2017年项目管理手册.doc

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编制
2017年1月

目 录

第一部分 项目管理运作办法
一、项目管理运作机构设置
二、项目主要领导、机构设置及各部门岗位职责
三、项目管理运作原则
第二部分 项目部各部门岗位职责说明书
一、 项目总经理岗位职责说明书
二、 项目常务副总岗位职责说明书
三、项目工程副总经理岗位职责说明书
四、项目营销副总经理岗位职责说明书
五、项目销售总监岗位职责说明书
六、项目工程部经理岗位职责说明书
七、项目土建工程师岗位职责说明书
八、项目设备工程师岗位职责说明书
九、项目前期主管岗位职责说明书
十、项目成本部经理岗位职责说明书
十一、项目成本主管岗位职责说明书
十二、项目成本工程师岗位职责说明书
十三、项目销售管理部经理岗位职责说明书
十四、项目签约专员岗位职责说明书
十五、项目按揭专员岗位职责说明书
十六、项目财务部经理岗位职责说明书
十七、项目财务出纳岗位职责说明书
十八、项目收款专员岗位职责说明书
十九、项目综合事务部经理岗位职责说明书
二十、项目综合事务部副经理（兼行政专员）岗位职责说明书
二十一、项目工程资料员兼档案员岗位职责说明书
二十二、项目驾驶员兼行政助理岗位职责说明书
第三部分 项目部管理制度
一、项目员工基本行为准则
二、项目行政管理制度
三、项目财务管理制度
四、项目工程管理制度
五、项目成本管理制度
六、项目营销管理制度
第四部分 项目部各类业务审批流程及表单
一、项目部各类业务审批流程
二、项目部与总公司对接流程
三、各类业务审批表单（见附件）

第一部分 项目管理运作办法
为明确项目各部门、各岗位在项目运作中的责、权、利关系，推动项目的全面开发建设，实现预期的目标，现将项目管理办法制定如下：
一、项目管理运作机构设置
（一）项目管理运作架构图

工程部
综合事务部
财务部
总公司
工程副总
营销副总
成本管理部
项目常务副总经理
销售总监

项目总经理
前期主管
驾驶员
资料员
行政专员
土建工程师
财务会计
收款专员
出

纳
成本主管
签约专员
按揭产籍专员
销售管理部
成本工程师
设备工程师

客户服务部

内勤专员助理

接待专员行政助理

客服经理助理

（二）项目整体经营管理运作实行总公司总经理授权下的项目总经理负责制。
（三）项目日常管理运作实行总经理领导下的经理会管理机制，经理会成员由总公司提名组成。
（四）项目设置综合事务部、财务部、成本管理部、工程部、销售管理部五个职能部门。
（五）项目各职能部门的业务工作，接受总公司的指导、监督和检查。
（六）项目总经理根据经营管理运作实际情况，分阶段予以调整分工。
二、项目主要领导、机构设置及各部门岗位职责
（一）项目主要领导及分工
设置总经理1名、常务副总1名、工程副总经理1名、营销副总经理1名。
项目总经理负责整个项目的运行管理，分管综合办、财务部、营销部；
项目常务副总负责协助总经理对整个项目的管理及协调工作，分管工程部、成本部；
项目工程副总负责项目工程方面的管理及协调工作，联系设计、房产测绘等第三方合作单位，分管工程部；
项目营销副总负责项目营销（策划）管理及招商运营管理工作，分管销售管理部。
（二）各部门主要职责及岗位设置
1、综合事务部
主要负责项目行政、人力资源、档案管理、后勤接待服务等工作。
岗位设置：经理1名，部门副经理1（兼行政专员）名，资料员兼档案员1名，驾驶员兼事务员1名，部门编制4名。
2、财务部
主要负责项目财务管理、财务核算、项目成本核算、资金拨付、纳税操作等工作。
岗位设置：部门经理（兼任主管会计）1名，出纳1名，收款专员1名，部门暂定编制3名。
3、成本管理部
主要负责项目成本管理体系、目标成本管理、成本动态管理、成本分析和效益评估、预结算管理等，监督管理工程造价咨询单位的工作，并提出评估报告。
岗位设置：部门经理（由总公司成本经理兼任）1名，成本主管1名，成本工程师1名，部门暂定编制3名。
4、工程部
主要负责项目前期开发及工程管理、工程移交等工作，监督监理单位的工作，并提出评估报告。
岗位设置：部门经理1名（由工程副总兼任），前期主管1名，土建主管工程师2名，设备主管工程师1名，暂定编制5名。
5、销售管理部
主要负责项目的产籍、按揭、客户服务等工作。
岗位设置：销售总监1名，部门经理1名，按揭产籍专员1名，签约专员1名，部门暂定编制4名。
三、项目管理运作原则
（一）全面落实总公司总经理授权下的项目总经理负责制。
（二）项目实行总经理负责制，设置总经理领导下的经理会，在重大问题的决策上，实行集体决策制。
（三）项目业务管理运作中执行“一个上级”的原则，即分管领导向总经理负责，部门经理向分管领导负责，部门员工向部门经理负责；贯彻“以结果为导向、实事求效”的工作要求，全面落实目标管理责任制。

