土地流转案例分析.ppt

永州土地流永州土地流转问题转问题研研究究授课人 宋菊香1-l l 十七届三中全会明确指出：十七届三中全会明确指出：稳稳定和完善定和完善农农村村基本基本经营经营制度制度,赋赋予予农农民更加充分而有保障的土民更加充分而有保障的土地承包地承包经营权经营权，现现有土地承包关系要保持有土地承包关系要保持稳稳定并定并长长久不久不变变。加。加强强土地承包土地承包经营权经营权流流转转管理和服管理和服务务，建立健全土地承包建立健全土地承包经营权经营权流流转转市市场场，按照依法自，按照依法自愿有愿有偿偿原原则则，允，允许农许农民以民以转转包、出租、互包、出租、互换换、转转让让、股份合作、股份合作等形式流等形式流转转土地承包土地承包经营权经营权，发发展展多种形式的多种形式的适度适度规规模模经营经营。有条件的地方可以。有条件的地方可以发发展展专业专业大大户户、家庭、家庭农场农场、农农民民专业专业合作社等合作社等规规模模经营经营主体。土地承包主体。土地承包经营权经营权流流转转，不得改不得改变变土地土地集体所有性集体所有性质质，不得改，不得改变变土地用途，不得土地用途，不得损损害害农农民土地承包民土地承包权权益益。2-不变：原则依法自愿有偿根本要求不得改不得改变变土地集体所有性土地集体所有性质质不得改不得改变变土地用途土地用途不得不得损损害害农农民土地承包民土地承包权权益益 变：土地流转形式可以多样化目的:适度规模经营3-案例 近年来，道近年来，道县县县县委、委、县县政府政府结结合合实际实际决定建决定建设设3 3个个“万万”亩脐亩脐橙基地，通橙基地，通过过建立示范点来推建立示范点来推动动土地流土地流转转，实现实现适度适度规规模模经营经营。采取的模式是。采取的模式是“统统一一规规划，分期划，分期实实施，施，滚动滚动开开发发，整体推，整体推进进”。道道县县种植种植脐脐橙橙总总体体规规划面划面积为积为6.36.3万万亩亩，并从，并从19971997年、年、20022002年、年、20052005年开始分年开始分别别重点开重点开发发建建设设白白马马渡渡库库区、祥霖区、祥霖铺铺下蒋和上关个下蒋和上关个脐脐橙基地。目前橙基地。目前建成面建成面积积分分别为别为76007600亩亩、1150011500亩亩和和60006000亩亩，培育，培育种植种植户户16001600余余户户，户户均种植面均种植面积积近近15.715.7亩亩,其中种其中种植最多的一植最多的一户户面面积为积为200200亩亩。20082008年，三个基地挂年，三个基地挂果果总总面面积积1600016000亩亩，实现产值实现产值32003200万万元，元，户户均年收均年收入入近近2 2万万元。元。4-主要流主要流转转形式：形式：一是一是“反租倒包反租倒包”。3个基地中白个基地中白马马渡渡库库区和上关区和上关基地基地100%的土地，祥霖的土地，祥霖铺铺下蒋基地下蒋基地94.2%的土地都的土地都是通是通过这过这一方式一方式进进行流行流转转。白白马马渡渡库库区区：用：用行政手段行政手段强强行行收回收回农农民的荒地后，民的荒地后，由由县县移民局重新移民局重新规规划后再划后再发发包包给给种植种植户户。土地租金土地租金：从挂果的第四年起，第年从挂果的第四年起，第年100斤斤/亩亩，第年第年200斤斤/亩亩最高不超最高不超过过400斤斤/亩亩；也；也可按每斤可按每斤0.8元元/斤折价斤折价缴纳现缴纳现金金;租金分配租金分配：果子或租金由：果子或租金由农户农户占占70%村委会、村委会、镇镇政府和政府和县县移民局共占移民局共占30租金均由村委会或村民小租金均由村委会或村民小组组代收。代收。5-上关基地：上关基地：由村委会和村民小组在经流转农户同意的基础上进行先反租再发包。租金：每亩山林的租金为0元亩或60元亩。租金由村委会或村民小组代收。承包户从种植的第四年起，第一年上缴县移民局100元亩，第二年上缴200元亩，第三年至第五年每年各上缴300元/亩，共上缴1200元/亩，用于偿还移民局的前期投资。6-l祥霖祥霖铺铺下蒋基地下蒋基地：流流转转的土地有荒山、的土地有荒山、荒地和抛荒的耕地。祥霖荒地和抛荒的耕地。