德阳房地产拓展报告.ppt

1万商汇集团（中国）项目介绍万商汇企业集团有限公司版权声明：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自万商汇企业集团有限公司，未经许可，任何人不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。德阳房地德阳房地产拓展拓展报告告2014.122德阳房地德阳房地产市市场开开发状况状况德阳市零售商德阳市零售商业状况状况德阳德阳专业市市场状况状况一一三三四四德阳房地德阳房地产市市场开开发状况城市宏状况城市宏观环境分境分析析二二德阳投德阳投资环境境总体分析体分析五五目目录3德阳市近年来房地德阳市近年来房地产开开发投投资状况状况德阳市住宅及底商分析德阳市住宅及底商分析（四）（四）德阳市房地德阳市房地产市市场开开发状况状况一一（一）（一）德阳市近年来土地市德阳市近年来土地市场状况状况（三）（三）德阳市近年来商德阳市近年来商业地地产开开发投投资状况状况（二）（二）4（一）德阳市（一）德阳市房地房地产开开发投投资状况状况GDP增速与房地增速与房地产发展关系展关系4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%停滞停滞萎萎缩稳定定发展展快速快速发展展近五年来，德阳GDP增长都保持9%以上的增长速度，2012年开始放缓，房地产开发处于缓慢发展的阶段；近五年来，德阳房地产开发投资保持较快的增长速度，2012年开始房地产市场增速开始放缓，2013年增速更是跌至3.5%，这反映出德阳市房地产市场受国家宏观政策的调控影响比较大，同时也与市场的饱和度有关。图一一图二二图三三5（一）德阳市（一）德阳市房地房地产开开发投投资状况状况图一：一：2013年成交均价为4293元/，相比2012年的4390元/，又下降了2.3%；图二：二：2013年德阳市区住宅销售为83.5万，相比2012年的105.42万，减少了20.8%，相当于五分之一的份额。德阳市区2013年住宅总供应量达到144.37万，相比2012年的126.2万，增加了14.4%。在2012年降价换量取得阶段性成果的同时，爆发的海量供应再次让市场失去平衡。图一一图二二6（三）德阳市近年来土地市（三）德阳市近年来土地市场状况状况1、德阳市、德阳市2014年市年市规划区土地供划区土地供应计划表（划表（单位：位：亩）德阳市2014年市规划区土地供应计划6154.8亩，商服用地商服用地742.5亩，住宅用地2364亩，工矿用地2253亩；2014年土地基准年土地基准单价工价工业用地用地13.6万元万元/亩，住宅用地，住宅用地70-117万元万元/亩，商服用地，商服用地166-180万元万元/亩。2013年德阳土地市年德阳土地市场冷清冷清，供应少，成交更是屈指可数。总计成交了成交了18块地地，最小3.3亩，最大192.2亩；分布上，基本属于城市边缘地块，从青衣江路、嘉陵江路，一直延伸到孝感、杨嘉。总面积约633亩，按规划条件预估可供应132万的物业。7（四）德阳市（四）德阳市住宅及住宅底商分析住宅及住宅底商分析旌阳区旌阳区城北片区旌南片区老城区黄河片区旌东片区市区房地产市场板块划分为城北片区、黄河片区、老城区、旌城北片区、黄河片区、老城区、旌东片区片区及旌南片区、天元片区、旌旌南片区、天元片区、旌湖开湖开发区区七大房地产板块。天元片区旌湖开发区渝都国际明珠熙城华伦城市领地新里城尊域龙湾上城翰城国际温莎湖畔庄园保利国际城正基首席畔山庭院旌城阳光嘉皇心悦城德阳碧桂园香江华府力创天籁福住宅楼盘均价均价4500元元/m2，住住宅底商均价宅底商均价18000元元/m2,各区域楼盘均价相当，其中老城区和黄河片区、旌东片区主要以普通住宅楼盘开发为主，旌湖片区、旌南片区有别墅楼盘和花园洋房开发。