常宁市场调研报告(正式).pptx

常宁“南门湖”项目调查研究报告1鉴于于贵司位于常宁市南司位于常宁市南门湖湖项目的开目的开发规模之大、开模之大、开发规格之高，格之高，为了了对项目科学准确的市目科学准确的市场定位提供大量的定位提供大量的市市场依据，我司从依据，我司从20112011年年3 3月月2121日至日至4 4月月1515日日针对常宁常宁市、常宁市周市、常宁市周边乡镇以及常宁周以及常宁周边县区区进行一次行一次为期期2626天的深入的市天的深入的市场调研。研。市市调背景背景2调研人研人员：除我司派出6名精干人员外，还在衡阳当地聘请6名在校大学生进行协助，调研方式：研方式：我司采用了现场走访、实地调查、随机问卷调查等多种调研方式，收集了大量一手数据。调研行程：研行程：此次调研我司行程愈3000公里，走访了衡阳的常宁、耒阳、祁东、衡阳，郴州的桂阳，永州的祁阳等三市六县。3常宁及周常宁及周边各个市各个市县市市场调查路路线图祁祁东县常宁常宁市市祁阳祁阳县桂阳桂阳县 耒阳耒阳市市衡南衡南县松柏松柏镇官岭官岭镇洋洋泉真泉真盐湖湖镇罗桥镇u停留7天时间，详细了解桂阳县的市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料，包括前往常宁的途中在罗桥镇做问卷调查u总共停留12天时间，详细了解市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料，及做市场调查问卷；且周边的松柏、官领、洋泉镇占用2天时间做市场问卷调查u停留3天时间，详细了解衡南市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料u停留3天时间，详细了解祁东市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料u停留7天时间，详细了解耒阳市的市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料，包括常宁到耒阳的途中在盐湖镇做市场问卷调查u停留4天时间，详细了解祁阳县的市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料4耒阳市房地产及商业调查桂阳县房地产及商业调查祁阳县房地产及商业调查常宁周边乡镇问卷调查A组：4月2日4月3日祁东县房地产及商业调查B组3月314月1日常宁市消费者问卷调查A组：3月314月1日衡南县房地产及商业调查市市调行程行程常宁市房地产及商业调查3月21日3月30日3月314月1日4月4日4月5日4月6日4月8日4月9日4月10日4月11日4月15日5常宁市房地常宁市房地产及商及商业调查3月21日3月22日常宁市城市环境熟悉我司于3月21日从长沙出发，21日下午抵达常宁市，22日对常宁市城市环境、道路状况以及项目地块周边环境进行初步调查。项目一期地块临宜水部分莲花车站常宁街景常宁街景常宁街景63月23日3月25日常宁市房地产市场调查我司针对常宁市在销房地产项目进行了深入的市场普查。4天时间共走访竞争项目18个，基本涵括了常宁市场目前在销的主要项目。其中有：高档社区高档社区项目：目：帝煌山庄、万象凤凰城、东方水岸明珠、宜水新城等中型小区中型小区项目：目：华东艳城、东方名都、巴黎春天、瑞丰苑等小型小型项目：目：财富大厦、龙兴阁、金城名都等帝煌山庄帝煌山庄宜水新城在装修售楼部外滩首府围挡财富大厦售楼部华东艳城现场售楼部73月26日常宁市城市规划发展调查针对常宁市规划的“三区四片”进行调查，并对各片区的优势资源进行走访调查。西门湖北门湖市政府西门湖北门湖83月27项目地块实地调查为了对项目规划设计提出准确建议，我司对项目地块内部环境及各地块条件进行了实地调查。地块一期南侧临宜水部分地块一期南侧临宜水部分即将被南门湖所融合的兰江水项目地块俯瞰预计为南门湖的地块部分93月28日3月30日常宁市商业市场调查为了了解常宁市商业发展状况及现状，并为项目商业定位提供资料及数据，我司针对常宁市主要商圈及商业市场进行了深入了解调查。解放路东方广场东方广场东正街东正街荣华商贸城东正街东方百货群英路福洪百货青阳路生源百货10常宁市常宁市问卷卷调查此次市场调研中，包括乡镇部分，我司共投放问卷500份，收回有效问卷475份，其中城市部分85份，乡镇部分390份。城市问卷部分由我司两名留守人员及从衡阳市高校聘请的6名市调人员共8人，在常宁市进行了为期4天的问卷调查。