某住宅、商服用地地块竞买建设可行性论证报告.doc

目 录第一章 项目基本情况31.1项目概况31.2项目单位简介41.3项目技术经济指标51.4报告编制依据61.5 需要说明的问题6二章 项目建设的背景和必要性72.1项目建设的背景72.2项目建设的必要性7第三章 投资环境分析93.1总体宏观经济分析93.2国家政策及土地市场分析123.3房地产市场分析14第四章 区域市场分析174.1、广元市地理区位174.2、广元市城市建设概况184.3宗地概况19第五章 项目市场定位205.1 项目的优势205.2 项目的劣势215.3解决项目不利因素的思路22第六章 项目选址及建设条件分析236.1项目用地范围及自然状况236.2市政配套条件23第七章 项目运营建设方案247.1项目限制和假设条件247.2建设方案24第八章 全部投资估算与资金筹措258.1投资估算说明258.2投资估算258.3资金来源与运用分析28第九章 项目财务评价309.1销售收入估算309.2成本分析309.3利润分析319.4财务指标分析319.5结论32第十章 不确定性分析3310.1工期风险及防范3310.2 建筑工程费用风险3310.3敏感性分析3310.4盈亏平衡分析36第十一章 结论37基本报表1 全投资财务现金流量表39基本报表2 全投资成本分布表41基本报表3 开发销售时间分布表42基本报表4销售收入汇总表44 北京東方龍濟投資發展有限公司 - 26 -四川广元02号土地第一章 项目基本情况1.1项目概况1、项目名称四川省广元市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地2、项目建设地点项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。3、项目建设内容根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用地。4、项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约117940万元，预计总成本费用约57387.9万元，此时，利润总额为56727.1万元，所得税按25%计征为18343.9万元，税后利润为38208万元。5、项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。6、项目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度，从2009年第4季度开始至2011年第3季度。其中， 2009年第4季度为准备前期阶段，2010年第一年季度为开工建设，并取得预售，至2011年第三季度竣工验收。1.2项目单位简介单位名称：北京东方龙济投资发展有限公司注册地址：北京市朝阳区姚家园105号观湖国际大厦s1座1902-1808法人代表：王洪波注册资金：1亿人民币企业性质：有限责任公司公司简介：主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、唐山龙济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元。1.3项目技术经济指标四川广元苴国路南侧02号用地经济指标项目基础信息项目占地面积75254.69112.88亩项目总建筑面积301163.8项目可售建筑面积301163.87项目体量分布一期二期三期四期住宅建筑269163.8134581.9134581.9非住宅建筑面积商业建筑面积3200032000地下建筑面积7529137645.537645.5项目经济效益指标项目总销售收入122762万元项目投资总成本92009万元折合可售建筑面积成本3055元/其中项目期间费用7831万元折合可售建筑面积成本260元/项目利润总额28510万元项目所得税7127万元项目净利润21382万元项目FIRR（季）23%自有资金收益率项目成本利润率26%1.4报告编制依据1、建设部房地产开发项目经济评价方法2、中华人民共和国房地产管理条例3、建设部城镇土地房地产估价规范4、四川省广元市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件5、四川省广元市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知广府办发200941号6、四川省广元市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见广府办发200843号1.5 需要说明的问题1.