上海公馆产品定位形象规划及营销策略报告.ppt

上海公上海公馆项目定位及整体目定位及整体发展建展建议 Why Why 为什么什么WhatWhat做什么做什么HowHow如何做如何做项目定位背景研究目定位背景研究项目定位目定位规划划项目开目开发运运营项目立地条件及开目立地条件及开发适适应性分析性分析经济环境与城市境与城市发展研究展研究威海楼市分析及威海楼市分析及预测分析分析区域市区域市场竞争争环境研究境研究形象定位形象定位客客户定位定位产品定位品定位规划定位划定位价格定位价格定位可可能能性性可可行行性性运运营策略策略开开发时序序财务测算算项目地块解析项目SWOT分析城市总体概况城市经济与区域经济城市规划与区域规划 威海2010年楼市回顾威海2011年楼市预测 区域整体市场格局区域供求关系发展评估 区域楼市价格发展 区域市场供应特征分析 区域客户构成及特征 竞争个案代表分析筛选条件城市辐射力本体质素度楼市成熟度物业选择户型建议户型创新案例借鉴总体规划结构道路交通组织景观绿化系统会所及物管自持物业建议可可行行性性可可操操作作性性运营目标运营原则运营策略筛选条件形象高低目标客群物业规划客客户定位分析定位分析项目立地条件解析目立地条件解析项目定位目定位产品定位品定位项目园林景目园林景观社区功能配套社区功能配套分期开分期开发策略策略 项目目定定位位与与物物业发展展建建议威海市是中国第一个威海市是中国第一个“国家国家级卫生城市生城市”、中国首批、中国首批“国家国家环境保境保护模模范城市范城市”、“改善人改善人类居住居住环境全球最佳范例城市境全球最佳范例城市”、联合国最适合合国最适合人人类居住城市之一、全国重要的海洋居住城市之一、全国重要的海洋产业基地基地 。l地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。l行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。l威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。l主导产业：船舶及零部件、通信与专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。l有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰、三角、成山等大型企业。新区嬗新区嬗变：威海未来：威海未来“新城新城”。工。工业新区在未来新区在未来规划地域、划地域、经济、人口等指、人口等指标均接近于均接近于经区，未来区，未来“新城新城”呼之欲出。呼之欲出。工工业新区在威海的位置新区在威海的位置区位价区位价值位于威海位于威海发展的主展的主轴上，南北串上，南北串联生生态中心圈和中心圈和产业中心圈，中心圈，并共享两大中心圈并共享两大中心圈资源。源。位于工业新区行政商务金融中心，距双总站中心商圈15分钟车程。在整体区位上，本案位于新区产业中心发展区与生态规划区交汇处，占据得天独厚的环境优势资源。工工业新区是威海工新区是威海工业发展的重心，展的重心，统领全威海的工全威海的工业发展，并展，并带动威海整个威海整个经济的的发展展 项目地目地块解析解析 项目属性界定目属性界定 地地块价价值分析分析PART 1PART 1项目立地条件解析目立地条件解析 项目立地条件目立地条件项目四至目四至北依山脉，东临青威路，南邻新区政府，西邻正棋山一号现有植被覆盖，台地有落差，相对平坦，有沟壑，有积水地势：北高南低 东高西低 现有农作覆盖地地块价价值分解分解地地块北，地北，地处半山，半山，为本地本地块最高最高处、景、景观资源最好、私密源最好、私密性性强，为最高价最高价值区。区。地地块临近正棋山一号近正棋山一号项目，有目，有较大沟壑，价大沟壑，价值为中下。中下。地地块最最东侧，邻青威路，青威路，有噪音、通达性有噪音、通达性较差，自差，自然景然景观不好，不好，为价价值最低最低区。区。处项目中目中间部分，景部分，景观资源源较好，通达性好，通达性强，为价价值中高区。中高区。项目属性分析目属性分析区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会；通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源。