第二部分 项目各部门岗位职责说明书

一、项目总经理岗位职责说明书
直接上级：总公司总经理
岗位职责：
（一）在总公司的授权下，制定和实施项目总体战略，完成总公司总经理下达的年度经营目标；领导项目各部门建立健全良好的沟通渠道；负责建设高效的组织团队；
（二）根据总公司总经理下达的年度经营目标组织制定、修改、实施项目年度经营分解计划；
（三）监督、控制经营计划的实施过程，并对结果负全面责任；
（四）组织实施财务预算方案及利润分配、使用方案；
（五）负责与总公司总经理保持良好沟通，定期向总公司汇报经营战略和计划执行情况、资金运用情况和盈亏情况、机构和人员调配情况及其他重大事宜；
（六）领导建立项目与上级主管部门、政府机构、金融机构等部门间顺畅的沟通渠道；
（七）主持、推动关键管理流程和规章制度，及时进行组织和流程的优化调整；
（八）主持召开项目经理会，对总公司授权内的重大事项进行决策；
（九）负责处理项目重大突发事件，并及时向总公司总经理汇报。
二、项目常务副总岗位职责说明书
直接上级：项目总经理
岗位职责：
（一）总经理外出时，代总经理履行岗位职责；
（二）按照总公司的总体经营运作计划，协助总经理完成年度经营目标组织制定、修改、实施项目年度经营分解计划；
（三）协助项目总经理监督、控制经营计划的实施过程；
（四）协助项目总经理对工程及成本相关部门的监督管理；
（五）协助建立项目与上级主管部门、政府机构、金融机构等部门间顺畅的沟通渠道；
（六）主持、推动关键管理流程和规章制度，及时进行组织和流程的优化调整；
（七）主持召开项目经理会，对总公司授权内的重大事项进行决策；
（八）负责处理项目重大突发事件，并及时向项目总经理汇报。
三、项目工程副总经理岗位职责说明书
直接上级:项目总经理、项目常务副总经理
岗位职责：
（一）在项目常务副总的领导下，按照总公司的总体经营运作计划，制定本项目的工程节点目标及分解计划，以书面形式向项目总经理、项目常务副总进行汇报，并认真贯彻执行；
（二）负责项目工程施工管理工作，审核所属部门工作计划和安全施工措施，并监督其执行情况；
（三）负责所属部门与公司内部相关职能部门之间的工作协调与配合，确保项目建设质量、成本和进度目标达成；
（四）主持召开重要结构、重要部位的施工方案讨论会；不定期对施工现场进行检查，随时监控工程质量；
（五）负责监督设计、监理、工程总包、材料设备采购等招投标工作，保证满足工程施工要求；
（六）负责对项目重大技术问题、重大质量问题、重要设计变更进行协调处理与决策；
（七）负责工程质量、安全管理、技术指导，参与工程成本管理 ；负责协调成本管理部与工程部的工作；
（八）对工程材料、设备的合同进行严格审核，签署意见报项目总经理批阅，对合同的执行情况全面负责；
（九）组织项目的竣工验收和备案，对项目的质量验收结果全权负责，组织与物业交接具体工作；
（十）负责对所属各部门进行业务指导和监督，考核所属各部门及岗位的工作绩效；建议项目部对分管部门进行人事任免；
（十一）负责对分管部门或工作的涉外部门进行沟通和联系，并处理相关事务；
（十二）负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调工作；
（十三）完成总经理交办的其它各项工作。
四、项目营销副总经理岗位职责说明书
直接上级：项目总经理
岗位职责：
（一）参与公司重大经营决策过程，并为公司战略性营销项目提供建议；
（二）负责公司战略性大客户的开发、维护、管理及客户服务；
（三）根据项目计划，组织制定项目整体的营销经营方案；
（四）负责所辖业务部门业务规范、流程的建立，并对制度的执行进行监督和指导；
（五）负责所辖业务部门销售计划的整体管理，包括销售计划制定、销售进度和销售预算的控制；
（六）负责所辖业务的全面管理，包括市场推广、业务公关、项目跟进、实施、商务谈判、合同签订及售后服务等，并针对重要客户进行跟踪和维护；
（七）负责所辖业务相关费用的审核，并对实际效果负责；
（八）负责所辖业务部门管理人才队伍的建设工作；
（九）负责本部门与公司其它各部门的协调；
（十）负责协调所辖部门的相关工作；
（十一）负责与代理公司之间工作的全面对接。
五、项目销售总监：
直接上级：项目营销副总经理
岗位职责：
（一）负责各项相关购房事宜的合同条款审核、网签、备案、抵押及产证办理工作的指导；
（二）根据确定的具体营销方案，实施对房源管理及管控，客户更名、换房、退房等业务审核；
