山西运城豪德贸易广场项目可行性分析报告.doc

山西运城豪德物流园区项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论
1.1 项目概况
1.2 项目单位基本情况
1.3 编制依据
1.4项目背景及必要性
第二章 市场分析
2.1项目所在地经济发展概况
2.2项目所在地再生资源产业现状
2.3货运量发展预测
2.4项目需求分析
第三章 建设条件及厂址条件
3.1区位条件
3.2 社会基础条件
3.3场址选择
第四章 工程技术方案
4．1 建设的原则和步骤
4.2建设工程设计方案
4.3公用工程设计方案
4.4设备购置
4.5项目功能
4.6运营形式
4.7经营规模
4.8工艺流程
第五章 环境保护及劳动安全卫生
5.1环境保护
5.2 防爆措施
5.3 劳动安全卫生
第六章 企业组织与劳动定员
6.1 企业组织系统原则
6.2 企业组织机构
6.3 工作制度
6.4劳动定员
6.5 人员培训
第七章 项目实施进度
第八章 项目招标
8.1编制依据
8.2招标范围及项目要求
8.3本工程招标范围与方式
第九章 投资估算与资金筹措
9.1投资估算
9.2 流动资金估算
9.3 资金筹措
第十章 经济效益评价
10.1 运行成本估算依据
10.2 市场运行初期的经营计划建议
10.3 销售收入及税金
10.4 利润估算
10.5 财务平衡分析
10.6不确定性分析
10.7敏感性分析
10.8结论

78

第一章 总 论

第一节 项目概况
一、项目名称：运城豪德物流园区
二、建设单位：运城豪德贸易广场开发有限公司
三、法人代表：汪荣贵
四、建设单位简介：
运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发、经营运城豪德物流园区。
深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野、国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场、潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上，以十年之成功经验，创造了一套针对大型商贸广场从设计、开发到经营的成功模式，以其卓著的业绩、完美的集团口碑，良好的社会形象和雄厚的综合实力，逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。
景德镇豪德贸易广场占地350亩，已建成建筑面积约13.09万平方米，其中：商铺1208套11.9万平方米，配套住宅80套1.19万平方米。现已成为赣、浙、皖周边地区重要的商品集散地，该市场是景德镇市政府为实现“十五”城市规划总体目标，为提升城市的商贸功能和品位，而与豪德集团共同合作开发建设的特大型商业基础设施项目。
潍坊豪德光彩贸易广场占地606亩，是中国光彩事业促进会重点项目、潍坊市政府2004年市重点项目，投资约50000万元，其中：项目资本金及自筹资金38000万元，申请银行贷款12000万元。潍坊市农村信用合作银行累计对该项目发放贷款12000万元（截至2007年4月底贷款余额900万元）。目前已竣工验收合格，累计完成建筑面积约31.55万平方米，其中：商铺2507套约24.4万平方米，配套住宅200套2.6万平方米，综合配套设施4.55万平方米 。除公司自留出租经营商铺房屋455套外已销售一空。是目前鲁东地区最大的，集电子商务、会展中心、商贸市场、加工、仓储、酒店、娱乐休闲为一体的商贸物流基地。
五、建设地址：运城经济技术开发区。
六、建设性质：新建
七、建设规模 ：运城豪德物流园区总征地面积426.87亩（284577.59m2），总用地面积305.41亩（203607m2），总建筑面积：212705.3m2，其中：商品交易区商铺194794.5m2、配套生活设施11627.8m2、电子商务中心5851.0m2、公厕等432.0m2。
八、开发期限：4年，其中建设期2年。
九、总投资及资金来源
项目估算总投资：28000.71万元，其中：开发建设投资24817.87万元，期间费用3182.84万元。
资金来源为：项目资本金11200.29万元（占40％），银行贷款14000.36万元（占50％），预售收入2800.06万元（占10％）。
十、主要技术经济指标
1、容积率：1.04
2、建筑密度：46.40%
3、绿地率：16.96%
4、物流园区内交易场地销售收入：45501.94万元
5、销售税金及附加2743.77万元
6、物流收入（税后）12026.50万元
7、利润总额26783.96万元
8、总投资利税率105.45%
9、所得税6695.99万元
10、所得税后净利润20087.97万元
11、总投资利润率71.74%
12、资本金利润率179.35%
13、盈亏平衡点51.11%
14、财务内部收益率：112.20%>Ic=12%
15、财务净现值：15367.72万元>0（Ic=12%时）
16、投资回收期：1.95年
17、贷款偿还期4年
18、从第2年开始按3年等额还本，偿债备付率为2.87>1

