临汾市同心苑棚户区改造项目可研报告.doc

临汾市同心苑棚户区改造项目可行性研究报告
第一章 总 论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
临汾市同心苑棚户区改造工程
1.1.2承办单位
山西临汾同世达房地产开发有限责任公司
山西临汾同世达房地产开发有限责任公司，隶属山西同世达煤化工集团，公司成立于二00七年七月，注册资金2000万元，开发资质等级为四级，主要经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工30人，其中工程技术人员26名，高级职称人员2人，中级职称人员18人，初级职称6人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。　
1.1.3可行性研究报告编制的依据和原则
1.1.3.1编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）
2、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）
3、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）
4、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2010】56号）
5、住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保【2010】58号）
6、《山西省人民政府关于实施城市棚户区改造指导意见》（晋政发【2008】3号）；
7、《临汾市城市总体规划》；
8、《同心苑小区规划设计方案》；
9、项目单位提供的有关基础资料;
1.1.3.2编制原则
（1）建筑的主流精神，将遵循“适用、经济、美观”的设计原则。
（2）注重结合环境的设计，平衡创新地设计与理性地解决问题。每个项目的灵感都必须来源于基地的状态、客户和使用者的需求、文化和经济技术的关系以及更广泛的社会和环境因素。
（3）满足滨河西区控制性详细规划，周边道路绿化合理均衡，人流、物流疏密得当，既便利通行，又无互相干扰。
（4）平面布置，功能分区要明确、布局紧凑、流线合理、使用舒适；竖向布置要现代、新颖，同时与周围已有建筑物协调一致。
（5）严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。
（6）项目本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展的原则。尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域风貌。引导社区文化的形式，塑造一个有丰富变化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。
（7）规划与住宅设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。重视地方气候条件和景观因素。
（8）重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造怡人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。
（9）科技与管理相结合，体现现代文明，重视和完善社区交通、能源、保健等各种服务体系。
（10）突出以人为本的理念，力求完善住宅一体化服务的功能，节约投资，尽量做到实用、创新、简洁、大方。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
项目区位于尧都区汾河办事处，新建309国道南侧，原临汾市副食品加工厂西侧。
1.2.2项目建设规模及目标
1、项目建设规模
同心苑住宅小区规划总用地面积为50000平方米，总建筑面积87510.28平方米，项目全部完工投入使用后，将是一个综合性较强、现代化程度比较高的住宅小区项目。
2、项目目标
棚户区改造项目的一个重要目标是改善城市环境，妥善解决广大棚户区居民住房问题，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨。其核心是解决在城市建设工程中广大拆迁用户住房问题。
因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域周边中低收入家庭对住房的需求，以建设中小户型住房为主。该项目将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。
1.3主要建设条件
（1）符合工矿棚户区改造政策；该项目拟在山西同世达煤化工集团公司原临汾市果树场住宅区建设，符合城市总体布局规划和临汾市区发展规划
（2）符合临汾市总体规划要求；根据该项目地处临汾市未来城市发展的区域，项目地址与城市规划相协调。
（3）该项目已经列入2010年临汾市棚户区改造计划。
1.4项目总投资及效益情况
本项目总投资18714.22万元；其中建安工程费15634.54万元，工程建设其他费用1693.44万元，预备费1386.24万元。
1.5主要经济指标
同心苑棚户区改造项目主要经济技术指标一览表
序号
项目
单位
指标

一
规划用地面积
m2
50000

二
总建筑面积
m2
87510.28

1
住宅建筑面积
m2
81820.75

2
配套商业及公建
m2
5060.53

3
附属建筑面积
m2
620

三
地上停车位
位
149

四
容积率

1.75

五
建筑密度
%
19.1

六
居住户数
户
850

七
居住人口数
人
2720

八
绿地率
%
36

九
项目总投资
万元
18714.22

十一
能耗指标

1、
电力
万kWh/年
2047650
实物量
2、

热力
万MJ/年
3047.79
实物量
3
新水
万t/年
216167.6
实物量
4、
燃气
M3/年
434350
实物量
5、
项目综合能耗
tce/a
1849.47
等价值
6、
单位建筑面积综合能耗
kgce/(m2·a)
21.13
等价值