城市属性城市属性威海市三面靠海，威海市三面靠海，环境境优美，适合人居美，适合人居的生的生态城市城市区位属性区位属性威海工威海工业新区核心，新区管委政府所在新区核心，新区管委政府所在地，是新区政治、文化、地，是新区政治、文化、经济中心；中心；项目位于管委政府目位于管委政府东北面。北面。项目属性目属性1 1、中等、中等规模：模：项目住宅用地目住宅用地341341亩，对于威海于威海进入大入大盘时代而言，属于中等代而言，属于中等规模；模；2 2、缺乏、缺乏强势资源：源：项目地目地块有坡度，有坡度，北面靠山，缺少北面靠山，缺少强势资源。源。海海滨生生态型三型三线城市新区核心，中等城市新区核心，中等规模、缺少模、缺少强势资源的住宅开源的住宅开发项目目“滨海、生海、生态、核心、核心”意味着本案意味着本案项目属性界定目属性界定为城市未来城市未来发展主展主轴上的上的原始股原始股项目属性界定目属性界定PART 2PART 2客客户定位分析定位分析工工业新区市新区市场现状状 市场在售大多数中高端住宅项目均以项目硬件为第一诉求，少有在项目软件方面下大功夫，部分在宣传中提到项目软件服务较好，也仅仅停留在口头，并无真正实施。工业新区在售大多数项目还是针对社会中低阶级，主力面积控制在6090左右，无法真正的达到吸引高端人群并引导他们购房的目的。工业新区的在售项目大多以低总价为主要卖点，因此在产品的设计、配套等各方面均无体现品质感的特殊要求，因此相对定位也无特点。工业新区区域内生活配套设施尚未完善，因此在生活的便利性、舒适性等方面难与市区的住宅项目进行比较，也限制了一部分投资型客户购置物业。社会社会对工工业新区新区认知知 总体体认知知总结：威海工业新区是处于威海城南城乡结合部的新的工业聚集区。区内工厂密集，“工业氛围”较浓。区内目前配套设施匮乏，各项基础设施有待完善，生活便利性有待提高。区内尚无高品质居住区，高端人群不多。区内目前自然环境不错，但随着工业企业的逐一进驻，势必带来一定的污染，破坏原有的优质环境资源。存在疑问：1、将来进驻企业的污染状况 2、环境资源是否能保持 3、高端人群是否会喜欢在这里扎堆 4、发展前景不明朗，投资是否物有所值。消消费者抗性分析者抗性分析 通过以上的市场分析和社会对于工业新区的认知可以看出，目前威海市工业新区在本地和外地的抗性主要有以下几点：1、工业新区为有待发展区域，但目前市场认知及接受度均不高，需要有一定的策略和优惠措施，才能撬动市场。2、工业新区在环境、居住氛围、生活设施配套等方面均有所欠缺，尚达不到成熟的城市副中心的要求，因此客户在购房时考虑本区域的负面因素较多。3、工业新区目前已有一些企业进驻，如三角轮胎、蓝星玻璃等大型企业，市民一般在购房时会考虑区域内企业所产生的污染等情况。4、工业新区板块内住宅项目均为价格较低的中低端产品，在市民的整体印象中属于较为低端的产品所在区域，区域住宅价值不高。未来客未来客户分布广泛，将会分布广泛，将会涵盖本市涵盖本市财富富阶层及周及周边城市的高端人群。城市的高端人群。城市化城市化发展的展的过程中，城市副中心程中，城市副中心对于所于所辖区区县的向心的向心力吸引了下力吸引了下辖区区县的客的客户在中心城区置在中心城区置业。核心文登乳山依靠威海独有的自然依靠威海独有的自然资源，本源，本项目有广泛的客目有广泛的客户来源来源外地城市人群外地城市人群u有三缘关系的威海人或威海人后裔（生意缘、亲缘、工作缘）u其他地区如北京、天津、东北、内蒙、山西等地的财富人群；威海本地客威海本地客户u包括传统意义的威海区域内；u下辖荣成、文登、乳山的财富人群；独特的区域独特的区域优势吸引周吸引周围其他城市的其他城市的财富人群置富人群置业。威海内蒙山西东北荣成威海本本项目目目目标客客户分析分析北京天津江浙沪新疆客客户来源分析来源分析客客户来源：本市及周来源：本市及周边县市市财富人群富人群客客户特征：特征：政府背景生意人、管委及周边就职的企事业单位的中高层管理者、钢材生意人；用于改善居住环境、刚性需求的人群客客户来源：工来源：工业新区的工薪新区的工薪阶层、区域内、区域内刚性性需求客需求客户群体群体客客户特征：特征：工业新区内企业中层、基层工作人员，以及外地来威海投资和养老的客户群体核心客核心客户重要客重要客户潜在客潜在客户客客户来源：与工来源：与工业新区具有三新区具有三缘的外地人群的外地人群客客户特征：特征：北京、天津、江浙沪、内蒙、东北、山西、新疆等与威海具有工作缘、生意缘等关系的公务员、企事业领导、生意人等；目标客户置业者关注因素分析：客户最关注大面积庭院、品质、纯粹社区、面积实用 