第二节 可行性研究范围
一、可行性研究依据
1、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》(国发〔2005〕19号)
2、《山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见》(晋政发〔2006〕1号)
3、《运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
4、《运城市城市总体规划（2001—2020）》
5、运城豪德物流园区建设合同书
6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
7、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
8、《山西省建设工程投资概算指标》1997年12月。
9、《山西省建设工程其他费用暂行标准》山西省建设厅、山西省计委1995年8月
10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》
11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
12、建设单位提供的有关资料
13、本项目可行性研究报告编制委托书。
二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况，市政基础设施、各类专业市场及物流设施现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。
三、可行性研究的结论
运城位于秦、晋、豫黄河新三角的中心地区，随着运城市社会经济的快速发展，新型工业化、农业产业化、特色城镇化进程的快速推进，始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产、大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设，有充足的物流资源作为市场的支撑，有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间，投资主体单位有雄厚的资金和大型商贸物流园区开发建设的经验。
本项目建设符合《中国现代物流发展纲要草案》要求，技术路线合理，目标定位准确，项目切实可行，对促进运城现代物流发展具有重要意义。
开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的：
1、落实《运城市城市总体规划（2001—2020）》，拉大城市框架，策应城市“东进、西延、北扩、南改”的建设要求，提高城市品位。该大型商贸物流园区全部建成投产后，对于改善运城的城市整体形象，提升运城的城市品位，繁荣运城市现代商贸流通业，都将产生巨大的经济效益和社会效益。
2、随着运城豪德物流园区的发展和运作，可带动工业、农业、运输业、商贸、房地产、服务业等一大批相关产业的发展。
3、运城豪德物流园区将吸引更多物流企业入驻，形成更大的流通企业集群和强大的市场聚集优势，通过物流园区的辐射和带动，使更多的企业、商户与更加广阔的国内国际市场实现成功对接，加速传统流通业向现代物流业的转变。
4、带动物流相关产业发展，扩大税源，增加财政收入，拓宽就业渠道，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。
该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。

第二章 项目开发建设环境分析

一、项目开发建设的背景
现代物流是21世纪国民经济的基础性产业。按照《GB/T18354-2001国家标准 物流术语》，物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、流通加工、信息处理和配送等基本功能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备，整合传统流通、运输、仓储、装卸、搬运、包装、加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。现代物流对于降低流通成本、提高经济效益和社会效益作用明显，被称为“第三利润源”。物流产业具有多行业性、基础性、服务性和综合性的特点。
仓储
运输
装卸
现代物流（第三方物流是当前最主要的表现形式）
综合性信息平台及服务、辅助加工、物流管理咨询等
传统物流（以单一环节服务为主）
+
=
产地
消费地

随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力的战略性新兴产业。其发展水平成为衡量一个国家和地区现代化程度和综合竞争能力的重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。正因为如此，目前世界各国都非常重视把重点从生产转向流通，从传统流通转向发展现代物流业。2005年，《国务院关于促进流通业发展的若干意见》中提出要建立和完善现代流通体系。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出 “大力发展现代物流业”。充分体现了国家对发展物流业前所未有的重视。我国许多城市如北京、上海、深圳、南京、济南等都把发展现代物流作为驱动经济发展的“引擎”，采取多种开发模式和投资模式，兴建了各种物流园区（中心）。
物流园区的
开发模式
经济开发区模式
综合运作模式
工业地产商模式
企业引导型模式
物流园区的
投资机制
民办管助模式
BOT投资模式
政府直接投资模式
企业自建模式
开发模式
投资模式

