井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论1第一节 项目概述1第二节 编制的依据和原则2第三节 可行性研究的过程与范围4第四节 研究工作概要5第五节 主要经济技术指标表8第六节 研究结论9第二章 项目建设的必要性及可行性11第一节 项目建设的必要性11第二节 项目建设的可行性12第三章 项目区旅游资源分析16第一节 旅游资源现状16第二节 旅游资源分布、类型19第四章 市场需求分析20第一节 国内旅游基本特征20第二节 市场发展现状20第三节 本地市场分析22第四节 远程市场与机会市场23第五章 项目建设地点与建设条件25第一节 项目建设地点25第二节 项目建设条件25第六章 项目建设规划30第七章 建设规模及主要建设内容31第一节 项目设计的原则31第二节 建设规模及主要建设内容32第八章项目建设方案35第一节 项目总体规划方案35第二节 建筑工程35第三节 道路工程44第四节 公用工程45第九章 节能专篇49第一节 编制的依据49第二节 采取的措施49第三节 节能效果51第十章 环境保护工程52第十一章 劳动 安全卫生 消防56第一节 职业安全卫生56第二节 消 防57第十二章 项目管理60第一节 项目管理60第二节 项目施工进度65第十三章 投资估算及资金筹措67第一节 投资估算67第二节 资金筹措70第十四章 财务评价71第十五章 结论与建议82第一节 结论82第二节 建议82附图及附件井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目第一章 总 论第一节 项目概述一、项目名称：井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目二、项目建设单位：单位名称：井冈山旅游发展股份有限公司法定代表人：王耀冈三、项目性质：新建四、项目拟建地点：井冈山茨坪白银湖五、项目建设期：22个月六、建设内容及规模：基地面积：79436m2，其中生态停车场：50000m2，停车场进出口道路建设：2000m ，总建筑面积：5320m2其中，游客服务中心3500m2，进出口牌楼360m2，换乘发车区：960m2 ，下客区长廊：500m2；电子门禁系统（景区监控），排水及其它附属工程。七、项目总投资及资金来源：本项目估算总投资4100万元，申请中央专项资金及地方自筹解决。八、效益分析：本项目年可实现营业收入8496万元，年上缴所得税658.12万元，实现税后利润1336.18万元，财务内部收益率37.06，财务净现值5670.86万元，投资回收期4.45年。第二节 编制的依据和原则一、编制依据（一）政策依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国自然保护区条例4、中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB11999）5、建设部颁布的（城市规划编制办法实施细则）6、国家发改委投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）7、旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）8、旅游规划通则（GB/T189712003）9、风景名胜区管理暂行条例10、风景名胜区规划规范（GB502981999）11、2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要12、江西省旅游业“十五”计划至2020年旅游的发展规划纲要13、江西省风景名胜区管理办法14、井冈山风景名胜区总体规划15、井冈山市国民经济和社会发展“十一五”规划16、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数17、国家颁布的城市建设的其他相关规范18、建设单位对可研编制单位的委托书（二）技术依据1、江西省国民经济统计资料2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、国家现行的产业政策、财会、税收制度5、由项目建设单位提供的其他项目基础材料二、 编制原则1、与城镇发展相协调旅游开发与城镇发展衔接，与城镇公共基础设施配套，还要协调好旅游与环境保护、农田水利之间的关系，使旅游开发与经济社会发展协调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响，旅游景观和文脉的趋同性已成为制约旅游发展的重要因素。