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房地房地产产物物业业管理、中介服管理、中介服务务及其他及其他房地房地产业产业普普查查培培训课训课件件焦臻卿2009年2月 1-房地房地产业产业普普查查范范围围：按国民：按国民经济经济行行业业分，包括房地分，包括房地产产开开发经营发经营、物、物业业管理、房地管理、房地产产中介服中介服务务、其他房地、其他房地产产活活动动4 4个中个中类类。2-房地房地产业产业普普查查登登记记的原的原则则：房：房地地产业产业按其法人按其法人单单位主要位主要经营经营活活动动所在地所在地进进行普行普查查登登记记，并，并负责组织负责组织其下属的其下属的产业产业活活动单动单位的普位的普查查登登记记工作。工作。3-一、普一、普查对查对象象1 1、物、物业业管理（行管理（行业业代代码码72207220）指指物物业业管管理理企企业业依依据据物物业业合合同同约约定定，对对物物业业进进行行专专业业化化维维修修、养养护护、管管理理，以以及及对对相相关关区区域域内内的的环环境境、公公共共秩秩序序等等进进行行管管理理，并提供相关服并提供相关服务务的活的活动动。4-2 2、中介服、中介服务务（行（行业业代代码码72307230）指房地指房地产产咨咨询询、房地、房地产产价格价格评评 估、房地估、房地产经纪产经纪等活等活动动 5-3、其他房地、其他房地产产活活动动（行（行业业代代码码7290）除房地除房地产产开开发发（行（行业业代代码码7210）、）、物物业业管理（行管理（行业业代代码码72207220）、）、中介服中介服务务（行（行业业代代码码72307230）以外的房地以外的房地产产活活动动，包括以，包括以下几种内容：下几种内容：6-（1）工）工矿矿等企等企业业破破产产或倒或倒闭闭后，后，对对原有厂房的出租、地皮使用原有厂房的出租、地皮使用权权的的出租；出租；（2）公）公积积金管理中心；金管理中心；（3）土地整）土地整备备中心；中心；（4）二手房屋交易中心；）二手房屋交易中心；（5）专职专职（为为把毛地把毛地变为净变为净地）地）的拆迁公司等。的拆迁公司等。7-二、普二、普查查表表式表表式1 1 1 1、法人、法人、法人、法人单单单单位基本情况表（位基本情况表（位基本情况表（位基本情况表（601601601601表）表）表）表）2 2 2 2、产业产业产业产业活活活活动单动单动单动单位基本情况表（位基本情况表（位基本情况表（位基本情况表（602602602602表）表）表）表）3 3 3 3、产业产业产业产业活活活活动单动单动单动单位基本情况表附表（位基本情况表附表（位基本情况表附表（位基本情况表附表（602-1602-1602-1602-1表）表）表）表）4 4 4 4、房房房房地地地地产产产产物物物物业业业业管管管管理理理理、中中中中介介介介服服服服务务务务及及及及其其其其他他他他房房房房地地地地产业产业产业产业企企企企业业业业生生生生产经营产经营产经营产经营情况（情况（情况（情况（G603-3G603-3G603-3G603-3表）表）表）表）5 5 5 5、企企企企业业业业单单单单位位位位水水水水及及及及能能能能源源源源消消消消费费费费情情情情况况况况重重重重点点点点调调调调查查查查表表表表（605-1605-1605-1605-1表）表）表）表）8-物业管理、中介服务及其他房地产业普查对象与普查表的对应关系 表表 号号601602602-1G603-3 605-1单产业单产业法人法人-抽中填多多产业产业法人法人批零住宿餐饮抽中填 9-房房地地产产物物业业管管理理、中中介介服服务务及及其其他他房房地地产产业业企企业业生生产产经经营营情情况况（G603-3G603-3表）表）10-11-三、普三、普查查表指表指标标解解释释（1 1）物）物业业管理情况管理情况 在管物在管物业业占地面占地面积积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。在管房屋建筑面在管房屋建筑面积积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。