12345资源区位区域环境社区园林产品外观私享空间私密性户型社区配套社区服务产品价格不同不同层次次购房者置房者置业的关注因素折的关注因素折线价价值曲曲线张先生：有钱的人不会在意距离,买中高端住宅的客户比较喜欢良好的观景视线；他们不希望自己的生活被打扰，需要自己的空间；甚至买了房子不希望周围别人知道；赵女士：住宅的户型一定要好，户型至少也得120平米左右，太小了不舒服中高端客中高端客户（）关注院子、品关注院子、品质、纯粹社区粹社区舒适型客舒适型客户（）关注关注产品形式、社区园林和品形式、社区园林和环境境经济型客型客户（）关注关注产品价格、品价格、户型和配套型和配套孙先生：房间要大气而不要太多；总价不能超过300万元，比较喜欢大面积的房子；玻璃幕墙的会所及泳池，希望能够较好的物业公司考虑因素重要性目目标客客户价价值取向取向客户定位省内外投省内外投资人群人群政府政府领导、公、公务员企事企事业单位中高位中高层管理者管理者高科技技高科技技术型人才型人才威海地区威海地区财富富阶层PART 3PART 3项目定位目定位自身因素和片区自身因素和片区环境境资源条件表明，源条件表明，项目目较适合开适合开发中高档次物中高档次物业因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低端产品对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃出类拔萃较高一般基本配套对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格地块配套情况资源不支持资源有限基本符合目标限制目标不支持地地块因子分析因子分析基于地基于地块条件、引条件、引导性客性客户需求的特定性以及市需求的特定性以及市场竞争状况争状况p地地块因子分析因子分析本项目地块条件支撑开发中高档次的物业p客客户需求分析需求分析高品质创新产品体系高要求的环境和配套体系不同于城区生活的独特生活方式p市市场竞争分析争分析市场现有物业档次及品质不高未来竞争项目的档次和品质都将提高项目档次确定目档次确定颠覆覆颠覆，覆，传统住宅理念住宅理念超越，超越，引引领更高眼界更高眼界提升，提升，威海城市品威海城市品质超越超越提升提升让人人们聚焦上海公聚焦上海公馆向世界展示威海向世界展示威海高尚国高尚国际化生化生态型复合社区型复合社区项目定位目定位新城核心区府一线人居价值新标杆形象定位形象定位PART 4产品定位产品定位品定位差异化、创新型、国际生态标准的复合住宅产品户型型产品品创新解析新解析入入户花园、露台、阳台、空中院落（内庭院）花园、露台、阳台、空中院落（内庭院）凸窗凸窗夹层、复式、复式结构构阳光房阳光房说明：明：1.户型型产品的品的创新，会新，会带来建筑成本的相来建筑成本的相应增加，最高可以增加增加，最高可以增加30%；2.相相对于价格的提升和于价格的提升和销售速度的提升，成本提升的代价物有所售速度的提升，成本提升的代价物有所值；市市场给予本予本项目目产品机会突破，品机会突破，归纳以下两点：以下两点：本案可以突本案可以突破的地方破的地方产品功能性品功能性产品舒适性品舒适性入入户花园花园内庭花园内庭花园储物物间/多功能房多功能房衣橱衣橱飘窗窗凸窗凸窗阳台阳台露台露台通通过面面积赠送，送，达到隔方（卧室达到隔方（卧室/书房房/餐餐厅）的目的，）的目的，从而从而实现居住功能居住功能升升级提升居住的舒适度提升居住的舒适度市市场回回顾市市场回回顾：户型型创新受新受欢迎程度迎程度储物物间 飘窗窗 入入户花园花园 挑高客挑高客厅 带露台露台 双套双套间从以上户型创新受欢迎程度来看，本项目的户型可以通过“储物间、飘窗、入户花园”户型创新来满足客户功能舒适度的需求。利用入户花园隔房等创新方式，使90的子拥有110 的空间功能尺度，从而真正解决户型的舒适度90/70问题。