长沙环城房产项目开发构思(改稿).doc

环城房产项目
提案

友联伟业投资顾问
2004年

环城房产项目开发构思
目录
一、长沙市商业物业概述
1、商业体系定位
2、发展物流产业
3、商业建设全新起航
4、百花齐放、百家争鸣、不断升级的长沙商业
二、长沙现有商圈分析
五一广场商圈―――长沙市商业核心
东塘·候家塘商圈―――不断升级的次级核心
袁家岭商圈―――没落的贵族
火车站商圈―――在裂变中成长
伍家岭商圈――缓慢发展的商圈
高桥、井湾子、马王堆商圈―――专业市场的代言人
三、长沙市商业现状及发展趋势
1、两大商业中心商圈竞争升级
2、新经营模式试水长沙
3、业态构成结构分析
4、长沙市各大商圈业态成熟度分析
5、长沙市零售业主要业态发展状况
一） 百货商店―――落日黄昏
二） 连锁超级市场―――如日中天
三）、超大型购物中心（ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ）―――旭日东升
四）、仓储式商场――潮起潮落
五） 专业店―――细分市场
六） 便利店―――雨后春笋
四 岳麓区商业地产迎来拐角点
一） 岳麓区概况
二） 岳麓区发展现状
三） 岳麓区商业
四） 岳麓区消费者研究
五 国内成功商业地产实例研究
一） 本土文化＋时尚＝上海新天地
二） 自然风光与特色商铺成就“西湖天地”
六 项目周边楼盘及商业物业形态
1 通程商业广场
2 新外滩商业广场
3 滨江·财富硅谷
4 通程电器
七 环城房地产项目信息
一） 项目基本信息
二） 项目SWOT
八 环城房地产项目开发构思
一） 整体商业物业定位
二） 商业主题
三） 项目主题定位
四） 项目规划设计原则
五） 项目规划研究

报告主要内容
本报告在对长沙市商业物业深入调研的基础上，立足客观市场，以丰富的市场经验为依托，通过去粗取精、去伪存真，利用科学、系统的分析技术，针对项目实际情况，主要进行了以下内容的调研与分析：矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
n 长沙市商业物业现状
n 长沙商业物业的发展趋势
n 岳麓区商业物业的现状及发展趋势
n 项目周边商业物业现状

报告主要成果
通过对以上内容进行科学的调研和分析，并针对本项目的实际情况，对本案进行定位研究，从而明确发展方向。
n 项目市场定位
n 项目消费者定位
n 项目主题定位
n 项目的形象定位
n 项目的风格定位
n 设计规划建议

一、 长沙商物业概述

“长沙十万户，游女似京都”。北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商
贸的繁华。
上世纪九十年代走马楼出土的三国吴简，就是黄兴路作为长沙商业渊源的佐证。那里店铺林立，人声鼎沸，传统老字号比比皆是，火宫殿、德茂隆、吴大茂群星璀璨，曾是长沙人的自豪！ 聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
改革开放以来，长沙市一直把“流通活市”作为自己的战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心！ 残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
一个仅仅160万人口、120平方公里城区面积的内陆城市，要建设区域性商贸中心，这不是盲目的攀高，而是科学的决策。在武汉、上海、重庆、广州四大城市构成的商业圈中，长沙市是唯一位于中心地位的省会城市。利用其辐射的叠加效应，充分发挥承东启西、连南接北的枢纽作用，在周边大流通的过程中，东西逢源，南北策应。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
由此，长沙市将商业建设规划由原来的点、楼，拓展到西至荣湾镇，东至火车站，南达井湾子，北抵四方坪的大商圈，绘制了“三线六圈”的发展蓝图！彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。

1、 商业体系定位
发展蓝图确定以后，长沙市政府根据新时代的发展要求、与时俱进，对商业体系进行了重新定位。利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批盘踞深街老巷的马路市场迁出城外，曾为城市管理顽症的下河街批发市场、水果批发市场等闻名全国的大市场整体迁至高桥和马王堆，曾经造成车站路交通“梗阻”的钢材市场迁至大托镇的湖南钢材大市场。从而，以街为市、满城摊贩的长沙商业被 “大市场、大流通”的格局取代。 謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
在全新的定位与规划中，商业体系从单一走向多元化，由传统单一的商业业态到购物中心、连锁、超市、仓储式大市场的综合性、科学性商业体系。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。

