榆林经济开发区创意文化产业园项目可行性研究报告.doc

榆林经济开发区创意文化产业园项目可行性研究报告榆林经济开发区创意文化产业园项目可行性研究报告房地产经纪有限公司（北京） 49 / 49目 录第一章 项目总论5 1.1 项目提要5 1.2 本项目的研究范围和依据5 1.3 项目概况6 1.4 可行性研究结论7第二章 项目建设的背景和必要性9 2.1 项目建设背景9 2.2 建设创意文化产业园的必要性14 第三章 需求分析与前景预测21 3.1 创意文化产业园的需求分析21 3.2 前景预测24 3.3 项目基本定位25 3.4 项目功能区域划分25第四章 场址选择28 4.1 建设的有利条件28 4.2 建设项目选址28 4.3 创意文化产业园建设规模29第五章 工程投资估算30 5.1 投资估算依据30 5.2 投资估算30 5.3 项目财务分析.33 5.4 资金筹措方案.34第六章 经济效益分析及评价35 6.1 经济效益分析.35 6.2 经济效益评价 35第七章 社会效益分析387.1 项目对政治和社会稳定的影响38 7.2 项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性41第八章 综合评价43 8.1 总论43 8.2 评价43第一章 项目总论1.1 项目提要1.1.1项目名称：榆林经济开发区创意文化产业园项目1.1.2建设地点：榆林经济开发区北区1.1.3项目规划用地： 创意文化产业园项目建设占地面积：70亩 项目总建筑面积：37333.5平方米1.2 本项目的研究范围和依据 我公司在市场的基础上，进行榆林经济开发区创意文化产业园项目的可行性研究，本报告即为这一项目的研究成果。1.2.1 本项目建议书编制依据1.2.1.1编制的依据1、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。2、国务院关于支持文化事业发展若干经济政策的通知（国发号）。3、依据国家统计局印发的文化及相关产业分类（国统字200424号）中共中央、国务院关于深化文化体制改革的若干意见，4、文化产业发展推进计划等1.2.1.2编制原则1、按照合理规划的原则，精心设计，力求该文化创意产业园的科学合理；2、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、具有时代气息，有利的保护环境。1.2.2本项目建议书编制方法与范围 首先，我们对国内外创意文化产业园的现状及环境进行了系统的调研。在此基础上，我们对项目建设的可行性等因素进行了多方面的分析。在可行性论证的基础上，并进行了需求分析，项目投资整体估算，项目发展的必要性以及项目运营后行业、社会与经济效益评价。之后，在我们的多次商讨之下，又对整个方案进行了数次调整，形成现在的成果。本报告的主要内容包括：（1）项目建设的背景和可行性；（2）需求分析和建设标准；（3）项目基本定位和功能面积设置；（4）项目建设投资估算及资金筹措；（5）项目的行业、社会与经济效益分析。1.3 项目概况1.3.1 建设目标与思路榆林市开发区创意文化产业园基本定位为以创意带动文化经济的发展，推动榆林市文化经济建设，构筑榆林文化新地标 建成后的产业园将形成商务办公、创意工作、文化展示、休闲娱乐为一体的，人员一流、环境优美、服务优良的，具有特色的、高水平的创意文化产业园。1.3.2 主要技术经济指标 项目占地面积：70亩 总建筑面积：37333.5平米 容积率： 0.8总部办公区： 10333.5平米创意工作区： 25000平米展示中心及休闲中心： 2000平米1.4 可行性研究结论1.4.1 本项目具有城市产业发展的必要性和良好的社会效益创意文化产业园在榆林开发区里的空间集聚对环境所产生的作用体现在两个方面：一是催生城市磁体效应，即提高榆林开发区的吸引力；二是优化榆林开发区的内在格局，即改变过去所谓的中心、边缘的空间结构布局。