新农村建设项目可行性研究报告.doc

湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治项目建议书目 录第一章概况1.1项目概况1.2建设单位概况1.3项目可研编制的依据与范围1.4项目的主要内容与特点1.5主要技术经济指标1.6主要结论第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性2.3项目建设的可能性第三章 项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容3.2项目地点及区位分析3.3外围配套条件3.4政策条件第四章拆迁方案4.1政策依据及目标4.2拆迁安置方案4.3土地流转方案4.4拆迁安置程序4.5置换手续办理和资金结算顺序第五章 建设方案5.1建设方案5.2配套工程设施第六章 环境保护和水土保持6.1环境保护标准6.2项目对环境的影响6.3环境保护措施6.4水土保持第七章 项目管理和进度计划7.1组织机构7.2进度计划第八章 投资估算与资金筹措8.1投资估算8.2资金筹措8.3资金年度使用计划第九章 经济评价9.1经济评价说明9.2财务评价9.3国民经济评价第十章 社会效益评价10.1社会效益评价第十一章 结论和建议11.1结论11.2建议附件1：嘉兴市委办、市府办关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见（嘉委办200850号）附件2：项目区域位置图第一章 概况1.1项目概况1.1.1项目名称：湘家荡区域 (铁路以南)新农村建设综合整治项目1.1.2 项目内容：项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。1.1.3项目总投资：77560.95万元1.1.4项目地址：位于嘉兴市湘家荡区域 铁路以南1.1.5项目性质：新农村基础设施1.2建设单位概况1.2.1企业名称：嘉兴湘家荡投资有限公司1.2.2法定地址：嘉兴市南湖区七星镇兴星路518号1.2.3法定代表人： 1.2.4建设单位简介：嘉兴湘家荡投资有限公司成立于2008年10月, 注册资金4.6亿，公司主要负责湘家荡区域的开发、建设和管理。公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措城建资金，最大限度地发挥优势，用活政策，负债经营，盘活土地存量，创造土地级差，极大地推动了度假区的大踏步前进。在嘉兴市委、市政府的重视和关心下，嘉兴湘家荡投资有限公司按照总体规划的要求，着手度假区的基础设施建设，力争把湘家荡旅游度假区建设成为长江三角洲的度假胜地。1.3项目可研编制的依据与范围1.3.1编制依据1、嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、嘉兴市城市总体规划（2003-2020）3、嘉兴市城乡一体化发展纲要4、嘉兴市打造城乡一体化先行地行动纲领（嘉委【2008】1号）5、关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见(嘉委办【2008】50号文) 6、关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见（南委【2008】1号）7、关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见（南委【2008】9号）8、嘉兴湘家荡区域总体规划1.3.2编制范围本报告着重对项目建设必要性、项目方案、组织机构、实施进度、投资估算、经济评价、社会效益等方面的进行论述。 1.4项目的主要内容与特点1.4.1项目的主要内容项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。1.4.2项目的总体特点 本项目系嘉兴市统筹城乡一体化建设、开展节约集约用地试点（“两分两换”试点）工作的重要内容之一，项目建设是有效解决我市“三农”问题、有效解决我市经济发展与土地资源瓶颈矛盾、打造城乡一体化先行地、发展都市农业和农业现代化的需要。该项目涉及农户多、拆迁安置量大、标准农田建设工作量大、项目所需资金量大。1.5主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1.1 表1.1 主要技术经济指标项目单位指标拆迁安置面积平方米263000流转及建设标准农田亩5291总投资万元77560.95财务内部收益率11.00财务净现值（I=8%）万元9745.39经济内部收益率17.76经济净现值（I=8%）万元31635.131.6主要结论湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目对嘉兴市节约集约利用土地资源，发展都市农业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分必要的意义，项目经济评价良好，社会效益显著。