2、发展物流产业
而今，为了配合商业的发展，减低商业成本，长沙市又着力培育一个新的业态———物流中心。物流，这个以降低流通成本，带来巨额效应的新型产业，在我国刚刚萌芽，长沙市就以极大的热情予以扶植。去年初，长沙市政府专门邀请专家学者对长沙物流发展战略进行深层次研究，规划出金霞、星沙、马王堆、大托铺四大物流园区。 茕桢广鳓鯡选块网羈泪。

3、商业建设全新起航
在这个商业体系的指导下，长沙的商业日新月异。无论城南还是城北，也不论是城东还是城西，商业建设如火如荼，长沙的商业网点正在发生天翻地覆的变化：鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。
长沙的北城，原为商业的荒漠，这片荒漠又构成了“南帝北丐”的景象。20世纪末，商业建设的巨臂挥向了这片荒漠。首先是 “麦德龙”长沙店，世界商业巨头闹火了这片冷寂的土地。随后，旺和超市、新一佳顺天医药配送中心等更是接踵而至。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。
河西，也曾是商业的一块处女地，2001年，营业面积5万平方米的通程商业广场落成，2万平方米的青山花卉大市场开业，望城坡大市场复活，寂静的河西商业苏醒，呈现出勃勃生机，这里不仅白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城！一个新的商业圈正在崛起！預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。
城南商业的发展也是一日千里，依托原有的、良好的商业基础，配合长、株、潭三市融城的发展契机，其商业地产发展十分迅猛。红星大市场、湖南钢材大市场、水果批发市场等专业市场不断涌现。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
城东的商业发展也不甘落后，在新一轮的城市发展中大放异彩。马王堆蔬菜批发市场、万家丽建材市场等专业市场先后登场，国中星城的亮相更为城东赢的喝彩！铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
如今的长沙，又继续地演绎着商业的辉煌：长沙商业由黄兴路、五一广场延伸拓展到现在的三线六圈，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、东塘、伍家岭、高桥和井湾子，方圆7平方公里的六大商圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。 擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
长沙市的商业网点，集贸市场和商业从业人数居全国过百万人口城市的第7位，超过天津、哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等大城市。 贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。

4、百花齐放、百家争鸣、不断升级的长沙商业
经过不断发展，长沙现有解放路文化娱乐一条街、蔡锷北路女人街、中山路至展览馆路的三湘第一地下步行商业街、万代广场侧的第一步行广场、清水塘文物一条街、南门口夜市一条街…… 坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
如今长沙商业在经营城市的理论指导下，长沙商业建设如火如荼，获得了长足发展，并取得了令人瞩目的成绩，出现了百花齐放、百家争鸣的欣欣向荣的景象。长沙市商业业态的表现形式非常丰富，从专卖店到专业市场，从大百货到批发市场，从小卖店到大超市、大量贩，从大超市到SHOPPING MALL。自营业态和统一经营管理业态都比比皆是，自成一体。从目前长沙商业网点格局来看，目前已经长沙形成了六大商圈：即 蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
以平和堂为龙头的五一广场商圈
以友谊阿波罗为代表的袁家岭商圈
以东塘友谊商城和东塘百货为代表的东塘商圈
阿波罗商业广场、家润多等组成的火车站商圈
高桥大市场、马王堆建材、井湾子家具等组成的高桥井湾商圈
以北斗星为代表的伍家岭商圈