（三）统计销售、回款数据，形成报表上报公司，并与财务部核对；
（四）负责对代理公司相关佣金的初步审核；
（五）负责商品房买卖合同中需本单位提供的相关文件和合同附属文档资料的管理；
（六）对销售合同及客户资料整理归档、并进行管理工作；
（七）参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料；
（八）根据代理公司的销售计划制定销售资金回笼计划，并负责执行；
（九）负责督促、协调银行按揭、公积金贷款等业务的办理；
（十）督促、协调网上备案、抵押的录入及房产局相关业务的进件办理；
（十一）督促、协调公司开发项目相关证件（预售、抵押、产籍）的办理；
（十二）办理公司融资贷款的资产抵押、解押工作；
（十三）负责相关销售数据的统计工作；
（十四）负责对其部门人员的绩效考核工作；
（十五）负责部门年度、季度、月度及周计划的拟定；
（十六）负责部门年度、季度、月度及周总结的拟定；
（十七）完成领导交办的其它工作。
六、工程部经理岗位职责：
直接上级：工程副总经理
岗位职责：
（一）贯彻执行国家有关法律、法规及公司各项规章制度，对职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导汇报工作情况；
（二）负责工程部的日常管理工作；
（三）配合相关部门办理开发项目的相关手续（土地、规划、建设等）；
（四）负责组织工程的招投标工作；
1、组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标；
2、组织投标单位进行现场踏勘和答疑，对投标单位进行考察、评价；
3、组织评标和开标工作，确定中标单位；
4、参与合同谈判及合同的签订。
（五）负责项目管理：
1、负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理；
2、负责项目施工现场的“三通一平”及工程规划放（验）线工作；
3、目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整；
4、对项目施工准备、施工进度、质量、施工安全、现场管理、投资控制及工程拨款进行审核、监督检查；
5、对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理；
6、负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价；
7、对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核；
8、对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认；
9、组织竣工验收及移交。监督检查工程和项目文件资料的管理；
10、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。
（六）负责工程监理的管理
1、对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核；
2、根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核；
3、对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系；
4、负责监理费用控制与结算。
（七）负责与设计单位协调
1、参与设计单位的选择；
2、参与设计方案的选择工作；
3、组织工程技术人员进行图纸预审；
4、协调设计单位与相关单位之间的关系；
5、对施工中各方提出的变更要求进行审查控制；
6、对设计费用进行控制；
7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。
七、土建工程师岗位职责：
直接上级：工程部经理
工作职责：
（一）熟悉图纸，参与图纸会审，做好会审记录，形成书面图纸会审纪要；
（二）协助工程部经理，完成施工现场规划布置、三通一平、规划定位放线等工作；
（三）加强日常巡查，对施工过程的各主要工序进行检查，对存在问题及时指出，当发生严重质量事故时，及时与监理和设计部门联系，并参与对事故的处理意见，对处理过程进行跟踪检查落实情况直至事故处理完成；