因此本报告认为湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目是必要的、可行的。第二章 项目建设背景与必要性 2.1项目建设背景2.1.1工业化和城市化背景下带来的土地资源紧张近30年来，随着以市场为导向的经济发展思路的确立，我国城市建设和城市化进入了一个全新的、最好的发展时期。像其它经济领域一样，我国城市化发展也取得了长足的发展。1978-2007年，城市化率由17.92%上升到44.9%；设市城市由193个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是，从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。自然资源是经济社会发展的物质保障。我国是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，资源对经济社会发展将是一个长期的制约因素。那种认为在信息化时代，资源的重要性已经下降的观点是片面的，土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线；由于工业化带来城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张。中国经济发展当前最显著的特征，工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经济的转型，按照有关的研究，在今后10、30、50年后，城镇人口和就业劳动力的比例分别会提高为50%、 70%、 90%。这一进程中，必将带来经济、社会和文化各方面的变迁和冲突。无论是农村集体土地与城市国有土地的冲突、城市开发用地与保障粮食的基本耕地，以及地方政府、开发商与农民之间的博弈，都将或已经伴随城市化、工业化全过程。在这样的背景下，理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益瓜葛，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。2.1.2城市发展背景嘉兴地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，是新石器时代马家浜文化的发祥地，古称长水。嘉兴历史悠久，文化发达，自古是我国江南地区重要的农业，工商业重镇，素以“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“文化之邦”著称。改革开放以来，日益成为长江三角洲重要的工贸港口城市。嘉兴与宁波隔江相望，是沪、杭、甬城市连绵区重要组成部分。它位于上海、江苏、浙江三省（市）交界处，东北距上海市90公里，西南距杭州市90公里，北距苏州70公里，东距乍浦港40公里，处于最具有经济活力的长江三角洲和中国沿海经济带的中心位置。随着乍浦港的开发和杭州湾跨海大桥的建成，嘉兴在长三角中的区位优势更加明显，同时，随着嘉兴自身经济的不断发展，也将携区域背景优势主动加速融入到中国经济的火车头当中。进入二十一世纪以来，嘉兴市政府制定了“加快建设长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口城市，江南水乡的文化名城”的发展思路，还提出了“要从城市创新中求发展，要以经营城市的理念规划城市，以经营城市的思路发展城市，推动城市经济持续健康发展”。嘉兴紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第一辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市的恶性膨胀，实现生产力发展的梯度转移。嘉兴市城市总体规划中确定了嘉兴市城市性质为：嘉兴市域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。嘉兴已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有50%以上的农民居住在农村，一方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七大精神的重要举措，也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中全会提出的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定的重大事项。2007年下半年以来，省委、省政府提出要在全省选择具有较强代表性、典型性和可试性的地区，开展综合配套改革试点，嘉兴被列为统筹城乡综合配套改革试点的地级市。