祥霖铺铺下蒋由村委会下蒋由村委会和村民小和村民小组组在充分做好村民思想工作，征在充分做好村民思想工作，征求广大村民同意的情况下，依法推求广大村民同意的情况下，依法推动动流流转转。l租金租金：2005年取消年取消农业农业税后税后,流流转转的耕的耕地租金地租金为为40元元亩亩,流流转转的荒山荒地的荒山荒地为为为为20元元亩亩或或15元元亩亩,2008年提高到年提高到为为40元元亩亩。租金由村委会或村民小租金由村委会或村民小组组代收。代收。7-二是直接租二是直接租赁赁。祥霖祥霖铺铺基地采取基地采取该该种方式流种方式流转转土地土地197亩亩，占，占该该基地流基地流转总转总面面积积的的1.7%。三是土地互三是土地互换换。祥霖祥霖铺铺下蒋基地互下蒋基地互换换土土地面地面积积463亩亩，约约占占该该基地流基地流转总转总面面积积的的4.1%。8-l一、什么是土地流一、什么是土地流转转？当前永州土地流？当前永州土地流转转有哪些特点？有哪些特点？9-l所所谓农谓农村土地流村土地流转转，指的是，指的是土地使用土地使用权权流流转转，是指在，是指在坚坚持土地集体所有和不改持土地集体所有和不改变变土地土地农业农业用途的前提下，用途的前提下，经发经发包方同意包方同意,允允许许承包方在承包期内，承包方在承包期内，对对承包土地依法承包土地依法转转包、包、转让转让、互、互换换、入股，将土地、入股，将土地经营权经营权(使用使用权权)转让给转让给其他其他农户农户或或经济组织经济组织，即，即转转让让使用使用权权，保留承包，保留承包权权。10-永永州州土土地地流流转转的的基基本本特特点点流流转转方式的方式的多多样样化化流流转转效果的效果的明明显显化化流流转对转对象的象的多元化多元化流流转规转规模的模的扩扩大化大化流流转转价格的价格的市市场场化化促促进进了了农业结农业结构构调调整整扩扩大了大了农业农业生生产规产规模模增加了增加了农农民收入民收入促促进进了了劳动劳动力力转转移移11-二、案例中土地流二、案例中土地流转转有哪些有哪些值值得推广的得推广的经验经验又有哪些需要注意的又有哪些需要注意的问题问题？12-l主要主要经验经验：l一是政府组织，分期有序推进二是统一规划，保障耕地安全三是加大投入，改善基础设施四是因地制宜，坚持流转原则13-l注意的注意的问题问题：（1）行政干）行政干预预越位，越位，难难以有效保障以有效保障农农民主体地位民主体地位（2）流）流转转市市场场缺位，缺位，难难以形成合理的土地租金以形成合理的土地租金（3）分配机制缺失，）分配机制缺失，难难以确定合理的分配比例以确定合理的分配比例 14-登登记记造册造册求意求意见见签订签订合同合同审备审备案案履行履行协议协议 15-政府定位政府定位代表人物代表人物理理论论与基本与基本观观点点“守夜人守夜人”亚亚当当斯密斯密自自由由经经济济理理论论：政政府府被被限限制制在在“守守夜夜人人”之之下下，经经济济活活动动完完全全是是市市场场机机制制自自发调节发调节“道德人道德人”凯凯恩斯恩斯政政府府干干预预主主义义理理论论：政政府府符符合合“道道德德人人”的的规规范范，他的干他的干预预是合理必要的是合理必要的“裁判裁判员员”欧根、弗里德曼欧根、弗里德曼新新自自由由主主义义理理论论：市市场场机机制制发发挥挥基基础础作作用用，政政府府适适度度干干预预。政政府府既既是是“竞竞争争规规则则”的的制制定定者者，又又是是规规则则的裁判者的裁判者“合作者合作者”科斯、科斯、诺诺斯、坎布南斯、坎布南制制度度与与选选择择理理论论：政政府府与与市市场场是互是互补补、合作的关系、合作的关系政府与市政府与市场场关系演替关系演替16-三、土地流三、土地流转转中基中基层层政府的政府的角色如何定位？角色如何定位？17-l、管理、管理职职能能推推动动土地土地规规范流范流转转l、服、服务职务职能能引引导导土地有序流土地有序流转转l、监监督督职职能能促促进进土地放心流土地放心流转转18-抓好宏抓好宏观调观调控控搞好流搞好流转转管理管理 规规范合同管理范合同管理管理管理职职能能19-20-21-“坚坚持最持最严严格的耕地保格的耕地保护护制度，制度，层层层层落落实责实责任，任，坚坚决守住决守住1818亿亩亿亩耕耕地地红线红线。划定永久基本划定永久基本农农田，建立保田，建立保护补护补偿偿机制，确保基本机制，确保基本农农田田总总量不减少、量不减少、用途不改用途不改变变、质质量有提高。