1.6研究结论
1、该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，尧都区位于临汾市政治、经济、文化中心，随着国家资源型经济转型改革配套试验区的建立，和晋南区域中心城镇群建设的加快发展，临汾市综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。
2、临汾市同心苑棚户区改造项目位于尧都区汾河办事处，新建309国道南侧，临汾副食品加工厂的东侧。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在市域城镇体系规划指导下进行实施，将有力地促进临汾市城市布局结构的调整和区域面貌的改造。
3、根据山西同世达煤化工集团公司（原临汾市果树场）棚户区现状和临汾市城市总体规划的要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设。本项目拟占地面积为50000平方米，拟拆迁棚户区居民640户，拆迁房屋41600㎡，拆迁村民100户，拆迁房屋13200㎡，安置人,2720人。
4、项目总投资18714.22万元，其中申请中央和省补助资金3000 万元，企业自筹15714.22万元。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第二章 项目建设的必要性及可行性
2.1项目建设的必要性
1、构建和谐社会的需要
党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。胡锦涛同志在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。
在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：
（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了党和政府着力构建和谐社会的决心和信心。
2、满足山西同世达煤化工集团公司棚户区职工的生活需求
山西同世达煤化工集团公司棚户区改造项目涉及拆迁户850户，其中原临汾市果树场职工640户，职工及家属2048人，附近村民110户。由于原临汾市果树场经济效益不佳，山西同世达煤化工集团公司兼并后，部分职工下岗后未再就业，家庭收入少，经济状况日益恶化，加上棚户区住房多为上世纪70年代兴建的砖混结构的简易平房，多数房屋已年久失修，居住环境十分恶劣。部分职工曾多次到公司反映住房问题，呼吁改善其住宿条件。虽然，国家逐步推进住房改革，但这一部分群众的购买力相对较差，因此大部分需要依靠政府的力量解决，鉴于上述情况，应尽快修建住宅楼，满足职工生活需要。
3、政策的符合性
山西同世达煤化工集团公司（原果树场）是上世纪六七十年代建设的一家国有企业，其生活区远离城市规划区，不能通过商业开发解决其独立的棚户改造楼建设资金问题，且640户拆迁户所在棚户区住房条件极差，低矮简陋，年久失修，加上这些房屋间距狭小，又无消防所需的通道，安全隐患十分严重。群众要求改善住房条件的要求日益强烈。
同心苑棚户区改造工程拟建在同世达煤化工集团公司的南侧，选址方案属于原址改造，有利于优化用地结构、盘活存量土地，节约集约用地。
综上所述，该项目符合住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2010】56号）、住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保【2010】58号）等文件精神。
2.2项目建设的可行性
山西同世达煤化工集团公司棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进临汾市城市化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。
临汾市市委、市政府高度重视山西同世达煤化工集团公司棚户区改造工作。市委、市政府收到山西同世达煤化工集团公司棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改委、住建局、国土资源局等部门作了专题研究。在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、用地预审、规划许可等前期工作，项目区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。
综上所述项目建设具有可行性。

第三章 建设规模及建设内容
3.1、确定建设规模的依据
1、《住宅建筑设计规范》GB50368-2005；
3.2、建设规模
3.2.1需求分析
棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。根据《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2009】56号）和《住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综【2010】9号）及山西省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，临汾市政府决定对山西同世达煤化工集团（原临汾市果树场）棚户区实施原址改造。根据棚户区分布现状，共改造640 户，2013年全部改造完成。
3.2.2建筑规模
山西同世达煤化工集团公司棚户区改造需拆迁 640 户，户均面65积平方米，但职工在房前屋后都搭建了简易棚，根据现场的实际情况，需要拆迁110户村民的住房，拆迁面积13200平方米。山西同世达煤化工集团公司决定计划修建7栋住宅楼，拆迁安置方案补偿标准棚户区居民按每户 88 平方米，共需 56320 平方米，村民还迁按1:1比例还迁，需要69520平方米。
3.2.3用地规模
在山西同世达煤化工集团公司原临汾市果树场住宅区内修建，总用地面积 50000平方米。
3.3、建设内容
本项目的建设主要内容包括：（1）土建工程，分为住宅建筑、配套商业及附属公建设施；（2）给排水工程；（3）电气工程；（4）暖通工程；（5）燃气工程；（6）消防工程；（7）室外配套工程及道路硬化、绿化等配套设施。
主要建筑物、构筑物一览表
序号
建构筑物名称
层数
单位
数量
结构
单位成本
总价
1
建筑物