2008年4月28日，省委常委会已审议并原则通过了嘉兴市开展统筹城乡综合配套改革试点的总体方案。由此，嘉兴市委、市政府关于开展节约集约用地加快农村新社区建设的若干意见、南湖区委、区政府关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见分别明确，2008年嘉兴市湘家荡区域全面启动统筹城乡综合配套改革暨“两分两换”试点工作。2008年8月30日，嘉兴市召开“两分两换”民主恳谈会。市委书记陈德荣，市委常委、秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导和市级各有关部门主要负责人就“两分两换”的推进工作，与各试点镇、村的基层干部以及试点所在地的市、县两级的“两代表一委员”、村民代表等进行恳谈。2008年10月28日项目建设单位及相关试点镇、村的基层干部在嘉兴市湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。七星镇位于嘉兴市东北角，是嘉兴市的中心城镇，距离嘉兴市区4.5公里，也是上海经济开发区辐射的前沿地，与上海、杭州、苏州均距80公里左右，沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道穿镇而过，交通便捷。七星镇现有七星村、大树村、高丰村、博山村、东进村等6个村，现有农村居民户4566户，户籍人口1.97万，新居民人口1.1万；2007年全镇实现工农业总产值26.6亿元，比2006年增长19.6%；实现财政税收收入8579万元，同比增长30.1%。近几年，随着嘉兴城市建设的加速和城乡一体化进程的推进，七星镇的基础设施、产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善。选择这样一个背靠嘉兴、农业经济相对发达、人口素质相对较高的卫星城镇作为我市两分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是深化嘉兴市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾、促进人地和谐、保障我市经济社会可持续发展的重大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。国民经济和社会发展规划纲要(草案)(十一五)提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，远低于世界公认的警戒线。由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地、城市开发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，即节约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。该项目的实施，正是符合了这一政策趋势。2.2.2项目建设是嘉兴市推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。“三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的任务：统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。该项目是我市实行“两分两换”的主要内容，因为实行“两分两换”，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。所谓“两分两换”就是按照宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜，探索创新适合不同区位条件、经济发展水平、就业状况、居住特点的土地流转方式、农民集聚模式和推进途径，为全面推进土地集中流转和农民集聚进城入镇积累经验。以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，通过在城市中建设安置房及相关配套基础设施，可以使农民搬迁到城市里居住、就业，同时可以土地承包经营权置换得到城镇居民的社会保障。因此，可以达到统筹城乡发展、推进城乡一体化六大任务中的“统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障”的重要任务。2.2.3项目建设是嘉兴市发展都市农业及农业现代化的要求由于土地使用制度、户籍制度和社会保障制度等方面的束缚，农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现代农业发展。都市农业及农业现代化预示着未来农业的发展方向，一方面它是高度集约化的农业，是生产经营方式高度企业化、规模化、市场化，一方面以农业产业化为依托，为城市的发展服务，以实现农业增效、农民增收的目标。