二、长沙市现有商业圈分析

一） 五一广场商圈―――长沙市商业核心
五一广场商圈是目前长沙市商业的核心区域。汉以后一直是长沙商业文化中心，这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文物中都有记载。解放后，五一广场不但成为商业中心，同时也成为交邃中心，现在更多了一种喧嚣与繁杂。五一广场商圈由平和堂、春天百货、芙蓉广场、东汉名店、万代广场、新大新时代广场，连同中山路、黄兴路步行商业街、解放西路酒吧一条街、金满地人防商业街、坡子街民俗文化食街（在建）组成，是现今长沙市最具活力和时代气息的商圈，无论过去还是现在，五一商圈都是是商家必争之地，也是长沙最为繁华、最为人们津津乐道的区域，当年的“五虎闹长沙”是从五一商圈开始，从此，长沙的商业演绎了一个又一个辉煌。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
现在，王府井商业广场和铜锣湾商业广场将五一商圈弄的风声水气，伴随着业态的升级，这里的竞争程度也不断升级！长沙新一轮商战热热闹闹拉开，它将从格局、形式、档次、作用等方方面面改写长沙商界的现状。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
不论过去，也不论现在，这里都是长沙商业的缩影，五一商圈的演变就是长沙商业的演变历程。可以说，要了解长沙的商业，就必须要研究五一商圈！驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
【五一广场商圈各商场人流量及人流结构对比分析】

商场名称
位 置
营业面积(万平米)
人 流 量
人 流 结 构 (%)
备 注
(万人/天)
20岁以下
20-30岁
30-40岁
40岁上
平和堂
五一广场
3
15
19
48
23
10
人气很旺
新大新
五一广场
1.8
4.8
21
50
20
9
产品定
位较准
万代广场
五一广场
1.4
0.06
12
52
26
10
门可罗雀
东汉名店
五一广场
1.28
0.08
13
53
25
9
门可罗雀
春天百货
五一广场
2.2
4
18
47
21
14
布局不太合理
友谊商业
五一广场
1.2
2.9
18
47
21
14
单一婴儿产品
商业步行街
黄兴南路
12
25
16.7
50.4
22.3
10.6
吸引人流
大、部分外
地旅游者
万达广场
解放西路
4.2
15
19
47
24
10
沃尔玛超
市人气高
酒吧一条街
解放西路
5
5
10
58
28
4
晚上消费大
合计

32.08
69.86
146.7
452.4
209.3
90.6

从人流量的年龄分布来看，五一商圈的主要人群20－40的青壮年，由于这部分消费群体的消费观念超前，敢于消费，而五一商圈是长沙的高档消费场所和时尚消费场所的集中地带，故这部分消费群体乐于在五一商圈消费。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。
总结:
五一广场商圈是长沙市商业业态表现最为全面的一个商圈，商圈的范围是以黄兴路为中轴线分布和延伸的。在针对五一广场商圈的调研和分析之后，可以得出如下启示：锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。
1、 五一广场的商业物业供给量大，几大商场的经营格局大同小异，同质化
的经营从而导致竞争的加剧，致使不少商场经营惨淡。
2、 科学合理的功能分区和专业的商业经营、管理是商场兴旺发达的前提条件。
3、 品牌组织和规划比例，应考虑到商场经营的主要细分市场。
4、 五一商圈格局的变化、多种模式的共生、多种形式的凸现，使得五一广
场商圈形成一种积极的竞争态势，而其竞争的核心将体现在经营模式上。

二） 东塘·候家塘商圈―――不断升级的次级核心
东塘·候家塘商圈由劳动路与韶山路的交汇处和芙蓉路与劳动路交汇处两点向周围辐射而构成。在长沙市与南部城市的交通要道上，是目前长沙市与株洲、湘潭两市构筑“三市融城”概念的直接受益者，地理位置十分重要。構氽頑黉碩饨荠龈话骛。
此商业圈由大型综合商厦、大型超市、服装等专业市场、电影娱乐城、临街门面等共同组成。主要商家有友谊商城、东塘百货、神禹服饰广场和新一佳超市、家润多广场、新世纪体育中心商业群组成，商品涉及高中低档，人流量大且稳定，有一个忠诚度较高的消费群体（主要来自南区），在长沙的商业布局中，占有重要地位。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
以新一轮的城市发展为契机，近来该商圈的商业发展十分迅速，风起云涌，各个商家纷纷强占黄金码头：步步高连锁超市的进驻、通程电器旗舰店的盛大开业、东塘百货大楼的全面停业整修、友谊商城的全面升级、有有家电如期开门迎客……，这一切预示着该东塘·候家塘商圈正在发生天翻地覆的变化，新一轮商战已经全面展开。传统商家纷纷变脸，新兴商家不断涌入，业态不断丰富和完善，一个融传统百货、生活超市、现代百货多种业态于一体的全新东塘·候家塘商圈已经形成。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
【东塘·候家塘商圈各商场人流量分析】
商场
名称
营业面积
人 流 量
(人/天)
人 流 结 构 (%)
备 注
20岁以下
20－30岁
30－40岁
40岁以下
东塘百货大楼
8000
50000
40
15
20
25
女性占80%
男性占20%
新一佳
11000
60000
10
45
28
17
大型生
活超市
福乐
名园
4000
30000
30
40
15
15
年轻女性
为主
友谊
商城
10000
50000－70000
15
32.5
37.5
15
女性占60%,以中
青年为主
城市商业广场
24000
10000－30000
10
50
32
8
女性占85%,中
青年为主

