九江紫庐花园投资工程项目投资可行性研究报告书.doc

九江紫庐花园建设工程 项目申请报告第一章 申请单位及项目概况第一节 项目名称及承办单位概况 一、项目名称：九江紫庐花园建设工程项目申请报告二、 项目地址：九江市庐山区前进东路南侧三、承办单位及承办单位负责人1、承办单位：九江中建投房地产开发有限公司2、承办单位负责人：蔡国斌3、承办单位注册资金：壹亿万圆整4、承办单位地址：九江市开发区管委会五楼（长江大道330号）5、承办单位类型：其他有限责任公司6、经营范围：房地产开发（凭有效资质证书经营）、商品房销售、房屋租赁、物业管理、家具装潢（以上项目涉及行政许可的须凭许可证经营）。7、资产负债情况：良好四、项目总投资：138215.83万元五、项目资金来源：全部自筹六、承办单位简介：九江中建投房地产开发有限公司是一家立足九江，面向江西，着眼环鄱阳湖经济圈的新锐企业。公司以高度的社会责任感致力于打造和谐宜居的美好家园，同时大力推广新型建材，培育住宅产业化事业。我们秉持 “ 环境和谐、经营稳健、运作规范、管理精细、发展创新 ” 的经营管理理念，为员工提供良好的工作氛围和广阔的职业空间。欢迎有志之士的到来，彼此携手共创美好未来。九江中建投房地产开发有限公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展。七、 项目组织管理形式： 项目建设股东委员会 项目建设筹建处财务科协调科供应科拆建科基建科该项目采用项目建设股东委员会的形式，对项目建设进行管理，建立现代企业化运作机制。股东会主要履行投入资本和监督管理资本运行的职责。重点工作是前期规划和设计，基础设施建设、项目完善、管理投资、总体协调等。小区工程建成后再靠自我发展、自我积累和创造利润的形式来运作。从项目建设开始，就把该小区工程作为一个经济项目来运作，全面实施项目的企业化运作，把战略规划、经济发展、社会需要、建设工程的行业性、技术性、经营性和项目的投资目的、市场问题，利益回报等有机地集合起来并贯穿始终。实施：1、 产权和经营权分离；2、 经营管理和业务管理分开；3、 部门管理和专业技术管理经营相结合；4、 建立健全企业化的经营与财务模式。第二节 项目概况一、项目拟建地址及现状1、建设地点项目位于九江市庐山区前进东路九江学院斜对面，原九江市玻纤厂地块；至市中心商业圈大中路只需20分钟，多条主干道通达，交通便利；处于庐山区核心地段，周边各项生活配套齐全。2、 项目现状项目用地总规划用地196.14亩，土地用途：住宅，商业用地。地块内部有2条规划道路穿越，地势平坦，项目整体被道路分隔较多。地块分为5块用地，临近高速公路地块非常不规整；两地块通过一条规划路连接，另外还有部分小地块被道路单独分隔。项目周边多为旧式住宅，形象不佳，整体城市气息较差；东南面商业氛围较浓，主要为学院商圈，消费人群以周边居民和学生为主，档次低、商业业态种单一；南面临近高速公路，噪音和灰层污染较大，但远处青山绵绵；高速公路对面规划的南山公园和庐山区行政中心已经动工建设，未来居住氛围和休闲氛围较浓，对本项目周边形象有较大的提升作用。二、 建设性质新建三、建设内容、规模、总投资及资金筹措本项目占地面积130782平方米，总建筑面积290930平方米。分南区和北区两期开发，整个项目规划主要为12层低层商业楼、411层住宅楼、18层商住楼、32层商住楼，部分为一层全地下室，部分为半地下室或架空层。项目总投资为138215.83万元人民币。资金来源为：在项目的前提下，项目单位自有资金为58000万元用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，及银行贷款为15000万元，剩余部分为65215.83由房屋预售再投入补充。四、 建设期限及安排项目建设期限：4年项目建设周期安排：结合拟建设项目的规模，并按照市场分析及建设计划的要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为4年。项目计划于2011年开始开工，预计2015年底竣工。