问卷主要针对常宁市人流较为集中的商业、银行以及效益较好的机关事业单位等部分展开。3月31日4月3日常宁城市问卷调查 11常宁周边乡镇问卷调查中，我司针对常宁三个重点规划镇（松柏、洋泉、罗桥）以及其他位于省道旁的的乡镇:官岭、柏坊、庙前、盐湖等进行了问卷调查。4月4日4月5日常宁周边乡镇问卷调查 12为了了给本本项目成功开目成功开发搜搜寻可借可借鉴模式以及模式以及并便于并便于项目目进行横向数据比行横向数据比较，我司，我司针对常常宁市周宁市周边的的县区区进行走行走访调查。13衡南衡南县房地房地产及商及商业调查3月31日4月1日衡南县是与常宁东北部相邻的县，该县县治所在的云集镇是2008年左右才从衡阳市市区内搬迁至此。我司针对衡南县的城市发展状况，商业发展状况以及房地产市场进行了调查走访。两天时间，我司在衡南县走访了华城御花园、江岸明珠、山水名城、馨一花苑等4个房地产项目以及当地的流一超市等商业设施。14祁祁东县房地房地产及商及商业调查4月2日4月3日祁东县是与常宁西北部相邻的县，我司针对祁东县商业发展以及房地产市场进行了调查了解。调查项目：东城国际、盛世宏成、现代城走访商业：祁东大市场、天虹百货15祁阳祁阳县房地房地产及商及商业调查4月6日4月8日祁阳县是常宁西部经济实力较强的县，隶属永州市。该县房地产市场发展状况较好，具有一定的可借鉴型。我司针对祁阳县商业发展以及房地产市场进行了调查了解。调查项目：滨江豪庭、天宇第一城、新城名都、政中央走访商业：万联超市、步步高超市16桂阳桂阳县房地房地产及商及商业调查4月9日4月10日桂阳县是与常宁南部相邻的县，隶属郴州市。我司针对祁阳县商业发展以及房地产市场进行了调查了解。调查项目：金都汇、锦绣华庭走访商业：步步高超市17耒阳市房地耒阳市房地产及商及商业调查耒阳市是耒阳市是位于位于常宁常宁东部的部的经济发达的达的县级市。市。该市的市的资源源优势与常宁与常宁较为相似，因此其相似，因此其经济发展模式，城市运展模式，城市运营模式以及模式以及发地地产发展都将展都将为本本项目的成功运作提供良好的借目的成功运作提供良好的借鉴模式。以此模式。以此耒阳也是此次周耒阳也是此次周边县区区调查中的重点。中的重点。184月11日4月13日耒阳市房地产市场调查鉴于耒阳市房地产市场的发展程度，我司对耒阳市场进行了深入的调查了解，以为本项目产品定位提供借鉴模式。走访项目：紫荆府、嘉盛天下城、金棫中央、和谐花苑、国贸新城、中星时代广场。194月14日4月15日耒阳市城市及商业发展调查为考察耒阳市城市发展模式，以及商业发展现状，我司对耒阳主要城区重点市政设施以及重要商业设施进行调查走访，以为本项目运作提供借鉴思路。市政设施：发明家广场、神农广场、沿江风光带商业设施：海琼百货、步步高超市、家福乐超市20市调数据调查统计分析常宁市衡南县、祁阳、桂阳、祁东、耒阳21221、宏观背景分析1 1.1.1经济发展状况展状况68.5487.19103.23119.54143.1312.90%15.00%10%14.90%13.40%GDP（亿元）增长率2006200720082009201002040608010012014016000.020.040.060.080.10.120.140.16常宁市十一五期间常宁市十一五期间GDPGDP走势图走势图“十一五十一五”期期间，常宁市国民生，常宁市国民生产总值以平均每年以平均每年13.24%13.24%的速度高速增的速度高速增长，20102010年，国民年，国民GDPGDP达到达到143.13143.13亿元。按照元。按照GDPGDP与房地与房地产发展模式展模式对比，常比，常宁房地宁房地产行行业进入了高速入了高速发展展阶段。段。国民GDP多年呈高速发展，将促进房地产行业高速发展第一产业比重21.98%第二产业比重42.85%第三产业比重35.17%0%20%40%60%80%100%2006200720082009201017.3522.3828.3128.8631.4631.8238.5342.5947.4361.3319.3726.2832.3343.2550.34第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）231 1.2.2产业结构构n2010年，常宁市三次产业产业结构为21.98：42.85：35.17；产业结构趋向合理，呈现出“产、工、贸一条龙”的经济发展模式。n在“十一五”期间常宁市第二产业与第三产业总量持续增加，带动了产业升级以及城市转型，促进了城市的快速发展。