多多层退台花园洋房退台花园洋房设计要点要点舒适性舒适性情趣性情趣性本本项目可以突目可以突破的地方破的地方舒适性、情趣性舒适性、情趣性当前威海多当前威海多层产品品设计，数量少，价，数量少，价值点少，点少，为本本项目的价目的价值创新提供了新提供了较大的空大的空间阳光花房阳光花房可以利用的地下室可以利用的地下室超大露台超大露台强化入化入户花园、庭院花园、庭院大面大面宽，高舒适性，高舒适性舒适空舒适空间 各得其所各得其所奢奢华客客厅独享独享书房房私密主卧私密主卧婴儿房儿房高度高度创新新 多附加多附加值露露 台台错层；3.953.95米挑高米挑高夹层2.182.18米米凸凸 窗窗 地下室地下室 阳光房阳光房 下沉式庭院下沉式庭院首首层庭院、二三庭院、二三层超超大露台大露台一一层：下沉式私家院：下沉式私家院落落/半地下半地下层/阳光房阳光房 入入户花园花园/前后花园前后花园二二层：阳光地下室：阳光地下室退台洋房退台洋房户型型退台退台设计赋予每予每户独立庭院或阳台独立庭院或阳台通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧。洋房洋房户型型创新新洋房洋房户型型创新新创新新产品品 层层退台退台 建筑形建筑形态与景与景观体系相映成趣体系相映成趣 退台洋房是退台洋房是竞争区域内争区域内的的产品，将构成本品，将构成本项目目的的标杆杆产品之一；品之一；本本项目退台洋房基本上目退台洋房基本上是采用是采用4+14+1的的设计，其中，其中顶层和底和底层与与别墅同墅同级享受；享受；退台洋房的立面和退台洋房的立面和细 部富于部富于变化，化，处理得当理得当会构成美会构成美丽的建筑的建筑风景，景，丰富社区建筑形丰富社区建筑形态；退台洋房的退台洋房的创新方向就新方向就是保是保证每每户都有花园；都有花园；退台洋房立面色退台洋房立面色调采用暖色系采用暖色系 热情情 温馨温馨 材材质以涂料以涂料为主主 利用垂直空利用垂直空间 下沉半地下室下沉半地下室 增增强采光效果采光效果地下室地下室层高低于高低于2.2米，不米，不 计入建筑面入建筑面积地下室可作地下室可作为电影房、棋影房、棋 牌室、斯牌室、斯诺克台球室等克台球室等进入半地下室入半地下室还可以可以结合合 庭院做出天井庭院做出天井半地下室采光口半地下室采光口万科城半地下室万科城半地下室通向半地下室的天井通向半地下室的天井步入式花台步入式花台 舒适性大阳台舒适性大阳台 入入户花花园园 步入式花台、入步入式花台、入户花园、太阳台等空花园、太阳台等空间的的设计使得使得户外的景外的景观可以充分渗透到室可以充分渗透到室内，将室内生活空内，将室内生活空间充分外延，室内生活充分外延，室内生活室外化；室外化；步入式花台步入式花台步入式花台外景步入式花台外景舒适大阳台舒适大阳台入入户花园花园内庭院内庭院 步入式凸步入式凸窗窗 花园是开放的，庭院花园是开放的，庭院是自己的，花园洋房的是自己的，花园洋房的每一个每一个细节都体都体现人人类对自然的追求；自然的追求；院落的景院落的景观不不仅仅是是为大家提供一个休憩交大家提供一个休憩交往的地方，更是每一个往的地方，更是每一个业主的私家庭院；主的私家庭院；步入式凸窗，步入式凸窗，户型空型空间尺度的尺度的扩大；大；庭院与窗台庭院与窗台内庭院空内庭院空间步入式凸窗步入式凸窗利用垂直空利用垂直空间 下沉地下室下沉地下室 增增强采光效果采光效果半地下室采光窗口半地下室采光窗口通向半地下室的天井通向半地下室的天井半地下室半地下室 地下室地下室层高低于高低于2.22.2米，不米，不计入建筑面入建筑面积；地下室可作地下室可作为电影房、影房、棋牌室、台球室等；棋牌室、台球室等；进入地下室入地下室还可可结合合庭院做出天井；庭院做出天井；层层退台的情景洋房目前在威海尚属空白，市退台的情景洋房目前在威海尚属空白，市场前景广前景广阔。目前威海花园洋房一般以5+1形式为主，大部分不带电梯；带电梯洋房和不带电梯洋房价值实现不同。电梯洋房一般以顶楼复式最贵，其次是底楼带大花园户型，其次为三楼、二楼。不带电梯洋房一般依据楼层逐层递减；在售花园洋房楼盘中，以长青温泉岛速度最快；小高小高层户型型设计ABCD户型型户型面型面积户型型结构构设计要点要点A、B90+20 三房两厅实现赠送面积20 赠送面积能够单独隔间房C、D90左右两房两厅可以有局部赠送面积空中花园，不空中花园，不计建筑面建筑面积，为住住户提供更多活提供更多活动空空间的同的同时，又可形成立体，又可形成立体丰富的立面造型。丰富的立面造型。入入户大堂大堂处理理 减少公减少公摊面面积在一定程度上会减少住宅的在一定程度上会减少住宅的舒适度，因此有舒适度，因此有时会得不会得不偿失。因此建失。因此建议，电梯梯间、走道只要是、走道只要是设计合理即可，不用合理即可，不用过于于节约公共面公共面积。而最有可能。而最有可能节约面面积又不又不影响舒适性的是入影响舒适性的是入户大堂通大堂通过架空架空层来来设置。置。入入户大堂：大堂：用灰空用灰空间的方式的方式处理入理入户大堂。半开放型大堂，大堂。