第三节 项目主要经济指标总体经济指标名 称单位数 量备 注总用地面积130760.07总建筑面积290930.00计容积率建筑面积235368.20住宅建筑面积207048.63商业建筑面积23019.57会所建筑面积1800.00幼儿园建筑面积3200.00物业管理建筑面积150.00其他配套建筑面积150.00不计容积率地下室建筑面积55561.80容积率1.8建筑密度%30%绿化率%30%机动车停车位个1688地上停车位个280地下停车位个1388非动车停车位个1590地上停车位个600地下停车位个990总户数户2068分期经济指标名 称单位数 量备 注A块地净用地面积78630.40A块地计容积率建筑面积158255.85住宅建筑面积138736.28商业建筑面积17569.57会所建筑面积1800.00物业管理建筑面积150.00A块地不计容积率建筑面积41991.80半地下室建筑面积18257.82全埋地下室建筑面积23733.98B块地净用地面积4576.31B块地计容积率建筑面积3277.56幼儿园建筑面积3200.00配套建筑面积（垃圾房）77.56C块地净用地面积12444.19C块地计容积率建筑面积17341.35住宅建筑面积12541.35商业建筑面积4800.00D块地净用地面积5493.20D块地计容积率建筑面积8352.44住宅建筑面积7630.00商业建筑面积650.00配套建筑面积（垃圾房）72.44E块地净用地面积29533.82E块地计容积率建筑面积48141.00住宅建筑面积48141.00E块地不计容积率建筑面积13570.00半地下室建筑面积13570.00第四节 项目申请依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；2、中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国第72号）；4、中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；5、建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；6、中华人民共和国招投标法；7、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号；8、九江市人民政府九府发200640号九江市人民政府关于印发的通知；9、九江市人民政府九江国土资源局九城国用（2011）第086号（2011）第091号国有土地使用证；10、九江市规划局地字第360400201100024号建设用地规划许可证；11、九江市规划局（2009ZB）第080号规划设计条件审批表；12、江西省建设厅发放该公司的房屋开发资质证书；13、九江中建投房地产开发有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、企业法定代表人证明书、身份证印件、公司章程；14、关于编制九江紫庐花园建设工程项目申请报告的委托书；15、项目单位提供的其他有关项目的基础资料等。第二章 拟建项目情况第一节 项目背景一、项目所在地区位条件1、九江市概况九江市位于江西省北部，长江中下游南岸。北邻湖北省、安徽省，东界景德镇，南界南昌市，西毗湖南省。面积18823平方千米。辖庐山区、浔阳区和九江、武宁、修水、永修、德安、星子、都昌、湖口、彭泽9县，代替瑞昌市。全市共有12个街道办事处，97个镇，82个乡，344个社区居委会，1718个村委会。A、 区域位置 九江市位于江西省北部，大京九铁路中段，地处赣、鄂湘、皖四省交界处的长江中下游南岸。地理坐标为北纬28473006，东经1135711653。