14338.7
1.1
住宅（包括地下室）
12+1
㎡
81820.75
剪力墙
1550
12682.22
1.2
配套商业及公建
2-3
㎡
5060.53
框架
1450
733.78
1.3
附属建筑
1
㎡
620
砖混
850
52.7
1.4
电梯

部
29

30
870
2
其他

1295.84
2.1
化粪池

3

15
45
2.2
道路硬化

㎡
19950

110
219.45
2.3
绿化

㎡
20500

150
307.5
2.4
室外配套

723.89
2.4.1
室外供水管网

172.19
2.4.2
室外排水管网

190.19
2.4.3
室外配电工程

153.05
2.4.4
室外供热管网

130.44
2.4.5
煤气管网工程

78.02
3
合计

15634.54

第四章 场址选择
4.1场址现状
1、地点与地理位置
项目位于汾河办事处原临汾市果树场住宅区，城市西北环的南侧，原临汾市副食品加工厂的西侧，临汾市同世达实业有限公司南侧花园内。
2、场址土地权属类别及占地面积
项目规划总用地面积为50000平方米，该地块为土地权属属于山西同世达煤化工集团公司，现状为住宅用地，临汾同世达房地产开发有限公司拟开发建设以满足棚户区居民和广大中低收入居民的住房需求。
4.2场址条件
1、地形、地貌条件
拟建场地地形南高北低，西高东低，高差变化较大，最大约10米；场地地貌隶属汾河西岸二级阶地。
2、工程地质与水文地质条件
（1）工程地质
根据临汾市新世成工程勘察检测有限公司提供的《同心苑小区岩土工程勘察报告》资料，拟建场地地基土主要由第四系人工堆积物（Q4ml）及中更新统冲积堆积（Q2al）组成，岩性主要为粉土、粉质粘土、细砂、粘土等，分层情况如下：
第一层耕植土（Q4ml）：黄灰色，稍湿，松散，不均匀，主要由粉土组成，含大量植物根系，零星砖瓦碎块、炉渣等杂质。层厚约0.5—0.6米。
杂填土（Q4ml）：色杂，主要由砖瓦碎块、煤屑、灰渣、炉渣等建筑生活垃圾组成，土质不均匀，结构疏松。层厚约1.1-2.4米。
第二层粉土（Q2al）：淡黄色，稍湿，稍密—中密，无摇振反应，切面无光泽，干强度低，韧性低，含有钙质结核。层厚约2.4-7.8米。
细砂（Q2al）：灰黄色，稍密，稍湿，较纯净，单粒结构，分选磨圆好。主要矿物成分为石英、长石、云母及暗色矿物等。
第三层粉质粘土（Q2al）：黄褐色，可塑-软塑，无摇振反应，切面稍有光滑，干强度中等，韧性中等，土质均匀，含钙质结核。
第四层粉土（Q2al）：棕红色，密实，湿，摇振反应中等，切面无光泽，干强度低，韧性低，土质较均匀，含钙质结核。
第五层粉质粘土（Q2al）：肉红，可塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，含钙质结核。该层下部见卵石夹层。
第六层粉质粘土（Q2al）：灰褐，硬塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，含钙质结核。层厚约3.0-5.7米。
第七层粘土（Q2al）：深灰色，硬塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，土质均匀，含钙质结核。层厚约3.5-7.0米。
第八层粉质粘土（Q2al）：瓦兰，硬塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，含钙质结核。
（2）地下水条件
根据岩土工程勘察报告资料反应，场地地下水水位埋深为6.0-14.2米，高程为447.2-450.2米，地下水类型为孔隙潜水，补给来源为大气降水为主，水位受季节性影响变化较大，变化幅度约0.5米，地下水流向自西向东，向汾河排泄。
（3）气象条件
临汾市区属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示：
年平均气温　　　13.5℃
极端最高气温　　41.6℃
极端最低气温　　－19.4℃
年平均最高气温　19.4℃
年平均最低气温　8.6℃
冬季采暖室外计算温度 -7℃
年平均降水量　　　676.7mm
年最大降水量　　　1186.0mm
全年平均风速　　　3.1m/S
最大风速　　　　　22.7m/S
最大冻土深度　　　370mm
全年主导风向　　　东南
冬季主导风向　　 西北
夏季主导风向　　 东南
（4）地震