从部分购物场所来看，该区的女性消费群体占了很大部分，其中大众生活购物场所集中在大型生活超市。
总结：各商家暗战东塘·候家塘商圈，使得该商圈换代升级。从规模和档次来看，成为仅次于五一商圈的城市次核心商圈，也是目前唯一能与五一商圈相较量的商圈，在长沙商业中占有极其重要的地位。该商圈的发展历程告诉我们： 识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。
1、 商战中，谁抢占了最有利的黄金码头，谁就能在竞争中获得主动权。
如湖南本土企业步步高强占制高点，填补了东塘没有大型生活超市的尴尬局面。
2、 商业发展要不断与时俱进，不断的破旧革新，要适应时代的发展和人们购物习惯、心理的改变而改变。
东塘·候家塘商圈的换代升级便是最好的证明，如果没有这次的换代升级和新陈代谢，该商圈就很难成为仅次于五一商圈的西核心商圈，其在商业的地理位置就很可能被其他商圈所替代。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
3、 商业的发展布局要与城市的规划和远景发展目标相一致，与城市的发展相融合，城市的的发展带来了无限商机。
如果没有韶山路的扩建和新世纪体育文化中心的兴建，也没有东塘立交桥的改建和长株潭三市融城的发展契机，该商圈的发展的步伐就会放慢恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
4、 商品房住宅的发展和商业地产的发展相辅相成，前者为商业的发展提供了巨大的人流，极大的拉动了区域消费需求，后者满足了消费者的需求。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
随着房地产开发商携带大量的资金介入，因而东塘地产板块也招致了有史以来最多关注的目光。都市阳光、新城市花苑、福乐铭园、名都花园、亚华·香舍花都、明星村等十余个高档、中高档楼盘呈同心圆排兵布阵。大量的人口导入带来源源不断的消费大军，这些消费需求、消费能力均旺的人群在东塘、候家塘休闲娱乐购物的需求涌现出来，为该商圈发展带来了持续发展的动力。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。

三） 袁家岭商圈―――没落的贵族
袁家岭商圈位于五一路同韶山路的交汇处，主要是由友谊商店、阿波罗商业城以及新华书店构成。
由于其悠久的历史和国营企业的背景，使得它已经收入到一些老长沙市民的心目中，在他们的眼中，这里的友谊商店、阿波罗商业城、新华书店，都是他们购物的首选。依靠消费者的这种忠诚度，才使得友谊阿波罗集团在这短短的几年中，兼并重组一个拥有六家大型商厦和两家大型超市的商业零售巨头，友谊阿波罗把持着这个有着自己品牌的商圈，地位不可动摇。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
【袁家岭商圈各商场人流量及人流结构】
商场
名称
位 置
营业面积(平米)
人 流 量
(人/天)
人 流 结 构 (%)
备 注
20岁以下
20－30岁
30－40岁
40岁以下
友谊
商店
袁家岭
16000
15000－32000
15
45
35