本报告以市场调研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。2.本项商品房销售价格以广元市同区域，住宅、商业市场价格为基准，市场比较法计算。3.本项目土地容积率，结合广元政府文件，以R=4时为基准点测算相关建筑体量和利润。二章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景项目位置图：（一）本项目位置示意图本项目位于四川省广元市利州区东坝办事处，苴国路南侧、恒星城一期东侧；东至正在开工建设的“启明星花园”，南至已竣工结构封顶的“城市花园三期”项目。2.2项目建设的必要性1、灾后居民购房需求增加，广元市地少人多，可供开发土地有限。2、从广元政府文件中得知，广元房价在高位盘旋，急需增加供应量，稳定房价，稳定市场。3、广元购房群体稳定，刚性需求强劲。4、广元四县三区来广元购房者呈现上升趋势，广元房产供应量呈现下降趋势。5、灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长。小结：广元市处于两河两山之间，属交通咽喉要道必经之处，四省交汇处。地理位置优越，但广元因两河、两山，老城区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。目前准备拍卖土地是广元近几年拍卖最大宗土地。第三章 投资环境分析3.1总体宏观经济分析一、广元市上半年经济运行的主要特点依据广元市统计局相关信息，广元市的经济概况呈如下特点。（一）经济增长大幅提升上半年,全市实现生产总值117.62亿元，增长14.5%，创建市以来同期新高。其中，第一产业增加值27.03亿元，增长4.0%；第二产业增加值45.94亿元，增长22.9%；第三产业增加值44.65亿元，增长12.5%。（二）三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下，全市生产发展加快，需求增强，三次产业呈现出协调发展的良好局面，对经济增长的贡献率分别为6.1%、59.2%、34.7%；分别拉动经济增长0.9、8.6、5.0个百分点。1、从一产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积17.78万公顷，比去年增加1858公顷，增长1.1%。其中，优质油菜籽播种面积4.09万公顷，增长3.4%。小春农作物单产提高到268公斤/亩，提高了1.2%。实现小春农作物产量41.32万吨,比去年增加4563吨，增长1.1%。其中，优质油菜籽8.67万吨，比去年增加3947吨，增长4.8%。大春作物播面增加，栽播及时。目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。初步统计，大春农作物播种面积23.40万公顷，比去年增加3457公顷，增长1.5%。畜牧业生产稳定增长。上半年，生猪出栏199.06万头，增长5.0%；生猪存栏259.16万头，增长4.8%，其中，能繁母猪增长4.6%；牛出栏4.24万头,增长5.1%；肉类总产量16.99万吨，增长5.4%。2、从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长工业生产加快。上半年，全市规模以上工业实现增加值30.33亿元，增长26.6%，比去年同期提高20.9个百分点，比全省平均增速快6.6个百分点，创地震灾害以来新高。