同时创意文化产业园资源消耗少，产品附加值高，无污染，能促进就业，引入高端人群，并能有效融合一、二、三产业，发掘新的市场，转变经济增长方式，提升城市综合竞争力，已成为社会发展主导产业，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。开发区创意文化产业园能充分发掘并利用榆林的独特资源，会成为发展创意产业的重要动力和源泉。 本项目的成功建设可以促进榆林开发区创收、创造就业机会及增进出口收益，同时促进社会包容、文化多样性和榆林开发区的发展。1.4.2 建设条件基本具备 创意文化产业园建设工程，将结合陕西省、榆林市的优势文化产业，利用区域内的特色资源，促进城市创意文化产业的发展。1.4.3 结论 项目在榆林开发区市政条件完备，工程的建设可以在改善榆林产业单一的现状的基础上，能使榆林的创意文化产业全面升级。 项目完成后，开发区创意产业园将成为企业首脑的会客厅、文化人士的创作基地、成为一个以创意艺术为载体，集创意企业孵化、产品设计制作、文化人才培养、文化产品展示、交易、服务及文化旅游为一体的创意产业发展平台、成为开发区特色文化的发扬地。工程的建设，为榆林特色文化的发展和推广奠定了必要条件，对于城市产业结构的优化改善有重要意义，其建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.1 国外创意文化产业园的发展2.1.1.1许多国家在创意产业园的建设方面投入了大量财力和支持力度。例如韩国创意文化产业生产经营的总体战略中，就提出自2001 年至2010 年的10 年期间，在全国建设10 多个创意文化产业园区，10 个传统文化产业园区，1 至2 个综合创意文化产业园区，形成全国的文化创意产业链。这些创意文化产业园区是产、官、学、研的联合协作，对文化创意产业进行研究开发、技术训练、信息交流、生产制作的“集合体”。建设方针一般是以地方政府为主，中央政府支持，动员民间参与。创意文化产业园的建设旨在优化资源组合，发展集约经营，形成规模优势，提升研发生产能力和创意文化产业的整体实力。加拿大魁北克的创意文化产业基地已经成为加拿大文化产品生产和经销的中心之一；南伦敦的路易斯汉正着手开辟一个创意商业企业区，并以低于市场的价格把场地卖出去，以确保创意活动的正常开展。2.1.1.2国外著名的创意文化产业园：英国：国际文化创意产业的标杆！英国是全球最早提出“创意产业”的国家， 1997年英国将文化创意产业作为国家重要产业加以重点政策支持，文化创意产业不但是英国仅次于金融服务业的第二大产业，更是英国雇用就业人口的第一大产业，英国的文化创意产业在国际上具有标杆作用。 2000年，英国大约有12.2万个不同类型的创意产业公司，约占企业总数的7.6；创意产业就业人数为195万，位居各产业之首。1997年至2000年，文化创意产业的成长率达到9%，远远高于同期2.8%的经济增长率。2001年文化创意产业产值1120亿英镑，占GDP的比例为8.2%，出口值高达103亿英镑，是仅次于美国的世界第二大创意产品生产国，文化创意产业已经成为英国增长最快的支柱产业。2.1.1.3总之，文化创意产业园区已成为全世界有关城市发展创意产业、建设创意城市的一个关键举措，各城市都在政策和财政上对创意产业园的发展提供了极大的支持。2.1.2我国创意文化产业园发展目前，创意文化产业园遍布全国各地。北京已有十多个文化创意产业集聚区，上海有数十个创意产业集聚区，深圳正在建设大芬油画村、罗湖“创意文化广场”、田面设计之都创意设计产业园等。有专家称，到2020年，北京创意文化产业将占北京市GDP的25%。上海市经委主任徐建国则表示，争取到2010年，上海创意产业增加值达到全市GDP的10%以上。2007年，深圳市将创意产业定位为支柱产业之一。2007年，大连市文化产业增加值总量为96.4亿元，增加值占GDP比重为3.08%，现价增幅为26.2%。统计数据表明，近年来大连市文化及相关产业发展步伐明显加快，呈现出健康发展的良好势头，文化及相关产业的发展速度明显高于GDP的增长速度，南京市正在玄武区投资7000 万，建设占地100 亩的创意文化产业园，并按照WTO 知识产权的要求打将其造成国内之最，还计划将板仓街打造成为全国著名的创意文化产业街。