为此，旅游规划应与井冈山市的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导旅游区的发展。旅游规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特旅游产品与形象。同时，旅游开发在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。3、可持续发展原则井冈山的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。第三节 可行性研究的过程与范围一、研究过程我公司受井冈山旅游发展股份有限公司的委托进行本工程项目的可行性研究。根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，我公司组织有关技术人员对井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目的建设条件进行了实地勘察，根据国家相关标准要求，结合该旅游区进一步发展要求，对设计理念、建筑物摆布、公用配套设施建设等问题，与井冈山旅游发展股份有限公司深入交换了意见，于2010年11月下旬完成了本可行性研究报告。二、研究范围1、项目可行性及必要性；2、旅游资源分析；3、市场需求预测与建设规模论证；4、总体布局；5、对环境影响的研究；6、劳动保护与安全卫生；7、节能节水；8、工程进度实施计划建议；9、投资估算；10、经济效益分析；11、研究结论。通过对本项目在技术和经济上可行性的研究，对项目技术方案的论证以及对经济效益的评价，拟定切合实际的建设方案。第四节 研究工作概要一、项目提出的背景改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，国内人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。据分析，当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。旅游业已被我国政府列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。井冈山市地处江西省西南部，湘赣两省交界的罗霄山脉中段。全市20个乡镇场和街道办事处，总人口15.8万余人，总面积为1308.58平方公里。井冈山整个地势中部高四周低，冈上多井状盆地，古有“郴衡湘赣之交，千里罗霄之腹”之称。1927年，以毛泽东为代表的中国共产党人在井冈山创建了中国第一个农村革命根据地，点燃了中国革命的星星之火，开创了农村包围城市、武装夺取政权的中国革命道路，培育了伟大的井冈山精神。在中国革命的史册上，井冈山被誉为“中国革命的摇篮”、“中华人民共和国的奠基石”、“天下第一山”。井冈山是一座革命的山、英雄的山。境内拥有100多处革命旧居旧址，已经成为一个没有围墙的革命历史博物馆，是人们接受革命传统教育、陶冶情操、净化心灵、提升境界的生动课堂。井冈山是一座风光绮丽的山、秀色迷人的山。这里千峰竞秀，万壑争流，苍茫林海，飞瀑流泉，融雄、险、秀、幽、奇为一体，峰峦、山石、瀑布、溶洞、温泉、珍稀动植物、高山田园风光应有尽有，有“同山不同季，十里不同天”的特点。森林覆盖率高达80；空气中富含负氧离子，是一个“天然大氧吧”。随着近几年井冈山旅游的蓬勃发展，特别是红色旅游及自驾游的兴起，旅游车辆增多带来的交通堵塞、安全问题日益凸现。2008年，井冈山景区旅游观光客运的开通，解决景区内的交通问题，但茨坪中心景区旅游车辆停放面积已日趋不够，严重影响到景区旅游接待能力、规模和服务质量，也将影响井冈山市旅游事业的发展。基于此，井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目的建设，也就势在必行。