运城是黄河金三角地区的中心城市，近几年，全市物流业虽然呈现出良好的发展势头，发展速度逐年加快，基础设施进一步完善，发展领域进一步扩大，一些传统物流业得到进一步壮大提升，一些新型服务业开始起步发展，但总体上讲，仍是滞后的。一是发展速度仍相对缓慢；二是总量仍然很小；三是初级化特征十分明显；四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差距。主要是：发展现代物流缺乏载体和平台；物流资源相对分散、系统化程度低，缺乏有序整合；现代物流企业规模小，实力弱，竞争能力不强；物流市场不规范、发展环境有待改善；现代物流技术和装备的应用水平较低，物流人才缺乏；物流管理体制相对滞后，支持现代物流业发展的政策体系尚不完善。面对这一现状和趋势，运城市委、市政府审时度势，确立自己的战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大、更广、更深的范围内参与区域经济，进一步融入全国、全球的大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准，由香港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设的大型现代商贸物流园区。该项目是2006年运城市重点工程项目，也是运城市“十一五”规划期间的重点工程。规划建筑面积约3000亩，总投资约50亿元人民币，分期开发。该项目的建设将对加快发展现代物流产业，提高城市品位，完善城市功能，扩大市场容量，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进城乡经济一体化发挥重要的作用，并产生巨大的经济效益和社会效益。
二、运城市社会经济状况
运城古称河东，历史悠久，人杰地灵，是中华民族重要发祥地之一，位于山西省南部，东经110°15′—112°04′，北纬34°35′—35°49′，与河南省的三门峡市，陕西省的渭南市接壤，是名副其实的黄河金三角。总面积1.4万平方公里，总人口约500万人，辖2市1区10县3个经济开发区。
运城经济持续快速发展。全市经济连续8年保持两位数增长。2005年，全市生产总值470.8亿元，同比增长13.3%；财政总收入55.6亿元，同比增长19.3%；全社会固定资产投资152.8亿元，同比增长14.9%；社会消费品零售总额158.2亿元，同比增长10.3%；规模以上工业增加值185.2亿元，同比增长20.9%；外贸进出口总额6.53亿美元，同比增长22.0%；城镇居民人均可支配收入7507元，同比增长10.3%；农民人均纯收入2806元，同比增长8.5%；经过多年的发展和调整，全市农业已初步形成四大优势农产品产业带和十大特色农业基地。四大优势农产品产业带是以峨嵋岭和中条台地为主的优质果业300万亩；以涑汾两河中上游为主的无公害(蔬菜)基地64万亩，设施农业42万亩；以涑水河中下游为主优质棉花140万亩，优质小麦50万亩；以中条、吕梁、黄河“两山一河”环域带为主建设养殖小区168个、规模养殖13.6万家，改良和发展优质牧草10万亩。十大特色农业基地是芦笋、中药材、大葱、辣椒、花椒、平菇、西瓜、红薯、蚕桑等十大特色产品。现全市经有关部分认证的绿色食品已达30个，无公害基地19万亩。全市大中型农产品加工企业发展到26家，总销售收入28.2亿元，其中亿元以上企业8个，3亿元以上企业4个。新绛蔬菜为国家级流通龙头企业，年营销收入达8亿元。农民经纪人3万余人。新绛蔬菜集团、山西粟海集团、山西忠民集团等三家企业入围国家级重点龙头企业，山西强胜集团等8农企业成为省级龙头企业；山西华康等19家企业入围全省“1311”百龙规划。在这些龙头企业的带动下，全市基本形成龙头带基地和市场连农户的产业化经营格局。