以中青年女性为主
阿波罗商业城
袁家岭
2800
均4000
20
45
30

以中青年女性为主
合计

62800
13750
17.5
45
32.5
5

相对以五一商圈和东塘·候家塘商圈来说，袁家岭商圈的人流量十分有限，主要以中年人为主，剩余消费群体已经被其他几个商圈所分离。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
总结：
袁家岭商圈由于其区域局限性以及其商业业态单一，传统商业零售、百货业态的代表友谊商店、阿波罗商业城已经风光不再，该商圈已经失去了其往昔的地位。其商圈因华天大酒店、通程大酒店、湘泉大酒店、长沙文化广场等星级酒店的支撑，逐步发展成一个传统零售业态萎缩，酒店业崛起的商业区域。袁家岭商圈的变迁和没落，是城市和市场发展的必然结果！釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。

四） 火车站商圈―――在裂变中成长
火车站商圈位于雨花区、芙蓉区，是沿车站路呈线行两边分布，以经营服饰、饰品、电脑、超市为主，其中主要商家有：金太阳精品服饰城、金芒果服饰精品城、金苹果服装大市场、国储电脑城、朝阳电器城、家润多超市、阿波罗商怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
业广场等。
本商圈立足火车站交通便利、辐射面广、商城多以批发为主，产品也是针对广大城乡群众，多以物美价廉，中低档定位，以适销对路，除家润多超市因其规模和档次，吸引了很大一部分市民前来光顾外，其它多以外向型经营为主。谚辞調担鈧谄动禪泻類。
【火车站商圈各商场人流量分析】
商场名称
位 置
面积
(平米)
人 流 量
(人/天)
人 流 结 构 (%)
备 注
20岁以下
20－30岁
30－40岁
40岁以下
阿波罗商业广场
火车站
30000
50000
18
32
35
15

金苹果(新)
火车站
40000
40000
30
40
10
20

金苹果(旧)
火车站
300
40000
30
40
10
20

金芒果
火车站
2000
8000
25
43
12
20

三湘大市场
火车站
100000
10000
10
40
35
15

金太阳
火车站
4000
8000
25
43
12
20

新兴大市场
火车站
5000
4000
20
30
30
20

合峰电脑城
火车站
8000
10000
30
38
17
15

家润多(朝阳店)
火车站
17000
45000
15
35
35
15

合计

209000
215000

相对其他几个商圈的人流量，火车站的人流量是最大的，日人流量达到了二十多万人，但流动人口很多，原有的居民很少在该商圈消费。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
总结：
火车站商圈因为流动人口多，注定其商业业态不能单一的发展。在多元化发展的同时，其原有商圈逐步分化，出现明显的商业形态。马王堆、三湘南湖等逐步形成单一类型产品的专业大市场，从火车站商圈分离开来。同时，人民东路家润多因为总多高、中档商业住宅项目的开发，其周围也形成了众多社区配套、商务设施、专业大市场，逐步从火车站商圈分离开来。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。

五） 伍家岭商圈――缓慢发展的商圈
该商圈以伍家岭立交桥为圆心向周边辐射，南接芙蓉路商务中心，北连金霞新区，西通长沙政务中心，东达四方新城。随着伍家岭交边网络的贯通，其商业价值也随之逐渐上扬。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
普尔斯马特和华厦新一佳的亮相；联华超市和泰阳商城的进驻，火车北站迁移重新构造，粮食仓库拆迁腾地，开福寺路将延至芙蓉路城隍庙将建商贸城……。这一切有利于该商圈商业氛围营造。但人流量一直是制约该商圈进一步发展的重要因素之一，所以该商圈的发展一直比较缓慢。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。
总结：
随着芙蓉路的北向拓展，伍家岭立交桥的改建成功。伍家岭商圈将逐步改变其原有次要商圈地位。其区域商业业态及商业结构体系将逐步完善和升级，但还需要较长的一段时间方能完成这个升级。但人流量一直是制约该商圈进一步发展的重要因素之一，所以该商圈的发展一直比较缓慢。如果不能有效的解决人流量的问题，该商圈就很难进一步发展升级。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。