25.31%46.43%28.26%25.67%44.19%30.14%27.42%41.26%31.32%24.14%39.66%36.18%经济总量在不断提升的过程中，第二产业比重不断加大，“工业常宁”已然呈现1、宏观背景分析21.98%42.85%35.17%常宁市常宁市20102010年三次年三次产业结构构241 1.3.3第二第二产业发展状况展状况1、宏观背景分析n新一届政府上台后，将“工业强市”作为常宁市经济发展的重要战略，希望依托常宁市各种资源优势，发展深加工工业，并且更好的承接沿海产业转移。n目前常宁市有中粮、五矿、中建材三家央企强势进驻。一个县市有三家央企同时进驻这也是不多的，这也是常宁产业升级的龙头企业。n刚过春节常宁市就迎来了6家台企集体落户常宁市，6个项目总占地500亩以上，总投资5亿元以上，另外还有法资企业落户常宁宜阳工业园由于第二产业的高速发展，常宁经济将步入高速发展的快车道。第二产业的快速发展，将带动常宁市居民收入增加，从而拉动常宁商业消费及投资市场的旺盛，使第三产业有用更大的发展空间。这也将极大的促使常宁市房地产行的开速发展和品质提升。五矿集团中建材251 1.4.4城市城市发展展战略略n通过快速的城市建设，打造环境优美、具有浓郁滨水特色的山水园林城市。n依托资源优势，大力发展以化工、建材、冶炼、陶瓷、农副产品加工为主导的城市工业。n依托优质旅游资源打造“天堂山-西江”风景名胜区的旅游服务基地。战略将启略将启动常宁市常宁市新一新一轮城市建城市建设及及房地房地产开开发热潮潮新常宁正在崛起1、宏观背景分析n力争在五年内将常宁市打造成湖南省经济十强的县区。261、宏观背景分析1 1.5.1.5.1“新国八条新国八条”影响分影响分析析2011年1月26日，国务院常务会议再度推出新政，要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，简称“新国八条”。27n常宁市目前执行金融政策不仅执行了二套房6成首付，而且还停止发放出衡阳地区以外的外地人购房贷款。n目前常宁市大部分房地产项目首套房的首付比例最低为4成，有的则达到5层，这与二套房6成的首付金额差距不大，限贷政策对市场的影响力有限。n由于房价以及开发水平的影响，常宁购房客户中一次性付款以及分期付款的比例较大，近一步较小了限贷政策对市场的影响。n随着电梯房产品的推出，以及整体房价的提升，未来限贷政策的影响将在市场中凸显出来，是那些买大面积改善型需求的客户受到一定影响。1、宏观背景分析1 1.5.1.5.1“新国八条新国八条”影响分析影响分析281、宏观背景分析1 1.5.2.5.2“限限购令令”影响分析影响分析长沙：沙：限小不限大，限“刚需”不限“改善需求”，限新房不限二手房。以90为界，90以下的产品只限在长沙市拥有两套房以下的长沙市居民以及能够提供居住证明，拥有一套房以内的外地居民购买。90以上产品不受限制。被称为“最温柔的限购令”。各地限各地限贷政策：政策：广州：广州：一：坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；二：非常驻家庭不准在广州购买；三：未满18岁 不得单独购买商品房；四：境外购房，按照国家有关政策执行。深圳：深圳：在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。291、宏观背景分析1.5.21.5.2“限限购令令”影响分析影响分析“限购令”主要调控的是一、二线城市，对于常宁这样的三、四线城市而言，影响力有限。面临调控将使大量的异地置业投资资金回流，并且会驱使一部分投机需求进入三、四线城市，这将对常宁市房地产市场产生一定推动作用。n省会长沙与广东是与常宁经济较为密切的区域，也是常宁市居民异地购房的主要区域。n各个城市的“限购令”主要是遏制投机性需求，限制购买第三套房。n对于常宁异地购房者而言，大多数考虑的都是异地投资需求，因此也在各城市限购范围内。n由于各地的限购政策，将使常宁市大部分异地置业投资资金回流，从而充实常宁市的房地产市场需求。n由于一、二线城市的限购政策，将驱使一些投机性需求转战三、四线城市，这将可能使常宁市场迎来一批投机性需求客户。302、城市发展状况2 2.1.1城市城市发展展规划划宜阳片核心片培元片泉峰片n根据常宁市城市特点，城市空间被规划为“一城、二水、三团”；二水指宜水、潭水；三团是指以宜水、潭水划分的三个组团。