伴随着经济的快速发展，农村经济运行从区域布局上形成了以城市为中心、辐射带动周边近郊区域的都市农业发展的良好态势。以西安市为例，目前已形成了“三圈层”的都市农业发展的格局。即以城三区为中心，辐射带动周边近郊区域；以涉农区县的部分区域为主，已形成城郊农业发展的强劲势头；以城市的远郊农业浅山塬区、岭区为主的区域，形成了优势鲜明的生态农业发展势头。促进都市农业发展，也是当前“三农”问题迫切需要解决的新课题。首先，加快发展都市农业，是构建城郊型经济，推进城乡一体化进程的动力。当前在整体经济的配制中，城市经济占有主导地位，而都市农业的研究和实践尚处于起步阶段，没有城市经济的繁荣和快速发展，就不可能有条件去反哺“三农”。反之，没有农村、农业人口走向富裕，也就没有城市整体发展意义上的富裕。其次，加快发展都市农业，是走城乡和工农互动一体化发展的必由之路。城市工业的科技、经济和文化，在对农业的渗透同时，促进了工业与农业的有机结合。这种结合最终会使农业摆脱自然环境的影响，向工业化生产转变，从而使农业与工业最终互为交融。第三，加快发展都市农业，是实现农村与城市服务一体化发展、推进城郊型经济发展的有效保障。由于历史原因，城乡、工业与农业、城市居民与农村人口之间存在差距。因此，要使都市农业健康、快速发展，就要从市场经济运行中寻找出路，满足城市居民的需要。从社会体系上应逐步实现统筹城乡就业和社会保障，加快建立健全农村人口医疗服务机制和保障制度、农村贫困人口的最低生活保障制度，使城郊农民在各方面享受与城镇居民同等待遇。2.2.4项目建设是嘉兴市打造城乡一体化先行地的需要胡锦涛总书记在中央农村工作会议上指出“统筹城乡经济社会发展就是要充分发挥城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，实现城乡一体化”。 南湖区是全省城乡一体化基础条件最好的一个地方，是全省乃至全国统筹城乡发展的先行区。从城乡一体化发展的一般规律看，当城市化水平达到50%后，城市化开始向城乡一体化迈进。南湖区目前城市化水平已超过60%，正处于城市文明加速普及，城乡加速融合互动的新时期。因此，顺应和把握城乡一体化的基本规律，按照统筹城乡经济社会发展的要求，调整发展战略，明确发展思路，整合工作力量，走城乡一体化的发展道路。对建成完善的社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，具有重大而深远的意义。嘉兴湘家荡区域是嘉兴市城市总体规划中的一部分，2008年以来，嘉兴湘家荡区域积极推进产业集群、创新推进、和谐构建的“三大工程”建设，努力打造城乡一体化先行地。嘉兴湘家荡区域打造城乡一体化先行地行动纲领，以人的全面发展为根本，以统筹城乡发展为主线，以建设网络型大城市为核心，不断深化城乡一体化配套改革，大力推进城市化、工业化和农业农村现代化，努力消除城乡二元结构，缩小城乡差别，逐步实现城乡经济、社会、文化、生态的全面、协调、可持续发展，使全区人民共享现代文明。统筹城乡发展，加快城乡一体化步伐，不仅是新时期解决“三农”问题的根本途径和实现农业农村现代化的必由之路；也是促进我市接轨上海，融入长三角，建设大城市，增创新优势，推进新跨越的重要举措。嘉兴市关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代新农村建设的若干意见提出，要“通过增加土地流转收益”，“按规划、分层次、有步骤地推进农村基础设施和社区建设，引导农民住宅建设和居住向中心镇、城镇社区集中，努力把传统村落改造建设成为布局合理、环境整洁、服务健全、文化丰富、管理民主、生活舒适的新社区。到2011年，新社区集聚人口达到5万人以上，形成整洁优美的农村面貌新格局”。嘉兴市政府在关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见中还明确指出，“在全面完成农村新社区布点规划的基础上，着手启动农村新社区示范点建设。2008年余新镇、七星镇要全面启动建设步伐，计划用5年时间，重点建设50个左右农村新社区示范点，同时推进其他200个左右规划点的建设”。为了实现以上目标，嘉兴湘家荡区域以促进土地规模经营为抓手，进一步集聚农业生产要素，从根本上带动农业产业提升，促进资源集约利用和三次产业联动发展。争取到2011年，有30%及10万亩耕地实行集中规模经营，按照科学规划、分步实施的原则，对城乡各类规划进行统筹整合。以农村新社区为重点，建立健全以城镇为依托，城乡衔接、布局合理的城乡公共服务网络。以集约利用土地为导向，加快编制农村新社区布点规划。推进资本、技术、劳动力等各种要素向城镇集中，进一步壮大城镇规模，完善城镇配套功能，发挥要素的集成效应，增强城镇各方面的吸纳力和承载力，加大以镇带村和以村促镇的互动力度，推进镇村基础设施网络化，提升城镇品位。强化镇级财政、规划、建设、城管和环保等职能，增强中心镇开发建设自主权。通过政策激励，积极鼓励各类资本进入城镇基础设施、公用事业建设领域，借助各方力量共同为城乡一体化建设出力。