同时白下区也在打造南京“创意文化产业示范园区”。 2008年1月，杭州市委、市政府发出打造全国文化创意产业中心的文件，提出3年内把文化创意产业打造成为杭州的新兴主导产业，产业增加值以年均20以上的速度递增。2008年，杭州市共立项创意文化产业园89个。聚焦上海创意产业园：从2004年提出发展创意产业，到现在为75家创意产业聚集区授牌，不到4年时间，上海创意产业发展速度令人吃惊。而上海市经济委员会和上海创意产业中心也给出了属于上海创意产业的概念：上海创意产业是指以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及诸多行业。除了以上城市，越来越多的中国城市将创意文化产业园作为发展创意产业，建设创意城市的主要举措。这些园区的建设，极大的为创意企业，提供了优秀的载体和空间，使创意企业集聚区形成质的飞跃，极大的推动创意文化产业的发展将创意产业作为经济发展新的引擎。2.1.3目前创意产业园现状及方向2.1.3.1目前创意产业园现状同质化现象严重，引进的企业多偏于广告设计、动漫等类型，从总量上看，我国的创意产业园绝对数量并不过剩，但存在着区域之间发展的不平衡。而我国创意产业园的发展仍处在初级阶段，一大批产业园区涌现后，出现同质化现象，但随着竞争加剧，必将会重新划分园区定位，形成差异化发展。国内各城市也对于创意产业园的发展提供了巨大的财政支持，2006 年北京科博会期间，北京市政府宣布将投入5 亿元，设立了文化创意产业发展专项资金，推动北京形成18个文化创意产业聚集区。南京市政府将和企业合作投资12 亿美元，建设占地面积1300 亩的创意产业园。上海市政府仅在网络游戏产业方面就投入3000 万元购买网络游戏开发技术和工具，借此孵化游戏开发企业。由此可见，创意文化产业园的设立使得创意产业获得了更多的财政支持和政府扶持。2.1.3.2优势的宏观政策方向“十一五”规划已经把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化产业发展的政策措施。文化部明确提出在五年内文化产业要实现年均15的增长。北京、上海、浙江、广东、云南、重庆、四川、河南、山西等诸多省、市提出建设文化大省、文化强省的目标，在规划中都提出文化产业要高于GDP的增长速度。党和国家关于文化建设的第一个中长期规划国家“十一五”时期文化发展规划纲要提出一系列发展文化创意产业的重要政策。以科技提升传统文化，积极利用现代科技改造和提升传统文化，推动传统文化市场的转型升级。党的十七大报告提出，要“运用高新技术创新文化生产方式，培育新的文化业态”，更加明确了我国创意文化产业的发展方向。因此，为了改造和提升传统文化，推动传统文化的转型，发展城市创意产业，建设创意文化产业园势在必行。l 对开发建设创意文化产业园的企业的优惠政策：国家及各地政府对创意产业的企业都有一定的优惠，奖励、资助和补贴因各地区差异都不同。l 对入驻园区企业利好优惠政策：根据财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（94财税字第001号）规定：对科研单位和大专院校服务于各业（包括文化创意产业）的技术成果转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术性服务收入，经核定，暂免征收企业所得税；企业事业单位（包括文化创意企业）进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，暂免征所得税。根据国务院办公厅关于印发文化体制改革试点中支持文化产业发展和经营性文化事业单位转制为企业的两个规定的通知规定：经营性文化事业单位转制为企业后，免征企业所得税。对享受宣传文化发展专项资金优惠政策的转制单位和企业，从2006年度起免征企业所得税。上述单位和企业，从2006年度起不再享受与所得税有关的宣传文化发展专项资金优惠政策。经营性文化事业单位转制为企业和政府鼓励的新办文化企业，在境外提供文化劳务取得的境外收入不征营业税。 