运城是山西新兴的工业基地。全国最大的无机盐化工基地—南风集团、装备居世界第一的制版基地—运城制版集团、亚洲最大的铝工业基地—山西铝厂、全国第二大铜冶炼基地—中条山有色金属公司、铁道部的龙头企业—永济电机厂、全国大型钢铁冶炼集团—海鑫集团均在本市。目前，冶金、化工、农副产品加工、机械制造四个具有比较优势的产业快速发展，医药、玻璃器皿、新型材料三个具有潜在优势的亮点产业发展态势良好，关铝碳素、南风、芮城华泰等十大工业园区初具规模，南风、制版、关铝、丰喜、亚宝、海鑫、振兴等一批大企业集团迅速崛起，全市工业综合实力进入全省前“三强”。
运城近年来外向型经济长足发展。2005年，全市外贸进出口总额完成6.53亿美元，同比增长22.0%，总量和增幅均居全省首位。目前，全市自营进出口企业108家，对外贸易扩展到64个国家和地区，出口产品包括化工、机械等10多个类别和300多个品种。
近5年来，全市累计投入120多亿元用于公路、交通、水利、电力等基础设施建设。全市公路里程达到8745公里，居全省第一；高速公路235公里，占全省近1/4；环中心城市高速网和通往各县（市）的一小时经济圈初步形成；民航机场已投入使用；侯马至风陵渡铁路复线将于近日开工；220KV电网已经贯通；固定电话、移动电话每百人拥有全省领先。中心城市和12个县市的基础设施进一步改善，特别是通过开展大规模的综合整治活动，市容市貌发生了可喜的变化。城市化率由1999年的15.1%提高到今年的30%。
运城市区位于全市的政治、经济、文化中心，市区建设日新月异，城区面积不断扩展。由省政府批准兴建的运城经济技术开发区，位于运城市东北部，规划总面积36平方公里，区位优越，交通便利。安邑水库，樊村水库镶嵌其中，大运、运风、运三高速公路在此交汇，南同蒲铁路穿境而过，运城民航空港与之毗邻。开发区始建于1992年，区内现有4000余家商户，126家企业，已形成邑北工业区、商贸区、住宅区、游乐区、南风工业园、现代高效农业示范园“四区二园”的产业格局。工业区以精细化工、五金加工、轻纺服装、新型材料和农副产品加工等为支柱产业；商贸区禹都市场的规模和销售额位居全国百强，已发展成为黄河新三角地区的物流中心。
三、运城市服务业和物流业发展情况
服务业和物流业的发展状况与发展水平，是衡量一个地区经济发展水平的重要标志。目前应城市服务业发展存在有服务业比重偏低，以传统服务业为主，处于发展的低水平状态；现代物流业也还处在刚刚起步阶段。2005年底，运城市有各类商品批发市场76个。其中消费品市场约占80%，生产资料市场约为20%。其规模和影响力较大的有禹都市场、运城市粮油批发市场、运城市蔬菜果品批发市场。2005年全市限额以上贸易企业实现零售额27.1亿元，比2004年增长17.3%。限额以上贸易企业零售额在全社会消费品零售总额中所占比重为17.1%，比2004年提高1.0个百分点。其中：全市限额以上超级市场9个，比2004年增加2个，实现零售额20365.3万元，比上年增长23.8%。目前，运城市物流发展存在的主要问题：一是规模较小，缺少有实力的物流企业。二是物流基础设施落后，功能不尽完善，信息化水平低，建筑设计不完全符合物流运作的要求，难于适应现代物流业发展需要。三是交易方式落后，较少引入物流配送等新型业态。四是发展过于封闭，对外开放程度不高。从市场间的相互联系看，城市的商品市场与外地市场之间的沟通和联系不够紧密，基本处于封闭环境中的自我循环状态，物流市场辐射范围小，辐射能级低。