8（五）德阳市商（五）德阳市商业状况状况商圈布局情况商圈状况商圈状况文庙商圈（市中心）沃尔玛商圈盛唐摩尔商圈文文庙商圈：商圈：起源于传统意义上的老城商业区，商业以服饰、电子通讯器材为主，商业档次整体偏低，该商圈主要分为三大区域，南街区域、长江西路区域、文庙广场商业区。凯德广德广场（沃（沃尔玛）商圈：）商圈：该商圈为德阳城东的一个新型商业圈，通过沃尔玛超市带动区域内其他商业配套的完善。该商圈定位于服务旌东片区，辐射全市，以满足居民日常生活消费为主的区域性商业中心。盛唐摩盛唐摩尔（沃（沃尔玛）商圈：）商圈：该商圈和沃尔玛商圈共同形成覆盖东部区域，辐射全市的新型商业中心，同样为满足居民日产生活消费为主的区域性商业中心。9宏宏观环境分析境分析城市区域城市区域发展展现状状（二）（二）城市宏城市宏观环境分析境分析二二（一）（一）10（一）德阳市区位、人口、（一）德阳市区位、人口、产业状况状况德阳概况德阳概况区位：德阳，区位：德阳，别称称“旌城旌城”，位于四川盆地成，位于四川盆地成都平原都平原东北部北部,东临绵阳市、遂宁市，西靠省会成都，南连资阳市，北接阿坝藏族羌族自治州；人口：人口：2013年年末年年年末年户籍总人口392万人，常住人口352.4万人，其中城镇常住人口161.6万人，城镇化率45.9%。其中市辖区旌阳区人口73.51万，中心城区常住人口约65万。支柱支柱产业：机械、食品和化工三大支柱产业。所所辖区域：区域：辖旌阳区、中江县、罗江县1区2县，代管广汉市、什邡市、绵竹市3市，总面积5911平方公里。阿坝成都资阳绵阳德阳41公里50公里134公里350公里11（二）德阳市整体（二）德阳市整体经济综合情况合情况经济状况状况图一一图二二图一：一：初步统计，2013全市实现地区生产总值（GDP）1395.9亿元，比上年增长9.0%。图二：二：13年社会消费品零售总额467.7亿元，比上年增长14.6%；图三：三：13年城镇居民人均可支配收入24701元，比上年增长10.4%，增幅放缓，在同类城市中处于较高的位置。图三三12（二）德阳市整体（二）德阳市整体经济综合情况合情况经济状况状况德阳市德阳市2013年年GDP位于四川第三位，位于四川第三位，总达达1395.94亿元，人均元，人均GDP排名四川第三位，排名四川第三位，经济总量在四川省内量在四川省内仅次于成都、次于成都、绵阳，是四川阳，是四川经济发展展较好的城市。好的城市。13（三）德阳市整体交通情况（三）德阳市整体交通情况交通状况交通状况公路：公路：G5（京昆高速）、G42（沪蓉高速）、G93（成渝环线高速）、成德南高速、遂德阿高速、成都第二绕城高速、成都第三绕城高速、成绵高速复线、G108贯穿境内。铁路：路：宝成铁路、达成铁路，另有在建成绵乐客专和成兰铁路；成绵乐城际铁路客运专线将于2014年年底通车；航空：航空：距成都双流国际机场50余公里，距绵阳南郊机场约45公里，德阳市德阳市德阳德阳拥有有发达的达的铁路、公路、航路、公路、航空立体交通体系空立体交通体系14（四）德阳城市（四）德阳城市总体体发展展规划划形成“一区、四轴、多线”的城镇空间结构城市城市规划划德阳市德阳市罗江江县中江中江县绵竹市竹市什邡市什邡市广广汉市市四四轴：包括三纵一横四条城镇发展轴。三纵为成德绵中部发展轴、成德绵西部发展轴和成德绵东部发展轴，连接市域大部分城镇，依托宝成铁路、绵成乐城际铁路、成绵高速公路、108国道、成什绵高速公路、金堂-中江-三台高速公路等多条南北向交通干道形成，是加强与成都、绵阳联系，融入区域发展的主要骨架。