n根据城市功能的不同，常宁城市区域被划分为四个片区：核心片区、宜阳片区、培元片区、泉峰片区。资料来源：常宁市城市总体规划（2006-2020）31北扩西拓：常宁市近期主要以向北、向西发展2、城市发展状况资料来源：常宁市城市总体规划（2006-2020）322、城市发展状况2 2.2.2城市城市现状分析状分析商业形象是城市品味及档次最佳的体现也能充分的反映城市发展的现状：n群英路：道路两厢集中了大量低档品牌店以及多福洪百货、东升百货等大型超市。但该道路两厢商业人流较少，商业经营状况较差。n东正街：该路段集中了常宁集贸大市场、荣华市场、东方百货、大量中低档服装、电器超市以及日杂百货批发店，整体经营环境较差，经营档次较低。而然，这里的商业人流却远高于群英路两厢。可见常宁市的商业核心区域并不是城市主干道，而是形象环境较差的东正街，而这与城市规划发展是极不相符的。332、城市发展状况2 2.3.3城市城市现状分析状分析耒阳街景祁东街景桂阳街景祁阳街景在我司走访的常宁周边的几个同级别城市中除衡南县外，可以明显的发现：不论商业业态构成，还是经营品牌档次亦或者是商业繁华程度，都要优于常宁市。可以不客气的说，常宁的城市发展现状相比周边的城市而言是较差的。但从另一个角度来看，常宁的城市升级是必然的，而且具有较大的提升空间。342、城市发展状况2 2.4.4城市商城市商业发展分析展分析常宁衡南耒阳祁阳桂阳010203040506033.7635.752.5923.6640.3520092009年社会消费品零售总额横向比较（亿元）年社会消费品零售总额横向比较（亿元）统计数据显示：2009年常宁市社会消费品零售总额为33.76亿元。相比的耒阳市的52.59亿元、桂阳县的40.35亿元、衡南县的35.7亿元而言，常宁市的城市商业发展相对较为落后。而与耒阳市相比，同时期内差距近20亿的社会消费品零售总额也说明了常宁市的商业还具有极大的提升空间。资料来源：常宁市国民经济统计公报352、城市发展状况低档服装超市中低档服饰品牌店常宁规模最大的东方百货东方百货零售区东方百货超市内货架东正街低档服装超市荣华商贸城内批发摊点宜阳路上本土生源百货常宁集贸大市场内n常宁市城市商业业态主要以中大型超市、中低档品牌店为主，全市目前极少有高档品牌进驻。n目前常宁市的商业模式还是以“农贸型商业”为主导，各种商业均围绕集贸大市场布局，导致整体商业形象，经营环境较差。n品牌商业、精品商业在常宁市还不成气候，不论是经营品牌的档次还是经营货品均满足不了居民日益提高的商业消费需求。36完全满足 5.02%基本满足 52.18%不太满足 34.06%非常不够 8.73%专程购物 78.43%购物顺便吃饭11.76%约会用餐时上街1.96%为娱乐才上街 7.84%2、城市发展状况商业发展程度不高，不能满足市民的商业需求统计数据显示：受访者中有156人对常宁市的商业现状不太满足，占34.06%；而认为非常不够的也有40人，占8.73%。一个城市中，有超过40%的人觉得商业不能满足消费需求，也印证了常宁市商业发展程度的不高的现状。商居民消费习惯尚不成熟，城市业态亟待提升统计数据显示：常宁的受访者中有320人是为了专程购物才上街消费，占78.43%。可见，可供市民休闲购物的业态在常宁市尚属空白。由此影响，常宁市民休闲购物的消费习惯还尚未形成，一种集购物、休闲、娱乐等业态于一体的大型商业综合体呼之欲出。资料来源：市调统计数据资料来源：市调统计数据37购物,42,9.59%休闲娱乐,123,28.08%餐饮,41,9.36%文化,207,47.26%其他,25,5.71%高档,30,6.77%中档,330,74.49%普通,83,18.74%2、城市发展状况中高档商业成为市场需求的主流统计数据显示：在商业需求档次方面，受访者中有330人对中等档次的商业需求较大，占74.49%，需要高档商业的受访者有30人，占6.77%。可见中高档商业成为了市场的主力需求，而这也是常宁市商业的市场空白点。市民对尚处于空白点的商业文化设施需求较大统计数据显示：受访者中认为常宁市缺乏文化设施的有207人，占47.26%，认为常宁缺乏休闲娱乐设施的有123人，占28.08%，这也说明了常宁市民对这方面商业业态的需求程度。而就常宁市目前的商业现状而言，休闲娱乐设施面临着全面升级，而文化设施则完全是市场空白点。