（四）参与施工单位主要工序的技术交底，督促施工单位做好质量管理工作；
（五）加强现场监督，落实施工进度计划、安全质量目标，以实际与计划进行比较。分析滞后原因，督促施工单位采取措施解决，最后落实处理结果；
（六）参与工程签证的现场核实，并签字确认；
（七）参与监理单位组织的监理例会、进度质量协调会等；
（八）检查现场施工材料，监督施工、监理单位对进场材料进行取样、送检，做到未经检验的材料不进场，未实验合格的材料不投入使用；
（九）以月为单位，将施工单位的形象进度、质量、安全文明施工情况汇报给工程部经理；
（十）参与分部、分项验收及竣工验收工作；
（十一）参与项目招投标工作，编制本专业相关的招标文件，参与招标考察、评估工作；
（十二）监督监理、施工单位按程序工作（包括工作程序、建设程序）；
（十三）分阶段收集各类施工资料，并进行归纳、整理以备归档之用，必要时协助监理单位督促施工单位资料报送和报检。
八、设备工程师岗位职责：
直接上级：工程部经理
岗位职责：
（一）对分管的水电及设备安装工程质量、安全负全面责任，正确处理进度与质量、安全的关系，管理好项目的均衡施工和工序：充分考虑水电季节性施工措施，在施工质量、安全、工期三要素上严格按设计图纸、国家规范、验收标准、操作规程和施工组织设计进行施工、管理、验收；
（二）负责水电及设备安装施工过程中重要部位及隐蔽工程的检查验收：确保水电路的走向安全、实用，有保护措施，设计要合理；确保所有电线必须穿管，施工要规范；确保水电材料的产品，材料要合格；确保各水电施工工艺到位，符合施工规范，验收要严谨。水电安装施工中对关键部位暴露出的矛盾，尽量避免因设计考虑不周，造成电器配管与水暖、消防、通风、煤气等管道相碰的问题，协调统一，指导施工。严格按照规范和设计图施工，认真执行工序交接检制度，上道工序不合格不得转入下道工序施工，做好各种施工试验和隐蔽验收工作；
（三）检查水电施工工艺流程的执行情况：给排水管路安装工艺。强弱电系统施工的技术，电气开关、插座的安装定位，吊平顶内的线路排放，灯具的安装等，均要求满足电工艺流程；
（四）负责收集水电施工过程的各种原始记录并及时交工程档案员存档：将水电材料进行分类保管，做好书面原始记录，规范、真实、准确和适时反映工程质量状况。所有具有保存价值的文字材料、技术资料交档案室存档；
（五）监督合同的执行情况：监督施工过程中，是否满足设计方案要求；施工项目是否与设计方案一致；工艺做法及主要材料品牌、规格是否采用等合同条款的执行情况。严格控制质量、进度，确保水电安装工程的价款及工程量符合合同要求；
（六）发现施工中的质量、进度、安全问题及时向工程部经理或公司反映，不得拖延、隐瞒或擅自处理：对施工用电线路应经常进行检查；配电箱、开关箱、电气机械设备、生活照明线路架设和灯具等装置应按要求设置，发现问题及时整改。负责施工是否符合质量规范、是否满足进度要求、是否存在安全隐患，严格遵照合同条款监督执行，当影响计划工期时，应及时向工程部经理作出书面报告，并进行监控，真实反映施工中存在的问题，不瞒报、漏报、虚报；
（七）隐蔽工程及设计变更的签证，要本着施工规范、合同要求、相关文件及双方的权益，公平、公正、公开的签字：在原有的合同基础上，就变更的工程项目进行详细地说明，根据工程签证类别，对工程签证范围、内容、工作程序、审批权限、时间要求等方面严格执行现场签证管理制度；
（八）负责协调各专业的衔接及外协单位、配套部门的施工穿插。并协助景观、配套工程师负责景观、配套工程的质量、进度及资金控制管理工作；负责水电安装工程与土建工程、装饰工程等施工相互协调、密切配合。尤其加强水电暖通安装与土建施工的配合，按要求埋设水电线管，不得随意凿墙打洞。协助景观、配套工程施工符合质量规范、满足进度要求，达到对资金的有效控制；
（九）管理收集水、电隐蔽工程资料的签字，及时交资料员存档：收集水电工程中涉及水路走向、预留进出水口、开槽埋线、强弱电等隐蔽工程资料，进行分类管理，交资料室存档；
（十）参与分部、分项验收及竣工验收工作；
（十一）参与项目招投标工作，编制本专业相关的招标文件，参与招标考察、评估工作。
九、前期主管岗位职责说明书
直接上级：工程部经理
岗位职责：
（一）收集、了解国家、自治区及当地政府关于房产及土地开发的政策信息；
（二）熟悉并了解项目开发区域的建设用地信息及开发区域的总规和控规；
（三）办理设计图纸消防报批、审核，人防工程图纸报批、审图，施工图审核，环评报告及环评批复、临时占道、道路开挖许可证等相关手续；