成都市绵阳市一区一区：指半小时圈城镇重点发展区，是以德阳中心城区为中心半小时交通范围内的城镇密集地区，包括旌阳区、广汉市和罗江县全部，什邡市和绵竹市的平原地区及中江县西部地区。规划目划目标：2015年中心城区城市人口80万人，建设用地85平方公里；2020年，中心城区城市人口100万人，建设用地100平方公里。15（四）德阳中心城区（四）德阳中心城区发展展规划划“一主两副，三轴三带”的空间布局结构城市城市规划划城市中心城市中心城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心西西部部综合合产业带东部部生生态休休闲带中中部部生生活活服服务带一主：一主：指以文庙广场为中心、以长江路为轴线、横跨绵远河东西两岸的城市主中心。两副：两副：指城北城市副中心和八角城市副中心。三三轴：指长江路城市发展轴、金沙江路城市发展轴和青衣江路城市发展轴，既是城市综合服务轴，也是重要的景观轴。三三带：指以宝成铁路为主轴的西部综合产业带、以绵远河为主轴的中部生活服务带和沿东山南北延伸的东部生态休闲带。重重装装片片区区八角片区八角片区东山山片片区区城北片区城北片区天天元元片片区区中心片区：中心片区：综合服务、职业教育、居住等功能天元片区：天元片区：集生产、生活、服务为一体的综合型片区城北片区：城北片区：居住、行政办公、综合服务、职业教育等功能重装片区：重装片区：重型装备、生产服务、科技研发等功能八角片区：八角片区：发展重大装备、科技研发、商务办公等区域性功能东山片区：山片区：文化、体育、休闲娱乐和居住用地中中心心片片区区16（六）德阳市宏（六）德阳市宏观环境小境小结德阳市距离省会成都仅41公里，距绵阳市50公里，经济发展状况仅次于成都、绵阳，居四川省第三位，人均可支配收入达24701元，经济发展较好，老百姓购买能力强；德阳市公路、铁路、航空立体交通极为便利，居成都、绵阳两大机场均在50公里范围内，拥有众多高速，铁路专线，成绵城际铁路客运专线2014年底通车；德阳市城市发展规划“一区、四轴、多线”的空间布局，强调加强与成都、绵阳的联系，2015年中心城区人口预计80万，城市建设用地85平方公里；由此可由此可见，德阳市良好的区位条件以及，德阳市良好的区位条件以及经济基基础，伴随着未来城，伴随着未来城镇化的化的进程，大量城市人口程，大量城市人口导入，德入，德阳市的投阳市的投资强度、政府招商力度度、政府招商力度势必会大大加必会大大加强，这将将为德阳市的德阳市的发展展创造大的良好宏造大的良好宏观环境，也将境，也将带动商商业、住宅等各方面的需求提升。、住宅等各方面的需求提升。17德阳市代表性在德阳市代表性在营零售商零售商业分布分布图德阳市在售商德阳市在售商业地地产分布分布图（二）（二）德阳市零售商德阳市零售商业状况状况三三（一）（一）德阳在售商德阳在售商业综合体合体综合情况合情况（三）（三）18（一）德阳（一）德阳市代表性在市代表性在营零售商零售商业分布分布图旌阳区旌阳区彩泉天街体彩泉天街体验式式购物中心物中心德力德德力德购物中心物中心盛唐摩盛唐摩尔购物广物广场东方方时代广代广场恒逸广恒逸广场德阳希望城德阳希望城购物物中心中心汇乐广广场中山商厦中山商厦中立百中立百货大楼大楼新彩泉商新彩泉商场西城生活广西城生活广场南南华春天春天购物广物广场绵远商商业步行街步行街沃沃尔玛超市超市大大润发超市超市世世纪联华超市超市苏宁宁电器器凯旋国旋国际上美上美购物物广广场旌都旌都银座座老城区德阳代表性零售商业主要集中在老城区，大型超市有大润发、沃尔玛、世纪联华，大型购物广场较多，构成德阳的三个商业中心。