12-住宅：住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。以企业实际管理的住宅的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。办办公用房：公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。以企业实际管理的办公用房的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。13-商商业营业业营业用房：用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。以企业实际管理的商业营业用房的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。厂房：厂房：指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。以企业实际管理的厂房的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。14-（2 2）中介服）中介服务务情况情况房屋代理房屋代理销销售成交合同面售成交合同面积积：指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。房屋代理房屋代理销销售成交合同数：售成交合同数：指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。房屋代理房屋代理销销售成交合同金售成交合同金额额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。15-房屋代理出租成交合同面房屋代理出租成交合同面积积：指：指经经房地房地产产中介服中介服务务机构代理，并机构代理，并签订签订租租赁赁合同的商品房及以外的合同的商品房及以外的所有出租房屋的所有出租房屋的总总面面积积。房屋代理出租成交合同数：指房地房屋代理出租成交合同数：指房地产产中介服中介服务务机机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订签订租租赁赁合同的合同的业务业务笔数。笔数。房屋代理出租成交合同金房屋代理出租成交合同金额额：指房地：指房地产产中介服中介服务务机构机构对对商品房及以外的所有房商品房及以外的所有房产进产进行租行租赁赁，并，并签签订订租租赁赁合同的商品房租合同的商品房租赁赁金金额额（按月度（按月度计计算）。算）。16-（3）其他房地产业因该部分没有经营情况指标，只有财务指标。17-四、普四、普查查表主要表主要审审核关系核关系（1 1）物）物业业管理情况管理情况在在管管房房屋屋建建筑筑面面积积大大于于0 0，则则在在管管物物业业占占地地面面积积也也应应大大于于0,0,反之亦然；反之亦然；在在管管房房屋屋建建筑筑面面积积应应大大于于或或等等于于其其中中:住住宅宅、办办公公用用房房、商商业业营业营业用房、厂房之和；用房、厂房之和；18-（2 2）中介服）中介服务务情况情况代代理理销销售售的的成成交交合合同同面面积积、成成交交合合同同数数和和成成交交合合同同金金额额应应同同时时存在且大于存在且大于0；代代理理出出租租的的成成交交合合同同面面积积、成成交交合合同同数数和和成成交交合合同同金金额额应应同同时时存在且大于存在且大于0；19-五、填表注意事五、填表注意事项项（1）物业管理情况 在管物业占地面积数据取得可通过以下途径：从小区开发建设的房地产开发公司取得的该物业小区的原始图纸资料填报；20-在管房屋建筑面在管房屋建筑面积积数据取得可通数据取得可通过过以下途径：以下途径：从小区开从小区开发发建建设设的房地的房地产产开开发发公司公司取得的取得的该该物物业业小区的原始小区的原始图纸资图纸资料料填填报报；根据物根据物业业委托人所移交的委托人所移交的该该物物业业的的图纸图纸面面积积或物或物业业托管托管协议协议中的面中的面积积填列。填列。