东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻；南与新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县相连；西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县交界；北濒长江，与湖北省武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江两县隔江相望，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，江西省惟一的沿江对外开发和外贸港口城市，重要的工业、商贸城市，著名的旅游城市。全境东西长270千米，南北宽140千米，总面积18823平方千米，占江西省总面积的11.3%。 B、地势地貌 九江地貌较为复杂，地形变化大，地势东西高，中间低，南部略高，向北倾斜，平均海拨32米，市区平均海拨20米。境内山地、丘陵、平原皆备。俗称“六山二水分半田，半分道路和庄园”。中部为鄱阳湖平原，水网交错；西部为丘陵、山区，层峦起伏，九岭、幕阜两大山脉，分立西部南北两侧，延绵耸翠；长江自西向东流经北沿，境内长度151千米，流域面积3904平方千米。 C、土地资源 2004年末，九江市各类土地规模为：农用地1368264.6公顷（其中，耕地29610公顷，园地26503.3公顷，林地963142.9公顷，牧草地596.9公顷，其他农用地82011.6公顷），建设用地122631.6公顷（其中，居民点及独立工矿用地72464.3公顷，交通运输用地6190公顷，水利设施用地43977.2公顷），未利用地388783.1公顷。 2、九江地理交通 九江地处东经11357，北纬28473006。地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拨32米（市区海拨20米），修水九岭山海拨1794米，为九江最高峰，星子县蛤蟆石附近的鄱阳湖底，海拨9.37米，为全市最低处。 九江“途通五岭、势拒三江”，具有“七省通衢”的战略地位。由于得舟楫之便，加上物产丰富，九江自古就是通都大邑，是人员流和物流中心城市，是长江中游重要的物资集散地，曾是中国的“四大米市”“三大茶市”之一。长江是中国最大、最长的东西向水上大通道，京九铁路是我国最长、现代化程度最高的南北向陆上运输大通道，两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京（北京）九、武（武汉）九、合（合肥）九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。 在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过度地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。 3、水文、气象条件 气温： 最高气温： 40.2 最低气温: 9.7 累年均气温: 16.9 最高月平均气温: 28.9 最低月平均气温: 4.2降雨量： 年平均降雨量: 1412 年最大降雨量： 1731.9 年最小降雨量： 876 历年月平均最大降雨量： 226 最大积水深度： 250风： 全年主导风向： 东北风 年平均风速： 2.9m/S 累年分月（平均）暖时风速：16m/S 相对湿度 年均湿度： 77%雷暴日数：全年平均： 47天 全年最多： 72天水文： 历年最高水位： 21.302m 历年最低水位： 8.0m 年平均水位： 13.814m降雪：平均降雪深度： 16cm 平均降雪天数： 12.2天抗震设防烈度： 六度4、 社会环境简况 （1）经济发展概况： 近年来，九江市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十七大精神，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持以大开发为纲，全力推进“3+1”发展战略。经济实现较快增长，该市综合经济实力显著增强，开放型经济继续推进，各项社会事业全面进步，城乡居民收入明显提高，顺利实现了国民经济和社会发展的主要预期目标，全面完成了“十一五”时期的主要任务，为“十二五”时期经济社会发展奠定了良好基础。