根据《建筑抗震设计规范》、《中国地震动参数区划图》、《建筑抗震设防分类标准》和新世成工程勘察检测有限公司提供的《岩土工程勘察报告》，临汾市区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组；拟建场地位于抗震一般地段；拟建建筑物为丙类建筑。
（5）场地及地基稳定性与适宜性评价
区域断裂构造不发育，不存在全新统活动断裂和发育断裂。场地内不存在裂缝，场地无岩溶、滑坡、崩塌、泥石流、采空区等不良地质作用。场地较为开阔、平坦，地貌单元单一，岩土种类少，勘探范围内无液化、暗沟、暗塘等不良地质现象。
3、社会条件环境条件
本项目建设所在地不在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内，符合国家环境保护法规的要求。
4、道路交通条件
项目所在地位于临汾市区河西区，市区西北环的南侧，市区主要交通干道滨河西路从旁边通过，这对加强住宅区对外的联系将起到一定的促进作用。
5、市政配套条件
在本项目东侧已经建有同世达煤化工集团公司自备水源，可以保证棚户区改造后居民的用水需求，用地红线外已规划建有DN150给水管，可以直接引水进入。
②排水
项目用地周边规划有雨水、污水管线，因此本项目产生的生活污水以及自然降水可以直接排入市政管网。
③供电
目前，项目区附近已经建有10KV电源；可从附近10KV电源引入电源至小区内部变配电室，再由内部变配电室将电源引入内部各栋建筑。
④供气
供气可从同世达实业有限公司引入，可从场地东部规划道路引入满足居民的生活燃料供应。
⑤供暖
场地北部建有城市集中供热管网，项目可采取集中供暖的方式，以满足项目供暖的需求。
⑥电信
电信系统已经敷设该区域，可满足用户需求。
第五章 项目建设方案
5.1项目规划方案
5.1.1设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；
3、《住宅建筑设计规范》（GB50096—1996）；
4、《临汾市城市总体规划》（1998）；
5、《同心苑棚户区改造规划方案》；
6、其它有关的国家、山西省现行规范、规定及标准；
5.1.2设计原则
1、功能分区合理、明确、方便使用和管理；
2、道路结构清晰，交通顺畅；
3、环境优美；
4、注重可持续发展。
5.1.3设计指导思想
1、严格执行相关设计标准和规范；设计严格执行国家建设标准。
2、山西同世达煤化工集团公司棚户区住房改造建设项目的整体布局应提供一个安静、舒适、优美、清洁的环境。单体建筑在节约用地的同时，尽可能的安排绿化面积，使棚户区住房改造建筑环境庭院化、公园化。建筑的朝向应兼顾日照和自然通风要求。
5.1.4总平面布置
同心苑棚户区采用传统“九宫式”布局，中心景观的塑造运用传统风水观，寓意“同心同德，兴旺发达”。在小区的东侧和北侧设有出入口，住宅坐北朝南布局，以条式住宅为主。
整个小区总用地面积50000平方米，总建筑面积87501.28平方米。小区沿周边布置有7栋住宅，东侧及北侧布置有配套公建及商业裙房，幼儿园位于中心景观附近，使幼儿园不仅有良好的朝向及采光，更拥有良好的室外环境，便于接送。
5.1.5竖向设计
1、场址地面标高
项目场址地形平整，底层地面高于室外场地标高0.5m。
2、场地竖向规划
从组织场地排水、污水排放方向和合理利用场地自然地形遵循安全、适用、经济、美观的基本原则，充分发挥建设用地潜力，做到节约用地，减少建设过程中的土石方、填挖方及挡墙工程量，保护生态环境。根据建设用地性质、使用功能和建筑总体布局，确定规划范围内的道路坡度、控制点高程、建筑室内外地坪设计标高、室外场地放坡及排水方向。
5.1.6静态交通
小区静态交通分为三种形式，一为地下停车库；二为室外嵌草地停车位；三为室内自行车库。地下停车库和室外停车位分布合理，地下停车库可解决大部分有车居民的停车需求，室外停车位可解决外来访友车辆及商业停车。
5.1.7绿化景观
为了达到绿化景观美化环境，建设场地内预留了一定面积的集中绿地，机动车和非机动车的停放场地使用植草砖美化景观，尽力使地块内的绿地率达到35%以上。
5.2建筑设计
1．设计依据
（1）《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）；
（2）《民用住宅设计通则》（GB50352—2005）；
（3）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）；