通过本项目的实施，把嘉兴湘家荡区域打造成嘉兴的城乡一体化先行地。综上所述，该项目的实施，将有力地带动嘉兴节约集约利用土地工作的开展，有效解决工业化、城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题，对发展都市农业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分迫切、必要的意义。2.3项目建设的可能性2.3.1项目建设的客观条件近年来，嘉兴湘家荡区域以十七大精神和科学发展观为指导，切实转变经济增长方式，拓展城乡经济发展新空间，促进集约集聚发展。按照建设统筹城乡配套改革先行镇为目标，以市委、市政府提出的“两创”战略为重点，在土地流转、新社区建设、新城镇推进、基础设施完善、公共服务配套、社会保障健全等方面进行大胆创新和突破，为逐步形成统筹城乡发展新体制、新机制积累了丰富的工作经验，奠定了厚实的工作基础。同时，也为本项目的实施创造了较好的客观条件。2.3.2项目实施的资源条件 本项目拆迁安置、土地流转及标准农田建设范围，是根据嘉兴市城市总体规划、嘉兴湘家荡区域发展区域规划、嘉兴湘家荡区域现代农业发展区总体规划拟定的。项目实施将严格遵循“以人为本、合理规划、经济可行、和谐发展”的原则，在认真借鉴有关乡镇土地流转操作经验的基础上，结合嘉兴湘家荡区域的实际情况综合考虑。同时，在仔细测算、规划拆迁成本、流转收益、建设新社区、土地集约经营方案的基础上，充分考虑失土农民的生活、收入、就业等涉及人民群众切身利益等问题。2.3.3项目实施的资金条件嘉兴市委、市政府对推进城乡一体化，加快现代新农村建设非常重视，市、区、镇三级财政对本项目建设的支持力度不断加强，建立了统筹服务管理体制和优化城乡资源配置机制，初步形成城乡互动的合作机制。在当前倡导和谐社会的背景下，项目建设单位为将本项目真正落到实处，正在进一步争取和合理利用各级政府的支持资金，最大程度实现本项目建设资金的平衡。嘉兴市委、市政府关于进一步加大统筹城乡发展力度，加快推进城乡一体化 促进现代化新农村建设的若干意见明确，以创新财政资金投入机制，优化财政涉农资金投入方向和投入结构，确保公共财政投入到统筹城乡发展和新农村建设的重点区域、重点工程和重点项目，以先行镇、试点村为载体，实行整体规划，重点扶持。本拆迁安置项目，是嘉兴市关于开展节约集约用地的试点项目，因此，从资金角度看，是属于政策支持、政府鼓励的项目。本项目实施后，还将通过土地流转增加收益，通过引入各类资本拓展新农村建设领域，通过土地规模经营带动农业产业提升，这些都将是保证本项目实施的经济基础。综上所述，本项目是多渠道增加农民收入，从根本上发展高效生态农业，从源头上缩小城乡差别的有效措施；是推进农村基础设施和新社区建设，形成整洁优美农村面貌新格局的有效途径；是强化公共服务，全面提高农村社会事业发展水平和农村社会保障水平的有效保证；是全面建设小康社会，构建和谐社会的基本保障内容，同时，将为推动嘉兴市城镇统筹城乡发展再上新台阶发挥非常积极的作用。因此，实施本项目是十分必要的。第三章 项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。3.2项目地点及区位分析该项目地点在嘉兴市湘家荡区域七星镇。湘家荡区域位于嘉兴市东北部，主要由湘家荡旅游度假区，南湖区七星镇和城市东片楔型绿地三部分组成，总面积约43平方公里。湘家荡，又名湘家湖，湘湖。1997年，浙江省人民政府批准建立浙江省湘家荡旅游度假区。度假区规划面积715公顷，其中湖泊130公顷，度假区融江南水乡风光、田园浪漫景色为一体，有兼具现代水上娱乐、农业观光、休闲度假之独特功能。湘家荡旅游度假区的开发和建设，除了具有历史的文化背景，更具有较好的开发经济价值。规划中的湘家荡旅游度假区将兴建国际会议沙龙、休闲宾舍、温泉生活馆以及游艇会所等项目，并最终将该区打造成一个具有国际视野和格局、集现代农业、生态旅游、休闲度假、商务办公、高尚居所为一体的综合型旅游度假区。七星镇隶属嘉兴市南湖区，位于长江三角洲南翼，上海、苏州、杭州“金三角”的中心，是浙江省通往上海的东大门。七星镇镇域面积30.62平方公里，人口2万余人，是传统的“鱼米之乡”。目前，七星镇已被市委、市政府列为统筹城乡综合改革配套试点镇。城市东片楔形绿地面积约1万亩（7平方公里），是中心城市重要的生态功能区块之一，随着开发和建设力度的不断加大，未来的东片楔形绿地将成为中心城市不可或缺的绿肺和休闲氧吧。3.3外围配套条件项目外围配套条件已经基本成熟，其周边环境条件如道路、交通、市政、电力等基础设施条件已基本具备。3.1.1道路与交通条件320国道公路以及建设中的湘湖大道、亚太路连接嘉兴市中心与湘家荡区域，距市中心车程仅15分钟，项目范围内部有已经建成的乡镇级公路、村级道路，各类机械设备均能到达项目建设地点。3.1.2给水目前有日供水能力为10万吨的嘉兴石臼漾水厂和日供水能力为30万吨的嘉兴第三水厂也将为本区提供充足的水源。