六） 高桥、井湾子、马王堆商圈―――专业市场的代言人
高桥
高桥商圈是围绕中环路，形成的一个集建材，日用商品的一个大型集散地，物流中心。其中高桥大市场，号称中南五省最大的糖酒市场，依托便利的交通和政府的扶持，才成了一个辐射面广，品种齐全，配套完善的物流及散地，对于湖南乃至周边省份，都有着至关重要的作用。由于这样的大市场是以大宗的货物批发交易为主，加上地理位置偏远，针对的客户群主要以外来人口为主，同市内的商业零售企业，并不构成直接竞争。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
井湾子
井湾子商圈位于雨花区，以具有较大规模的专业市场组成，行业类别涉及居家、建材、农副产品、服装、日用百货等。因井湾子位于长沙市南区，远离中心区，消费群体和地理特征，商品品质构成，都与黄兴南路不形成同比竞争关系， 銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
（二）高桥、井湾子商圈各商场人流量分析
商场名称
营业面积(平米)
人 流 量
(人/天)
人 流 结 构 (%)
备 注
20岁以下
20－30岁
30－40岁
40岁以下
红星大
市场
3万
500
左右
10
47．25
15
27．75
男女各占50％
井湾子
家具城
10万
1500
10
52．25
15
22．75
男性占70％
高桥大
市场
10万
2万
10
42．25
20
27．75
男性占60％，女性占40％
合计
13万
2000
10
50
15
25
男性占60％，女性占40％
合计
10万
2万
10
42．25
20
27．75
男性占60％，女性占40％
总结：
高桥、井湾子因为原有的商业业态的单一，加上现有众多专业大市场的开发，其商业发展趋势将逐步走向更加专业化。当然，同时其原有商业配套业将逐步升级，但是其总的趋势是作为小范围区域配套，从宏观大环境来看，不足成长为综合性商圈。挤貼綬电麥结鈺贖哓类。

七） 小结
总之，任何事物都不是一成不变的，都处在不断的变化、不断运动的过程中。湖南在变化，长沙也在不断向前发展，长沙的商业正在已惊人的速度发展，竞争也日趋激烈， 激烈的市场竞争必然导致格局的变化，也会带来一些新的理念和新的气象。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
经过几十年的发展，目前长沙各商圈呈现不同的特点：五一广场商圈因众多商业大亨密如丛林，业态花团锦簇，人流接踵摩肩，牢牢占据长沙第一商圈地位；东塘·侯家塘商圈百货业新军突起、剑拔弩张，但在气势上略逊屈居第二；袁家岭商圈已经风光不再，它的辉煌只属于过去，现在主要以酒店业为支撑；火车站商圈消费群体以流动人口为主，其档次普遍较低，本地居民很少在次消费；伍家岭商圈受人流量的制约，发展缓慢，现有的商业惨淡经营，其成熟和繁荣还需要较长的一段时间；高桥、井湾子商圈主要以各专业市场为主，在长沙商业中独树一帜，自成体系！塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。

三、长沙商业市场现状及发展趋势

1、两大中心商圈竞争升级
商业项目的选址一般有三个趋势：一是老的商业中心，五一商圈、东塘商圈，任何城市的核心地段都是；二是新兴商业中心，长沙现有的伍家岭都属于此类；三是次要商业中心，他们往往与新出现的大规模的居民区联系在一起。虽说第三类是今后的发展趋势，但就目前来说，因为人量和持续升温的焦点会给商业地产带来得天独厚的优势。商业地产选址仍然青睐第一类情况。 因为有万达·沃尔玛购物广场、王府井商业广场、铜锣湾商业广场等这样的实力商业地产项目加盟，五一商圈的核心地位日益巩固。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
作为仅次于五一商圈的东塘·候家塘商圈也不甘示弱，挑战五一商圈霸主地位，这两大中心商圈之间的竞争也正如火如荼。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。
路通则财通。东塘立交桥和韶山北路的全面改造、彻底拉通，标志着制约东塘东塘·候家塘商圈升级换代的交通瓶颈得以彻底解除，该商圈获得了一次发展的大好时机。随着东塘立交桥各项配套的完善，东塘东塘·候家塘商圈的辐射力已不仅仅局限于东塘、候家塘本身，其理论基础就是"商业同心圆"法则。现在的东塘商圈应该是以目前的东塘广场为圆心，１０００米为半径的一个商圈。而围绕东塘商圈而建的立体交通网正在加紧编织，韶山路、劳动路等主干道在这里汇聚，数十条公交线路在此停靠，再加上原有的友谊商城、东塘百货大楼、百信鞋城、东塘交易大楼等，以及左邻右舍的天龙大酒店、大华宾馆、新东方大酒店、神禹大酒店、金源大酒店、神农大酒店、五华大酒店、交通银行、建设银行、工商银行和新世纪体育文化中心等的呼应，一个全新的大东塘商圈已经全新起航。绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。