21-（2）中介服）中介服务务情况情况 根据表中填根据表中填报报的相关数据分的相关数据分别别计计算每个算每个销销售合同成交的房屋面售合同成交的房屋面积积、每平方米房屋每平方米房屋销销售合同成交价格、售合同成交价格、每个出租合同成交的房屋面每个出租合同成交的房屋面积积、每、每平方米房屋出租合同价格等指平方米房屋出租合同价格等指标标，如出如出现现畸大、畸小的情况，必畸大、畸小的情况，必须查须查明原因。明原因。22-每个每个销销售合同成交的房屋面售合同成交的房屋面积积=房房屋代理屋代理销销售成交合同面售成交合同面积积X07/房屋房屋代理代理销销售成交合同数售成交合同数X08；每平方米房屋每平方米房屋销销售合同成交价格售合同成交价格=房屋代理房屋代理销销售成交合同金售成交合同金额额X09/房房屋代理屋代理销销售成交合同面售成交合同面积积X07;23-每个出租合同成交的房屋面每个出租合同成交的房屋面积积=房房屋代理出租成交合同面屋代理出租成交合同面积积X10/房屋房屋代理出租成交合同数代理出租成交合同数X11；每平方米房屋出租合同成交价格每平方米房屋出租合同成交价格=房屋代理出租成交合同金房屋代理出租成交合同金额额X12/房房屋代理出租成交合同面屋代理出租成交合同面积积X10；24-下面下面给给出各指出各指标标参考控制范参考控制范围围，各地可根据当地的情况各地可根据当地的情况进进行行调调整。整。每个每个销销售合同成交的房屋面售合同成交的房屋面积积如果如果是小于是小于40平方米，大于平方米，大于500平方米平方米,需核需核实实;每平方米房屋每平方米房屋销销售合同成交价格如售合同成交价格如果是小于果是小于1000元，大于元，大于20000元；元；25-每个出租合同成交的房屋面每个出租合同成交的房屋面积积如果如果是小于是小于40平方米，大于平方米，大于200平方米；平方米；每平方米房屋出租合同价格如果是每平方米房屋出租合同价格如果是小于小于2元，大于元，大于100元。元。26-六、填六、填报报案例分析案例分析案例一、安徽某房地案例一、安徽某房地产产担保置担保置换换有限公司有限公司 公司主要公司主要业务业务活活动为动为住房住房贷贷款担保、房款担保、房地地产产代理代理销销售和租售和租赁赁、房地、房地产营销产营销策划，策划，对对于从事多种房地于从事多种房地产业务产业务活活动动的的单单位，以位，以主要主要业务业务收入活收入活动动的行的行业归业归属确定行属确定行业业代代码码。按照。按照经济经济普普查查国民国民经济经济行行业业分分类类的有的有关关规规定，我定，我们们将企将企业业行行业业划划归归房地房地产产中介，中介，填填报报行行业归业归属代属代码为码为7230。27-公司公司业务业务活活动动涉及了房屋代理涉及了房屋代理销销售和租售和租赁赁，所以除了填，所以除了填报报企企业业普普查查表表财务财务指指标标、水及能源消、水及能源消费费指指标标、信息化指信息化指标标外，外，还须还须填填报报物物业业、中、中介及其他房地介及其他房地产产企企业单业单位位经营经营情况情况指指标标，有关数据填，有关数据填报报如下如下：28-物物业业管理、中介服管理、中介服务务及其他房地及其他房地产业产业企企业单业单位位经营经营情况情况 指标名称计量单位代码本年实际甲乙丙6二、中介服务情况 1.房屋代理销售：成交合同面积平方米X07153000 成交合同数个X084600（1700）成交合同金额千元X093490000（349000）2.房屋代理出租：成交合同面积平方米X10159711（15971）成交合同数个X11200 成交合同金额千元X1212629-以上是以上是该该企企业业填填报报中介服中介服务务情况的有关情况的有关数据（括号外是企数据（括号外是企业业最初的填最初的填报报数，也是数，也是错错误误数据，括号内数据，括号内为为企企业业核准核准查查改后的数据），改后的数据），对对企企业业所填数据的所填数据的审审核，核，发现发现房屋代理房屋代理销销售售合同数、合同数、销销售金售金额额及出租合同面及出租合同面积积有以下有以下问问题题：一是房屋一是房屋销销售成交合同金售成交合同金额额除成交合同面除成交合同面积积，得出每平方米房屋价格得出每平方米房屋价格2.28万元，与当地万元，与当地实实际际差距太大。