四、物流园区建设的比较优势和发展环境分析
1、发展现代物流业的优势分析
（1）区位优势。运城地理位置优越，运城是黄河金三角地区的中心城市，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽地位。物流辐射范围广大，发展空间广阔，发展成为黄河金三角地区物流中心，成为全国现代物流链中的区域性枢纽的地缘条件十分突出。运城市确立了建设黄河金三角地区具有河东文化特色的工贸旅游中心城市的定位。社会经济的快速发展，必将带来物流、人流、信息流的加倍集聚和扩张，将极大地促进现代物流和相关产业的发展。
（2）交通信息优势。运城具有十分优越的交通优势。综合交通运输体系和完善的通讯网络为运城发展现代物流业提供了重要的基础保障。
（3）物流资源优势。运城资源丰富，经济快速发展，工业发展进入快车道，支柱产业和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，从而带来了巨大的物流需求。到2010年物流货物总额可达120亿元以上。快速发展的经济和物流市场需求，为发展现代物流业提供了丰富的物流资源和良好的市场发展条件。
（4）工商业相对发达的优势。运城工商业发达，并成为这一区域重要工业基地和的商贸中心。工商业相对发达城市的物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。相对发达的工商业为运城发展现代物流业奠定了坚实的产业基础。
2、发展现代物流业的机遇与挑战
（1）经济持续快速发展的机遇。全国上下掀起新一轮发展高潮，为运城加快发展、奋力赶超提供了有利的大环境。国家连续实施的西部大开发、中部崛起战略，为运城发展提供了千载难逢的大好机遇。运城及周边地区经济的快速增长，以及运城工业化、城镇化、现代化建设的加快推进，必将带来物流总量的急剧增加与物流能力日益突出的矛盾，支持经济持续快速增长，需要进一步完善城市物流服务功能。
（2）转变经济发展方式的机遇。转变经济发展方式是我国经济发展必须解决关键问题。促进经济结构优化，转变经济增长方式需要发展现代物流，发展现代物流是转变经济增长方式的重要手段。
（3）消费结构升级的机遇。消费品零售总额大幅增长，已成为经济增长的重要力量。城乡居民消费结构的升级和消费水平的提高，带来商品结构的变化和个性化服务需求的增长。要满足各地区、各阶层的生产生活需要，必须加快构筑现代物流服务体系。
（4）物流市场扩大开放的机遇。经济全球化推进物流资源在全球范围内整合，将加快推进现代物流业发展水平。
（5）体制和政策环境机遇。作为引导性、基础性、服务性产业和新的经济增长点，现代物流业在我国被广泛重视，制约现代物流业发展的体制、法规、标准和政策等问题已经并将继续得到解决。
（6）运城发展现代物流业面临两大挑战。一是竞争的压力。国内外知名物流企业大举进入我国，并实施战略扩张，使国内物流企业面临一流物流服务提供商的强大竞争压力。国内许多大中城市已把现代物流业作为支柱产业和优先发展的重要产业重点培植，作为跨地区资源整合十分突出的产业，需要发挥优势，抢抓先机，加快发展。二是资源约束的压力。尤其是建设物流园区等公共物流节点的相关资源如不能保障，将制约物流园区的建设和物流集聚辐射能力的提高。