全部工业对GDP增长的贡献率为46.0%，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的贡献率39.9 、32.9、11.3个百分点；拉动GDP增长6.7个百分点，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的拉动5.8、4.8、1.7个百分点，贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。工业增长的主要特点：一是重点工业企业提速加快。上半年，全市70户重点企业(33户优势骨干企业、13户重点培育企业、24户成长型企业)逐步摆脱地震灾害和金融危机的影响，生产能力不断增强，增长速度大幅提升。重点工业企业完成产值77.39亿元，增长24.0%，拉动规模以上工业增长19.3个百分点。二是五大板块工业比重大带动强。上半年，建材、电子机械、农副产品加工、金属和能源五大板块工业实现增加值 24.53亿元，占全部规模以上工业增加值的80.9%，增长21.4%。对规模以上工业增长的贡献率为68.5%，拉动规模以上工业增长18.2个百分点。其中，建材工业增长42.6%，电子机械工业增长33.6%，农副产品加工业增长46.8%，能源工业增长20.1%,金属工业下降26.9%。三是主要产品产量增多降少。在统计的89个工业产品中有64个增长25个下降，增长面占71.9%。增幅较大的产品有：钢材增长183.5%、商品混凝土增长108.5%、软饮料增长55.9%、水泥增长56.6%。下降较大的产品有：铝材下降75.7%、罐头下降16.8%、纱下降14.4%。 建筑业快速增长。资质建筑业实现总产值15.82亿元，增长51.6%，比一季度加快17.1个百分点，比去年同期提高58.1个百分点。实现建筑业增加值9.76亿元，增长26.3%，对GDP增长的贡献率为13.1%，拉动GDP增长1.9个百分点。3、从三产业来看，其他服务业稳步增长上半年，第三产业实现增加值44.65亿元，增长12.5%，比去年同期提高5.5个百分点。其中，批发和零售业增长17.9%、住宿和餐饮业增长18.7%、信息传输、计算机服务和软件业增长12.7%。（三）投资和消费需求强劲投资需求成倍增长。上半年，全社会固定资产投资完成211.18亿元，增长243.6%。总量比建市以来投资总量最高的2008年170.12亿元还多41.06亿元。增速创历年新高,比去年同期提高231.1个百分点。投资运行的三大主要特点：一是投资项目大幅增加。上半年，全市共有施工项目1308个，同比增加656个，增长100.6%。其中，上亿元项目36个，同比增加14个，增长63.6%；500万元以上项目715个，同比增加430个，增长150.9%。新开工项目939个，同比增加530个，增长129.6%。投产项目369个，同比增加 257个，增长229.5%。二是一、二、三产业投资大幅增长。上半年，第一产业完成投资14.98亿元，增长153.3%；第二产业完成投资44.71亿元，增长111.4%；第三产业完成投资151.49亿元，增长340.3%。分别比去年同期提高151.5、104.9、315.5个百分点。其中，工业投资完成38.81亿元，增长86.2%，比去年同期提高79.7个百分点。三是重点建设项目支撑强。在全市确定的62个重点建设项目中，竣工投产项目、加快建设进度项目、争取开工项目进展顺利，广陕、广甘、广巴高速、兰渝铁路、亭子口水利枢纽等一批重大建设项目取得实质性进展。上半年，重点建设项目完成投资62.18亿元，占全年投资任务的51.8%。实现了时间过半任务超半。消费需求增强。上半年，社会消费品零售总额实现58.34亿元，增长25.2%。比去年同期提高13.6个百分点，创地震以来新高。消费市场呈现的三大特点：一是主要大类商品销售趋旺。在限额以上的批发零售贸易企业18大类商品中，有15类销售实现增长，增长面达83.3%。其中，粮油、食品、饮料、烟酒类增长33.2%，汽车类增长98.6%，金属材料类增长18.4%。石油及制品类、家用电器和音像器材类、服装、鞋帽、针织品类同比分别增长 25.2%、7.7%和24.5%。二是农村市场好于城市市场。城市市场实现零售额20.94亿元，增长24.0%，比去年同期提高8.5个百分点；农村市场实现零售额37.4亿元，增长25.9%，比去年同期提高16.5个百分点。