2、新经营模式试水长沙 
现在商业地产的业态一般而言分为三类，一是百货公司型，如平和堂；二是大卖场型，如麦德龙；三是复合式、规模大的购物中心SHOPPMALL，如铜锣湾商业广场，其特点是通过不同的组团式组合，在组团间用步行街相串连。这种形式在欧美极为普遍，而且其商业消费能力占社会消费品售额一半的份额。骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。

【长沙市商业物业结构及供求关系分析】

商圈名称
供给面积（平方米）
租赁率（％）
备注
袁家岭
62800
87.5

火车站
209000
94

东塘
250000
95

五一广场
1128000
70.75

高桥
300000
99.1

井湾子
130000
87.5

平均
346633
86.95

【长沙市商业物业销售价格总体水平】
（单位：元/平方米）
商圈名称
最低价
最高价
平均价格
销售率（％）
备 注
五一广场
10025
40000
21500
70.75

火车站
4300
32400
20000
89
买断20年经营权
东塘
9998
27998
1F 18998
70

3998
10398
2F 7198

井湾子
1560
3000
2280
97

高桥
2000
9000
5500
70

平均
5313.50
16109.20
10091.83
79.35

【长沙市各大商场招商抽成总体水平】
（数据截止时间2002年12月）
商城名称
抽成（扣点）比例（％）
备注
最 低
最 高
平 均

友谊商店
20
40
30

阿波罗商业广场
20
30
25

家润多（朝阳店）
20
27
24

友谊商城
16
28
22

北斗星商城
15
26
21

泰阳商城
2
12
7

平和堂
16
28
22

【长沙市各大商圈总体租金水平】
数据截止时间2003年2月
商圈名称
租金水平（元/平方米/月）
备注
最低价
最高价
均价
五一广场
103
500
400

袁家岭
120
220
170
半年一付
火车站
77.6
184
130

东塘
30
373
336

井湾子
16
35
25.5

高桥
20
245
133

平均
124.12
304.4
233.8

【长沙市各大商圈出租率】

【长沙市部分综合型商厦功能分区对照】

商厦名称
总数
第一层
第二层
第三层
第四层
五层
第六层
第七层
平和堂
七层
化妆品、装饰、麦当劳
时装
儿童用品、文体用品
家电、床上用品
美食中心、电子游戏
餐厅
健身房、宠物表
友谊广场
六层
鞋帽、包箱
首饰钟表（夹层）
女装
男女休闲服饰
床上用品、内衣
超市

新大新
七层
品牌时装
品牌时装、麦当劳
时装、饰品
运动休闲广场
酒楼
空置
空置
北斗星
六层
小超市
家用电器
女性服装
男性服装
鞋帽、床上用品
陶吧、书店、休