二、项目建设条件井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目位于井冈山市茨坪白银湖，海拔866米，是人文与自然景观相结合的景区。桐木岭，遍山桐树，春夏桐花盛开，煞是好看，故有“桐木岭”之称。井冈山斗争时期，红军在桐木岭上修筑哨口，属著名的五大哨口之一。桐木岭沟壑纵横，地势险峻，古时修建的石级小道和五里亭点缀其间。东侧深谷中还有一石槽瀑布，长约二百米。沿盘山公路，还有簇簇鹿角杜鹃。罗浮位距茨坪东北面二十公里，桐木岭脚下，是一块约四平方公里的山中盆地，是省属国营井冈山综合垦殖场场部所在地，人称罗浮为“小茨坪”。主要景物景观有水库、峰峦、五股泉、旗罗坳战斗遗址等。 人文景观及自然风光而形成的极具开发价值和开发潜力的新型旅游开发区，其优越的地理位置和丰富的旅游资源，是项目建设和发展的基础性条件。项目在政策、基础设施建设条件上较为成熟，项目建设可行性较强。三、设计方案根据井冈山市旅游开发区建设工程的发展战略和目标定位，结合规划区域的地理位置条件，建设游客服务中心、生态停车场。通过外来旅游车辆集中停放中心生态停车场，景区客运车辆换乘游客至中心景区或旅游景区的方式。解决井冈山旅游交通及车辆停放问题。本项目只研究游客服务中心、生态停车场建设，景区旅游车辆的购置另选方案。四、建设的主要内容及规模本项目建设内容如下：1、新建生态停车场：建设面积50000平方米；2、新建游客服务中心：占地2000平方米，建筑面积3500平方米； 3、新建进出口牌楼及停车场主通道建设（1）进出口牌楼即是停车场卡口，设计同时双车道进出，宽18米、长4米，高5米，建设面积360平方米。（2）停车场主通道2000米，其中：停车场通道长1480米、宽12米，换乘区通道长520米、宽8米。4、建设电子门禁系统（景区监控）；5、换乘发车区、下客候车长廊换乘发车区设计日最大送客量2万人计，应同时发车10辆，发车位10个。设计发车长廊80米，宽12米，建筑面积960平方米；下客区长廊宽5米，长100米，建筑面积500平方米。6、配套建设景区给排水、电力、消防、环境整洁、绿化等基础设施。第五节 主要经济技术指标表表1 主要经济技术指标一览表序号指标名称单位指标备注一占地面积1基地总面积m2794362游客服务中心m22000占基地总面积2.52%3生态停车场m250000占基地总面积62.95%3.1大客车停车场m29650占基地总面积12.15%3.2小车停车场m240350占基地总面积50.80%4换乘区、侯车长廊m23200占基地总面积4.03%5停车场内道路、绿化m224236占基地总面积30.51%二主要经济指标1总投资万元41002资金来源万元41002.1中央专项资金及地方自筹万元41003营业收入万元8496平均年收入4营业税及附加万元467.285总成本万元6034.426利润总额万元19914.31平均年利润7财务内部收益率%33.278盈亏平衡点%35.94接待游客量第六节 研究结论1、随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求。井冈山是第一批国家重点风景名胜区、国家级自然保护区、全国爱国主义教育基地和国家园林城、“中国旅游胜地四十佳之一”、“中国优秀旅游城市”和国家5级风景旅游区。风景区总面积261.43平方公里，分为11个景区，76处景点，460多个景物景观。井冈山旅游资源丰富，品位高、知名度大、震撼力强、组合条件好，“红”、“绿”相映的革命人文景观与秀美的自然风光融为一体。这在全国重点风景名胜区是独一无二的，是“中国红色旅游第一城”和“全国红色旅游第一品牌”。建设井冈山生态停车场项目，对于提高旅游服务水平，解决景区交通堵塞及旅游车辆管理，具有十分重要的意义。2、井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目符合市场需要，有利于提高本地区国民经济运行效率。3、项目投资设计合理，经济和社会效益较好,可行性较强。综上所述，该项目不仅具有显著的经济效益，同时还符合国家的经济政策，具有良好的社会效益，说明该项目是可行的。