资料来源：市调统计数据资料来源：市调统计数据382、城市发展状况祁阳万联超市桂阳步步高超市祁东影剧院耒阳海琼百货海琼百货内部经营环境海琼百货内部扶梯从我司对常宁周边的几个县区的走访调查的情况来看，耒阳的海琼百货已经出现了百货卖场的业态形式，其业态形式之高端已经走在了常宁周边县区的前列；而祁东也有了星级影院；祁阳、桂阳的超市经营档次及经营环境也要优于常宁市。可以说：周边各个城市的商业业态组合以及商业经营档次均要优于常宁。392、城市发展状况2 2.5.5城市城市发展状况展状况n近年来，常宁市相继新修了群英西路、青阳北路、环城西路、外环西路，拉开了城市骨架，初步建成了环城交通网络；n改造了泉峰路、青阳路、群英路、解放路、交通路、北外街、草桥街、桃江路、劳动路、公园路等街道，形成了“四纵六横”城市格局。n先后启动了宜阳工业园建设，南门湖、西门湖建设，宜水、潭水风光带建设，群英东路、一环东路建设。n加快了3个星级宾馆建设，建成了东风、泉峰等市民广场，完成了6条主要街道的沥青化，城市进一步净化、亮化、绿化、美化。东风广广场西二西二环路路常宁目前以及进入了城市建设的高峰期，各种城市基础设施正在逐渐完善；房地产开发建设火热进行；城市规模及城市品位正在不断的提升。房地产开发投资比重较小，市场发展程度不高近年来，常宁市加大了城市基础设施建设的力度，截止2010年，常宁市全社会固定资产投资达43.26亿元，增幅达36.50%。但常宁市的固定资产投资主要针对的是城市基础设施建设，而房地产投资的相对较少。2010年，常宁市房地产开发投资为2.7亿元，尚不及固定资产投资的十分之一，而这种显现已持续多年，可见常宁市房地常宁市房地产市市场发展展程度不高。程度不高。3、区域房地产市场分析3 3.1.1房地房地产市市场发展状况展状况200620072008200920100510152025303540455000.050.10.150.20.250.30.350.40.450.516.1118.822.9429.1943.2623.70%16.70%22%43.20%36.50%2008200920100510152025303540455022.9429.1943.261.672.182.7全社会完成固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）资料来源：常宁市国民经济统计公报资料来源：常宁市国民经济统计公报40市场以多层住宅开发为主，整体开发水平较低，开发档次亟待提升n近年来常宁市房地产市场已有一定发展，2009年常宁市房地产施工建筑面积为47.7万，市场中有近20个项目在同场竞技。虽有大量项目同时上市，但市场的整体开发水平较低。n目前常宁市房地产市场开发物业以多层住宅为主。这些多层项目规模较小，以几万平方米以内的小规模项目为主，而且项目的规划设计理念落后，居住舒适度难以得到保证。而高层电梯房产品在常宁尚属新鲜事物，市场仍需培养。n在常宁房地产市场中，小区配套、物业管理等配套设施及服务尚处于发展初期阶段，开发商及购房者认知度不高，从而也影响了市场整体价格的提升。3、区域房地产市场分析3 3.2.2房地房地产开开发水平分析水平分析41n目前常宁房地产市场有近20个项目在同场竞技。由于大多数项目是多层产品，而且也不具备独特的竞争优势，因此市场整体处于同质化恶性竞争阶段。n从市场销售模式来看，常宁市场中各项目基本未按照商品房预售管理条例的规定进行，一般还处在“买楼花”的阶段，仅是一块地的阶段就开始认筹销售，这也说明了常宁房地产销售市场的极不规范。n从常宁市各房地产项目的销售水平来看，各个项目不同程度的都有销售员为促进成交而随意承诺客户的现象出现，销售过程中销售员的专业度及服务态度有待提高。体现了常宁市场中购房者的不成熟。n常宁目前大多项目采用了直销的销售模式，街边发放传单争抢客源的业务员随处可见。然而这些直销业务员专业水平及形象较差，但对项目形象所造成的负面影响更大。同时，直销模式也使各个项目对市场中客户争抢严重，市场恶性竞争加剧。3、区域房地产市场分析3 3.3.3房地房地产市市场竞争状况争状况市场处于低水平无序竞争阶段，秩序混乱42由于常宁市房地产市场的不发达，导致许多统计数据的缺失，使之无法准确的市场分析。因此必须对数据进行的修正后方能使用，我司将综合增幅等各种基础数据进行数据修正。