半开放型大堂，计入不算面入不算面积的架空的架空层内。内。审批之后通批之后通过玻璃或玻璃或栅栏进行隔断。行隔断。最大化减少公最大化减少公摊面面积 其中相关的设备面积和结构上的面积、尽可能保证其合理性即可。而公共空间的部则具有较大的灵活性。如楼梯间、公共门厅、过道等。但是需要注意的是有时牺牲这类公共空间则会影响其舒适性。分摊面积的内容1、房屋分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及整幢楼房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、分摊面积还包括套语公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。3、不能计入分摊面积的包括独立使用的地下室、车棚、车库、以有为多幢住宅服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室。户型功能升型功能升级户型舒适提升型舒适提升实用率提升用率提升电梯梯厅花园花园电梯梯厅花园由两花园由两层高露台高露台组成，即每两成，即每两层电梯梯厅均有一个近均有一个近3040平方平方米的露台，形成了可供两米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯主共同使用梯厅花园。花园。电梯梯厅露台是两露台是两层高度，可以不高度，可以不计算建筑面算建筑面积。户型功能升型功能升级户型舒适提升型舒适提升实用率提升用率提升类低密度低密度产品品线位置和客位置和客户细分特征分特征精神精神层面面身份与财富象征改善居住环境满足基本居住需求物物质层面面财富富层次次置置业客客户的敏感点：低密度的生活方式和有限的的敏感点：低密度的生活方式和有限的总价价类低密度产品置业者；l年龄在30-40岁间、家庭结构简单，两代家庭居多；l怀有低密度生活梦想，向往舒适的生活状态；l经济实力有限，有价格承受上限；l关注使用成本：希望户型面积不要过大，以免增加日常生活成本；距离城市中心近，减少交通成本；独栋别墅类低密度产品多层高层/小高层从三方面解决从三方面解决产品与客品与客户需求之需求之间的矛盾的矛盾“情情”“景景”“私私”解决内部空解决内部空间较紧凑、局促的矛盾凑、局促的矛盾通通过对室内室内“情趣化情趣化”空空间的的营造，造，如玄关、挑空、如玄关、挑空、阁楼等，体楼等，体现丰富丰富的空的空间变化，增化，增强居住的品味感和居住的品味感和愉悦感愉悦感解决接触自然景色解决接触自然景色较少的矛盾少的矛盾以以“亲地地”、“亲自然自然”为核心，核心，将室内空将室内空间与外部景与外部景观充分融合，充分融合，使居住空使居住空间“景景观化化”，增加舒适，增加舒适度，度，带来更丰富的居住体来更丰富的居住体验解决接触自然景色解决接触自然景色较少的矛盾少的矛盾通通过专属通道、私家庭院属通道、私家庭院等增等增强居居住私密性，住私密性，营造宁静生活氛造宁静生活氛围，提，提升尊升尊贵感受感受挑空挑空入入户花园花园大面大面积采光窗采光窗露台与景露台与景观阳台阳台阳光房阳光房天井内庭天井内庭跃层阁楼楼错层与与夹层半地下室半地下室私家庭院私家庭院专属通道属通道玄关与吹拔玄关与吹拔庭院庭院类低密度低密度产品价品价值体系体系TownhouseTownhouse户型型设计原原则 加大加大进深，提高局部容深，提高局部容积率；率；灵活运用三段式灵活运用三段式设计，设计内庭院解决内庭院解决进深加大以后的深加大以后的采光采光问题，并提高室内空，并提高室内空间的趣味性；的趣味性；设地下室与露台等地下室与露台等“赠送面送面积”及及“可改造面可改造面积”；利用利用转角窗、地面角窗、地面标高高变化区化区别空空间、起居室部分吹拔、起居室部分吹拔、内庭院等品内庭院等品质提升点制造提升点制造产品品竞争。争。TownhouseTownhouse户型型设计要点要点面面积和价格与小独和价格与小独栋产品拉开差距，品拉开差距，4 4联为主；主；地上三地上三层或二或二层板，地下一板，地下一层，地下面，地下面积60-8060-80平方米；平方米；进深深15-1815-18米；米；室内室内车库，单车位；位；3-43-4间卧室，包括卧室，包括1 1间主卧室，主卧室，2-32-3间次卧室；次卧室；起居室面起居室面宽在在5 5米左右；米左右；一一层主要功能空主要功能空间包括起居室、餐包括起居室、餐厅、厨房、卧室；、厨房、卧室；二二层和三和三层主要功能空主要功能空间为家庭室和主次卧室；家庭室和主次卧室；设备间和佣人房置于地下。