19（三）德阳（三）德阳在售商在售商业综合体情况合体情况德阳在售商业综合体较少，目前在售纯商业综合体仅4个楼盘，总体商业体量80万方，其中银鑫五洲广场的商业体量达60万方，其余的几个均比较小。主要原因是近年来德阳土地供应较少，成交量小，而且2013年德阳年德阳房地房地产市市场一直一直处于不温不火的状于不温不火的状态，2013年去化率约为57.8%；也就是说，约60万的住宅物业被留给了2014年；加上此前未去化掉的物业，存量近200万。按当前的销售速度，在没有新增供应的情况下，这200万的存量房需要2.5年才能完全消化。20德阳德阳专业市市场总体分布概况体分布概况德阳德阳专业市市场状况状况四四（一）（一）专业市市场综合概况合概况（二）（二）21（一）德阳（一）德阳专业市市场总体分布概况体分布概况旌阳区旌阳区四川恒大国四川恒大国际装装饰建材城建材城钢材炉料交易市材炉料交易市场德阳互德阳互发钢材市材市场华安五金机安五金机电城城恒大五金机恒大五金机电汽配汽配城城德阳目前在营的专业市场较少，仅五金机电、建材家居、钢材三大类。22（二）德阳（二）德阳专业市市场综合情况合情况在在营市市场在在营市市场德阳市目前再营的市场仅家居建材、五金机电、钢材三大类，汽车类专业市场暂无，仅从现有的在营市场来看，德阳专业市场业态少、规模小、经营经营年代久等特点。23（三）德阳（三）德阳专业市市场综合情况合情况在售、待售在售、待售德阳目前在售的专业市场仅2个，以商贸城和家居市场为主，商贸城体量较大，综合了各个业态。西部国西部国际商商贸城城规划面积2700亩，总投资为86亿元，建设周期为6年。项目位于德阳市城市主轴长江西路西段干线和一环线交叉线上。总建筑面积334.33万平方米，融小商品、家纺、服装批发市场，五金、机电、汽贸汽配、食品批发专业市场、星级酒店、写字楼，奥特莱斯品牌连锁商场，大型购物中心，总部经济和金融办公大楼，多功能会展中心、客商住宅区，娱乐休闲街等。最终形成专业市场、物流基地、旅游购物、酒店娱乐、总部经济、金融服务于一体的城市综合体。西部国际商贸城建设进度：第一阶段是20102012年，商贸城的一期项目竣工，红星美凯龙成功引进，汽车4s店初具规模；第二阶段是20132014年，基本建成销品贸、五星级酒店、汽车4S店二期工程、五金机电批发市场，初步建立起为商贸城配套服务的现代物流仓储基地24德阳投德阳投资环境境总体分析体分析五五25德阳投德阳投资环境境总体分析体分析优势分析分析劣劣势分析分析地处成都平原东北部，西距成都41公里，东距绵阳50公里，属于成都都市圈的辐射范围，区位优势明显；德阳市经济总量、人均GDP均位列四川省第三位，城镇居民人均可支配收入达24701元，经济发展相对较好，居民购买力较强；德阳市交通优势明显，众多高速、铁路经过，航空方面两大机场均在50公里范围内，有直达成都的城际铁路，完善的立体交通网络为德阳市发展创造了良好的条件；按照德阳市现有的城市人口和未来城市规划人口（2015年城区80万人）来看，德阳市房地产投资额仅82.7亿元，还有很大一部分增长的空间。近年来，德阳市房地产市场投资额增幅放缓，2013年投资额仅82.7亿元，增幅3.5%，市场呈下滑趋势，房地产市场存量房较多，市场相对饱和；德阳市专业市场相对饱和，在建的西部国际商贸城体量大，融合了各个业态；在营零售类综合体较多，再加上在售的综合体，德阳市商业市场相对饱和，既有体验式购物中心，也有大型超市，购物广场类，三个大的商圈均有众多购物中心，再进入市场风险较高。综合以上分析，德阳市市合以上分析，德阳市市场相相对饱和，和，暂无市无市场投投资机会。机会。26汇报结束！束！谢谢