对单位和个人在本市从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务取得的收入，免征营业税；对从事软件著作权转让业务和软件研制开发业务，比照技术转让与技术开发业务免征营业税政策规定：纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书（画）院、图书馆、文物保护单位举办文化活动所售第一道门票收入，免征营业税。 凡获得国家、省、市各类创意产业专项支持的创意企业，按相关规定给予资金配套。2.1.4创意文化产业园的展望近年来，创意文化产业园在中国一些经济发达城市经济发展中所占的比重逐年上升，创意文化产业成为中国经济发展的新亮点，发展创意文化产业有利于我国从以劳动密集型、低附加值产业为主的制造业、加工业大国，转向以知识密集型、高附加值产业为主的国家。从目前来看，中国创意文化产业市场发展迅速，但市场还不成熟，需求还不稳定，创意文化产业是一个既有风险，发展前景又很良好的朝阳产业。2.2 建设创意文化产业园的必要性2.2.1榆林开发区创意文化产业园建设符合国家发展战略和国家创意文化产业发展政策国家主席胡锦涛在2006年1月9日在全国科技大会上宣布中国未来15年科技发展的目标：2020年建成创新型国家，使科技发展成为经济社会发展的有力支撑。文化创意产业是从文化上推进自主创新的重要方面。2006年6月9日，国务院办公厅正式下发了国务院办公厅转发财政部中宣部关于进一步支持文化事业发展若干经济政策的通知，出台一系列文化产业扶持政策，详细规定了有关税收优惠政策的内容和范围。2006年中国文化产业发展进程中另一个更大的亮点就是文化部于9月13日颁布了国家“十一五”时期文化发展规划纲要。纲要指出：文化既为经济社会全面协调发展提供强大的精神动力，也是经济社会发展的重要内容。我们要增强紧迫感、责任感和使命感，把握有利于我国文化发展的重要战略机遇，大力推动文化创新，促进中华民族的伟大复兴。2007年10月15日，胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调，要推进文化创新，增强文化发展活力，让人民共享文化发展成果。总书记的讲话作出了加强文化建设的战略部署，发出了推动我国社会主义文化大发展大繁荣的强有力号召。陕西省委、省政府制定的陕西省文化产业发展纲要（陕发20058号）的精神和陕西省文化系统文化产业“十一五”发展规划的要求，结合实际情况，制定好本地区、本单位文化产业发展的具体规划，积极采取切实可行的措施，认真做好各项具体落实工作，推进文化产业的快速发展，为建设文化强省做出更大贡献。坚持以资源为依托，以市场为导向，以资本为纽带，以科技为动力，以体制机制创新为突破，以一批文化产业示范基地、示范单位和文化企业为支撑的文化产业发展基本格局，推动全省文化系统文化产业的跨越式发展。到“十一五”期末，全省文化系统文化产业的产值、税收、从业人数明显提高，增长速度要高于全省GDP的增速；初步形成布局合理、管理有序、特色浓郁、效益显著的文化产业体系，为我省国民经济的增长做出应有的贡献。榆林市积极推进“两基地一中心”建设，为发展文化创意产业奠定了坚实的基础。当前，榆林发展创意产业，既拥有丰富的资源优势、独特的区位优势和便捷的交通优势，又面临着政府政策支持、科技发展日新月异、城乡居民对文化创意产品需求增长、自由与宽容的社会文化氛围等良好机遇，但也应该看到人才短缺、基础设施落后、资金匮乏、品牌化程度低、体制机制障碍等劣势。因此，一定要结合实际，科学规划部署，明确目标、重点和措施。榆林市加快文化创意产业发展的总体目标是：在资源与环境约束条件下，大力促进文化创意产业发展和增加就业，使其成为全市经济增长、增加就业和提高财政收入的新的支柱产业。具体目标：一是增加值目标，到2012年文化创意产业增加值占全市总增加值的5%以上。二是企业目标，培养和扶持一批大众传媒、文化旅游、文化信息等文化骨干企业，特别是民营文化创意企业。三是人才目标，培养一批从事文化创意产业的高素质技能人才。