（四）办理项目开发中涉及园林、市政等手续，配合工程部办理“七通一平”以及配套设施的相关手续；
（五）办理《无拖欠工程款证明》、《投资项目登记备案证》以及项目设计方案专家评审、指标核算、总平面图审批、彩色立面审批等相关事宜；
（六）办理土地证、红线图、规划许可证、施工许可证等证照手续；
（七）办理项目批前公示牌、批后公示牌；
（八）办理经济适用房批复；
（九）办理项目定、验线手续，并协调规划测绘部门现场定、验线工作；
（十）在工程部的配合下，办理竣工验收备案及竣工验收备案表；
（十一）在工程部的配合下，办理竣工地形图、竣工管线图、竣工档案归档及竣工档案接收证明书手续；
（十二）办理《建设工程竣工规划认可书》等相关手续；
（十三）在工程管理部的配合下，办理墙改基金的返还；
（十四）负责公司项目前期手续办理过程中的对外关系建立及协调工作。
十、成本部经理岗位职责：
直接上级：项目总经理
岗位职责：
（一）根据项目开发建设总体目标，编制部门工作实施计划，组织、协调、监督、落实各阶段工作；
（二）负责提供开发建设项目整体概算；
（三）组织部门人员对造价咨询公司进行考察并提出选取建议，代表公司签订服务合同，组织、协调、监督和落实造价咨询服务公司在项目开发建设中的相关服务工作；
（四）负责制定项目开发建设工程中，各项成本管理目标，并协助相关部门对项目成本进行动态管理，出具阶段性的评估报告；
（五）为项目招标工作提供专业性的建议及工程预算依据，并参与项目主体工程、分包工程、材料及设备等招标工作；
（六）参与专项施工方案的确定及图纸会审；
（七）组织部门人员收集、汇总国家及地方政府发布的最新的有关建筑、安装计价信息和市场材料价格信息，为成本控制提供依据；
（八）审核项目设计变更或经济签证的成本造价；
（九）提出项目主体工程、甲方分包工程及设备供货合同的签证意见，审核合同造价及相关内容；
（十）组织工程部、监理单位、造价咨询单位考察市场，提出项目土建、安装、设备、成品等材料定价的意见和建议，并负责编写定价文件；
（十）负责组织项目分包工程及总包工程竣工后的结算审核工作；
（十一）根据进度报表审核流程，组织造价咨询单位或部门员工审核施工单位上报的工程进度报表，提出工程款支付意见；
（十二）负责组织开展部门内部学习、业务培训等相关工作。
十一、成本部主管职责：
直接上级：成本部经理
岗位职责：
（一）参与造价咨询公司的选取，协调、监督和落实造价咨询服务公司在项目开发建设中的相关服务工作；
（二）配合部门经理制定项目开发项目建设成本管理目标，并协助做好成本动态管理；
（三）为项目招标工作提供专业性的建议及工程预算依据，并参与项目主体工程、甲方分包工程、材料及设备等招标工作；
（四）参与专项施工方案的确定及图纸会审；
（五）根据施工图预算书汇总工程材料用量，为项目的成本测算提供依据，并对需要现场实测的分包工程进行测量；
（六）收集国家及地方政府发布的最新有关建筑和安装计价信息及市场材料价格信息，并及时反馈部门经理；
（七）参与相关材料的定价及核量工作；配合做好项目设计变更或经济签证的造价审核工作；
（八）提出项目土建、安装、成品、半成品等材料定价的意见和建议，协助编写定价文件；
（九）负责收集与项目造价有关的资料，并整理、归档等；
（十）在部门经理领导下完成项目分包工程及总包工程竣工后的结算审核工作；
（十一）配合部门经理审核施工单位上报的工程进度报表，并提出付款建议；
（十二）参加部门组织的相关专业知识学习和业务培训；
十二、成本工程师岗位职责
直接上级：成本部经理
岗位职责：
（一）参与造价咨询公司的选取，协调、监督和落实造价咨询服务公司在项目开发建设中的相关服务工作；
（二）配合部门经理制定项目开发项目建设成本管理目标，并协助做好成本动态管理；
（三）为项目招标工作提供专业性的建议及工程预算依据，并参与项目主体工程、甲方分包工程、材料及设备等招标工作；
（四）参与专项施工方案的确定及图纸会审；
（五）根据施工图预算书汇总工程材料用量，为项目的成本测算提供依据，并对需要现场实测的分包工程进行测量；
（六）收集国家及地方政府发布的最新有关建筑和安装计价信息及市场材料价格信息，并及时反馈部门经理；
（七）参与相关材料的定价及核量工作；配合做好项目设计变更或经济签证的造价审核工作；
（八）提出项目土建、安装、成品、半成品等材料定价的意见和建议，协助编写定价文件；
（九）负责收集与项目造价有关的资料，并整理、归档等；