差距太大。经经核核实实,销销售成交合同金售成交合同金额额填填报报有有误误,应为应为349000。30-二是房屋二是房屋销销售成交合同面售成交合同面积积除合同数，除合同数，平均每个合同成交每套房屋面平均每个合同成交每套房屋面积仅为积仅为33平方米，明平方米，明显显不不对对。经经核核实实,销销售成售成交合同数填交合同数填报报有有误误，应为应为1700。三是房屋出租代理成交合同面三是房屋出租代理成交合同面积积除合除合同数同数，每个合同成交面，每个合同成交面积为积为799平方平方米，米，计计算算值值偏大。偏大。经经核核实实,出租代理成出租代理成交合同面交合同面积积有有误误，应为应为15971。31-案例二、安徽某物案例二、安徽某物业业有限公司，有限公司，该该公司是当地公司是当地资质资质为为一一级级的物的物业业公司，企公司，企业业普普查查表数据填表数据填报报如下如下：指标名称计量单位代码本年实际甲乙丙6一、物业管理情况1.在管物业占地面积平方米X01(1956000)2.在管房屋建筑面积平方米X021357465其中：住宅平方米X031075438 办公用房平方米X04168391 商业营业用房平方米X05101537 厂房平方米X06 32-企企业业在上在上报报本表本表时时，在管物，在管物业业占地面占地面积积未填，未填，原因是企原因是企业业托管的一物托管的一物业业小区，系上世小区，系上世纪纪90年代年代建成，由于年代久建成，由于年代久远远，只有小区房屋建筑面，只有小区房屋建筑面积积，而无小区占地面而无小区占地面积积有关有关资资料，后料，后经实际测经实际测量得出量得出该该小区占地面小区占地面积积。一般来。一般来说说，大多数小区在管物，大多数小区在管物业业占地面占地面积积可从小区开可从小区开发发建建设设的房地的房地产产开开发发公司公司取得，根据取得，根据该该物物业业小区的原始小区的原始图纸资图纸资料填料填报报；也；也可根据物可根据物业业容容积积率，建筑面率，建筑面积计积计算取得；算取得；较较大的大的托管小区可从托管小区可从规规划部划部门门取得相关取得相关资资料，以上途径料，以上途径均无法取得，只有通均无法取得，只有通过实际测过实际测量填量填报报。33-案例三、安徽某物业管理公司：该公司为物业二级资质企业，主要业务活动物业服务、小区供热和游泳池经营管理。该物业公司除了本部以外，还附属2个产业活动单位：供热公司和游泳池。按照经济普查要求除了填报法人单位基本情况（601表）和企业普查表（G603表）中财务指标、水及能源消费指标外，供热公司和游泳池还应填报产业活动单位基本情况表（602表）。34-第一次第一次经济经济普普查查通通过对过对房地房地产业产业的的实实地地调调研，有以下几点研，有以下几点问题请问题请大家注意：大家注意：物物业业管理公司一般都有管理公司一般都有资质资质。物。物业业管理公管理公司多有几个管理区域，法人所在地填司多有几个管理区域，法人所在地填报报法法人表的数据，人表的数据，应应包括其余各管理区域包括其余各管理区域产业产业活活动单动单位数据。位数据。35-一些物一些物业业管理公司是由企管理公司是由企业业（单单位）位）改制主改制主辅辅分离成立的，除物分离成立的，除物业业管理管理外，外，还还有一些附有一些附营营的商的商业业、服、服务业务业，这这些附些附营单营单位位应应填填产业产业活活动单动单位表。位表。36-一些物管公司特一些物管公司特别别是后勤改制成立的公司，是后勤改制成立的公司，有些物有些物业业管理区域管理区域虽虽提供服提供服务务但收不到物但收不到物业业管理管理费费，是否需填物管面，是否需填物管面积积，我，我们认为们认为也也应应填，填，还还有人有人员问题员问题，基本原，基本原则则是是谁发谁发工工资资（劳务报劳务报酬）酬）谁谁填填报报，但有一些公司，但有一些公司的管理人的管理人员员是由上是由上级单级单位派来的，工位派来的，工资资在在上上级单级单位位发发，我，我们认为这们认为这些人只要在公司些人只要在公司工作，也工作，也应统计应统计在公司范在公司范围围内，其工内，其工资应资应作作为为上上级级部部门门的的拨拨付收入。付收入。37-有不妥之有不妥之处处，请请大家指正，大家指正，谢谢谢谢各位！各位！38-