四是就业目标，使文化创意产业成为全市吸纳劳动力和提高就业率的重要渠道。五是加快文化基础设施建设，加快文化创意产业园区建设，形成设施先进、功能齐全、展示城市形象的文体设施网络。六是出口目标，促进文化创意商品出口，增加创汇额。发展重点是：基于现代发达的数字技术、通讯技术和丰富的旅游资源，重点发展选择旅游业和现代传媒业。2009年榆林市将以政府扶持为主导，组建榆林文化产业投资公司，加大招商引资力度，积极鼓励、引导和规范民营资本和外资进入文化产业领域，形成政府支持、多元投入、多方面发展的产业发展态势。着力培育文化创意产业重大项目，扶持文化创意产业重点企业，打造文化创意产业市场，做强文化创意产业知名品牌，带动文化创意产业逆势而上，实现又好又快发展。榆林市2009年将研究出台文化创意产业专项规划，科学规划榆林市文化创意产业发展布局，构建文化创意产业发展框架，推动文化创意产业健康有序发展。2.2.2榆林发展文化创意产业具有文化资源、产业基础等优势近年来，榆林市依托文化资源优势，大力发展文化产业。目前已初步形成了新闻传媒、文艺演出、文化娱乐、音像制品、网络文化、印刷、艺术品等文化产业体系。据不完全统计，2007年全市文化产业经营总收入约47800万元，其中文艺演出业和电影业收入500多万元，石雕、剪纸等民间艺术业收入900多万元，艺术培训业收入100多万元，文化娱乐业收入5000多万元，网络文化业收入10000多万元，文博旅游收入1300多万元，音像制品业收入3000多万元，图书报刊业收入22000多万元，广播电视、网络、报纸等传媒收入5000多万元。其中，广电网络公司收入3265万元，陕西新华发行集团榆林分公司收入11000万元，榆林电视台收入840万元，榆林日报社收入500多万元。随着经济的发展，榆林市文化产业中非公有制企业所占比重、从业人员所占比重、营业收入所占比重不断提高，网吧、歌舞厅、石雕艺术品等全为民营，民营文化企业档次不断提高，涌现出了一批骨干龙头企业。其中全市76家网吧年营业收入达10000多万元，从业人员800多人；绥德县石雕加工企业年营业收入800多万元，从业人员570多人，销售网络遍布全国。民营图书超市，辐射全市。逐步成长起来的民营文化企业显示了强劲的生命力，社会资本正广泛渗透到文化产业、文化设施建设、文化企业等文化产业领域，一批民营文化企业脱颖而出，有力地推动了全市经济的发展。2.2.3榆林文化创意产业的发展与潜力2.2.3.1、资源优势（1）特色文化产业发展起步良好。榆林市文化产业资源实际，重点抓了地方特色鲜明的演艺、剪纸和石雕产业。分别组织剪纸、刺绣、石雕参加了全省民间艺术展、深圳全国青年文化周、陕西香港经贸合作周活动。组织剪纸、石雕、文艺演出、文物旅游、文化招商等项目参加了第八、第九、第十届东西部投资与贸易洽谈会文化产业博览会。向省文化厅申报了文化产业示范点，绥德县黄土地艺术团被定为我省文化产业示范点。草拟了榆林市加快文化产业发展步伐的意见。进行了非物质文化遗产保护工作，榆林小曲、陕北秧歌被文化部列为首批国家级非物质文化遗产，镇北台、白云山庙群、杨家沟革命旧址于2001年被国务院公布为第五批全国重点文物保护单位，今年神木县石峁遗址、佳县石摞摞山遗址、清涧县李家崖城址、神木县麟州故城、吴堡县吴堡石城、米脂县盘龙山古建群（李自成行宫）、米脂县姜氏庄园、榆林卫城（城墙）被国务院公布为第六批全国重点文物保护单位。加上原有的统万城遗址、府州旧城，我市全国重点文物保护单位增加到13处。申报审批了省级重点文物保护单位19处，使我市的省级文物保护单位增加到31处。系。加强文化基础设施建设，为发展文化产业提供了良好条件。多少历史文化在这里沉淀、延续，未来需要进步，需要创意；（2）榆林针对区域内空间有限，而文化积淀深厚、人才集中的特点，发展创意文化产业，使城区的产业结构得到明显优化，企业占用的空间很少，基本没有污染，而产生的效益却十分明显。