农村市场快于城市市场1.9个百分点。三是个体私营经济贡献大。上半年，个体私营经济实现零售额41.30亿元，增长28.5%，比国有经济、集体经济和股份制及其他经济分别高4.6、17.2和11.0个百分点。占社会消费品零售总额的比重达70.8%，比去年同期提高1.9个百分点；对社会消费品零售总额增长的贡献率为78.1%。（四）经济效益逐步提高财政收入平稳增长。上半年，地方财政一般预算收入实现5.34亿元，增长56.4%。其中：税收收入实现3.67亿元,增长50.0%；非税收入实现1.67亿元,增长72.4%。地方财政一般预算支出62.04亿元，增长166.9%。城乡居民收入继续增加。上半年，城镇居民人均可支配收入5996元，同比增加956元，增长17.3%；农民人均现金收入实现1889元，同比增加276元，增长17.1%。工业经济效益显著提高。上半年，规模以上工业经济效益综合指数182.7%，比去年同期提高35.3个百分点。盈亏相抵后的利润总额3.58亿元，增长84.8%。利税总额6.45亿元，增长47.9%。（五）经济运行环境趋好 金融运行活力增强。6月末，全市金融机构各项存款余额546.74亿元，增长99.3%。其中:城乡居民储蓄存款余额265.51亿元，增长30.9%；金融机构各项贷款余额161.58亿元，增长34.8%。其中，中长期贷款79.79亿元，增长53.2%；短期贷款81.32亿元,增长19.1%。市场物价运行平稳。上半年,居民消费价格指数累计上涨1.3%，这是居民消费价格指数在连续12个月的持续回落后，在近两月基本回归到常态。其中，食品类价格指数上涨1.5%，比上年同期回落17.0个百分点;商品零售价格总指数上涨1.2%，比上年同期回落7.4个百分点。二、经济运行中存在的主要问题上半年，全市经济呈现出速度和效益同步提高的良好态势，但经济运行中存在的生猪价格下跌、外贸进出口持续下滑、房地产投资持续下降等主要问题值得重点关注。(一)生猪价格下跌对农民增收不利。受生猪价格大幅下跌和甲型H1N1流感的影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。(二)外贸进出口持续下滑。随着全球金融危机进一步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。一季度，全市外贸进出口总额1253万美元，同比下降59.4%，其中，出口总额373万美元，下降59.6%。上半年，全市外贸进出口总额3112万美元，同比下降53.9%，其中，出口总额903万美元，下降 88.2%。(三)房地产投资持续下降。全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。一季度，房地产开发投资1.31亿元，同比下降48.1%；上半年, 房地产开发投资3.46亿元，同比下降14.3%。房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的6.1%下降到1.6%。商品房施工面积同比下降8.6%，商品房竣工面积同比下降21.2%。(四)部分上亿元项目进展不理想。一是在今年上亿元的建设项目中，有1个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资0.39亿元；二是在建的36个上亿元项目中，目前还有5个本年无投资，而这些项目的计划总投资达 36.43亿元。3.2国家政策及土地市场分析1、近年四川省广元土地市场相关政策 为了促进房地产业稳定健康发展广元市先后出台了（1）、关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（2）、关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知等一系列涉及推进房地产发展优惠政策的相关文件，积极研究解决了一批国土、建设等方面多年来的遗留问题，明确了促进我市房地产平稳健康发展的更加积极的宏观调控措施。2、近年四川省广元市土地市场相关分析 一、土地供应量减少2005年至2007年广元市土地供应和开发量急剧减少，两年间仅供地51.04亩，同时，由于竞拍土地实行毛地出让，存在拆迁补偿和其它遗留问题，不能按期开发，减少了如期市场投放量。