根据九江市统计局关于2010年九江市国民经济和社会发展统计公报统计显示：2010年全市生产总值（GDP）1032.06亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中第一产业增加值98.04亿元，增长3.8%；第二产业增加值579.71亿元，增长17.0%；第三产业增加值354.32亿元，增长14.0%。人均生产总值21487元，增长13.6%。三次产业结构由上年的11.0：53.1：35.9调整为9.5：56.2：34.3，第二产业的主导作用继续增强。工业增加值占GDP的比重达46.4%，比上年提高4.1个百分点，工业化进程不断加快。财政总收入突破百亿大关。全市实现财政总收入116.70亿元，增长35.4%。其中地方财政一般预算收入71.06亿元，增长35.5%。财政总收入占GDP比重达11.3%，比上年提高了0.9个百分点，经济运行质量逐步改善。全年税收收入102.84亿元，增长38.9%，比财政总收入增幅高出3.5个百分点。税收收入占财政总收入比重达到88.1%，比上年提高了2.2个百分点，财政收入结构进一步优化。物价水平温和上涨。2010年，全市居民消费价格上涨3.18%，其中食品类、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化及服务、居住价格分别上涨7.20%、0.28%、2.98%、1.64%、7.02%，衣着、家庭设备及维修服务、交通和通信价格分别下降1.30%、2.10%、7.33%。商品零售价格上涨2.64%，工业品出厂价格上涨11.75%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.74%，房屋销售价格上涨6.4%。 （2）固定资产投资固定资产投资保持平稳较快增长。全年固定资产投资877.46亿元，比上年增长34.1%。其中，城镇固定资产投资857.00亿元，增长33.3%。分产业看，第一产业投资7.27亿元，下降58.1%；第二产业投资618.04亿元，增长40.9%；第三产业投资252.15亿元，增长19.0%。非国有投资657.82亿元，增长35.1%，占固定资产投资的比重由上年的73.9%上升到75.0%。重大项目建设成效显著。全市亿元以上重大项目411个，比去年增加125个，完成投资567.45亿元，增长70.4%。其中亿元以上新开工项目343个，比去年增加191个，完成投资228.54亿元，增长21.9%。房地产开发投资大幅回落。全年房地产开发投资46.06亿元，下降6.0%。商品房竣工面积214.93万平方米，增长5.5%；商品房销售建筑面积292.89万平方米，增长10.0%；商品房销售额85.18亿元，增长6.4%。（3）工业和建筑业 工业生产趋稳向好。全年实现工业增加值478.70亿元，同比增长20.0%。其中规模以上工业实现增加值360.61亿元，同比增长22.4%。五大支柱产业完成工业增加值268.74亿元，增长15.7%，占全市规模以上工业增加值的比重为74.5%，对规模以上工业增长的贡献率达49.4%，拉动规模以上工业增长11.1个百分点。主要工业品产量增长面扩大。原煤88.20万吨，增长30.9%；化学纤维13.85万吨，增长39.8%；纱47.47万吨，增长35.2%；服装17395万件，增长13.5%。 工业经济效益不断提高。全市规模以上工业产品销售率98.69%；实现主营业务收入1549.37亿元，增长47.6%；实现利税总额163.85亿元，增长39.9%；实现利润82.19亿元，增长76.9%。规模以上工业经济效益综合指数252.02%，比上年提高24.9个百分点。 园区规模持续扩大。年末全市入园投产工业企业991家，比上年末增加89家；安置从业人数23.52万人，园区完成工业增加值261.8亿元，增长31.3%。主营业务收入1170.4亿元，增长57.1%。实现利润总额84.4亿元，增长96.3%。上交税金30.1亿元，增长49.6%。 建筑业稳步发展。全年实现全社会建筑业增加值101.01亿元，增长7.0%。全年资质内建筑企业完成总产值205.43亿元，增长27.8%。