2.2.3.2发展潜力榆林经济开发区遵循抓住机遇，更新观念，发挥优势，突出主体，一区多园，滚动发展的宗旨，以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地产开发为突破口，紧紧坚持政策推动与体制创新并举，产业发展与基础设施、生态环境建设并举、自主建设与招商引资并举，全方位扩大对外开放，不断改善投资环境，实现人口、经济、社会、资源与环境的可持续协调发展，带动区域经济增长。建设原则是：市场经济为主；效益优先；高标准、高起点；统一规划、分期实施；与城市相衔接、基础先行；可持续发展等。从开发区的建设目标出发，急需要为开发区注入创新的能拉动经济发展的特色产业。2.2.3.3总结通过以上分析，我们可以看出，创意文化产业园已经成为创意产业发展过程中的一种趋势，创意文化产业园的发展不仅能够推动创意产业的发展，而且对于创意城市的形成和发展也具有全面的推动作用。因此，政府有关部门对于创意产业园区发展的政策扶持和财政支持，都将有力地推动创意城市的建设，也将带动榆林经济的发展。在创意城市的形成过程中，应当根据创意产业的特点和发展规律，对创意文化产业园提供全方位的支持，通过扶持创意文化产业园的发展，可以自然地促进创意产业和创意城市的发展，所以创意文化产业园的建设是很有必要的. 第三章 需求分析与前景预测3.1 文化创意产业园的需求分析3.1.1 经济基础决定上层建筑在市委、市政府的正确领导下，在建设特色文化大市的基础下，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设西部文化大市的战略目标，坚持“二为”方向和“双百”方针，重点实施了文化遗产保护、文化基础设施建设、文化艺术精品生产、社会文化服务、文化产业发展和文化人才建设六大工程，全市文化文物新闻出版事业呈现出良好发展态势，为实现建设西部文化大市目标，文化文物局还提出了明确的工作思路。以继承发扬为前提，加强文化遗产保护工作；以构建公共文化服务体系为目标，加快文化基础设施建设；以精品生产为龙头，繁荣文化艺术事业；以社会文化活动为载体，大力丰富群众文化生活；以资源优势为依据，加快特色文化产业发展；以文化人才建设为核心，提高文化队伍整体素质，开创全市文化大发展、大繁荣的新局面。榆林开发区将以科学发展观为指导，抢抓西部大开发和国家榆林能源化工基地加快建设的历史机遇，坚持国际化、现代化、人文化、生态化的建区方针，不断创新开发功能，优化投资环境，提高开放水平，加快构建综合服务、循环经济示范、科技研发、生态文化四大基地，打造具有鲜明地方特色的加工制造、煤化工、盐化工、科技教育、生态文化五大产业园区。力争到2010年，实现科工贸总收入200亿元，GDP达到80亿元，财政收入超过10亿元。将榆林开发区建成国内知名、西部一流的创新型、和谐型开发区，为推动国家能源化工基地建设，加速榆林经济发展作出新的贡献。3.1.2产业的发展-结构的优化和完善中共榆林市委二届三次全会上指出，要紧紧围绕建设特色文化大市的战略目标，重点实施文化遗产保护、文化基础设施建设、文化艺术精品生产、社会文化服务、文化产业发展和文化人才建设六大工程，努力开创榆林文化大发展大繁荣的新局面。2008年，榆林市实现国民生产总值1008.26亿元，同比增长23.0%，其中，第一产业实现增加值66.11亿元，增长8.3%；第二产业实现增加值793.03亿元，增长25.5%；第三产业实现增加值149.12亿元，增长18.9%。经济总量居陕西省第二位，增速居陕西省第一位。榆林经济发展势头迅猛，呈现出第二产业为发展龙头，第三产业发展增速的良好局面。榆林文化产业现状:一、总体发展水平依然较低， 二、与榆林拥有的丰厚文化资源相比尚不相称， 三、与人民群众日益增长的精神文化需求还显不足， 四、与先进地市相比还有较大差距。 总体发展水平依然很低，急需要新型的创意性的产业来整合。榆林开发区产业结构一、二、三产之比为1：6：3，人口规模控制在6万人以内。力争用1015年左右时间，将开发区建成集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化建全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。