今年以来，市委、市政府已采取多项措施，有效增加房地产市场土地投放量和开发量。一是盘活土地存量，消化闲置土地。对于已经确权但不符合现行规划的工业用地以及其它非房地产性质用地，按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发；二是根据市场需求适度新增房地产土地投放量；三是合理调控土地供应价格，出让土地起拍底价比震前的市场价格水平下调30%；四是市政府加大力度解决了40多宗多年来的房地产土地遗留问题，并限期开发。通过这些手段，房地产用地投放量将比过去大大增加。二、广元近期土地放量情况 06拍卖土地数量为40亩，07年拍卖80亩，08年因地震无出售。09年只拍卖一宗土地，为东坝区，东安路17亩土地（位于我公司项目西北侧），拍卖价格2700万，约合152万。城市范围内楼盘销售均价在2400元/平方米，我方项目周边房价在3500-4000元/。本次测算本着快速销售，成本最大，利润可行的原则，暂以3400元/测算。序号项目名称开发商户型()销售价格（元/）物业费（元/）过户手续费建设规模其他1绿荫新城129-22033000.6140以上售价的4%，140以下2%电话：[phone]东城国际70-150140以上售价的4%，140以下2%锁门无人3宏旺.翡翠城广元市宏旺实业有限公司32500.6140以上售价的4%，140以下2%车库15万左右4科兴园科兴集团130-19034800.6140以上售价的4%，140以下2%5启明星花园启明星集团企业集资建房，暂不对外销售6821集资职工小区821工厂企业集资建房，部分对外销售，未定价格7龙眼花园四期遂宁市经济实业房地产开发总公司90-12729100.4140以上售价的4%，140以下2%8瑾瑞逸城众森房地产开发有限公司3700140以上售价的4%，140以下3%3080起价，最高3800元/9恒星城恒星实业租金20/140以上售价的4%，140以下4%只一套10江南星城广元新城实业有限公司34001140以上售价的4%，140以下5%300套房11兴和阳光广元兴和建设有限公司30480.8140以上售价的4%，140以下6%248套12皇都首座巴中福音房地产开发有限公司28000.8140以上售价的4%，140以下7%1635户一期售价2800，二期暂未定价13金岸名邸广元芙蓉房地产开发有限公司31761140以上售价的4%，140以下8%只剩两套14翰林世家广元天润建设有限公司3450140以上售价的4%，140以下9%12月开盘15宏福世家四川品宏房地产开发有限公司1未开盘，销售人员介绍在3500-4000元/16和谐人家286017锦绣人居280018开元世家广元晖鸿有限公司2900售完19桃源别墅3667 1140以上售价的4%，140以下9%别墅20城市花园三期3600 最高4000元/21宏福嘉苑广元宏利实业房地产开发有限公司26001商业租30元/月，售价7380元/产市场分析一、广元市在售楼盘销售情况、购房人群分析目前广元市在售楼盘20个，商业综合体项目2个。总建筑面积约为80万平方米，在售面积50万平米，未售面积30万平方，未来1-2年内预计上市销售面积90万平方米以上。广元市拥有预售许可证房屋在售房屋所剩有限，所剩产品以150以上跃层及140平米单层住宅为主。广元市所有房地产项目均在未取得预售许可证就提前进行预售，预售方式有几种:1、提前认购，交定金或首付款给优惠，并确认房屋。2、客户排号，客户交款5万或10万元进行排号，可认购房屋，或不认购，开盘认购，但所有排号客户给予一定优惠。3、直接销售认购，定房，交纳30%首付款，等待银行按揭。4、通过老板关系进行内部认购，对外公布消息未销售，但内部已经开始提前预售，并对外保密价格。广元市购房者分类：1、广元市基层公务员。2、四县三区因地震、孩子就学搬至广元。3、广元市外出打工归乡者。4、广元5.12后老城区及西坝区换房者。5、少量外省（浙江援建、陕西、湖北、甘肃）来广元经商购房者。广元房价分析：目前广元在售房价以东坝区价格最高，其次是南河区，最后是西坝区。