房屋建筑施工面积1340.43万平方米，比上年增加190.3万平方米；房屋竣工面积759.43万平方米，比上年减少32.24万平方米。 （4）人民生活 人民生活水平稳步提高。全年城镇居民人均可支配收入15764元，比上年增长11.0%；人均消费性支出10823元，增长15.5%。全年农村居民人均纯收入5588元，比上年增加769元，增长16.0%。职工年平均工资24744元，增长17.5%。年末城镇居民人均居住面积32.12平方米，农村居民人均住房面积40.87平方米。 民生工程扎实推进。全市下岗失业人员实现再就业3.06万人，其中“4050”人员再就业0.84万人，“零就业”家庭实现动态清零，全年就业培训5.1万人；发放创业小额贷款6亿元，比上年增长29%，新增转移农村劳动力就业7.1万人。城镇职工养老保险参保率达75%，比上年提高6个百分点，养老保险基金征缴总量首次突破13亿元；向城区低收入家庭发放价格补贴200万元；85%农村五保集中供养率得到巩固；城镇居民基本医疗保险参保人数达83.4万人。光明•微笑工程转入常态化管理，免费救治白血病患儿19人。全市新建廉租房5662套、28.3万平方米，为1.77万户发放租赁补贴，为700户发放经济适用房货币补贴；开工建设公共租赁住房50万平方米，完成农村危房改造2590户。全年民生事业投入32.8亿元。 社会福利事业继续发展。年末全市有各类社会福利机构床位1.89万张。国内公民办理收养登记65例，港、澳、台中国公民办理收养登记3例。全年销售社会福利彩票9672.01万元，接收社会捐赠1504.56万元。 （5）资源、环境与安全生产 水资源较为丰富。全年自产地表水资源量211.28亿立方米，比上年增长76.2%。人均拥有水资源量4243立方米。全年平均降水量1828.2毫米，增长52.1%。2座大型水库年末蓄水量52.72亿立方米，比上年末增加12.16亿立方米。 环境保护进一步加强。全市市、县级环境监测站17个，环境监察部门17个。城市环境空气质量124天为优，239天为良，2天为轻微污染，空气质量优良率为99.5%。 生态建设持续推进。全市已批准国家级生态示范区2个。已建成自然保护区30个，其中国家级2个、省级5个、县级23个。 安全生产形势稳定。全年共发生各类安全生产事故281起，死亡128人，起数下降13%，死亡人数下降5.9%。其中，道路交通事故269起，死亡110人，起数下降10.3%，死亡人数下降1.8%；煤矿1起，死亡1人，起数、死亡人数与上年持平；非煤工矿及其它11起，死亡17人，起数下降50%，死亡人数下降26%。二、项目建设的有利因素 1、区位优势（1）从大的方面来看，省委书记苏荣在与出席省党代会的九江代表团代表讨论时指出，九江具有得天独厚优势，要充分发挥自身优势，把九江建设成为长江沿岸、中部地区重要的经济中心城市。这与该市第九次党代会提出的“推进城市建设，建设开放港口城市，努力实现五年内市中心城区建成区面积达到100平方公里，城区人口过百万”不谋而合、一脉相承。 九江的区位和优势有目共睹的。九江是江西省唯一的沿江港口城市，途能五岭而势拒三江，秦划三十六郡时就有九江郡。尚书禹贡有“九江孔殷”、“过九江至东陵”等记载。晋代时期，九江就是“七省通衢，来商纳贾”的通都大邑，之后，九江一直是中国“三大茶市”、“四大米市”之一。两千多年来，九江在中国的影响和重要地位被“连篇累牍”地载入史册：三国之柴桑，唐宁之浔阳，列强炮轰下的“五口通商口岸”。任何时候，九江都显得非常重要。真可谓：“舟车辐辏，商贾云集”，千年魅力永续。 九江的地位和作用无可替代。民国初年，孙中山就认为：“九江将成为江西富省之唯一商埠，中国南北铁路之一中心”；国务院发展研究中心经论证认为：九江最有条件成为京九段新的经济制高点；日本国际协力事业团考察后认为：九江处在中国的要冲位置，未来的形象是经济交流中转城市，发展前景远大。