（十）在部门经理领导下完成项目分包工程及总包工程竣工后的结算审核工作；
（十一）配合部门经理审核施工单位上报的工程进度报表，并提出付款建议；
（十二）参加部门组织的相关专业知识学习和业务培训；
十三、销售管理部经理岗位职责
直接上级：销售总监
岗位职责：
（一）负责各项相关购房事宜的合同条款审核、网签、备案、抵押及产证办理工作的指导；
（二）根据确定的具体营销方案，实施对房源管理及管控，客户更名、换房、退房等业务审核；
（三）统计销售、回款数据，形成报表上报公司，并与财务部核对；
（四）负责对代理公司相关佣金的初步审核；
（五）负责商品房买卖合同中需本单位提供的相关文件和合同附属文档资料的管理；
（六）对销售合同及客户资料整理归档、并进行管理工作；
（七）参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料；
（八）根据代理公司的销售计划制定销售资金回笼计划，并负责执行；
（九）负责督促、协调银行按揭、公积金贷款等业务的办理；
（十）督促、协调网上备案、抵押的录入及房产局相关业务的进件办理；
（十一）督促、协调公司开发项目相关证件（预售、抵押、产籍）的办理；
（十二）办理公司融资贷款的资产抵押、解押工作；
（十三）负责相关销售数据的统计工作；
（十四）负责对其部门人员的绩效考核工作；
（十五）负责部门年度、季度、月度及周计划的拟定；
（十六）负责部门年度、季度、月度及周总结的拟定；
（十七）完成领导交办的其它工作。
十四、签约专员岗位职责
直接上级：销售管理部经理
岗位职责：
（一）依据相关营销方案，严格执行房源销控管理；
（二）严格执行相关文件的规定，对所售房源房屋定购单的内容予以审核；
（三）负责具体房屋商品房买卖合同的签约管理；
（四）负责对商品房买卖合同及所涉及的客户资料的归档管理；
（五）配合主管领导统计相关销售数据；
（六）配合主管领导做好商品房买卖的合同归档管理工作；
（七）完成领导交办的其它工作。
十五、按揭专员岗位职责
直接上级：销售管理部经理
岗位职责：
（一）负责办理房屋备案、抵押、银行或公积金贷款工作；
（二）配合办理商品房销售许可证；
（三）负责对按揭客户资料初审、与信贷员沟通客户贷款审批、及时反馈房贷票据等具体工作；
（四）负责项目房屋产籍办理；
（五）负责对合作银行按揭政策的培训和解读工作；
（六）完成领导交办的其它工作。
十六、财务部经理及主管会计职责
直接上级：项目总经理
岗位职责：
（一）负责拟订和完善公司财务制度和管理流程；
（二）负责公司年度财务计划的制定；
（三）负责公司项目开发成本控制计划的具体实施；
（四）负责公司经营管理费用计划的实施落实工作；
（五）负责公司财务核算的审核工作；
（六）完成公司税务筹划的具体操作工作；
（七）完成公司各类审计工作；
（八）负责公司各类报表的编制、审核及相关报表的报送工作；
（九）落实公司资金计划的具体实施管理；
（十）负责经营业务的票据审核，确保票据的真实性、准确性，
（十一）完成对出纳资金的审核和监督；
（十二）审核各项业务发生的审批程序、手续是否符合公司的规定；
（十三）汇总并落实日常经营业务的收支及核销工作；
（十四）负责总账的记录及各类明晰帐的核对；
（十五）按照国家会计制度的规定对经营业务进行记录、审核、复帐、做到手续完备，数字准确，帐目清楚；
（十六）负责各项统计报表的编制及审核；
（十七）完成各种税务报表的编制及报送工作；
（十八）负责对公司资产进行管理，做到账物相符；
十七、财务出纳岗位职责
直接上级：财务部经理
岗位职责：
（一）负责企业资金的安全及使用管理，严格按照有关规定办理企业资金业务；
（二）在收款业务中按照公司的相关业务流程办理；
（三）在支款、费用缴纳业务中，严格按照公司审批业务流程办理；
（四）编制月、年度货币资金收支明细表，银行余额调节表；
（五）预算外资金的资金管理；
（六）负责公司各种证照及统筹年检工作；
（七）负责公司合同的财务档案管理；
（八）完成项目总经理或部门经理交办的相关工作。
十八、收款专员岗位职责
直接上级：财务部经理
岗位职责：
（一）对销售管理部提供的定单的内容进行审核，确定无误后进行收款业务；
（二）对现金、支票及刷ＰＯＳ机等主要的收款方式熟练掌握，根据收款金额进行收据的开具工作；
（三）每日收款于每天6点前交于出纳；
（四）根据每天的收款情况进行房源总按表的登记工作；