东坝区房屋均价在3500元/，而南河区在3200元/，西坝区价格在2800元/。目前广元百姓购房首选是东坝区，因为那里环境较好，南侧西河，北侧利州广场都是百姓对购房心理的首选位置。尤其是利州广场，透过走访当地百姓，他们认为利州广场周边1公里内都是好位置，都是居住理想地段，同时也认可此地段价格高于其它地段。二、广元市政府对房地产企业优惠政策根据（川府发200837号）文件 （广府发200843号）文件1、针对房地产企业保证房地产企业用工优先，房地产企业招用因灾市区工作的城镇职工，县劳动保障部门认定，每人每年按4800元给企业扣减营业税、城维税、教育附加和企业所得税。2008年5月1日-2011年4月30日，房地产开采、生产因地震遭受重大损失的免征资源税（资源税去地税了解，从来就无人缴纳）。对开发项目完工前预售收入，按国家规定预计利润率下限预征所得税。5.12后招拍挂土地在2009年1月15日、5月31日、9月30日、12月31日前开工的，基础设施配套费按60%、70%、80%、90征收。2009年9月30日前招拍挂土地价格高于拍价一倍或一倍以上并开工的再优惠20%基层建设费，保健费可缓解至办理商品预售证前。2010年12月31日前竣工房地产项目，自来水管网建设费、天然气初装费分别减免600元、500元。2、针对购房者 灾区购房者2009年12月31日前购买90以下住宅和二手房自用的，财政免交契税。90以上的，财政收取1%契税。贷款利率享受6折，贷款最低首付10%。 个人首次购房90以下商品房，契税按1%；所有免收住房印花税；免个人销售房屋土地增值税。 单边职工购买住宅最高贷款金额调整为20万元，双职工最高贷款金额调整为25万元。最低首付20%，最长贷款年限为30年。公积金下调1%。临近退休人员可以延长贷款年限15年。三、未来2年内房地产价格走势广元房地产市场价格是由2009年5月开始进入目前价位阶段。目前销售价格处于广元地产高位时期。根据广元市政府公布文件和统计局相关资料显示，广元市可利用建设用地较少，老城区旧房改造在开发难度较大，由于灾后周边县市居民进入广元市和广元本地居民对住房的刚性需求增加，造成土地成本居高不下。但是从广元市居民整体消费能力来看，目前的房价已接近居民较大承受限度，综上来看，广元的房价未来不会大起大落，而是稳步适应居民消费能力，缓慢起伏。四、未来2年内广元房地产需求量 根据目前统计数据，广元主要购买人群分析，目前广元市区有27.8万人，约合5.56万户，全市09年预计结婚2.3万对，而广元震后实际销售量为5000户，市区还有5万户居住在老房子内，如果按10%老城区换房，将产生50万平方米，而其它区县购房年销售量呈上升事态预计需求在20平方米，打工回家置业有约为6万平方米需求量。周边省份购房量据建设部门统计占据总销售量的2.3%，约购房量在2万平米。年轻新婚购房10万平方米。预计2年内销售应在90万平方米以上。第四章 区域市场分析 4.1、广元市地理区位广元市古称利州，位于四川省北部，川陕甘三省交汇处，为四川的北大门，是进出川的咽喉重地，素有“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称。地理座标在北纬3131至3256，东经10436，至10645之间，北与甘肃省陇南市武都区、文县，陕西省汉中市宁强县、南郑县交界；南与南充市南部县、阆中市为邻；西与绵阳市平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市南江县、巴州区接壤。幅员面积1631378平方公里。1985年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县，93个镇，164个乡，8个街道办事处，2497个村民委员会，159个居民委员会，15294个村民小组。截止2008年底，全市总人口310万。市人民政府驻广元市利州区。 广元处于成都、西安、重庆、兰州四大西部城市腹心地带，宝成铁路、广旺铁路和108、212两条国道主干线在市区交汇，嘉陵江水运可直达重庆，成绵广高速公路已建成通车。随着兰渝（兰州重庆）铁路、广（元）南（充）高速公路、广（元）陕（西）界高速公路、广（元）甘（肃）界高速公路、广（元）巴（中）高速公路的开工建设以及广元机场的复航，广元的交通优势更加突出。