江西省省长吴新雄多次指出，九江是江西的中心城市，而不是次中心城市，九江在全省的发展中特别是在中部崛起的进程中具有不可替代的作用和地位：一是九江是全省唯一的港口，港口吞吐量大，容得下大的产业，在全省大开放的战略中具有不可替代的作用和地位；二是九江有江西唯一的世界文化遗产庐山、非常好的温泉、鄱阳湖、柘林湖、城区背靠庐山、面向长江、环抱八里湖、旁边有鄱阳湖，在全省发展大旅游方面具有不可替代的作用和地位；三是九江地处三省交界，有京九铁路、长江航运，作为重要的交通枢纽，在全省发展大的物流方面具有不可替代的作用和地位；四是九江在全省发展大的产业、基础产业、港口产业中具有不可替代的作用和地位。九江有这四个方面不可替代的作用和地位，应该做大做强，也完全可以做大做强。 建设开放港口城市，必须进一步加快城市建设步伐。要创新城市发展模式，努力实现五年内市中心城区建成面积达到100平方公里，城区人口过百万。拉开城市框架，构建城镇网络，搞好市中心城区总体规划修编，加快新城区基础设施建设，逐步实现城市中心战略转移。在做大做美中心城区的同时，重点抓好卫星城的建设，鼓励有条件的县城向中等城市发展。充分发挥我市山、江、湖、生态多样性地域特色和生态优势，以沿江、沿路、环山、环湖为轴线打造一批特色城镇群。彰显城市特色，塑造城市形象。妥善处理港城关系，协调港城发展空间，实现以港带城，以城促港，港城融合，互动发展，充分彰显港口城市的个性与特色。塑造开明开放的城市形象，利用九江通江达海的区位条件，加快产业发展，加大建设力度，把九江建设成对接长三角的“桥头堡”和具有较强辐射带动功能的中心城市。 花香日丽四季春，蓝天碧水桃源。如今，古老的浔阳城天更蓝水更清，路更宽楼更高，城更大人更多，已经渐渐展示出现代代港口城市的绰约风姿。勤劳的九江城市建议者们正按照市第九次党代会提出的思路，以无比的自豪和信心去创造更加辉煌的未来！（2）从项目建设的区位来讲，地理位置十分优越，该项目建设的地点位于九江市城东区怡康路、九星路的交汇处，新五中的西侧，是城市东部规划中的芳兰组团。小区的西北面为政府机构的办公群，南面为规划建设中九江妇幼保健（医疗）中心，北面为市外国语中学新校区。周边的环境，服务设施十分便利，配套齐全。项目建设地点距市区不足1公里，地势高，视野宽阔，具有十分优越的自然区位条件。 2、交通条件 九江市历史上就交通便利通达。自古就是“途通万岭、势拒三江”的要津，现已形成四能八达的水陆空交通网络。京九、合九、武九铁路在此交汇，昌九、九景调整公路、105国道（北京-珠海）穿境而过；九江港上通重庆、下达上海，直航日本、香港及东南亚等许多国家和地区；昌北机场、九江机场均已开通国内大中城市航线；邮电通信、移动电话与国内外连通。 该项目建设地点位于怡康路和九星路的交汇处，小区东侧与北侧为规划路。地块两侧均建成了怡康路和九星路为城市次干道，道路宽度为20-24米，东侧和北侧为规划中15米宽的道路。未来城市的公交总站距小区不足100米。交通将会十分便利，小区的出入口放在怡康路和九星路，同时考虑城市交通的停靠站，居民进出方便又安全。根据交通影响分析报告，现状的道路网络基本能够满足基地总体开发量的整体规模。 3、基础设施条件（1）给排水：今年怡康路和九星路以及九威大道的城市自来水加压站已破土动工，将结束该路无自来水的状况，城市自来水供水管网已铺至小区旁，能够满足小区生活及消防用水，污水和雨水分别排入两条道路的市政污水管和雨水管。（2）电力供应：该小区是位于邹字有河变电站和毛家塘变电站之间的线路上，电力供应充足，10KV的电力线路已供至基地附近。（3）电讯：怡康路和九星路上已铺设光缆、程控、微波、无线寻呼、移动电话等多种通讯线路，有线电视业务已普及，并开通了特快专递、用户传真、宽带网络、邮电等业务。 4、城市规模和框架日益扩大 根据新一届政府的目标和九江市下一个五年计划的定位，城市的区域要不断扩大，城市，人口要增加至100万以上，而该场址区域正是规划中的芳兰组团。该项目规划总人口11.3万，总用地1.75KM2，与威家组团、十里铺组团、浔阳组团相邻，位于城市规划功能结构东南向发展轴上。目前已有几家房地产公司争相在该区域购地，规划开发，目前，检察院、消防大队、财政局大楼相继建成，公交总站也马上要投入使用，因此随着城市结构框架的扩大，人口增加，该区域住房需求是十分迫切的。