量有提高。实实行最行最严严格的格的节约节约用地制度，从用地制度，从严严控制城控制城乡乡建建设设用地用地总规总规模。模。”22-l（）加（）加强强合同管理合同管理l一是一是规规范流范流转转合同的合同的签订签订l二是二是积积极开展流极开展流转转合同合同鉴证鉴证l三是健全登三是健全登记备记备案案制度制度23-24-乡（镇）土地流转服务中心的主要职能一是编制土地流转规划；二是辖区内信息的搜集、登记、核实、发布、储存、上报；三是受理土地流转事宜；初审或审定受让方准入资质的条件；挂牌流转、及时进行收益评估和基价指导，加强对农地的分等定级和价格评估工作，合理确定各类农地的质量、等级，评估其客观、公正的土地使用权市场价格，为农地市场流转双方的公平交易提价合理参考依据，以减少价格确定的随意性和不合理；规范流转合同的签订和鉴证；四是负责或协助调解承包合同纠纷，化解矛盾。25-村村级级土地流土地流转转服服务务中心的主要中心的主要职职能能：一是一是负责负责本村集体本村集体经济组织经济组织内内5050亩亩以下的土地流以下的土地流转转；二是二是负责负责本村土地流本村土地流转转信息的搜集、登信息的搜集、登记记、核、核实实、备备案与上案与上报报，引，引导导有意向流有意向流转转土地的土地的农户进农户进行行规规范流范流转转；三是三是组织组织确确认认流流转转田田块块的的“四至四至”边边界；界；四是土地集中四是土地集中连连片整理，通片整理，通过过土地整理，能土地整理，能够彻够彻底底改改变变田、地、塘相互田、地、塘相互“插花插花”现现象，象，优优化土地利用化土地利用结结构，构，有利于土地互有利于土地互换换，为为土地集中土地集中连连片、片、专业专业化化规规模模经营创经营创造条件；造条件；五是五是协协助助调调解本村土地承包合同解本村土地承包合同产产生的矛盾和生的矛盾和纠纷纠纷。26-2 2、服、服务职务职能能引引导导土地有序流土地有序流转转第一，提供政策服第一，提供政策服务务一是出台奖励政策二是完善农民培训政策 三是落实社会保障制度 其一，落实农民工社会保障其二，健全农村内部社会保障体系 27-l第二，做好筹第二，做好筹资资服服务务 一是加大财政支持力度 二是争取信贷支持l第三，抓好技第三，抓好技术术服服务务 l第四，做好信息服第四，做好信息服务务 28-3、监监督督职职能能促促进进土地放心流土地放心流转转29-依法享有承包依法享有承包权权参与集体事参与集体事务务的的权权利利依法享有依法享有经营权经营权（）土地流转农民合法权益主要内容30-（）（）保障农民土地流转权益的措施 保保护护好承包好承包农户农户的主体地位的主体地位 明确集体明确集体组织组织的服的服务务作用作用 2合理分配流合理分配流转转收益收益 完善村民自治制度完善村民自治制度 第一，充分尊重第一，充分尊重农农民意愿民意愿第二，必第二，必须须由由农户农户与土地与土地转转包者包者签签订订合同合同第三，土地流第三，土地流转转的地租的地租归农户归农户31-合理分配流合理分配流转转收益收益 土地流土地流转转收益通常包括四部分：收益通常包括四部分：农农民生存保障价民生存保障价值值土地投入土地投入土地流土地流转转增增值值收益土地潜在收益收益土地潜在收益一是集体与一是集体与农农民之民之间间的公平分配的公平分配二是集体成二是集体成员员内部的分配内部的分配 32-l启示：在在经济经济欠欠发发达地区特达地区特别别是山区由于土地是山区由于土地流流转转市市场场尚未健全，土地流尚未健全，土地流转转离不开基离不开基层层政府的推政府的推动动，但是基，但是基层层政府必政府必须处须处理好与理好与市市场场的关系，学会尊重市的关系，学会尊重市场规场规律，在流律，在流转转过过程中做到管理、服程中做到管理、服务务、监监督到位，切督到位，切实实保保护护好好农农民合法的土地流民合法的土地流转权转权益益,土地流土地流转转方能方能“转转出出”适度适度规规模模,流出良好效益流出良好效益,逐逐步推步推动动土地流土地流转规转规范有序地范有序地进进行。行。33-34-2007年道县课课堂堂传传教教现场现场指指导导重点服重点服务务第三，抓好技第三，抓好技术术服服务务 35-