目前榆林经济开发区是以生产、研发功能为主，整个区域没有足够的商务办公集聚氛围，不利于实现“产业新区”的建设目标，要推动开发区形成功能完善的“产业新区”建设文化创意产业园很有前景。满足城市产业的发展方向，围绕优势资源、优势产业和优势企业，以产业升级和产品换代为主线，发展循环经济，推动自主创新，实施品牌战略，突出项目带动，努力掌握一批具有自主知识产权的核心技术，培育一批具有较高知名度和市场占有率的自主品牌，建设一批具有创意特色的产业园区的发展，而开发区文化创意产业园的建设必将有良好的市场需求。3.1.3企业的发展-工作需求企业产业链与“金字塔”模型非生产型环节已经成为企业成功运营的重要组成部分。榆林开发区企业8小时内外活动8小时内的主要是以生产、研发、产品展示、行政管理为主；8小时外的主要会议培训、商务接待、商务居住、企业公关为主；传统的分离处理方式 集约化处理方式从提高榆林开发区企业运营效率看，榆林企业传统的分离处理方式存在很大的弊端，不仅耗时，且成本偏高，效率低下，衔接有偏差，急需要走集约化处理方式，不但能节省时间，降低成本，同时能提高效率，有效衔接，解决榆林开发区重产业、轻商务的开发现状，创建开发区企业商务平台很有必要， 从开发区内产业构成看，商务洽谈、商务居住及教育培训的客流充足，需求旺盛，由于榆林市开发区特有的偏重工业型结构，加上多数企业产业层次较低，装备技术和管理水平相对落后,文化创意产业不仅成为学界关注的热点，也成为企业关注和投资的热点，更成为各级政府推动文化产业发展的重点内容。3.2 前景预测3.2.1、创意文化产业园具有高附加价值产业，具有很强的渗透性，能够带动榆林开发区传统产业向高级化发展。3.2.2、创意文化园内的企业人员主要是知识型劳动者，能够促进新思想、新技术涌现。3.2.3、创意文化产品是文化与技术相互交融、集成创新的产物，有利于提升城市的经济竞争力。3.2.4、创意文化产业园具有集群化特征，可以扩大产业规模，有助于提升榆林开发区经济活力。随着榆林工业化、城镇化进程加快，面临环境和自然约束压力日益增强，城市经济结构和发展模式需要优化、升级和调整，民众文化需求愈加显著。加快发展文化创意产业，对促进科技创新，改善城市形象，推进跨越发展具有重要的战略意义。由此可见，开发区文化创意产业园的建设时十分必要的，不仅能符合榆林经济发展的要求，同时能改善产业环境，优化榆林开发区的产业结构，而且项目的建设已将有广阔的市场前景，能满足开发区企业发展的需求。3.3 项目基本定位产业园的定位榆林市开发区创意文化产业园以创意带动文化经济的发展，推动榆林市文化经济建设，构筑榆林文化新地标 为定位，创意文化产业园是企业首脑的会客厅、文化人士的创作基地成为一个以创意艺术为载体，集创意企业孵化、产品设计制作、文化人才培养、文化产品展示、交易、服务及文化旅游为一体的创意产业发展平台。成为开发区特色文化的发扬地，契合榆林的发展趋势，突破传统办公物业的刚硬形象，将社区的生态、宁静与和谐充分融入企业运营氛围在保证各企业独立私密的基础上，营造出浓郁的自然化氛围，以“交流与协作”“独立与共享”为主题，促进上下游企业之间的共融关系，同时增强员工凝聚力与对企业的归属感，创造智慧生产力。3.4 项目功能区域划分3.4.1总部办公区-独栋办公区满足高层领导独享的空间和其私密性。3.4.2创意工作区-联排工作室、叠拼工作室为榆林的艺术创作、杂志社、书画馆、剧本创作、设计院、咨询院、研究院等创意行业提供工作室，艺术博物馆、展览馆、字画、古玩、奇石、工艺、书籍收藏鉴赏中心等，重点引进高端化、品牌化的艺术创作经营者，全面提升项目区域的文化创意水平，为设计师、艺术家、IT精英等创意人才营造出一个兼容创新意识、艺术气质、文化氛围、生活魅力的风尚空间。3.4.3 创意小镇3.4.3.1展示中心展示榆林酒文化、茶文化、织布、剪纸、造纸、泥人、制陶、印染、刺绣等各种民俗工艺制作。皮影戏、木偶剧、杂耍、舞龙、舞狮、旱船、花挑、马戏、硬气功、绝技、绝活等民间艺人演艺大棚。