3、区域房地产市场分析3 3.4.4市市场供供销分析分析20092009（万）（万）20102010（万）（万）施工面积54.447.7增幅42.3%-12.31%销售面积22.529.9增幅89.1%33.1%竣工面积21.821.6增幅31.5%-0.9243443、区域房地产市场分析3 3.4.4市市场供供销分析分析当年年当年年实际销量量=（1+上年增幅）上年增幅）*当年年官方当年年官方统计销售量售量2010年销售的产品大部分将在2011年取得预售许可证，而2011年还尚未过完，因此销售面积还不能进行统计，因此可以以2010年的销售量增幅，估算出2011年的备案登记量。从而使2010年的销售量得到体现。当年供当年供应量量=当年年开工面当年年开工面积+当年市当年市场存量存量当年存量当年存量=上年年开上年年开发面面积-当年年官方当年年官方统计销售量售量由于常宁市场仍处于卖“楼花”阶段，各项目刚开工就已经开始销售。而各项目只有在真正取得预售许可证后可能到房产局进行备案，因此官方的市场统计数据将比实际的市场状况滞后，实际上年的销售面积就是是当年官方统计数据。数据修正方法：数据修正方法：453、区域房地产市场分析3 3.4.4市市场供供销分析分析2010年市场市场新开工面积为26.1万，而当年的市场供应量约为35万方，而当年的销售面积则达到了约39.8万，市场供销比达到0.88:1，市场呈现供不应求的状况，市场进入快速发展阶段。修正后数据：修正后数据：20092009（万）（万）20102010（万）（万）官方统计数据修正数据官方统计数据修正数据施工面积54.454.447.747.7开工面积无32.6无26.1销售面积22.529.929.939.8竣工面积21.821.821.621.6市场存量无8.9无24.5463、区域房地产市场分析3 3.4.4市市场供供销分析分析2011年市场存量分析：2010供应量+2010年存量-2010年销售量=19.7万2011年市场供给分析：常宁目前尚未办理未办理预售许可证的商品房面积约为56.4，而这部分产品则是目前已经面世开始销售或即将在未来一两年内上市的产品。加上原有的存量产品，2011年常宁的整体市场供给量将达到70万左右。472011年市场需求量预测：通过对修正数据的分析，2009-2010年，常宁市房屋销售面积以每年10万左右的速度在增加。按照这一增速，2011年常宁的市场预计销售量将达到50万左右。市场供需比预计将达到1.4:1。相比2010年的0.88:1的情况来看，市场供需结构明显发生了变化，攻击将明显大于需求，市场竞争加剧。随着常宁城市建设及房地产开发速度的加快，市场供需结构将逐渐调整为供大于求。常宁房地产市场将面临更加激烈的市场竞争。3、区域房地产市场分析3 3.4.4市市场供供销分析分析483、区域房地产市场分析3 3.5.5市市场价格分析价格分析城市城市多多层（均价）（均价）高高层（均价）（均价）说明明常宁1600元/2000元/衡南1500-1600元/2200元/祁东无2400元/祁东目前没有多层产品推出，因此多层无价格。祁阳2000元/3100元/祁阳市场由于整体供应量不足，导致价格较高，达到3100元/桂阳无2600元/桂阳目前没有多层产品推出，因此多层无价格。耒阳2400元/2800元/耒阳房地产市场竞争激烈，整体均价为2800元。n常宁市目前的房地产销售均价多层住宅为1600元/，高层为2000元/左右。相比常宁周边各城市的房价而言，常宁市的价格最低。n看出由于常宁房地产市场的发展程度较低，以及低水平竞争的加剧，使常宁市房价难以得到正常的体现。n但从另一个角度来看，只要通过良好的引导，并配以优秀的产品，将使常宁市房价水平得到正常的发挥，可以说，常宁市的房价具有较大的上升空间。n从目前常宁房地产市场中销售状况较好及受欢迎程度较高的帝煌山庄、万象凤凰城、东方水岸明珠等项目的情况来看，真正受到常宁市场欢迎也就是这些产品品质较高、开发开发档次高，宣传手法新颖高端的项目才能真正的在市场中取得稳定而长久的优势地位。n可见，未来常宁市的房地产市场竞争将是在开发理念、产品品质的层面展开，产品的创新与求精将主导新一轮的常宁楼市竞争。3、区域房地产市场分析3 3.6.6房地房地产市市场发展展趋势常宁需要高端的开发模式，更高品质的产品，为常宁房地产市场树立新的标杆。随着高品质的产品出现，常宁市场将整体提升，房价将有一个大的飞跃。