第二节 项目申请理由 一、市场调查和需求预测（一）国内房地产市场现状与分析 在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业。如何把握城市房地产发展走势，对于打造宜居城市，对于率先全面建成小康社会，有着极其重要的作用。 中国经济正逐步地转变为世界经济的一个重要组成部分，由此，中国的房地产价格也受到了世界房地产正在积聚的泡沫经济的影响，近年来呈高涨态势。先是北京、上海等大城市，之后是二、三线城市房价持续上扬，数据显示，2009年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，比上年回落0.5个百分点。具体来看，房价涨幅进一步上升，楼市将转向卖主市场，中小开发商接连退出市场。但是，二、三线城市开发仍低速增长，在大城市拿地难的情况下。比起北京、上海等一线城市，二、三线城市相对较为宽松的政策支持同样是利好，这些开发商之所以青睐二、三线城市，原因来自于多方面，如居民购买力的迅速提高，城市发展建设和城市化进程加快，招商引资环境良好，当地房地产业竞争相对较弱等诸多因素。有相关研究报告更指出，目前几大主要二线或三线城市房地产开发项目平均利润能够达到2030%，而上海等大城市房地产投资收益只有6%-7%。目前，九江房地产拿地的情况来看均为开发实力较强、资金雄厚的大公司或为多家公司的联合体。（二）九江房地产市场与未来分析2010年1-9月，九江市178家房地产开发企业共完成投资26。4亿元，同比增长69.8%，其中商品房建设投资40.09亿元，同比增长35.2%；土地开发投资2.74亿万元，同比增长6.8%；房屋施工面积547.37万平方米，同比增长20.1%；房屋竣工面积203.73万平方米，同比增长11.1%。商品房销售面积266.16万平方米，增长40.4%。9月底商品房空置面积3.3万平方米，同比下降36.6%，10-12月份商品房销售面积增长趋于上升，整体看来，九江市房地产业发展速度较快，销售市场年还是较火爆。2010年九江房地产市场年初受大环境影响，也日趋低迷。但是，低迷并不意味着就此偃旗息鼓，成交却始终没有停止，刚性需求已经成为支撑楼市的主导力量。在国家宏观调控的压力下，投机者纷纷却步，投资者开始谨慎，只有那些刚性需求者，在楼市的动荡变迁之间，寻找属于自己的家。在楼市寒冬面前，政府的决心、措施与力度，经人房地产市场投资注入了“稳定剂。”也正是这系列新政，让楼市有了渐渐回暖的迹象。2009年下半年，九江楼市也将进一步加归理性。楼市又基回复前年的水平，还略有上升。2011上半年九江房地产市场呈现“两增一涨”的特点，即商品房入市量明显增加，商品房销售量明显增加，住房价格呈波动上涨态势。1-6月中心城区批准商品住宅面积56.6万平方米、5502套，同比分别增长46.38%、44.07%；中心城区销售商品住宅面积55.24万平方米、5453套，同比分别增长73.33%、66.91%。中心城区商品住宅销售均价为5071元/平方米，同比增长14.78%；今年6月，中心城区商品住宅销售价格为5081元/平方米，同比增长5.79%，环比下降8.42%。中心城区存量住宅交易面积20.4万平方米、2479套，同比分别增长10.29%、13.82%。今年6月，存量住房交易面积2.43万平方米、290套，同比分别下降20.73%、19.22%。总体上分析，九江楼市下半年行情将会趋冷，但仍有较大的刚性需求，预计在本轮调控之后明后年又将会出现较大反弹。具体来看：一是综合政策取向和九江市场特点，在限贷基础上下半年可能出台限购政策；二是下半年银行房贷将进一步趋紧；三是今年以来九江中心城区大量新盘涌现，市场竞争将进入白热化，鉴于市场预期，开发商观望情绪将增加，下半开发速度将放缓，商品住房供应速度放缓；四是房价涨幅将趋缓。1、房地产开发投资结构情况房地产开发从投资结构看，住宅投资占据主导地位，商业营业用房投资逐渐下降。在房地产开发投资中，住宅投资20.63亿元，占78.1%，同比增长12.4%，商业营业用房投资2.51亿元，占9.5%，同比下降0.2%，办公楼投资583万元，占0.2%，其它投资3.20亿元，占12.1%，下降10.3%。