广元将成为四川唯一一个拥有机场，铁路与高速公路双“”线的地级城市，连接中国西南地区和西北地区的重要交通枢纽！广元是四川重要的能源、有色金属、中药材以及畜牧业生产基地之一，也是国家三线建设时期的重要基地之一。机械电子、有色金属、建筑材料、食品饮料、水电、煤炭、纺织、制药等工业具有良好的发展基础。2008年11月，国家科技部批准在广元建立中国首个“国家先进电子产品及配套材料产业化基地”。2009年4月，中国食品工业协会、四川省食品工业协会、广元市人民政府和广元市元坝区人民政府4方联合规划打造的中国食品产业发展重点园区落户元坝区工业发展集中区，目标是建成迄今为止全国唯一一个“国家级食品产业发展专业重点园区”。广元也是川东北天然气主要富集地，新发现了产地有82处。34种矿产获得储量，其中有16种探获有一定的工业储量，具备大、中型矿床有19处。但由于条件所限，目前除煤炭、矿金及少数非金属矿产开发利用外，其它矿产开发有限。 广元是中国药材主产区之一。现有药用植物2500多种，药用动物90余种。其中属于“上三级标准”的大宗品种357个。自然蕴藏量达11000吨，地产常用药材有剑柴胡、杜仲、天麻、紫胡根、皱皮木瓜、火麻仁、辛荑花、冬花等品种。野生蕴藏量达100吨以上的常用品种有五味子、泡参、车前草等25种，杜仲种植面积达80万亩，川芎1.5万亩，家种大宗品种有82种。境内水能蕴藏量达290万千瓦，目前已建成总装机容量达90万千瓦的水电、火电站，其中宝珠寺电站装机容量达70万千瓦。装机容量10万千瓦的紫兰坝电站已建成。装机容量80万千瓦的苍溪亭子口水利枢纽工程已经开工建设。4.2、广元市城市建设概况(一)、城市建设2006年末，全市建成区面积达75.14平方公里，城镇化水平达到28.4%，比1999年提高10.9个百分点。人均拥有道路面积8.47平方米，日供水能力达24.5万吨，新建天然气管线33公里，市城区气化率61.72%，城市防洪堤达82公里，万人拥有公共汽车2.54标台，人均居住面积13.2平方米，建成区绿化覆盖率为31.28%，人均公共绿地面积达7.22平方米。市中心城区海拔460490米，建成区面积达27.94平方公里，人口达25.5万人。市城区人均拥有道路面积达10.63平方米，日供水能力达17.6万吨，市城区现有天然气管线398公里，市区气化率达82.08%，城市防洪堤达43公里，万人拥有公共汽车5.1标台，人均居住面积12.98平方米，建成区绿化覆盖率为38.9%，人均公共绿地面积达8.55平方米。(二)、交通运输公路全市现有公路总里程7368公里(国道546公里、省道258公里、县道2257公里、乡道1203公里、村道公路3069公里、专用道8公里），现有等级公路2707公里，二级及二级以上公路379公里，占国省县乡公路总里程的8.9%；现有高级、次高级路面公路2647公里。每百平方公里拥有公路44.43公里，每万人拥有公路23.82公里。全市230个乡镇全部通公路，其中83个乡镇通油路或水泥路。全市2208个行政村通公路的达到595个，占行政村总数的27%，其中，有259个行政村通油路和水泥路，占行政村总数的10.5%。道路运输全市现拥有营业性运输车辆11613辆，其中货车8931辆、客车2072辆、出租汽车610辆。到2006年底，全市道路运输客运量达2842万人、旅客周转量达15.7亿人公里；道路运输货运量达1971万吨、货物周转量达10.7亿吨公里。全市拥有各类汽车客运站124个（其中，一级汽车客运站1个、二级汽车客运站7个、三级汽车客运站13个、四级汽车客运站39个），全市现有客运班线418条。水路运输全市现有通航河流4条(嘉陵江、白龙江、东河、下寺河)，通航河流总长568.6公里，常年通航里程483公里，有大水库2座，即白龙湖和升钟水库。全市有船乡镇110个，有渡口252处。全市有各类船舶1968艘5295千瓦10972总吨，其中，客、渡、货运船舶774艘。全市有港口2座(广元港、苍溪港)，有乡镇客渡码头84座，主要分布在四县三区的支小河流、水库之中。嘉陵江渠化工程完工后，500吨以上船舶能够直达上海，广元将成为距西北最近的内河港口。