（五）根据业务发生情况编制收款日报表、周报表、月报表及年度报表。并按月与销售部核对销售收款业务。
十九、综合事务部经理岗位职责
直接上级：项目总经理
岗位职责：
（一）组织制订项目管理制度及流程体系，并组织实施制度及流程的修订和完善；
（二）负责组织监督、检查项目管理制度及流程落实情况；
（三）负责列席经理会及重大业务会议，并负责记录；
（四）负责督办、检查总经理办公会决议的执行情况；
（五）负责公司的对外接待任务；
（六）负责组织各部门的信息传递工作，保证各部门信息沟通顺畅；
（七）负责公司企业文化推广及团队文化建设；
（八）负责制定企业团队建设的年度操作方案，并组织实施；
（九）负责制定公司计划监督、质询制度及工作计划的建议；
（十）负责对公司人力资源规划、招聘、考核、绩效管理等的监督、检查工作；
二十、综合事务部副经理岗位职责
直接上级：综合事务部经理、项目营销副总经理
岗位职责：
（一）负责人力资源的各项工作，保证项目人力资源供给和高效利用；
（二）负责项目新员工的入职办理、入职培训、入职考核等各项事宜；
（三）负责项目员工的劳动关系管理；
（四）负责项目中基层人员的绩效考核收集及汇总，并报总公司备案；
（五）企业文化及团队建设事务；
（六）负责项目内部节假日安排；
（七）参与组织实施团队文化建设的各项活动；
（八）负责公司固定资产、办公用品管理、车辆管理、商务接待管理；
（九）考勤管理；
（十）负责档案管理；
（十一）负责项目证照的年审及更换工作；
（十二）负责营销策划类相关方案及费用的内部流程审核。
二十一、工程资料员兼档案员岗位职责
直接上级：综合办经理、项目工程副总经理
岗位职责：
（一）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。
（二）收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。
（三）负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档：负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。
（四）监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步：对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。
（五）按时向公司档案室移交：在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交公司。
（六）负责向市城建档案馆的档案移交工作：提请城建档案馆对列入城建档案馆接收范围的工程档案进行预验收，取得《建设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。
（七）指导工程技术人员对施工技术资料（包括设备进场开箱资料）的保管。
（八）负责与项目有关的各类合同的档案管理：负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编制目录。作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案卷上随意划线、抽拆。
（九）负责向销售策划提供工程主要形象进度信息：向各专业工程师了解工程进度、随时关注工程进展情况，为销售策划提供确实、可靠的工程信息。
（十）负责工程项目的后勤保障工作：负责做好文件收发、归档工作。负责部门成员考勤管理和日常行政管理等经费报销工作。负责对竣工工程档案整理、归档、保管、便于有关部门查阅调用。负责公司文字及有关表格等打印。
二十二、驾驶员兼行政助理岗位职责
直接上级：综合办经理
岗位职责：
（一）负责项目车辆安全驾驶及维护；
（二）负责项目车辆的年审及日常维护；
（三）负责项目车辆的转让过户及抵款手续的办理；
（四）负责项目车辆油费的充值；
（五）负责项目车辆费用明细单的制定及确认；
（六）负责报纸、刊物的征订及收发；
（七）协助监督、检查办公环境安全、消防、卫生工作；
（八）负责项目通讯费用的报批与缴纳；
（九）协助开展项目日常办公设施的保养与维护；
（十）负责项目外来业务单位人员的接、送工作；
（十一）负责办公室日常来客接待；
（十二）完成综合办经理及行政主管交办的其他任务。