泰阳商城
三层
家用电器
小家电
服装

东塘百货
五层
家用电器、小家电
首饰、日用品
女性服装
男性服装、鞋帽
儿童用品、工艺品

友谊商城
五层
金店、首饰、小超市
化妆品、时装
时装、鞋帽、针织、日常用品
体育休闲、家用电器、床上用品
名贵礼品、工艺品

城市商业广场
二层
金店、首饰、时装
餐饮

3、业态构成结构分析

4、长沙市各大商圈业态成熟度分析

5、长沙市零售业主要业态发展状况
业态模式
主要特色与功能
主要竞争对手
代表（例）
标准化食品超市
（SM）
营业面积1000平方米以上，以经营生鲜食品为主，杂货和家居用品为辅
传统食品超市（不经营生鲜食品的小超市），食品店，杂货店，菜市场
暂无
【如：阿霍德顶顶鲜超市（荷兰）
友谊西龙超市（日本）】
大型综合超市
（GMS）
营业面积达2500平方米以上，综合食品超市和百货店特色
食品超市，百货公司、食品专卖店和熟食店
家乐福、沃尔玛
新一佳、家润多
步步高、好又多
商品批发集散中心
（新模式）
营业面积10000平方米以上，以国内外名牌产品的批发为主。
批发商场，大型超市，仓储卖场
金苹果大市场
仓储式会员店
（WS）
营业面积10000平方米以上，经营内容50%-70%为食品，50%-30%为非食品
批发商店，超级市场，农贸市场
麦德龙
普尔斯马特
便利店
（CVS）
营业面积80-100平方米，经营内容为食品，饮料，便利性服务
食品店、杂货店、快餐店、药店

超大型购物中心
（MALL）
营业面积40000平方米以上，提供购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、办公为一体的全方位服务
百货商厦、食品餐饮业、娱乐休闲业
铜锣湾商业广场
国中星城
中高档百货公司
营业面积10000平方米以上，提供店中店和时尚百货服务
百货商场
平和堂
春天百货
东塘百货
总结
大众化现代连锁型零售业，超大型现代购物中心，新型百货公司
大陆传统商店

一）、百货商店―――落日黄昏
1、经济效益日益下滑
百货零售企业的毛利率整体呈下降态势，由上年的12.9%下滑到12%，企
业的效益增长远低于销售额，
2、同业过度扩张竞争
百货零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长速度，同行业过度
张，导致同质化竞争现象日益严重。加之其他业态对传统百货业的冲击，百货商店已经成为昨日黄花，风光不再。
3、不同商业业态竞相挤占市场份额
各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额一改过去由
百货店居于主导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市
场份额也呈现下滑趋势。 
4、市场缺乏热点，消费需求明显断层
城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新
的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型需求尚处于“可望
而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内
将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商品。 

二）、连锁超级市场―――如日中天 
1、 发展速度快
连锁超市已成为长沙市商业领域最具活力的业态。尤其是近几年来，大中型
连锁超市企业销售规模逐年递增，销售增长明显高于社会商品零售总额的增长和传统百货商店的增长。其中，象侯家塘新一佳、家润多朝阳店等超市月零售额已经超过2000万元。瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。
2、 竞争激烈，连锁超市业进入整合时期
连锁超市公司扩大规模的主要方式是对国有网点进行连锁化改造和通过赁、
购买、新建网点等方式扩张，这些都属于单一资本的扩张。要想扩大企业规模，建造内资连锁超市的“航空母舰”，只有进一步转变观念，通过联合、兼并、收购和加盟等多种方式，突破行业界限、地区界限，才能真正形成经营规模大、竞争实力强的大型连锁超市公司。鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。
3、外资进入速度加快。
国外著名的超市集团公司看好了长沙商业领域的发展潜力，纷纷进入，不断
加大投资力度，并取得了很好的经济效益。如家乐福、沃尔玛、麦德龙等。
三）、超大型购物中心（ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ）―――旭日东升
ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ是大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。
其显著特征是：
规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上。
功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。
ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格：辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。
美国ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。
欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。
虽然在国外曾一度衰落，但在中国方兴未艾，对这一新生事物，国内开发商投入了极大的热情。各地争建ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的消息频传，在国内房地产市场上曝光率极高。凭着这股热情，国内200余个大小的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目纷纷上马。其中有成功的案例，也有失败的教训，但仍然无法阻止商家对ＭＡＬＬ开发的热情。则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。
湖南人不甘落后的性格，在商业地产中也略见一斑，随着全国ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ开发热潮， 长沙ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ也显山露水。铜锣湾商业广场、国中星城、星沙商业乐园等项目也以ＭＡＬＬ形式出现，还有一些项目冠以ＭＡＬＬ概念进行炒作，但其最后的结局究竟如何，还需时间和市场的考验，让我们拭目以待