第二章 项目建设的必要性及可行性第一节 项目建设的必要性旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接服务的部门有17个，为其直接拉动的行业高达120多个。旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”。近几年来，随着人们物质生活水平的提高，旅游人数剧增，自驾游越来越普及，特别是黄金周和节假日进入风景区的车辆越来越多，茨坪旅游镇（中心景区）及各大出入口车辆拥挤不堪，经常造成交通瘫痪，甚至旅游车辆都无法运行，严重阻碍了风景区旅游业的正常发展。问题的存在，不仅给游客带来负面影响，还对风景区环境和风景资源造成影响和破坏。因此，解决风景区内的交通瓶颈问题，树立风景区良好形象，避免对其环境和风景资源造成影响和破坏，是风景区管理部门当务之急。纵观全国知名风景名胜区的经验，只有在旅游镇外围建设相应规模的旅游基础设施，控制外来车辆进入景区，才能真正解决上述最为棘手的现实问题。旅游基础设施建设项目，包括生态停车场、服务中心及换乘中心等配套设施。游客乘车或自驾车进入生态停车场，到服务中心购票（及其它服务活动），再经换乘中心换乘风景区观光车进入各个景区或旅游镇。目前，旅游业已经成为我国国民经济新的增长点，加大旅游资源开发的力度，配套完善旅游服务设施已经成为形势发展的必需。井冈山旅游已初具规模，建设生态停车场，是旅游配套设施的完善和旅游服务水平的提高，为解决景区交通问题及旅游车辆停车都有重大意义。第二节 项目建设的可行性一、旅游资源优势显著井冈山风景名胜区是1982年国务院公布的第一批国家级重点风景名胜区。1991年又被评为中国旅游胜地四十佳之一，同时还是全国百家爱国主义教育示范基地和全国十佳优秀社会教育基地。 2007年5月8日，吉安市井冈山风景旅游区经国家旅游局正式批准为国家5A级旅游景区。风景名胜景区总面积261.43平方公里，分为茨坪、黄洋界、龙潭、主峰、桐木岭、湘洲、笔架山、仙口八大景区。井冈山集革命人文景观与旖旎的自然风光为一体，革命胜迹壮丽河山交相辉映光照千秋，风景名胜区有60多个景点，320多处景观景物。景观分为八大类：峰峦、山石、瀑布、气象、溶洞、温泉、珍稀动植物及高山田园风光，还较好地保存了井冈山斗争时期革命遗迹100多处，其中24处被列为全国重点文物保护单位。这里巍峨群峰矗立，万壑争流，苍茫林海，飞瀑流泉，有气势磅礴的云海，瑰丽灿烂的日出，十里绵延的杜鹃长廊和蜚声中外的井冈山主峰。井冈山属山岳型风景名胜区景观景点，汇雄。奇、险、峻。秀、幽的自然风光特点，属中亚热带湿润季风型气候，雨量充沛，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，年平均温度为14.2。是从事爱国主义教育。学习革命传统。旅游观光。避暑疗养回归大自然的理想之地。当年郭沫若游览井冈山时曾感慨万千，挥毫留下了“井冈山下后，万岭不思游”的赞美诗句。从发展趋势看，经济社会发展对旅游业的需求是不断增加的，项目区良好的自然与人文环境为项目的建设和发展提供了有力的支撑和保障。二、政策环境良好2009年12月，国务院发布了国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）。意见按照科学发展观的要求，对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标，并就新时期旅游业发展进行了全面部署，明确了具体的发展目标。意见提出了放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业，调动社会各方面力量广泛参与到旅游业发展建设中。因此，本项目符合国家产业政策。三、项目得到当地政府及有关部门的大力支持本项目既是十二五的开局之作，也是十二五的重点项目，得到了当地政府的大力支持，根据井冈山市委、市政府的总体工作部署，项目在井冈山旅游发展股份有限公司领导小组的领导和协调下，各项工作按计划有序进行，并且已经取得了一定的进展。有关部门在土地收储、交通通讯、给排水、供电、等基础设施建设方面提供了支持。1、井冈山风景名胜区旅游基础设施建设项目符合井冈山风景名胜区总体规划及井冈山市旅游发展规划要求，实施本项目有法律方面的依据。