第三部分 项目部管理制度

一、项目部员工基本行为准则
为规范项目全体员工的行为规范和道德标准，从而树立良好的形象；现特制定本准则，望项目部全体人员自觉遵守。
1、严格遵守项目各项管理规章制度及工作流程；
2、具有良好的思想道德品质，认同项目发展文化氛围，尊敬领导、团结同事，不搬弄是非；
3、具备一定的沟通和协作能力，能够及时、独立完成上级交办的各项工作；
4、具有饱满的工作激情，全身心的投入工作，不在上班时间看电影、玩游戏、听音乐，不做与工作无关的事情，不串岗、离岗。
5、对待工作积极主动，用心负责，不高声喧哗影响他人工作，对待同事谦逊、平和；
6、具备一定的学习能力，通过在工作中的不断学习，努力提升自我综合素质。
二、行政管理制度
（一）项目办公环境管理规定
为规范项目各项行政日常工作，做好项目考勤、劳动纪律、环境卫生及消防安全等工作，塑造优美、舒适的工作环境，保障各项工作顺利进行，特制本办公管理规定。
1、环境管理要求
（1）根据新办公室办公功能划分，项目对各办公区域卫生打扫进行明确。
（2）各办公室卫生由各办公室人员负责各自办公区域的卫生清扫及日常维护；
（3）桌面需保持整洁，配备的设施设备由使用人负责保持清洁；
（4）综合办负责卫生的监督、检查、记录。
2、安全管理要求
（1）各办公室员工下班或离开办公室前，将所有电源、窗户关闭后方可离开。若发现办公室电源、窗户存在未关闭情况，将对其部门进行记录，并在项目会议中进行通报。
（2）上班结束后如需加班，加班人员需在离开办公室前，将电源、窗户关闭，锁好所有门后离开。
（3）禁止在办公区域堆放易燃易爆等危险物品。
（4）各部门员工需认真保管项目配发钥匙，如因个人原因丢失，综合办不再配发。
（二）项目办公物品管理规定
1、办公设施
（1）综合办对项目各部门办公设施登记造册，各部门负责人签收实物资产，同时新增或实物调出在登记册上登记，综合办负责操作、备案管理，各类办公设施在使用过程中，若有损坏、丢失，由当事人按原价赔偿，资产实物负责人调离、离职，由综合办监交资产使用人，签署意见并备案；
（2）购买及维护程序：新购、维修、保养、更换各类设备、设施部件、转移各资产使用人由综合办办理；
（3）检查程序：综合办持资产清单核对，做出处理意见→项目领导→综合事务部执行处理意见。
2、办公用品
（1）购入、领用流程：每季度末各部门填写申报办公用品→综合事务部汇总、审核→采购→发放→综合办形成季度费用表→各部门负责人签字确认；逾期申请将不予办理。
（2）每季度综合事务部汇总各部门办公用品费用表，形成申请报告，合作单位提供发票→部门经理审核→财务部审核→总经理签批→财务部结款。
3、各类报销单、报表、发票、账本、水票按实际用量统一购买。
4、办公设施在使用过程中,由于人为原因损坏或丢失将照价赔偿。
（三）项目行文管理规范
为规范项目的日常文件的严肃性，对项目内部上行文、下行文和对外事务文件，现制定项目文件管理规定格式、标准如下：
1、本规定所指的文件，是指项目在日常经营管理活动过程中，形成的所有对内及对外的各类行文，包括总结、计划、文件、报告及合同等。
2、项目行文管理部门为综合办，对项目各类行文负有管理职责。
（1）综合事务部对项目的各类文书的规范程度具有审核责任；
（2）凡项目对外报送的各类文件，综合办需备份原件存档（涉及财务类付款业务时，原件由财务管理部留存）。
3、项目行文的规范要求
（1）标题：主标题的固定字体为黑体，或使用宋体加黑，固定字号为三号字，需居中使用；副标题的固定字体为宋体（不加黑），固定字号为小四号字；注意事项：在标题中如出现数字时，需使用阿拉伯数字表示，不得用大写汉字表示；
（2）文件编号：应以“新麟峰字【2016】××号”，外发函冠以“新麟峰函字【2016】××号”，文件编号由综合事务部统一管理编制。
（3）文头：文头的固定字体为宋体，固定字号为四号字，需顶格、加黑使用；
（4）正文：正文的固定字体为宋体，固定字号为四号字，使用时需首行缩进两个汉字字符；
（5）落款：项目名称及日期的落款应落在整个页面（自上而下、从左至右）的三分之二处；落款日期应为大写汉字（数字零除外，应使用英文大写字母O表示）。
（6）页面设置：项目文档的页边距统一设置为上、下、左