（4）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118—88）；
（5）《屋面工程技术规范》（GB50345—2005）；
（6）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
（7）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—1995（2005版））；
（8）《湿陷性黄土地区建筑规范》（GBJ50025—2004）；
（9）《住宅建筑设计规范》（GB50368—2005）；
（10）《地下工程防水技术规范》（GB50108—2001）；
（11）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）。
2、住宅建筑
（1）高度及造型控制
住宅建筑为组团建筑，均为地上十二层，地下一层，层高地下室3.2米，电梯机房4.7米，其余均为3.0米。建筑总高度40.6米。建筑造型以现代建筑风格为基调，使用现代建筑材料构筑。
（2）、平面设计
各单体由主入口进入门厅，各层布置为一梯两户，设九个单元一栋，三个单元两栋，四个单元三栋，五个单元一栋，每个单元设楼梯和电梯；户型为三室两厅一厨一卫和三室一厅一厨一卫，套型面积分四种，以85平米左右为主。住宅南北向布局，进深控制在14.8m左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室居中，并且每户至少有两个卧室朝南。
（3）立面设计与建筑造型
建筑形象定位于简洁明快的现代建筑风格，体现建筑的时代感和文明性。
总体造型风格力求简洁、朴实、大方、采用点窗，现代而富有力度，同时利用材料的适当变化，丰富立面效果。
建筑立面和造型设计通过形体的变化和不同材质的组合，赋予了建筑变化的节奏，灵动而有序。采用乳胶漆贴面，使其具有轻巧的视觉效果。
（4）剖面设计
棚户区住房改造建设项目层高3.0m。建筑室内外高差根据地形确定。
（5）垂直交通
棚户区住房改造项目每单元设一部楼梯，电梯一部。
（6）无障碍设计
根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，本工程在各建筑单体一层入口处设无障碍坡道。
3.商业建筑设计
根据现状地形条件，临街商业为二层框架大开间设计，一层层高为4.2米，二层层高3.6米。
4、其它配套设施
垃圾中转站布置在小区南侧较隐蔽位置。公共活动中心和社区卫生所与配套商业建于小区北侧入口，幼儿园位于小区中心与中心花园附近。其他设备用房结合商业用房统一安排。
5.3结构方案
5.3.1设计依据
1、建筑工程抗震设防分类标准 (GB50223—2008)；
2、建筑结构荷载规范 (GB50009—2001)2006年版；
3、混凝土结构设计规范 (GB50010—2002)；
4、高层建筑混凝土技术规程 JGJ3-2002；
5、砌体结构设计规范 GB50003-2001；
6、建筑抗震设计规范 (GB50011—2008)；
7、建筑地基基础设计规范 (GB50007—2002)。
5.3.2基本参数
基本风压：0.4KN/m²；
基本雪压：0.25KN/m²；
抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g；设计地震分组为第一组；建筑场地类别为Ⅲ类。
结构抗震等级：二级；
地基基础设计等级：乙级；
建筑结构安全等级：二级；
建筑物抗震设防类别：丙类；
建筑物合理使用年限：50年。
5.3.3楼面活荷载
上人屋面 2.0KN/㎡;
不上人屋面 0.5KN/㎡；
卧室、起居、卫生间 2.0KN/㎡；
厨房 2.0KN/㎡；
设浴缸、坐便的卫生间 4.0KN/㎡；
楼梯 2.5KN/㎡；
电梯机房 7.0KN/㎡；
消防电梯 3.5KN/㎡；
商业用房：4.0KN/m²；
5.3.4结构选型
根据地质资料，该项目住宅基础方案采用肋梁筏板基础，结构形式采用剪力墙结构；幼儿园及二层商业采用片筏基础，结构形式采用框架结构；其他配套建筑采用条形基础，结构形式采用砖混结构；楼板采用钢筋混凝土楼板，结构抗震等级为二级。
5.3.5地基基础
依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为乙级，地基处理采用复合地基（CFG桩法）地基及基础设计方案：基础采用肋梁式筏板基础，建筑周边1.0米处范围采用2：8灰土回填，分层填实，压实系数为0.94。