第三章 项目建设必要性与可行性分析

一、项目建设的必要性
现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。
我国加入WTO后，目前世界500强已有450家进入中国，使中国成为世界的制造中心，同时带来现代物流和供应链理念，促进了中国现代物流业的跨越式发展。
因此，我国大力发展现代物流业是现代经济发展的必然要求。依托运城的区位交通优势发展现代化物流业，兴建运城豪德物流园区，建立辐射秦晋豫黄河金三角的商贸物流园区，促进运城现代物流业健康快速发展，调整优化全市产业结构，带动相关产业发展具有深远影响。运城豪德物流园区建设的必要性在于：
1、是适应现代物流业发展的需要
现代物流业，在21世纪随全球产业分工和结构调整进入了一个崭新的发展阶段。物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。运城位于秦晋豫黄河金三角的中心地区，是我国中部地区的重要节点城市和区域性商贸中心，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。现代物流相对传统的物流业，属于产业的优化升级，属于需要大力发展的第三产业，属于新的经济增长点。豪德物流园区的建设，对于引进现代物流的观念和先进的运作方式，利用现代信息技术、物流技术改造传统物流企业，充分发挥现有物流资源的潜力，降低物流运作成本，推动产业升级，实现经济持续发展具有重要意义。同时，对提高运城的城市品位，扩大市场容量，完善城市功能，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进社会主义新农村建设，促进城乡经济一体化发挥重要的作用。
2、是适应新型工业化发展的需要
新型工业化是“十一五”期间发展的主要趋势。特别是目前我国工业化已经完成了工业化初期的一些发展，未来“十一五”期间走新型工业化道路，全面提高我国的工业化水平，是“十一五”期间我国社会经济发展的一项主要任务。运城市提出要改造提升冶金、焦炭两大传统工业，培育新型支柱产业，着力发展现代物流业。新型工业化的发展对于商贸物流来说，会提供内容更加丰富、品种更加多样的物流资源和物流需求，这对于城市现代物流业的发展是一个非常重大的时机。
3、是适应城市化发展的需要
运城是黄河金三角地区的中心城市，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽的地位和作用日益突出。虽然全市现代物流业有了一定的发展，但总体来看，仍处于起步阶段，与快速发展的经济，与日益增大的物流需求还不相匹配。随着国家市场经济规模的壮大和发展水平的提高，物流业已成为第三产业中的重要产业和国民经济新的增长点。因此，运城必须顺应发展要求，抓住中西部崛起的机遇，国家产业升级及本地资源优势结合的历史机遇，大力发展现代物流业。现代物流业是不受地域限制的，发展空间巨大、前景美好。通过物流园区的建设，加快发展现代物流业，是推动产业结构优化、转变发展经济增长方式的主攻方向和重要支撑，可以培育和壮大物流产业，从而产生新的增长点，为运城经济可持续发展提供新的产业成长支持。运城豪德物流园区作为运城市现代物流产业发展的重要载体，有利于拓展城市经济增长空间，创新城市的产业和经济优势；有利于增强运城中心城市的功能作用，提高城市品位；促进城市经济的可持续发展。
4、是适应运城区域经济发展的需要
运城市作为区域政治、经济、文化的活动中心，目前还没有一个按现代物流标准建设的物流园区，这与运城城市的地位和作用很不相称。通过豪德物流园区的建设，将加快企业现代物流基础设施的建设，建立起一个有批发经营区、加工生产区、综合业务办公区、后勤服务区、功能完善的物流服务基地，使物流业的储存功能、集散功能、配送功能、信息服务功能完善，使运城物流将装卸、搬运、仓储、保管，乃至报关、保管、商检、卫检、中转等整个商贸流通过程统一为一个完整的领域来通盘考虑，也将产品加工装配、包装、分拨、配送、休闲、服务涵盖过来。为全市物流产业建成一个物流系统和功能完善的物流园，成为运城及周边地区物流的分拨配送中心，扩大运城物流的服务范围，完善服务网络，增强网络优势，从而推动全市物流产业的更大发展，为全市经济和社会的全面、和谐、可持续发展和全面建设小康社会提供相应的物流保障。因此，依托产业基地、商品主销区或集散地，开发建设特色鲜明、辐射力强、服务功能全的运城豪德物流园区，是适应运城区域经济发展的需要。
二、项目建设的可行性
1、项目建设符合运城市“十一五”规划要求。运城市“十一五”规划提出要加快发展商贸流通和服务业，支持发展一批在黄河金三角地区有较大聚集力和辐射力的大型商贸、物流中心，重点抓好一批商贸流通和现代物流企业。项目建设符合运城市“十一五”规划和运城市城市发展总体规划的要求。
2、项目所在地具有优越的区域环境和交通优势。项目所在地有良好区域环境和场址条件，区域环境良好，交通便利，各项基础设施配套齐全。
3、项目有充足物流资源作为市场支撑。及周边地区物流资源丰富，物流服务需求潜力大。经过近年来的快速发展，全市已形成了较好的产业结构，工业方面一批规模较大、实力较强的企业发展势头强劲，一批科技含量高、市场前景好的产品在国内外市场占据了一席之地。农业方面拥有区域性的优势产品，充足和优质的农产品资源支撑运城物流园区的发展。
4、市政府高度重视和支持本项目建设。运城市政府已将运城豪德物流园区建设项目列为全市 “十一五”期间的重点工程项目，并发布了《关于加快建设运城豪德物流园区的通告》，为项目的规划设计和建设运营创造最优的条件和最好的环境，确保项目顺利实施。运城经济技术开发区为做好运城豪德物流园区项目的协调服务工作，成立了运城豪德物流园区项目协调领导组，下设八个工作组和一个办公室，全力以赴为项目建设搞好服务。
5、项目建设投资主体单位实力雄厚。运城豪德贸易广场开发有限公司拥有开发建设大型批发市场的新理念、新的运营管理模式，具有现代流通业态资源整合、改造升级所需具备的各种能力，有开发建设的资金实力和运作管理经验，拥有一支较高素质的经营管理队伍。该公司有豪德集团的大力支持及多年开发滚动发展经营的丰富经验，完全有能力把豪德物流园区开发建设和运营管理好。

