合作开发房地产的财税处理【会计实务经验之谈】.doc

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合作开发房地产的财税处理【会计实务经验之谈】
合作开发房地产，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与提代土地开发资金一方对特定的地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。（合作方既可以是双方也可以是多方）合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。
一、法律基础：
对于合作双方规定的投资、分配条件与方式的不同，其处理的结果也不相同。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）
第二十四条 合作开发房地产中同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
二、账务处理
合作开发房地产，合作双方参与分配的的形式主要有两种：一是分配开发产品（即分配所建房地产）；二是分配项目利润（即分配出售所开发房地产的利润）。
1、以开发产品作为分配形式
取得投资款时：
取得的投资款，其实质为提前取得销售开发产品的销售款，因此房地产开发企业在取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时：
应确认为销售收入，冲减“递延收益”。借记“递延收益”等科目，贷记“主营业务收入”等科目；同时计提并缴纳营业税及附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”等科目。
2、以分配项目利润作为分配形式
取得投资款时：
对于未成立独立的法人公司，所谓投资不是真正法律意义上的股东，不能用为“实收资本”核算，应通过“其他应付款”核算。借记“银行存款”等科目，贷记“其他应付款”科目。
分配利润时：
按照原记入“其他应付款”科目的金额，借记“其他应付款”按超过其他应付款的金额，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科目。
三、税务处理
1、以开发产品作为分配形式
凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2、以分配项目利润作为分配形式
开发合同或协议中约定分配项目利润的，开发企业应将该项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
四、案例分析
例：甲公司拥有一块土地使用权，欲开发一幢写字楼，以公司办公使用，因开发资金与不足，与两公司签订合作开发合同，甲以拥有的土地使用权进行投资，乙承担开发过程中所需资金等，以甲公司的名义立项开发，完成开发后，乙公司其支付开发资金20亿元。甲分得该写字楼的3-10层的产权，1-2层、10-20层归乙公司所有。
1、账务处理
取得乙支付的开发款时：
借：银行存款
贷：递延收益
分配给乙公司房产时，按乙公司投资的金额：
借：递延收益
贷：主营业务收入
借：主营业务税金及附加
贷：应交税费
2、税务处理
分配产品时，该写字楼已办理竣工结算，经税务机关确认的乙公司取得的写字楼计税成本为15亿元。则甲公司在企业所得税汇算清缴时，调增应纳税所得额5亿元。
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