和佣人房置于地下。采光采光地上内天井采光地上内天井采光 通通过产品品细节处理，注理，注重室内自然采光效果。重室内自然采光效果。室内入室内入户处理理玄关和吹拔玄关和吹拔 对于首次于首次别墅置墅置业者来者来说，入口的吹拔，入口的吹拔处理能使理能使其有明其有明显的、不同于普通的、不同于普通住宅的居住感受；住宅的居住感受；主卧室大面主卧室大面积观景窗景窗 起居室、客起居室、客厅和和主卧室是主卧室是业主主经常常活活动的地方，的地方，对采采光和景光和景观要求高，要求高，因此需要在因此需要在这些位些位置采用大面置采用大面积的采的采光窗，同光窗，同时保保证有有良好的室外景致；良好的室外景致；厢庭TH：4室2厅4卫+多功能地下室尊配视听室洗衣房工人房半地下车位健身房联排排户型建型建议一层：前庭、中庭、后院，加 二层：双露台、天井上跃 层空间，奢华空间三层：豪华主卧套房，双露台，观景因素因素户型型创新新户型拼合型拼合优点点解决解决90/7090/70国家政策的限制国家政策的限制解决居住的舒适度解决居住的舒适度/功能功能弹性性/性价比性价比面面积大部分大部分赠送送解决解决90/7090/70国家政策的限制国家政策的限制解决居住需求，提升空解决居住需求，提升空间尺度尺度满足大面足大面积客客户需求需求面面积基本无基本无赠送送弊端弊端面面积赠送送较小小功能需求功能需求较弱弱验收收问题管管线、厨房、厨房、问题重复成本重复成本客客户购买同一人名涉及税率同一人名涉及税率问题手手续繁繁琐问题小小结 综观以上分析，本案通以上分析，本案通过户型型创新，即可符合市新，即可符合市场主流需求，足以主流需求，足以满足客足客户对产品的需求。品的需求。相相对户型拼合而言，省略无型拼合而言，省略无谓的麻的麻烦。总结项目目组合及合及户型区型区间建建议1 1、指、指标确定原确定原则u户型配比基于市型配比基于市场竞争、客争、客户支付能力、客支付能力、客户需求；需求；u总价具有市价具有市场竞争力；争力；u特点特点为：实用、用、创新，因此，新，因此，户型面型面积以以实用性用性为出出发点；点；2 2、户型建型建议u舒舒 适：空适：空间舒适，以舒适合理舒适，以舒适合理为空空间划分尺度；划分尺度；u实 用：面用：面积实用，避免不必要的空用，避免不必要的空间浪浪费；u合合 理：通理：通过面面积控制，契合市控制，契合市场，符合市，符合市场接受接受标准；准；u偷面面积：利用海景：利用海景资源充分挖掘源充分挖掘项目价目价值空空间，偷容容积率；率；u户型面型面积参照国内一参照国内一线城市的做法，同城市的做法，同时兼兼顾威海本地要求；威海本地要求；西西侧（联排）中排）中间（花园（花园+情景洋房）情景洋房）东侧（小高（小高层）产品品组合建合建议华艳伟业观点点本本项目的主力目的主力户型范型范围在在80-12080-120平方米。平方米。户型需求以两房两型需求以两房两厅、三房两、三房两厅为主，主，90-11090-110的的“小三房小三房”、110-120110-120的的“中三房中三房”为第二主力第二主力户型，向下兼型，向下兼顾9090以下的两房两以下的两房两厅一一卫。户型区型区间建建议户 型：二房二型：二房二厅一一卫 面面积范范围：80-8980-89平方米平方米说 明：面向将新婚夫明：面向将新婚夫妇和和单身身买家家为主，是本主，是本项目的量化速度保目的量化速度保证；针对现时市市场上上较多多6060平方米以下的小平方米以下的小户型，型，该户型的面型的面积设定要高于定要高于市市场主流的小主流的小户型，目的是型，目的是为了在了在销售售总价不会有大幅提高的前提下，价不会有大幅提高的前提下，使使该户型成型成为享受型的小享受型的小户型，型，满足目足目标客客户群的享受需要。群的享受需要。户 型：三房二型：三房二厅二二卫 面面积范范围：90-11090-110平方米平方米说 明：面向明：面向实用型三口之家用型三口之家为主，目主，目标客客户群以首次置群以首次置业者居多，者居多，该部分客部分客户群是自住性需求的群是自住性需求的刚性主体，考性主体，考虑其其经济收入、承受收入、承受购房房总价等各方面的价等各方面的综合因素下，因此，合因素下，因此，户型面型面积设定不定不应过大，大，紧凑型凑型设计为主。主。为增加增加户型型竞争力，争力，应该优化某些使用功能。如客化某些使用功能。