第四章 项目定位
一、需求分析
1、服务范围
根据全市经济发展的要求，综合考虑交通格局、区域经济发展、城市规划以及与周边地区的相互关系等因素，并与国家和山西省物流区域布局相衔接，构建以运城为中心的高效便捷、功能完备、货畅其流、集散有序理，融国内区域性物流中心、跨省区物流大通道、省内物流圈为一体的现代物流网络。
运城豪德物流园区的服务范围：以运城为中心，发挥运城对黄河金三角地区物流集散和辐射功能。
2、物流市场规模预测
物流市场划分为区域内、区域外两大市场。
区域内物流市场：包括运城物流市场、黄河金三角地区的物流市场。
区域外物流市场：山西省及周边省份主要城市群的物流市场。
（1）区域内物流市场分析
a.社会货运量现状
运城货物运输中，道路货物运量在最近几年一直呈快速上升趋势。
根据2000－2007年运城市道路货物运量发展变化的资料，与物流量最为密切的货运量情况分析，运城的货运量则一直处于快速增长状态，货运量的增长必然带来物流量的增长，从这种意义上讲，可以说，运城的物流量呈现快速增长态势。
b.经济发展趋势分析
近几年，运城紧紧围绕建设新型能源和工业、现代农业的目标，加快经济增长方式转变，推进全市经济社会又快又好的发展。运城市提出在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，以新型工业化、特色城镇化、农业现代化为抓手，加快新型能源工业基地和特色基地建设，实现地区生产总值和财政收入在现有基础上再翻番，分别达到660亿元和160亿元，人均地区生产总值将超过4万元，城镇居民人均可支配收入将突破1.5万元，农民人均纯收入将达到5000元以上；服务业占GDP的比重将由目前的30％提高到40％以上。这为运城物流业的快速成长创造了更多更大的可能。
从农业物流看，运城有非常大的发展潜力。2007年全市主要农产品产量见表4－1。
2007年全市主要农产品产量及增幅
表4－1
产品名称
产　量（吨）
比上年增长（%）
粮食
732484
0.6
　　　#谷物
649258
3.3
#玉米
598536
4.7
　　　#豆类
28828
-11.5
夏杂豆
11733
3.1
#薯类
54398
-19.1
油料
24879
-17.5
#胡麻
20172
-15.4
甜菜
198349
133.5
蔬菜
1231626
78.0
工业为主导的快速增长格局，将带动运城市社会物流量的快速增长（社会物流总量中，一般工业物流要占到75%以上）。2007年全市主要工业产品产量见表4－2。
2007年全市主要工业产品产量及增幅
表4－2
产品名称
产　量
比上年增长（%）
原煤（万吨）
10822.81
16.4
洗煤（万吨）
8356.86
26.2
发电量（亿千瓦时）
224.21
0.8
乳制品（万吨）
44.41
73.7
日用陶瓷（万件）
39929
19.7
水泥（万吨）
75.21
5.2
合成氨（万吨）
16
16.8
农用氮、磷、钾化肥（万吨）
10.65
18.2
电石（万吨）
64.3
-18.4
石墨及碳素制品（吨）
1689
-38.6
铁合金（万吨）
12.3
51.7
啤酒（千升）
3682
-49.7
白酒（千升）
1515
88.0
预计“十一五”末三年，运城市农业物流和工业物流量年均增长速度将保持在15%以上。
c.总体物流需求分析
未来，运城市随着城市化、新型工业化、现代农业化步伐稳步推进，对外开放步伐进一步加快，对外贸易规模不断扩大，全市将产生较大的物流量，工业物流、农业物流、商品物流的发展还是有较大空间的。工业企业对物流的需求成为第三方物流企业业务开发的主要对象，尤其是规模以上工业企业，成了全市物流需求的主力军。按照我国社会物流总成本与GDP的比例为15%推算，2007年运城市生产总值330.2亿元，其物流总成本为49.53亿元，据此预测，运城市2010年生产总值660亿元，物流总本将达到92.4亿元（2010年社会物流总成本与GDP的比例按14%）。
运城市2005、2010、2015年物流量预测
表4—3 单位：亿元
指标名称
2007年
2010年
全市国民生产产值
330.2
660
全市物流总成本
49.53
92.4