49中中兴大厦大厦 华东艳城城东方方水岸明珠水岸明珠邦特嘉园邦特嘉园旋城旋城东方名都方名都帝煌山庄帝煌山庄万象万象阳光阳光城城西部西部风情情幸福里幸福里南国世家南国世家外外滩首府首府金城名都金城名都玉溪水岸玉溪水岸万象万象凤凰凰城城兴龙阁瑞峰苑瑞峰苑巴黎春天巴黎春天财富大厦富大厦三江三江纯水水岸岸4、房地产市场发展状况4 4.1.1房地房地产市市场板板块研研究究城西板块群英西板块核心板块宜阳板块泉峰板块宜水新城宜水新城城西板城西板块代表性项目瑞丰苑、邦特嘉园、西部风情、巴黎春天物业类型多层群英西板群英西板块代表性项目帝煌山庄、万象阳光城、财富大厦物业类型高层宜阳板宜阳板块代表性项目玉溪水岸、三江纯水岸物业类型高层老城板老城板块代表性项目外滩首府、东方水岸明珠、旋城东方名都、华东艳城物业类型高层、多层泉峰板泉峰板块代表性项目幸福里、万象凤凰城、南国世家物业类型高层、多层50区域区域认知知常宁城市原始发展区，商业金融，文化娱乐，医疗卫生，社会服务等配套设施齐全，生活方便。但是可用地空间有限，发展档次受到制约。价格价格多层1600元/，高层2100元/物物业类型型多层、高层户型面型面积两房：77-95三房：97-143四房：150左右客客户构成：构成：常宁本地客户（公务员、私营业主）为主依托依托老城区老城区成熟的地段成熟的地段优势赢优势赢得市得市场场，产产品以高品以高层层住宅住宅为为主，但各主，但各项项目的品目的品质质及价格跨度大。及价格跨度大。4、房地产市场发展状况4 4.1.1.1.1核心板核心板块51典型典型项目：目：东方方水岸明水岸明珠珠项目基目基础信息信息占地面积52亩建筑面积12万容积率3.56产品类型多层、高层户型区间两房：94.55三房：120-130四房：150左右开盘日期2010年 7月上旬开盘价格电梯房均价2200-2300元/销售状况楼梯房已售罄，电梯房所剩不多客客户描述：描述：常宁本地机关事常宁本地机关事业单位人位人员/经商商人人员4、房地产市场发展状况核心核心竞争力：争力：水景楼水景楼盘项目目问题：环境嘈境嘈杂项目位置目位置青阳北路和交通路的交汇处综合分析合分析该项目处于核心地段，拥有完善的城市配套，水景楼盘的定位促使其成为目前常宁销售状况最好的项目之一。524、房地产市场发展状况项目基目基础信息信息占地面积60亩建筑面积21万容积率4.26产品类型多层、高层户型区间两房：80多三房：100-130四房：140多价格楼梯房均价1700元/销售状况楼梯房已售罄，2011年6月推出电梯房典型典型项目：旋目：旋城城东方名都方名都客客户描述：描述：常宁本地机关事常宁本地机关事业单位人位人员/经商人商人员核心核心竞争力：争力：水景楼水景楼盘、交通便利、交通便利项目目问题：环境嘈境嘈杂、建筑密度大、建筑密度大项目位置目位置群英路与青阳路交汇处，东风广场东侧。综合分析合分析该项目处于市中心，位置优越，交通便利，并且有大面积的商业配套。项目整体投资价值较高，居住舒适度方面欠缺。53典型典型项目：外目：外滩首府首府项目基目基础信息信息占地面积9397建筑面积40330容积率4.3绿化率40%产品类型高层户型区间三房：120四房：140开盘日期2010年6月下旬 开盘价格均价2000元/左右水景产品均价2400元/销售状况在售客客户描述：描述：常宁本地机关事常宁本地机关事业单位人位人员/经商商人人员核心核心竞争力：争力：地理位置，江景全地理位置，江景全电梯房梯房项目目问题：楼楼层户数多，数多，环境嘈境嘈杂4、房地产市场发展状况项目位置目位置常宁市交通路民政局对面(老北门桥旁)综合分析合分析该项目位于老城区，周边环境嘈杂，但是依托老城区的成熟生活配套水景优势，使其临江电梯房均价达到2400元/。54典型典型项目：目：华东艳城城项目基目基础信息信息占地面积70亩建筑面积10万容积率2.14绿化率35%产品类型多层户型区间三房：122-128四房：150左右价格均价1500多元/销售状况1期已售完，2011年4月底2期开盘客客户描述：描述：常宁本地机关事常宁本地机关事业单位人位人员/经商人商人员核心核心竞争力：争力：体量大，周体量大，周边环境佳、位置境佳、位置优越、周越、周边配套全配套全项目目问题：园林景园林景观少、未人少、未人车分流分流4、房地产市场发展状况554、房地产市场发展状况核心板核心板块其他主要在售楼其他主要在售楼盘状况：状况：项目名称目名称金城名都金城名都兴龙阁基本情况总占地24240多容积率1.29总建筑面积27760多绿化率32.00%总套数390户占地面积33026户型面积区间：77.78-148.83交房日期：2011年10月户型三房：110-150两房：77.78-81.5三房：97.42三房：120.76-142.83价格均价1700元/顶楼价格为1610元/，送顶楼复式结构部分。三楼价格为1800元/左右。