2、本项目作为井冈山市旅游景区建设的一项重要内容，市委、市政府高度重视，有关部门大力支持，协同配合，保障改造项目的顺利实施。3、项目建设单位井冈山旅游发展股份有限公司是井冈山市旅游龙头企业，经过多年来的发展，积聚了一定的经济基础及旅游景区开发建设和运营管理理念先进，经验丰富，具备一个较好的基础，完全有能力胜任本项目的组织实施工作。4、全市旅游企业、景区群众对本项目建设非常关注，普遍支持，认同度高。随着景区基础设施改造的实施，景区旅游服务设施得到完善，旅游环境条件得到改善，品位提高，客观上为景区周边的商贸经营提供了有利条件，人气聚集，商业氛围也将逐步得到加强。5、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定。汽车可直接运抵。施工条件好，交通便利。景区内水、电有保障，项目建设外部协作条件优越。6、当地有建设和管理经验丰富、技术过硬的工程项目管理人才和施工队伍，可保证项目顺利实施。第三章 项目区旅游资源分析第一节 旅游资源现状井冈山是第一批国家重点风景名胜区、国家级自然保护区、全国爱国主义教育基地和国家园林城、“中国旅游胜地四十佳之一”、“中国优秀旅游城市”和国家5级风景旅游区。风景区总面积261.43平方公里，分为11个景区，76处景点，460多个景物景观。1、黄洋界位于茨坪西北面，这里海拔1343米，群山巍巍，形势险要，时常弥漫着茫茫云雾，好像一望无垠的汪洋大海，故又名“汪洋界”。2、龙潭瀑布群龙潭位于茨坪北面七公里处，有五潭十八瀑之称。龙潭以瀑布数量多、落差大、形态美而著称。第一潭名碧玉潭，瀑布落差达67米，水声震耳，水雾如烟，它座落在大峡谷的始端，三面危崖如削，长满绿苔。一面地势稍缓，浏览便道就在这一边，巨大的水雾从这里腾空而起，这一带树林和箸竹在大雾、疾风作用下都向一边偃伏；第二潭名锁龙潭，瀑布掩映在杜鹃林中，水声沉闷，好似被锁的蛟龙急欲出洞；第三潭名珍珠潭，瀑布落差30多米，水声清脆，潭面湛蓝，瀑布在半空中碎成无数闪亮的水珠，直击潭面，恰似珍珠落玉盘，故名珍珠潭；第四潭名击鼓潭，瀑布口有巨石阻遏，河水被切成数股夺路奔流落入深潭，声若击鼓，潭里娃娃鱼来回穿梭，螃蟹时隐时现；第五潭叫仙女潭，是五潭中形态最美的，在瀑布落水口有一块卷髻状苍石，水流分成两股迂迥，在苍石下又合成一股直冲而下，远看第五潭瀑布，好像一位身着大袍裙的仙女在翩翩起舞，线条轮廓极其分明。仙女潭瀑布落差四十余米，潭面开阔，深不见底，潭的右侧凌空伸出一矩形石板，成了天然跳水台，旅游者往往要在此潭徘徊一番。3、五指峰井冈山的主峰，因峰峦像人手的五指而得名，峰峦由东南至西北绵亘数十公里，气势磅礴，巍峨险峻，有保存完好的原始森林。两边巨峰对峙，中间一条深谷，谷底为龙庆河，即井冈山河。半山腰有个“天军洞”，相传为当年太平天国军驻地。与五指峰相望的还有“龙庆洞”，传说此洞曾藏龙居仙，当年红军曾在此顶严寒、斗冰雪，坚持了40多天游击战。4、井冈山革命博物馆井冈山革命博物馆始建于1959年，馆名由朱德元帅亲笔手书，建筑古朴庄严，具有明显的民族风格。建筑面积达3065平方米，陈列面积2000余平方米，其中原物860多件，这些文物、图片再现了井冈山斗争的光辉历程，是进行革命传统教育的好课堂。目前这里的革命遗址均已列为全国重点文物保护单位，对外开放。5、井冈山烈士陵园井冈山烈士陵园位于茨坪北面，遍植苍松翠柏，气象庄严肃穆。烈士纪念堂内存放着井冈山斗争时期为革命英勇捐躯的烈士的遗像，还存放着部分老革命家的骨灰。园中有毛泽东、朱德、彭德怀、陈毅等革命家的塑像，形态十分逼真，还建有一条长100多米的碑廊，刻着许多老红军、国家领导人及名人的题词。6、十里杜鹃长廊十里杜鹃花长廊绵亘在17峰的峰脊上，蔚为壮观。这里的杜鹃植株全部是大树，一般都有六七米高，最高的有十多米。杜鹃品种众多，有猴头杜鹃、井冈杜鹃、鹿角杜鹃、红毛杜鹃、小叶杜鹃、江西杜鹃等26种。由于高山气候的影响，加上各种杜鹃花期不同，所以从每年4月上旬一直到5月底，笔架山上的各色杜鹃会次第开放，景象喜人。 7、五大哨口五大哨口位于茨坪四周，它们是五条通往井冈山的要道，山峰陡峭，峡谷幽深，地势十分险要。它们分别是北面的黄洋界哨口，南面的八面山哨口，西南面的双马石哨口，南面的朱砂冲哨口，东西的桐木岭哨口。在这些哨口的万丈深渊中可以看到苍鹰在半山中盘旋，景象十分壮丽。