3.1.3排水周边道路均铺设雨、污水管道，可为本项目提供雨、污水排放接口。3.1.4电力由嘉兴市电网解决供配电，原有镇、村电网能满足项目所需供电要求。3.1.5电讯可提供固定电话、宽带光纤网络、无线通讯等基础电信业务和增值电信业务。为项目拆迁提供便利。3.4政策条件1、嘉委办【2008】50号文关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见是本项目的纲领性文件，为本项目的实施指明了方向。2、为加强对统筹城乡综合配套改革试点工作的领导，市委、市政府专门成立了嘉兴市统筹城乡综合配套改革领导小组，主要职责是：负责统筹协调试点区域的规划建设，研究提出统筹开发建设总体规划方案、重大政策建议意见，对开发建设重大事项作出决策，推进区域内统筹城乡综合配套改革及“两分两换”试点，妥善处理开发建设中不同利益主体矛盾，保障联合开发建设工作的顺利进行。第四章 拆迁安置方案4.1政策依据及目标4.1.1政策法律依据中华人民共和国城乡规划法城市房屋拆迁管理条例浙江省城市房屋拆迁管理条例（修正版）嘉兴市城市规划区内农民住房拆迁安置补偿办法(嘉政办发【2002】44号)秀城区农民住宅房屋拆迁安置补偿实施意见(秀城政发【2003】54号文件)嘉兴市区城市房屋拆迁奖励优惠办法(嘉政办发【2006】107号)国务院关于促进节约集约用地的通知(国发【2008】3号)浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见(浙政发【2008】3号)关于深化土地节约集约利用工作的若干意见(嘉政发【2008】70号)关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见(嘉委办【2008】50号)关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见(南委【2008】1号)）关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见(南委【2008】9号)南湖区七星镇统筹城乡发展区域总体规划七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则(七统【2008】1号)4.1.2政策目标通过本项目的实施，带动城镇和中心村的建设、带动土地流转规模集约经营，促进产业融合发展，加快推进农业产业化；通过盘活农村非农建设用地存量和挖掘潜力，加快推进工业化；通过转移、培训和提升农民，加快推进农民市民化；通过加大以城带乡、以工哺农力度，改造农村、提升农业、转移农民，加快推进农村城镇化，最终实现城乡一体化。力争到2012年，全市有三分之一以上的农民实现向城镇和中心村集聚，各种形式流转土地总面积100万亩以上，50左右的农田实现规模集约经营。建成一批规模大、层次高、效益好、一二三次产业融合发展的现代产业园区，一批居住相对集聚、公共服务配套完善的现代宜居新社区和一批对农村极具带动作用和具备小城市功能的现代化网络型大城市基础性节点的现代新市镇。尽可能采取有效措施减少土地流转与拆迁对当地居民生产与生活的影响，以提高原有生产与生活水平为拆迁户安置目标。4.2拆迁安置方案4.2.1指导思想及规划原则通过土地流转与拆迁户的安置规划，帮助土地流转与拆迁户建立自力更生、自食其力的经济系统，自我服务、自我发展的社会体系，以及相应的社会保障系统。具体工作按下列各项原则进行： 土地流转与拆迁户安置要与当地的国土整治以及国民经济和社会发展计划相协调。 全面考虑，统筹兼顾。正确处理国家、集体、个人三者之间的利益关系。 土地流转与拆迁户安置，以拆迁实物指标和补偿标准为基础，以提高拆迁户原有生产与生活条件为目的。 土地流转与拆迁户安置要因地制宜，合理利用当地资源。 按照有利生产、有利生活的原则，制定布局。4.2.2拆迁安置方案一、拆迁方案分三种：（1）作价领取货币补贴到城镇购置商品房；（2）到搬迁安置区置换搬迁安置（公寓）房；（3）部分或全部到产业功能区置换标准产业用房。二、方案内容：（一）对放弃宅基地（包括住宅）进入城镇购买商品房的农户，所购商品房面积达到人均30M2以上（提供相应的房产证明）的，政府对原住房直接给予相应的货币补贴，不再另外安排搬迁安置房，农户符合上款条件，并按规定签约搬迁的，货币补偿款按“农户房屋评估补偿、补助、奖励标准”的规定执行。（二）进入城市和新市镇规划区置换搬迁安置（公寓）房的农户，按照搬迁政策对原住房建筑面积实行房屋补偿，由项目实施单位统一规划建设后，置换给农户，办理土地使用证和房屋所有证。具体内容如下：城镇住房类型：分为多层和小高层。城镇住房户型面积（具体户型正确面积以房地产管理部门核准为准） A型：68平方米,B型：78平方米,C型：101平方米, D型：121平方米,E型：135平方米. 城镇住房成本价：城镇住房成本价1600元/，底层车库400元/。