如客厅南北南北对流、两房朝南、双阳台、全明厨流、两房朝南、双阳台、全明厨卫等。等。户 型：三房二型：三房二厅二二卫 面面积范范围：120-140120-140平方米平方米说 明：威海市明：威海市场二次置二次置业呈微幅增呈微幅增长的的趋势，该户型将面向型将面向这一客一客户群。群。户型型设计属于属于宽敞的三房敞的三房设计，体，体现中高端档次的主力中高端档次的主力产品（入品（入户花园、步入式衣橱、花园、步入式衣橱、错层、露台。、露台。户 型：三房二型：三房二厅二二卫 面面积范范围：100-120100-120平方米平方米说 明：明：现时市市场上上购房需求的主流集中在房需求的主流集中在100100120120平方米的范平方米的范围。建。建议面面积范范围设定在定在110110平方米，目的平方米，目的为满足改善居住足改善居住环境或追求享受型境或追求享受型的的买家需要。家需要。户型型设计方面，可在上述方面，可在上述110110平方米平方米户型型设计的基的基础条件条件上，增加更多的上，增加更多的优化元素，如化元素，如错层设计等，提高等，提高该户型在市型在市场上的上的竞争争力。力。户型区型区间建建议PART 5PART 5项目园林景目园林景观景景观园林园林设计原原则 不不强调园林园林风格，注重格，注重绿化面化面积；以以绿地地为主，从成本的角度考主，从成本的角度考虑控制水系的面控制水系的面积；提供参与性空提供参与性空间增加增加邻里感情交流和里感情交流和亲情交融的机会；情交融的机会；项目一期缺乏自然目一期缺乏自然资源，源，创造人造景造人造景观组团，实现项目的目的强势展示；展示；灵活利用植物、小路、小品等形成自然隔离，保灵活利用植物、小路、小品等形成自然隔离，保证开放性与私密性开放性与私密性的的结合；合；绿化层次感，选择草坪、灌木、树木多层级组合绿化方式，同时起到降噪的作用。项目整体通过景观规划，成为社区面向城市的景观界面，打造标志性城市感较强的社区景观。界面种植中型树木和景观植被，形成道路和社区的软性过渡；设置微地形景观，塑造空间层次感。绿化景化景观带休憩休憩节点点 针对养老人群，尤养老人群，尤其要注意打造休憩其要注意打造休憩节点，即提供休憩的点，即提供休憩的场所，也增加情趣；所，也增加情趣；园林植被富有多园林植被富有多样性性 富于富于变化化 有移步有移步换景的效果景的效果 小路小路 植被自然隔离植被自然隔离 营造私密性造私密性 主入口设置小型标志性物和社区标志，以“隐”为设计特点，体现对大海的谦让 入口设置体现花园式氛围，种植特色树木和植被，体现宜人亲切感；与海景的自然环境相融合；入口标识设计体现稳重、大气，契合威海客户审美；体现项目低调奢华，成为项目的对外标识。项目入口目入口入口景入口景观打造社区景打造社区景观主主轴 串串联社区景社区景观体系体系景景观主主轴设计要点要点沿景沿景观主主轴布置多个景布置多个景观节点，点，强调可参与性和互可参与性和互动性，性，要求与山水形成良好的交流要求与山水形成良好的交流空空间。利用地块内的现有条件，布置枯山水景观，做到暖季赏景、冬季亲景；有水时成水系，枯水期也是景观。景观轴设置小型景观节点，做出休闲交流空间。硬质景观和软质景观结合，体现景观的多样化和丰富性。会所景会所景观化：化：酒店式会所，结合水景，强调仪式感 主轴水景的汇集之处，形成较大的水系，与草坪、灌木、树木等形成自然呼应。结合水系、水岸，营造具有亲水效果的高端景观会所效果 强化水岸绿化效果，使会所融入整个景观体系，看上去浑然一体水景会所水景会所 主轴景观轴落差较大的位置打造社区内部核心景观节点，打造社区内部休闲交流中心；地块内侧利用冲沟坡度较大的部分打造生态叠水景观，形成项目中心景观节点；景观节点设置亲水景观设施，满足交流休闲需求；中心景观结合主景观轴，打造以点线相连的多元化景观效果。中心景中心景观凉凉亭亭休休闲步道步道休休闲座座椅椅项目内每一目内每一处场景、小品都景、小品都应精心精心设计，体，体现高端高端项目的品目的品质感。感。n山体开山体开发以保以保护自然生自然生态为主，尽量减少主，尽量减少人工痕迹，在山体上布置少量凉亭、木人工痕迹，在山体上布置少量凉亭、木栈道道等，供等，供业主休主休闲使用；使用；n在园林在园林规划布局划布局时，可考，可考虑与北与北侧山体的山体的视觉效果相融合，引山入景；效果相融合，引山入景；山体利用山体利用 可与政府可与政府协商开商开发北北侧山体，制造山体，制造营销卖点；（可点；（可能涉及能涉及对山体的影响，需要山体的影响，需要确确认政府是否同意政府是否同意对于山体于山体的利用及保的利用及保护性开性开发）；）；租用山体，并在山上造租用山体，并在山上造景，将其作景，将其作为项目目业主的主的“后花园后花园”，仅对本本项目目业主主开放，借此体开放，借此体现在本在本项目目购房的房的优越感和尊越感和尊贵感，因感，因为只有本只有本项目目业主才可被允主才可被允许进入山中，作入山中，作为项目的附属目的附属配套，提升附加配套，提升附加值。