五大哨口现均列为全国重点文物保护单位，并对外开放。8、革命旧址群挹翠湖东面的革命旧址群包括了毛泽东旧居、朱德旧居、红四军军部、中共湘赣边界前委、特委、湘赣边界工农兵政府防务委员会等旧址，经整修后现对游人开放。9、大井大井位于黄洋界境内，除了革命历史参观点外，大井还有国内名山大川罕见的高山田园风光。当地居民的住宅环境清幽，建筑风格古朴，村寨周围的梯田直入云雾深处。大井周围的群山，横看成岭侧成峰，松峰交翠，古树成林，溪涧清洌，溪中还生活着国家一级保护动物娃娃鱼。10、小井这里有中国红军的第一所医院“红光”医院遗址，现已列为全国重点文物保护单位并对外开放。小井位于大井的东北面，当年的“红光”医院设有门诊室、手术室、病床等，共三十二个房间，可容纳伤病员200多人。1929年1月底，井冈山曾一度失守，国民党反动派放火烧医院，100多名重伤病员来不及转移，全部壮烈牺牲。解放后，政府按原貌重修了医院。 第二节 旅游资源分布、类型一、旅游资源分布、类型井冈山风景名胜景区总面积261.43平方公里，分为茨坪、黄洋界、龙潭、主峰、桐木岭、湘洲、笔架山、仙口八大景区。八大景区目前只不同程度地开发建设了四大景区，开发潜力巨大。井冈山集革命人文景观与旖旎的自然风光为一体，革命胜迹壮丽河山交相辉映光照千秋，风景名胜区有60多个景点，320多处景观景物。景观分为八大类：峰峦、山石、瀑布、气象、溶洞、温泉、珍稀动植物及高山田园风光，还较好地保存了井冈山斗争时期革命旧址遗迹100多处，其中24处被列为全国重点文物保护单位。第四章 市场需求分析第一节 国内旅游基本特征目前，全国上下掀起一股“红色旅游”热潮，红色旅游已成为我国旅游业中一个非常热门的话题。2004年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发20042010年全国红色旅游发展规划纲要，强调指出，“红色旅游是指以中国共产党领导人民在革命战争时期形成的纪念地、标志物为载体，以其所承载的革命历史、事迹和精神为内涵，组织接待旅游者开展缅怀学习、参观游览的主题性旅游活动”。从目前国内已有的度假地来看，度假市场一般存在以下几个特点：1、客源市场构成中以周边近程游客为主；2、客源市场具有明显的周期性（季节性差异、节假日）；3、旅游形式上以散客和家庭团体为主。第二节 市场发展现状井冈山是革命摇篮与自然风光融为一体的国家级风景名胜旅游区，不仅革命遗址众多，而且风景非常秀丽。随着基础设施的完善，旅游环境的提升，市场营销活动的推进，旅游业获得了快速发展。依据2009年最新统计资料反映，旅游业已经成为井冈山市国民经济中发展最快的产业和现代服务业的龙头产业。一、旅游者时空分布特征国内市场有两个基本特征：一是从年份上看，旅游收入增长速度快。2009年，全市旅游接待人数412万人次，旅游总收入29.65亿元。二是旅游增长受国内经济大环境影响的不明显。二、旅游者构成特征游客年龄构成。男性游客占62.14%，女性游客占37.86%；年龄构成：1625岁的游客占6.94%，2635岁的游客占10.8%，3645岁的游客27.2%，4655岁的游客占43.5%，60岁以 上的游客占11.56%。游客学历构成。有高中学历的占13%，大专、本科学历的占75%，研究生以上学历占12%。三、旅游者行为特征来山游客类型。观光度假型游客占69.6%，会议型游客占16%，探亲访友型游客占4%，商务游客占3%，技术交流专业访问游客占2.7%，其它占4.7%。游客出游方式。散客式自助游客占31.97%，旅行社组团占68.03%。游客花费及其它。花费构成（%）： 购物、 游览 、住宿、 长途交通、 餐饮、 娱乐、 其它， 24.65、 20.1、 18.04 、16.2 、12.89 、6.4 、1.72， 过夜旅游者人均花费为590元/人天，一日游游客人均花费310元/人，境外旅游者人均花费124.18美元/人天。过夜旅游者占67.86%，一日游游客占32.14%。全市星级饭店客房出租率为61.29%。客源市场比例： 江浙、 广东、 湖南、 江西、 湖北、 东北、 河北、 上海、 北京、 山东、 福建、 安徽、 广西、 山西、 四川、 青海、 境外、 其它，12.16、 11.32、 11.23、 10.25、 8.6 、8.4、 6.43 、4.8 、4.3、 3.92、 3.5 、3.4 、2.69 、2.1、 1.5 、1.3、 1.46 、2.64。