置换小高层的有关规定：(a)农户选择小高层一至四层的，每套赠送建筑面积5平方米，不配备电梯，物业管理费按多层住宅标准收取；(b)选择小高层五层（含五层）以上的，配备电梯，物业管理费按小高层住宅标准收取。可置换城镇住房标准建筑面积（a）可置换城镇住房标准建筑面积在按政策认定人口每人40平方米的基础上，每户再加60平方米计算。（b）户内5人以上（含5人）的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破260平方米；户内四代同堂且人口在6人以上(含6人)的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破300平方米。（c）农户实际置换的城镇住房面积，允许超可置换城镇住房标准建筑面积5平方米。（d）跃层面积按50%抵扣置换城镇住房标准建筑面积指标。层次差价:见表4.1城镇住房价格结算城镇住房和车库面积以房地产管理部门核准面积为准，结算时，在可置换城镇住房标准建筑面积和允许超5平方米以内的面积，按城镇住房成本价结合层次差价结算。跃层按实际建筑面积结合层次差价计算。城镇住房层次差价标准（元/） 表4.1层次一层二层三层四层五层六层七层八层九层十层十一层五层到顶560120100-285五层跃层到顶5601201000跃层-320小高层560120100-500250310370430500（三）产业功能区标准用房由项目实施单位统一规划建设，按照农民安置住宅面积的12倍置换给农户（具体倍率按相应价值量，据具体项目而定），并核发两证。原则上实行集体统一招租，确保农户收益。（四）置换安置房的农户可申请按揭贷款，南湖区或七星镇财政安排一定专项资金进行贴息或建立专项担保基金，支持置换户购房的按揭担保。（五）申请以宅基地换城镇房产的农村居民家庭要与村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议，不再享受申请、使用农村宅基地的权利。（六）农民入住城镇集聚社区后，原则上将户籍关系迁入社区管理，享有城镇居民在子女教育、职业培训、就业服务等方面与城市居民的同等权利，并继续享有原居住地村集体经济组织除申请宅基地以外的权益。4.3土地流转方案为进一步完善城乡就业和社会保障体系，对土地承包经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户，建立起土地承包经营权有偿流转保障体系。4.3.1保障办法1、土地承包经营权置换流转费保障办法对以户为单位流转土地承包经营权至二轮承包期止，土地承包经营权有偿流转费按每年每亩700元的标准为基数，按照每年每亩递增50元的标准增加土地承包经营权有偿流转费。2、土地承包经营权流转置换城乡居民社会养老保险补助办法。以户为单位，在办理好土地承包经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户，按照七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则的人口认定政策来认定参保补助的人口数量，独生子女按一人计算。在参保补助的基础上，置换城乡居民社会养老保险。4.3.2置换标准以户为单位，以政策认定的人口数量，按照16周岁（含16周岁）以上的每人补助12000元，16周岁以下的每人补助4000元的标准进行参保补助。根据嘉政发200771号文件规定，满16周岁以上居民，按城镇居民缴费基数办理年度缴纳手续；满60周岁以上的居民，按城镇居民缴费基数办理一次性缴纳手续，次月起享受城乡居民社会养老保险待遇。 在2008年10月底以前已经办理土地流转的区域，70周岁以上高龄老人在享受以上政策后，将不再享受嘉兴市南湖区绿舟农业科技发展有限公司对高龄老人发放每月100元的生活养老补助。2008年度城乡居民社会养老保险一次性缴费对照表表4.2 单位：元缴费基数 (二选一)个人缴费（8%）财 政 补 贴个人帐户合计（8%+3%）月领取金额补贴帐户（3%）统筹基金（2%）合计（5%）133901606831982132533019266134.5178282139442392826706525633175.42008年度城乡居民社会养老保险缴费对照表表4.3 单位：元缴费基数 (二选一)个人缴费（8%）财 政 补 贴个人帐户合计（8%+3%）补贴帐户（3%）统筹基金（2%）合计（5%）133901071402268670147317828142653535789219614.4拆迁安置程序本项目征地与拆迁安置工作将由嘉兴湘家荡投资有限公司负责完成，具体流程如下：4.3.1拆迁调查目前，嘉兴湘家荡投资有限公司已组织有关部门对项目所在地块的社会经济状况进行了调查，并对收集的资料进行分析整理。（1）项目影响实物指标初步分类嘉兴湘家荡投资有限公司对项目范围内可能征地与拆迁的基本实物进行初勘，初勘工作采用手持1/500地形图带现场踏勘和现场调查摸底相结合的方式进行。（2）项目影响实物指标初步估算初勘结束后，嘉兴湘家荡投资有限公司委托设计单