（2）区域外物流市场分析
通过采用国内生产总值、货运量指标大致描述物流服务需求的总体情况及其发展趋势，从“量”的角度估计物流服务需求规模。根据2000－2007年山西省社会货运量统计资料，结合山西省GDP的发展趋势，对山西省的物流市场需求进行预测。通过建立一元回归模型对2010年公路运输货运物流需求总水平预测结果见表4－4。
山西省2005－2010、2015年物流需求总水平预测
表4－4
年 份
国内生产总值GDP
（亿元）
货运量
（万吨）
物流总成本
（亿元）
2007
5696
58016
797
2010
7581
77216
1061
（2010社会物流总成本与GDP的比例按14%推算）
山西省社会货运量的增长和GDP发展趋势，可为运城豪德物流园区提供较大的市场发展空间，有强大的物流市场需求作支撑，在未来山西省每年数百亿元物流市场上，运城豪德物流园区可以获得较大份额。目前，山西省正处于发展新型工业化，实现中部崛起全面加速时期，随着全省经济的稳定快速发展，这一区域物流需求的规模还会继续扩大。
二、建设规模
1、园区的定位
运城豪德物流园区的定位：按照“发展商贸物流业、整合大流通、构筑大产业、培育市域经济增长极”的思路，把运城豪德物流园区建成黄河金三角地区的物流中心，成为全国现代物流业发展供应链中的区域性枢纽和节点。
2、功能的划分
运城豪德物流园区功能目标： 物流业既是其他产业发展的派生需求，也是其他产业发展的前提条件；现代物流业是通过信息化、标准化、系统化对传统相关产业改造后形成的新兴产业；现代物流业以其快速成长、比重提升和对产业群的影响作用而成为支柱产业，并对其他产业发展发挥以下功能作用：
（1）牵动功能。通过物流业的充分发展，带动商贸、工业、农业及金融、运输业等快速发展。
（2）集散功能。更大范围地为其他产业的发展提供生产资料和生活资料的配送业务。
（3）整合功能。对各产业和商贸流通企业的物流资源进行系统整合，提高资源的配置效率。
（4）服务功能。为商户提供多功能、标准化和个性化的服务，促进其他产业的专业化发展。
运城豪德物流园区主要业务功能 ：物流园区以区域商贸物流为主，主要业务功能是商贸展示功能、会展功能、信息服务功能、运输与仓储功能、配送功能、交易功能、结算功能、标准安全检测服务中心、物流资源配置中心等业务功能。
3、建设规模的确定
运城豪德物流园区发展的总体思路是紧紧围绕贯彻落实科学发展观、加快结构调整、推动资源型城市转型、解决好民生民计问题、全面实现 “两个再翻番”宏伟目标，充分发挥运城市的比较优势，做大做强现代商贸物流，带动相关产业发展；积极引入现代物流理念，全面推进区域内外物流的互动发展；着力构筑物流基础设施、物流信息网络和政策与行业管理体系的“三大平台”；扶持和培育物流企业与人才，提升物流产业的附加值，努力实现物流产业的跨越式发展。
根据把运城豪德物流园建成晋、陕、豫黄河金三角地区的物流中心，成为全国现代物流业发展供应链中的区域性枢纽和节点的目标，确定运城豪德物流园区建设规模为：建筑面积17.97万平方米。

第五章 场址主要建设条件

项目场址位于运城市机场大道以北，国粮街以南，规划以西，安中路以东，东王村附近。总征地面积284577.59m2（折合426.87亩）。
一、场址所在位置现状
场址选择应遵循以下原则
1、符合运城技术经济开发区的总体规划。
2、节约用地，少占耕地。
3、减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。
4、有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物