从县（市、区）情况看，县区房地闰工发投资所占比重越来越大。1-9月市区完成投资9.43亿元，占35.7%，增长17.1%，县区完成投资16.98亿元，占64.3%，同比增长69.1%。2、资金来源情况从资金来源统计情况看，开发商自筹资金是房地产开发资金的主要来源，截止2008年9月底，九江市本年资金来源合计36.08亿元，其中银行贷款5.10亿元，占14.1%，同比增长7.3%，自筹资金15.23亿元，占42.1%，同比增长48.6%，利用外资0.18亿元，同比增长80.0%。3、商品房销售情况从商品房施工与销售情况看，商品房销售面积的增长快于房屋施工面积的增长。2010年1-9月份，九江市房屋施工面积395.8万平方米，同比增长68.1%，其中住宅350平防腐剂米，同比增长66.7%，商业营业用房36.7万平方米，增添长69.1%。在房屋施工面积中，市区119.4万平方米，占30.2%，县区276.4万平方米，占69.8%。1-9月份，商品房屋销售面积164.8万平方米，同比增长104.4%，其中市区67.3万平方米，占40.8%，县区97.5万平方米，占59.2%，商品房销售额29.59亿元，同比增长186.3%，其中市区16.95亿元，占57.3%，县区12.64亿元，占48.2%。（三）土地开发情况土地开发投资增长迅速，而本年购置土地面积下降。去年1-9月完土地开发投资29455万元，比去年同期增长11.1倍，本年购置土地面积84.9万平方米，比去年同期下降12.5%，这一方面说明大面积土地的现象得到了有效控制，另外也说明今年的土地投放在结构上和总量上也得到了调整，也受国家宏观调控及土地政策的影响。但是，全市经营性土地出让收入超过前四年的总和。二、九江市房地产市场特点1、开发量趋于平缓上升从市发改委公布的数据来看，全市城建及房地产投资保持高速增长，据房产系统的统计报告显示，全市2010年新互动式工、报建、待报建（由于“国八条”延缓报建的）项目达252.63万平方米。与往年持平，2010年上半年略有下降。但下半年开发量正在回升。2、规划建设水平迅速提高从2010年新上市或待上市的几个项目看，九江房地产规划建设水准相对过去而言有了大原飞跃。2010年新上市项目中的“柴桑春天三期”、“浔阳江畔二期”都接近或达到目前国内发达地区水平。即使是规模略小的“金泰半岛一品”“龙开御景”、“榕昌桂花园”等项目也在规划和设计理念上有了长足的进步。户型设计上也有大的进步。目前市场上供应的商品房中几乎囊括了全国市场上所有的户型，“阳光房概念”、“室内花园概念”、“多功能橱间概念”、“中庭复式”、“入房花园”以及未来将出现的（“情景洋房”、“联体别墅”）等类型已经出现。而且受制于“国八条70%、90平方米的政策”影响户型创新力量将可能得到进一步释放，户型多样性，经典型时代已经到来。小户型也正在普遍受欢迎。3、去年市场供击破平稳略有上升截止到2010年9月份，全市商品房交易出现了供需平稳态势，年初的“水木清华”项目、二季度的“华宝佳苑”、“柴桑春天二期”、“浔阳江畔二期”、“慧龙新城”、“信华广场”、“城市花园”、“华宝南湖国际”等项目的销售均得到了实惠。仅就4月底上市的“柴桑春天二期”、“浔阳江畔二期”当天就成交约5万多平方米，成交金额高达1个亿，加上如“华宝南湖国际”“叠翠新城”等项目的销售以及下半年的多个项目再售和销售，全年销售总量还是十分惊人。4、价格稳步上升2010年全年价格一直保持着稳步上升的态势，从2009年底的基本均价的2300余元到目前市场的4000余元，全年实际均价上升达到60%的比率。价格缓慢上涨与去年明显的区别在于上涨的节春性明显加快，规律性加强。一改过去由二手房市场师暴涨引领的趋势变为以新开盘项目开价为标圬阶梯上升，充分说明全市房价正处于理性的稳步上升阶段。目前，虽然受到国家宏观调控政策的影响，但该市房价上涨的势头，还是没有抑制。三、市场前景1、市场竞争日趋激烈随着九江房地产开发、上市量的增大，根据有关部门的统计，2011年全市开工，预售楼宇将进一步趋于加快。去