的，并以建成交付使用而结束。其基本任务可以概括为：最优地实现该项目的建造总目标，也就是以尽可能少的费用、尽可能快的速度和优良的工程质量建成工程项目，使其实现预期的功能。为了完成好这一基本任务，在工程项目建设全过程的每个阶段上，都要做好以下四方面的工作：
1、组织工作
内容包括建立相应的管理机构，制定工作制度，选择设计、施工单位，撰写各类招标文件，并实施招标等。
2、合同工作
内容包括签订委托设计合同，施工总承包合同与专业分包合同，以及对合同文件进行准备和对合同进行管理等。
3、进度、质量的监督控制工作
内容包括协调、监督和控制各有关单位的工作完成情况、施工质量和工期等。
4、财务工作
内容包括进行项目的可行性分析，控制投资数额和工程成本，结算工程款，处理索赔事项和组织工程决算等。
五、酒店项目技术设计部门的工作
它由项目管理公司推荐并经业主认可，然后由项目管理公司与各技术设计部门签订设计合同确定的。技术设计部门包括：建筑师、结构工程师、机电专业工程师和测量师，其中以建筑师为主体。
(1)建筑师负责设计和总体的组织与协调，担任酒店项目技术设计的总负责人。
(2)结构工程师按建筑师的意图，完成建筑物的结构设计。
(3)机电专业工程师负责整个酒店专业机电设备系统的设计与有关技术方面的意见。
(4)测量师在建筑师的指导下，负责酒店项目建造的概算与预算的编制，各类招标文件的编制以及对招标文件有关数量方面的评估。
上述四方面的人员是酒店整个项目的技术设计承担者，其中以建筑师为项目设计的总负责人。
六、酒店项目承建商的工作
它们是由项目管理公司组织招标选出，并经技术设计部门审核、业主认可，最后由项目管理公司与总承建商或专业分包商签订承包合同确定的。它们是整个酒店项目的材料、设备和施工的承担者。总承建商是施工的总负责人。
(1)总承建商负责整个酒店项目建造的组织与协调工作，它还要完成基础与主体结构及土建等主要施工任务。
(2)机电专业承建商一般分为以下几种：①电气；②空调；③给排水；④电话；⑤电脑；⑥闭路电视、音响；⑦消防；⑧厨房工程；⑨电梯工程等。
(3)装饰承建商负责：①外装饰；②客房装饰；③公共场所装饰。
总之，酒店项目的兴建是一个软件与硬件相结合，经济、技术、设计、设备材料、工程管理施工相结合，多工种前后衔接、交叉进行的系统过程。酒店业主通过酒店管理公司和工程项目管理公司，控制酒店兴建的全过程，力求确保在预算范围内，保质、保量、保工期地完成酒店的建设任务，及时交付使用，实现预期的酒店项目的投资目标。
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