资源类型的选择反映了游客的兴趣点所在，揭示出将自然山水风光、历史文化相结合，是井冈山旅游产品发展的趋势。 第三节 本地市场分析本地市场指江西省所辖的地区。主要指江西省区内的城镇居民，其出游特征主要表现在：井冈山的交通十分便利：有泰井高速、井冈山机场、京九铁路。井冈山距江西省省会南昌352公里，吉安市138公里，赣州市181公里，泰和县110公里，遂川县88公里；距湖南省省会长沙市365公里，茶陵144公里，炎陵88公里。 市民出游一般以周边目的地为主，近程市域游游客占出游总数的80%。出游动机主要为双休日、节假日的休闲、娱乐、度假观光。按照国际旅游经济统计资料的总结，当一个国家人均GDP达300美元时，居民开始产生旅游动机，国内旅游市场启动；人均GDP达到500美元时，国内旅游加速发展，居民普遍倾向于出游，中长距离国内旅游兴旺；人均GDP达到1000美元时，将产生出国旅游动机；人均GDP超过3000美元，将产生洲际旅游动机。2009年井冈山全市生产总值达到了25.53亿元，同比增长15.07%；财政总收完成2.76亿元，同比增长22.6%，其中地方财政收入完成1.68亿元，同比增长21.7%。发展的基础进一步夯实，全社会固定资产完成29.86亿元，同比增长45.2%，在投资推动下，交通、旅游、城建、电力等基础设施建设得到极大改善和提高。表明本地市场旅游发展呈现上升势头。因此，就井冈山旅游区而言，本地市场有着较好的基础，是具有后发优势的基础客源市场。本地市场促销容易，重游率高，井冈山旅游区的开发能顺应本地市场休闲度假的旅游需求，延长旅游消费链。但目前本地休闲度假市场消费水平仍然有限。第四节 远程市场与机会市场远程市场既要考虑该地区的经济总体水平及市民的消费能力和消费结构，又要考虑市场的可进入性。据此将井冈山的远程市场定位如下：以沪、杭为代表的长江三角洲地区；以广州、深圳、珠海为代表的珠江三角洲地区。从总体情况而言，国内旅游无论在人均花费水平还是出游率上都比上年有较大幅度的提高，整体发展趋势良好。长江三角洲的代表性城市上海和杭州在国内旅游的人均花费上要高于全国水平。同时在旅游目的地的选择上，远离城市、能体验纯自然真实性的风景度假地越来越得到青睐。珠江三角洲是我国最早富起来的地方，无论在消费结构和消费水平上都处于国内领先水平。广州近年来出游市场极其火爆，节假日出游率极高。深圳市在国内旅游消费水平方面也是遥遥领先。井冈山旅游区不仅有丰厚的历史内涵，而且还有良好的生态环境和优美的自然风光，对长三角与珠三角地区的游客具有独特的吸引力。境外市场主要考虑由京沪穗入境，因海外商务等来山的港澳台和外籍人士，包括日本、韩国、俄罗斯、东南亚、欧美等传统地区市场，这部分市场应作为井冈山旅游区的机会市场。 第五章 项目建设地点与建设条件第一节 项目建设地点本项目建设地点在位于井冈山茨坪白银湖。第二节 项目建设条件一、场址概述1、地理位置井冈山，位于江西省西南部，地处湘赣两省交界的罗霄山脉中段，东连江西泰和、遂川两县，南邻湖南炎陵县，西靠湖南茶陵县，北接江西永新县，是江西省西南的门户，境内平均海拔达381.5米，市内最高峰江西坳海拔1841米，是一个典型的山区市。解放后，在党中央、国务院的亲切关怀下，于1950年在茨坪设立了井冈山特别区，1959年成立省辖井冈山管理局，1981年撤局设县，1984年经国务院批准撤县设市，2000年5月经国务院批准将原井冈山市与原宁冈县合并组建新的井冈山市，2005年7月经江西省人民政府批准，成立井冈山管理局，为吉安市派出机构，下辖自然保护区管理局、风景名胜区管理局、旅游管理处、门票管理处、接待处、井冈山革命博物馆、旅游发展总公司、旅游发展股份有限公司等8家单位。主要负责井冈山的旅游和接待方面的事务。目前，除井冈山管理局局属单位外，井冈山市下辖19个乡镇场、1个街道办事处、1个企业集团、106个村民委员会，852个自然村(井企集团和保护区除外)。人口15.8万，其中农业人口11.6万，总土地面积1308平方公里，其中耕地15.26万亩，林地168万亩。2、社会经济简况井冈山，具有辉煌的历史，绮丽的自然风光，革命人文景观与优美的自然景观交相辉映，浑然一体，是一个集风光旅游、传统教育于一身的理想旅游避暑胜地。