5.3.6主要结构材料
钢筋：HPB235 fy=210N/mm2；
HRB335 fy=300N/mm2;
HRB400 fy=360N/mm2。
砌体:标高±0.000以上填充墙采用加气混凝土砌块，砌块强度MU5；标高±0.000以下墙体采用MU10砖。
砂浆：±0.000以上采用M7.5混合砂浆；标高±0.000以下采用MU7.5水泥砂浆。
混凝土强度等级;基础垫层C15；基础地板，基础梁C30；地下室外墙C30；±0.00梁板C25；±0.000以上墙梁板C25；圈梁、构造柱、雨篷、挑檐C25；楼梯C25。
5.4给排水方案
5.4.1设计规范及依据
(1)《建筑给排水设计规范》GB50015—2003；
(2)《建筑设计防火规范》GB50016—2006；
(3)《居住小区给水排水设计规范》CECSS7—94；
(4)《室外给水设计规范》GB50013—2006 ；
(5)《室外排水设计规范》GB500l4—2006；
(6)建设单位设计要求。
5.4.2设计内容
室内外给排水及消防用水设计。
5.4.3给水设计方案
1、用水量预测
本小区规划居住户数850户，居住人口规模约为2720人。小区内居民综合用水量标准：最高日按180L/人•d计，则居民最高日综合生活用水约为489.6m3/d；幼儿园按50L/人•d计，9班270人，每日生活用水量为13.5 m3/d；商业及配套公建用水量按每平方米8L/人•d计，，每日用水量为15.3 m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的10%计，则不可预见用水量为53.84m3/d；则本区最高日综合用水量为592.24m3，年用水量为216167.6m3。
2、室外给水系统
水源由自备水井，经场区给水管提供，消防水系统与生活给水分开独立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。给水系统水压为0.35Mpa，给水泵房设置高区叠压供水装置。项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。
3、室内给水系统
住宅给水系统分为低、高2个区，地下层—六层为低区，由自来水直接供给，七层—顶层为高区，由小区水泵房的高区叠压供水设施供给。给水管采用下行上给枝状供水方式。其他用房采用直接供给。
5.4.4排水系统设计方案
1、室外排水系统
生活污水按用水量的80%计算，则污水排放量为473.79 m3/d。室外排水系统生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。雨水有组织排入城市雨水管网。
污水采用重力流排放，计算管径时以污水量为依据，污水管充满度为0.55，规划在道路上单排管布置，管道采用钢筋混凝土平口管，钢丝网水泥砂浆抹带接口，管道始端覆土厚度控制为1.0～1.5米之间。管道在管径、坡度、高程、方向发生变化及支管接入的地方都必须设置检查井。
2、室内排水系统
地下层的生活污水分别排入废水集水坑经潜水排水泵提升排至室外；卫生间的生活污水采用专用通气立管以重力流方式排出，厨房等其他生活污水采用伸顶通气管以重力流方式排出。（4）室内消火栓系统
5.5暖通专业
1．设计依据
(1)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）；
(2)《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
（3）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—1995）（2005年版）；
(4)《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）；
（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）；
（6）《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）；
（7）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242—2002）；