均价1400-1500元/564、房地产市场发展状况4 4.1.2.1.2群英西板群英西板块区域区域认知知该板板块位于位于市中心的延市中心的延长线上上，由主干道群英路由主干道群英路贯穿穿东西。西西。西邻莲花花车站，周站，周边教育教育设施丰富，成施丰富，成为市区中高档住宅和商市区中高档住宅和商铺投投资的新的新兴区域。区域。价格价格多层1700元/，高层2000元/左右物物业类型型多层、高层户型面型面积两房：110-130三房：120-140四房：140-150客客户构成：构成：公务员及事业单位客户为主，定向开发也占有一定比例。位于群英西路两位于群英西路两厢厢，产产品的整体品品的整体品质较质较高，以多高，以多层层与高与高层为层为主。主。574、房地产市场发展状况典型典型项目：巴目：巴黎春天黎春天项目基目基础信息信息占地面积一期占地50余亩建筑面积4.2万容积率2.88产品类型多层、高层户型区间2房：90左右3房：116.7-126.5开盘日期2010-06-01 开盘价格楼梯房均价1600元/左右，电梯房1600元/起价，销售状况在售客客户描述：描述：多多为本地私本地私营业主，部分返主，部分返乡职业人人员核心核心竞争力：争力：户型型设计、布局合理、布局合理项目目问题：周周边配套不全，体量小，配套不全，体量小，绿化少化少项目位置目位置外环西路与泉峰西路交汇处综合分析合分析该项目的环境差，小区整体档次较低，与对外宣称的“欧洲风情建筑群”的推广包装形象不符。584、房地产市场发展状况典型典型项目：西目：西部部风情情项目基目基础信息信息占地面积10408建筑面积34620.4容积率2.6产品类型多层户型区间三房：112.72-138.12价格均价1500元/左右销售状况在售客客户描述：描述：多多为本地私本地私营业主，部分返主，部分返乡职业人人员核心核心竞争力：争力：赠送面送面积，户型型设计项目目问题：体量小，楼体量小，楼间距窄距窄项目位置目位置西二环路与常洋路交汇处综合分析合分析该项目引入了N+1的户型设计，且有1826.4的面积赠送，这也是该项目赢得市场的重要手段。59604、房地产市场发展状况4 4.1.3.1.3城西板城西板块区域区域认知知此此板板块位于位于西西二二环两两侧。但但周周边私建房林立私建房林立，虽有西有西门湖景湖景观资源源优势，但整体开，但整体开发品品质较低低。价格价格多层1550元/，高层1850元/物物业类型型多层住宅为主，辅以少量高层户型面型面积两房：90-100三房：110-140四房：140-150客客户构成：构成：个体经营者、私营业主、事业单位及返乡置业购房者该该板板块虽块虽有西有西门门湖的景湖的景观优势观优势，但整体开，但整体开发发水平不高，水平不高，仍然以多仍然以多层层住宅住宅为为主。主。虽虽然版然版块块内内项项目整体升目整体升值值潜力潜力较较大，但价格相大，但价格相对较对较低。低。4、房地产市场发展状况典型典型项目：巴目：巴黎春天黎春天项目基目基础信息信息占地面积一期占地50余亩建筑面积4.2万容积率2.88产品类型多层、高层户型区间2房：90左右3房：116.7-126.5开盘日期2010-06-01 开盘价格楼梯房均价1600元/左右，电梯房1600元/起价，销售状况在售客客户描述：描述：多多为本地私本地私营业主，部分返主，部分返乡职业人人员核心核心竞争力：争力：户型型设计、布局合理、布局合理项目目问题：周周边配套不全，体量小，配套不全，体量小，绿化少化少项目位置目位置外环西路与泉峰西路交汇处综合分析合分析该项目的环境差，小区整体档次较低，与对外宣称的“欧洲风情建筑群”的推广包装形象不符。614、房地产市场发展状况典型典型项目：西目：西部部风情情项目基目基础信息信息占地面积10408建筑面积34620.4容积率2.6产品类型多层户型区间三房：112.72-138.12价格均价1500元/左右销售状况在售客客户描述：描述：多多为本地私本地私营业主，部分返主，部分返乡职业人人员核心核心竞争力：争力：赠送面送面积，户型型设计项目目问题：体量小，楼体量小，楼间距窄距窄项目位置目位置西二环路与常洋路交汇处综合分析合分析该盘引入了N+1的户型结构，户型设计合理，且以赠送1826.4面积的促销手段赢得市场。624、房地产市场发展状况项目名称目名称邦特嘉园邦特嘉园瑞峰苑瑞峰苑财富大厦富大厦基本情况总占地30余亩容积率2.10 绿化率30.00%开盘日期：2010年10月05日总建筑面积57826总套数400户停车位245个绿化率35.1%容积率2.7 开盘日期:201