经过几十年开发建设，特别是改革开放以来，井冈山人民弘扬伟大的井冈山精神，依托丰富的旅游资源和日趋完善的区位优势，制定了“科教立市、旅游兴市、依法治市、工业强市”的发展战略，并不断加大改革开放步伐，经济由封闭迈向开放，社会各项事业得到了全面发展，国民经济日渐壮大。2009年，井冈山国内生产总值已由2000年的6.46亿元增加到25.53亿元。财政总收入由2000年的6306万元增加到2.76亿元。全社会固定资产投资由2000年的1.04亿元增加到29.86亿元。产业结构调整成效明显，经济结构进一步优化，以旅游业为龙头的第三产业得到了迅猛发展，三产比由2000年的28.8:31.6:39.6发展到13：39.4：47.6。完成工业总产值23.1亿元，工业增加值实现7.07亿元。2009年，全市旅游经济创历史新高，全山共接待游客412万人次，实现总收入29.65亿元，门票收入10800万元。二、自然环境1、地形地貌井冈山山势雄伟，境内平均海拔达3815米，市内最高峰江西坳海拔1841米，是一个典型的山区市。井冈山为冲积阶地，无不良工程地质情况，地层分布稳定，建筑物以圆跞层作为基础持力层。根据勘察井冈山岩土层为两层，即第四系全新统耕表土和第四系全新统冲积粉质粘土，现分述如下：1、第四系全新统耕表土：各路段均有分布，麻灰色-土灰色，含有较多植物根须和其它有机质，可塑状，层顶埋深0米，层厚0.3-0.4米，平均厚0.39米。2、第四系全新统冲积粉质粘土：浅黄-红黄色，粉质含量较多，部分地段具网纹状，向下粉质增多，底部含大量粉细砂，可塑状，层顶埋深0.3-0.4米,层厚2.7-3.7米，平均厚3.35米,各路段均有分布,该层以下为砂层。2、气象条件项目区属亚热带季风气候。由于地势高、地形复杂、气温降水、日照等差异大，形成“同山不同季，十里不同天”的气候特征。境内风向随季节转换，一般年份冬季以北东风居多，夏季则偏南风渐盛，至7月偏南和北、东风基本持平，8月后偏北风日盛。年平均气温14.3C。一月份最冷，平均气温3.3C,极端最低温度-11C,七月份最热,平均气温24C，极端最高温度34.8C，年平均降雨量1856.2毫米，年平均降雨日213天，夏秋73%，年平均日照1511小时，平均雾日97天，平均无霜期240天。因日照少，气温低风速小；加之满山森林的绿化水库作用，年平均蒸发量小于降水量。高山处于春秋多云雾，冬季常出现“雨松”。3、自然资源井冈山风景名胜区面积261.43平方公里，分为11个景区，76处景点，460多个景物景观。千峰竞秀，万壑争流，苍茫林海，飞瀑流泉，融雄、险、秀、幽、奇为一体，峰峦、山石、瀑布、溶洞、温泉、珍稀动植物、高山田园风光应有尽有。既有气势磅礴的云海、奇妙独特的飞瀑、瑰丽璀璨的日出、蜚声中外的十里杜鹃长廊，又有享誉全球的黄洋界、茅坪八角楼以及被载入第四版百元人民币背景图案的井冈山主峰，更有全球同纬度迄今保存最完整的次原始森林7000公顷，还有一片被联合国环境保护组织誉为全世界仅有的常绿阔叶林。井冈山环境优美，风光绮丽，空气清新，每立方厘米空气中含负氧离子数超过80000个，有的地方达到160000个，人称“天然氧吧”。这里无污染，无噪音，森林覆盖率达86%，生态环境极佳，超过国家一级标准，是理想的旅游避暑疗养胜地。当年，朱德委员长重上井冈山时挥毫写下了“天下第一山”的题词；著名文学家郭沫若畅游井冈山后，感慨万千，挥笔写下了“井冈山下后，万岭不思游”的赞美诗句。1982年，井冈山被国务院批准为第一批国家级重点风景名胜区，1991年与1998年分别被国家旅游局评为“中国旅游胜地四十佳”之一和“中国优秀旅游城市”，2001年元月被国家旅游局授予“国家4A级风景旅游区”，2007年被评为全国首批5A级风景旅游区。三、周围环境与交通条件井冈山位于江西省和湖南省交界处，位于江西省西南部，地处湘赣两省交界的罗霄山脉中段，东连江西泰和、遂川两县，南邻遂川县、赣州市，西靠湖南炎陵县、茶陵县，北接江西永新县，是江西省西南的门户。井冈山的交通十分便利：有泰井高速、井冈山机场、京九铁路在井冈山下有井冈山火车站以及长途汽车站。航空距茨坪80公里的井冈山机场，开通多条航线。到井冈山机场后，可乘车上泰井高速直达井冈山市（茨坪）风景区。铁路一是