（8）《新建集中供暖住宅分户热计量设计技术规程》（DBJ01—605—2000）；
（9）《民用建筑节能设计标准》山西地区实施细则（DBJ04—216—2006）；
(10) 建设单位设计要求。
2、采暖设计
(1)本工程采暖热源提供50／40℃热水；住宅供热面积81820.75平方米，采暖设计热负荷指标：33 w／平方米，采暖负荷为2700.08KW；商业供热面积5060.53平方米，采暖设计热负荷为：46 w／平方米，采暖负荷为232.78KW；总负荷为2932.86KW。
(2)楼内采暖均为分户计量，采用一户一表制，采暖系统采用地热辐射式采暖，采暖设计参数：冬季室内采暖设计计算温度：16℃—20℃。
（3）．设计参数
冬季室外计算温度：tw=-8℃
室外风速：V=2.6m/s
室内计算温度：
卧室及其他tw=18℃
卫生间、走廓tw=16℃
商业tw=18℃
夏季空调室外设计温度：28℃
夏季空调室内设计温度：26℃
（4）．热源
采暖采用集中供热系统，热源来自小区换热站。室外供热管道沿小区道路直埋敷设，室内供热管和回水干管设于楼内管道井内，管道采用镀锌钢管，管径、坡度具体由设计确定。
（5）．通风设计
住宅卫生间设置机械排风系统，排风量按换气量6次/h计算。
（6）．对于供暖系统做如下措施：
(1)敷设在地沟内的采暖管和采暖总管表面除锈后，刷防锈漆两遍，然后用50毫米厚玻璃棉保温，采暖总管的保温层外做镀锌铁皮保护层。
(2)管道上必须安装必要的支、吊、托架等，具体形式由安装单位根据现场实际情况确定。管道穿墙和楼板时设钢管套管，穿外墙时设钢性防水套管。
5.6电气工程设计
1.设计依据
（1）《低压配电设计规范》（GB50054—95）；
（2）《供配电系统设计规范》（GB50052—95）；
（3）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16—2008）；
（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94（2000）版）；
（5）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343—2004）；
（6）《建筑防火设计规范》（GB50016—2006）；
（7）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—1995）（2005年版）。
2．设计范围
本设计包括建设红线内的以下内容:防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视系统；对讲系统；消防系统。
3.电源及配电
①负荷等级：
消防设备用电、应急照明、潜水泵用电按二级负荷供电，其余用电按三级负荷供电。
②负荷估算
住户用电负荷按6KW/户，公共用电负荷按每户增加0.6KW/户计算。综合功率因数取0.8-0.9用电需要系数去0.5-0.6。
用电负荷用电：850×6+850×0.6=5610KW。年用电量为2047650KW。
③供配电方式：
小区供电电源来自附近城市10kV线路供电，小区设配电室。低压配电系统采用放射式和树干式相结合的方式，电梯采用放射式供电，防排烟风机采用放射式与树干式相结合的供电方式。
5.7弱电
1、弱电系统
棚户区住房改造弱电系统由综合布线系统构成
2、设计依据
（1）《电话通信设施设计标准》YD/T2008-93；
（2）《共用电线电视系统设计规范》GBJ120-88。
3、综合布线系统
（1）棚户区住房改造内设信息插座，数据线采用6芯超五类线至各个标准信息插座；每个卧室设一个双孔插座；
（2）有线电视系统：系统采用星形布线方式布线。客厅等设一个电视插座；
（3）电话系统：采用直接接入市话网的方式。客厅、卧室内设置电话插座。
4、通讯系统功能
（1）通讯自动化系统
电话需求量预测—电话需求量预测指标按每户1部，规划小区内总的电话需求量为约1000部。
电话线路在主要道路人行道下采用多孔PVC管埋地敷设，埋深1米。
有线电视信号由市政有线电视网供给，采用同轴电缆传输，有线电视线路与电信线路同路由敷设。宽带网线路采用大对数铜缆或光缆传输，每户设终端，分支线路采用双绞线暗敷设。
（2）安全防范系统
小区安全周边防范系统由可视对讲防盗铁门、摄像监控系统、红外监控系统和电子巡更系统组成。
防盗铁门安装在各个门牌号的出入口，防盗门同时还带有可视对讲系统，能和防盗门内各个居民家进行可视对讲，防盗门内