出租不动产的账务处理【会计实务经验之谈】.doc

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出租不动产的账务处理【会计实务经验之谈】
出租不动产的账务处理
【本集提示】出租不动产的增值税如何计算?出租不动产如何进行账务处理?
【法规政策】
国家税务总局2016年16号公告规定增值税一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税,按照11%的征收率计算应纳税额.小规模纳税人出租不动产,按照5%的征收率计算应纳税额.个体工商户或其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额.不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照规定计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款.
根据国家税务总局2016年16号公告的规定,简易计税方法下租金的增值税按【租金收入/(1+5%)* 5% 】计算缴纳,如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,按【租金收入÷(1+5%)×5%】预缴;一般计税方法下租金的增值税按【租金收入/(1+11%)* 11% – 抵扣进项税额】计算缴纳;如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,按【租金收入÷(1+11%)×3%】预缴.
财会[2016]22号规定企业预缴增值税,借记”应交税费——预缴增值税”科目,贷记”银行存款”科目.月末,企业应将 “预缴增值税”明细科目余额转入”未交增值税”明细科目,借记”应交税费——未交增值税”科目,贷记”应交税费——预缴增值税”科目.
【案例1说明】深圳金君洋实业有限公司是一般纳税人,2016年5月1日与深圳兴隆公司签定办公楼租赁合同,起租日为2016年5月1日,租期2年,出租的办公楼采用成本模式计量.该办公楼是金君洋实业有限公司2012年4月25日购入,原值1080万元,预计使用年限20年,采用直线法折旧,假设不考虑净残值.合同约定每月收取租金8.75万元.(假设该办公楼所在地与金君洋实业有限公司机构所在地在同一市)
【账务处理】
出租时:
借:投资性房地产 1080万元
累计折旧 216万元
贷:固定资产 1080万元
投资性房地产累计折旧 216万元
每月收取租金时:
借:银行存款 8.75万元
贷:其他业务收入 8.33万元
应交税费——应交增值税(销项税额)0.42万元
每月计提折旧时:
借:其他业务成本 4.5万元
贷:投资性房地产累计折旧 4.5万元
【特别提示】216=1080/20X4;8.33=8.75/(1+5%)
小规模纳税人出租不动产会计处理同一般纳税人的会计处理,只是将”应交税费——应交增值税(销项税额)”改为”应交税费——应交增值税”.
【案例2说明】深圳金君洋实业有限公司是一般纳税人,2016年5月1日与深圳兴隆公司签定办公楼租赁合同,起租日为2016年5月1日,租期2年,出租的办公楼采用成本模式计量.该办公楼是金君洋实业有限公司2012年4月25日购入,原值1080万元,预计使用年限20年,采用直线法折旧,假设不考虑净残值.合同约定每月收取租金8.75万元.(假设该办公楼所在地与金君洋实业有限公司机构所在地不在同一市)
【账务处理】
出租时:
借:投资性房地产 1080万元
累计折旧 216万元
贷:固定资产 1080万元
投资性房地产累计折旧 216万元
每月收取租金时:
借:银行存款 8.75万元
贷:预收账款 8.75万元
在不动产所在地预缴增值税:
借:应交税费——预缴增值税 0.42万元
贷:银行存款 0.42万元
在不动产所在地申报时:
借:预收账款 8.75万元
贷:其他业务收入 8.33万元
应交税费——应交增值税(销项税额)0.42万元
每月计提折旧时:
借:其他业务成本 4.5万元
贷:投资性房地产累计折旧 4.5万元
【特别提示】216=1080/20X4;8.33=8.75/(1+5%)
小规模纳税人出租不动产会计处理同一般纳税人的会计处理,只是将”应交税费——应交增值税(销项税额)”、”应交税费——预缴增值税”改为”应交税费——应交增值税”.
【本集小结】营改增后,一般纳税人出租不动产要分2016年4月30日前取得的不动产还是2016年5月1日后取得的不动产计算增值税,2016年4月30日前取得的不动产出租可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.2016年5月1日后取得的不动产出租,适用一般计税方法,按照11%的征收率计算应纳税额.不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照规定计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款.