(三)、邮政通信邮政主营业务收入完成6.46亿元，增长9.3%。电信主营业务收入5.86亿元，增长9.1%。年末电话(座机)用户50.33万户(含小灵通)，比上年增长4.5%，其中：住宅38.66万户，增长15.3%。移动电话68.78万部，增长16.1%。电话普及率达到35部/百人。宽带用户4.2万户。建成政府信息资源网、政府系统办公业务网、金税、金卡网络系统普遍推行，电视监控、智能防盗系统普遍推广。4.3宗地概况1、宗地权属性质基本情况 本地块属于政府拍卖国有出让建设用地，住宅70年、商服40年。2、宗地概况本项目位于广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。目前土地现状为净地，周边项目开槽部分土方堆积地块上。项目土地较方正东西长约290米，南北宽约260米，四面环路，但目前只有东侧苴国路以通路。苴国路为双向四车道，路宽40米，中间绿化带4米。东侧规划路30米，西侧、南侧规划路20米。第五章 项目市场定位根据广元市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，依托广元交通位置优越性，本项目处在广元未来发展核心东坝区域，由于该区域成片开发住宅以高档城镇住宅为主，但是楼盘品质普遍不高，设计理念相对落后，缺乏概念性住宅，因此本项目应建议以创意性品质高档住宅为主配合社区商业打造本区域地标性楼盘。5.1 项目的优势1、地理位置优越，本区域唯一一块大面积未开发建设用地。目前在市中心有如此位置本项目已属唯一，周边均开发成高档物业小区和具有一定的商业配套，北侧利州广场是广元市中心休闲区域，是广元市老百姓心目中居住最佳位置。2、交通便利项目四面环路，地块周边有9、10路公交车。乘坐9路公交车可换乘2、4、8、11路公交达到全城范围，公交车票价1元。3、具有升值潜力，周边房价一般在3500元/均价，多为高档社区，仅靠南河湿地公园，环境是本项目投资保值有重要因素4、配套齐全，环境优良。周边有市一医院、810超市、银行、餐饮众多、国际大酒店、英才学校，配套设施齐全。5、广元政策优势广元市政府震后针对广元地产现状发布的08年43号文件是主要针对地产投资的。包括：免征资源税、用当地工人进行减免所得税、水天然气初装减免等一系列相关政策。（详见3.3）政策及收费可同当地政府进行协调减免。6、城市土地优势广元市属于两山两河地势，可利用开发土地较少。而06年至今拍卖国有土地数量有限，06年40亩、07年80亩、08年0亩、09年17亩，切我项目土地是广元近年来拍卖的最大宗土地。除此项目土地外广元东坝区、南河区再无此类大宗土地。土地将在一定时期更加稀缺。7、城市销售水平优势广元房地产销售多邀请成都代理公司进行销售，而销售手法比较传统，思想理念比较中规中矩。销售员水平较一般，业务水平不是很精通。我公司可以说在销售能力及水平上较当地有很大优势，尤其是销售期房方面，经过多年积攒的销售经验，可以说优势更大。8、产品设计、招商理念优势广元市已建成小区考察发现这里开发商对绿化投入较大。预售项目对产品定位及户型面积分析不够，目前市场最稀缺的90两居、110三居，在好多项目已经售罄的情况下，二期工程推出户型不以此为主力户型，继续以自己所剩的130以上住宅为主力户型。广元市目前商业品牌化产品较少，尤其是快餐行业，目前广元市只有德克士快餐（经营状况良好），而KFC、永和豆浆等众多连锁快餐均为进驻，给我公司未来项目带来机会，我们可以招募这些快餐连锁进入我公司项目商业，拉动整体销售。9、政府人脉因当地开发商实力较弱，政府希望能招大型企业进入广元，以哇哈哈为例，广元市针对浙江企业给予极大优惠政策。目前广元市政府因地震财政部门不缺钱，对于我们来说是利好一面，可以进行再次协商缓缴或减免营业税及其他政府相关费用。5.2 项目的劣势1、项目的周边现状也给本项目带来一些劣势：人均收入低：通过调查组近几天的走访调查发现广元市人均收入水平较低，消费不高，由此分析商业地产销售不容乐观，这点也从调查中得到证实。望决策者谨慎考虑。周边配套：本项目周边缺乏学校、银行等公共配套设施。土地市场供应量：去规划局了解到目前规划正在制作城市最新规划，我项目东侧东安路向南准备修建一座新桥同万源连接，