表演魔术、杂技、评书、相声、地方戏曲、民间乐器等的演艺厅、音乐厅、剧场等，为市民、观光者提供了解榆林文化特色以及休闲娱乐的场所3.4.3.2休闲娱乐中心咖啡厅、酒吧、休闲中心、高级俱乐部、书斋、茶舍、西式餐厅、中外特色美食厅、奢华SPA、主题会所等一系列休闲娱乐配套项目。3.4.4创意文化产业园的产品建设要满足低密度性、生态性、独享性等打造特有的文化办公创作空间。3.4.5形象定位上层建筑诗意的栖居办公概念，是以办公和栖居一体的创新方式的上层建筑。第四章 场址选择4.1 建设的有利条件4.1.1、国家文化产业政策中对文化创意产业政策的支持；4.1.2、榆林市政策对文化创意产业的支持；4.1.3、国内市场及榆林市场对文化创意产业的需求量支持；4.1.4、榆林市土地资源相对丰富，项目选址位置及条件尚好。4.2 建设项目选址4.2.1场址现状：榆林开发区文化创意产业园建设项目位于榆林市经济开发区北区。4.2.2榆林开发区自然条件：地貌地处怀来盆地，沩水河以南的平原区，地势东南高，西北低，平均坡度15，海拔高度在475550米之间，地形平坦而开阔。气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10，年平均降水量400毫米左右。有200多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积67平方公里，总蓄水量10亿立方米。水文地质镇域内南部为地下水富水区，地下水位每降深5m的情况下，单井出水两12002000/日， 中部为地下水弱富水区，北部则为地下水贫水区。4.2.3环境条件：经济开发区地处煤、气、油、盐四大资源主储区的中心，北邻榆林航空港和榆林铁路客运站，西依包西铁路，南连榆林铁路货运站，东傍榆溪河与榆天化隔河相望。210国道纵贯南北，尤家峁水库就近供水，330变电站设专线供电，邮电通信有保障，开发建设条件十分优越。项目所在地位于开发区北部生态观光区4.3 文化创意产业园建设规模项目占地面积：70亩 总建筑面积：37333.5平米 容积率：0.8项目名称功能区面积（平米）总建筑面积创意文化产业园总部办公区10333.537333.5平米创意工作区25000展示中心及休闲中心2000第五章 工程投资估算5.1投资估算依据5.1.1、各种费率依据国家相关文件。5.1.2、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据。5.1.3、榆林市地区现行标准定额和收费标准。5.2投资估算5.2.1土地费用，（按单价30万/亩，楼板价：562元/）项目总占地70亩，土地总费用为2100万元；5.2.2建筑安装工程费：（建安成本按1100元/平米计算） 37333.52*1100/=4106.7万，水电安装工程费 100元/37333.52* 100=373.3万建安成本共：4480万 5.2.3前期工程费：（包括勘察设计费、可研费、筹建开办费等，按建安成本的10%计算）4480*10%=448万元5.2.4基础设施费：（红线外有各种市政管线，红线内按建安成本的15%计算，绿化费用按150元/用地面积计算）4480万*15%=672万（市政管线） 150元/*46666.9=700万（绿化费用）基础设施合计1372万5.2.5其他费用：（包括质量监督费、招投标费、执照费、标底编制费、预算审查费、工程监理费、竣工图费、绿化建设费、防洪费、工程保险费等，按建安成本的10%计算）4480万*10%=448万5.2.6公共配套费：（按建安成本的3%）4480万*3%=134.4万5.2.7不可预见费：（按以上6项的5%计算）8982.4*5%=449万5.2.8四源费及市政费：（按100元/平米，市政费按100元/平米计算）四源费：100元*37333.52=373.3万市政费：100元*37333.52=373.3万元共计：746.6万元5.2.9用电权费及电贴费：（按80元/建筑平米计算）80元/*37333.52=298.7万5.2.10管理费用：按前6项的5%计算；8982.4*5%=449万5.2.11销售费用：（按销售收入的3%计算）预估市场售价均价为4500元/计算销售收入：37333