休休闲娱乐打造特色休打造特色休闲度假度假资源源户外拓展运外拓展运动登山区登山区垂垂钓中心中心CSCS战区区远足露足露营区区攀岩区攀岩区迷你高迷你高尔夫夫亲子子乐园园育林基地育林基地树木木领养养野外野外烧烤烤项目北侧山体打造模式山体利用山体利用地地块资源利用源利用根据地块坡度不同，形成不同的庭院形式一一级前院前院+后院后院一一级前院前院后院后院建筑建筑缓坡可形成一坡可形成一级庭院。庭院。两两级前院前院+一一级后院后院利用坡地，分利用坡地，分级形成庭园，庭院与室内高差形成庭园，庭院与室内高差较大。大。两两级前院前院后院后院建筑建筑两两级前院前院项目园林景目园林景观总结体体现对自然尊重：自然尊重：建筑和园林体建筑和园林体现对现有海景有海景资源的尊重，考源的尊重，考虑和自然生和自然生态景景观的融合的同的融合的同时，尽，尽量减少成本投入；量减少成本投入；景景观分配匀分配匀质：园林景园林景观的打造尽量体的打造尽量体现分布的均好性，景分布的均好性，景观均匀的延伸分布到各个建筑均匀的延伸分布到各个建筑组团和和单体建筑（体建筑（组团景景观可可侧重），保重），保证每个建筑都有很好的景每个建筑都有很好的景观条件，条件，实现整体物整体物业价价值提升；提升；建筑与景建筑与景观共融：共融：稳重的建筑形象，吻合威海城市精神和客重的建筑形象，吻合威海城市精神和客户人文情人文情怀，建筑的形象和园林景，建筑的形象和园林景观共共融，体融，体现大气、大气、稳重、包容的社区氛重、包容的社区氛围；PART 6社区功能配套区域配套区域配套设施建施建议区域型配套区域型配套市民休市民休闲广广场高品高品质会所会所 前期用作售楼前期用作售楼处异域异域风情商情商业街街江江苏东路是整个地路是整个地块的最具展示性的面，区域配套的最具展示性的面，区域配套设施沿江施沿江苏东路路设置置营造开放的、城市社区氛造开放的、城市社区氛围一期承担整个区域立一期承担整个区域立势的功能，渲染开放城市的区域氛的功能，渲染开放城市的区域氛围一期启一期启动区与商区与商业街、会所共同打造开放空街、会所共同打造开放空间，一方面起到，一方面起到营销展示立展示立势的作用，另一方面聚集区域人气，渲染区域氛的作用，另一方面聚集区域人气，渲染区域氛围；通通过地地势、植物、区域、植物、区域标志性建筑小品的打造形成志性建筑小品的打造形成强大大视觉冲冲击力，力，建立建立对整个区域整个区域规划的信心，弥划的信心，弥补项目本身人气不足和配套目本身人气不足和配套资源的源的缺乏；缺乏；作作为前期展示，根据工程前期展示，根据工程进度，只需建度，只需建设其中其中紧邻项目部分即可；目部分即可；细节必必须以体以体验为出出发点，点，设计中充分考中充分考虑人与景人与景观的互的互动，如加，如加入供人休憩玩耍的小品、园林、水系等展示要素，入供人休憩玩耍的小品、园林、水系等展示要素，创造足造足够的停留、的停留、活活动和想象空和想象空间；会所功能会所功能设置置会所配套会所配套 承担承担营造开放的、城市的区域氛造开放的、城市的区域氛围的功能。的功能。高品高品质会所会所前期用作售楼前期用作售楼处异域异域风情商情商业街街承担社区活承担社区活动中心功能中心功能 成成为周周边居民的日常休居民的日常休闲场所所 结合会所、商合会所、商业街街形成一个形成一个较大的开放大的开放空空间，成，成为社区乃至社区乃至区域的活区域的活动中心中心会所在本会所在本项目中身兼多重角色目中身兼多重角色 项目前期与开放空目前期与开放空间、建筑园林共同构成、建筑园林共同构成项目的区展示，目的区展示，奠定奠定项目的国目的国际化形象化形象 与商与商业街、广街、广场的有机的有机联动，形成区域开放的、城市的，形成区域开放的、城市的区域氛区域氛围 项目前期承担售楼目前期承担售楼处的角色的角色利用沿政府后街昭示性利用沿政府后街昭示性强的特点的特点 奠定奠定项目形象目形象 充分利用充分利用项目的沿街面，在昭示性目的沿街面，在昭示性强的位置的位置设置，置，同同时考考虑跟商跟商业街、广街、广场的的联动，形成开放