房地产营改增纳税筹划绝招-你怎么看？(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产营改增纳税筹划绝招，你怎么看？（老会计人的经验）总理对营改增发话后，朝野中从楼部长到王局长都对剩下的四大行业营改增做了表态和说明。同时在财税江湖中各大门派，各大高手从不同角度分析解读即将到来的营改增。有通天能力参与朝野政策前期文件的“达摩”类大侠。有身不在朝野但可通天下税事的“扫地僧”，有在自己行业研究多年对财税有自己见解的“孤独求败”，还有在财税江湖自成体系且对其他人都看不上眼的“东方不败”。财税江湖界关于筹划的武功一直就存在争议。有说筹划就是纸老虎的，有说筹划只存在灵魂深处，写出来的就不是筹划了。有说筹划就是胜者为王败者寇。做成了就是筹划，没做成就是违法。本文对纳税筹划（安排）不做过多讨论。就如同武林人难以分析出多少个全真一子打败黄老邪一样各方观点不一。其实从2015年起关于营改增的培训中对房地产企业筹划已经有不少老师就着手思考并授课。本人作为财税菜鸟多方偷学各位大师的筹划绝招。同时对一些绝招可能自身内功不够难以理解或者存在疑问之处。特总结如下，以下筹划方案（虽然你可能认为这并不是筹划）出自多位培训老师之手（大家就不要八卦哪位老师了，学习交流为主）。以供大家讨论。特别说明：文章出发点不是喷专家，而是对筹划案例分析和学习的角度出发。整理出来是让大家方便大家一起交流。欢迎大家参与讨论。绝招一：废合同筹划案例：甲房地产公司2015年4月，将一写字楼出租给某公司，租赁年限3年，年租金100万元，合同约定每年5月1日前支付下一年租金。2016年4月20日收到第二年租金100万元（含税）。获知2016年5月1日起，假定甲公司登记为增值税一般纳税人。怎么筹划？营业税下：应交营业税10000005%50000元筹划点：与承租方协调（对承租方做出相应让步），营改增前将原合同废止，营改增后重新签订合同。增值税下：应交增值税1000000（13%）3%29126.21元筹划节税金额：节税金额5000029126.2120873.79元个人看法：以上筹划招数是确定营改增后认定按照3%税率征收增值税？对这一点其推测理由是过度阶段肯定按照简易办法征收。如果这位老师对政策推测的没错的话。以上也并没有多么严重的漏洞和问题。但表面上这一招看上去似乎也太任性，也太简单粗暴了。你可能会说合同不是一张纸啊，怎么说废就废，当儿戏呢？你还别说实务中有的企业（房地产合同要求严格一些）有合同的算不错了。好多连个合同影子都有没有。更有甚者稽查/检查前一天到，晚上加班一晚合同就出来了。而且都是根据你前一天提到的问题定制的合同。水平高一点的可能合同的纸张都会根据合同签订的时间做一些处理，以便你看起来不像昨晚赶制的。从这个角度出发，以上筹划虽没有多么高明，但是却道出了合同在实务中不被重视。或者更多的是企业应对各方的一个形式。对于5月1日营改增看到相关文章提出。交易双方可以在此之前开展相关活动。只是合同可以在5月1日后签，发票也在5月1日后开具。其背后的逻辑也就是税局对日常检查更多的是重视形式（合同这个形式，发票这个形式，单据这个形式）这个角度。对于此种观点本人持保留态度。我思考的是如果交易双方能很好的开展交易不发生任何意见和分歧，有合同没合同没有什么区别。问题就是双方如果走到了对付公堂的地步。这个事情似乎就比较严重了。其实真正要把合同运用起来，不应该是把合同当做一个应付税局检查的纸。而是当做控税的一个东西。市面上也有老师专门写合同控税的书籍，说白了其实就是怎么在合同中如何把税的因素根据税法的规定予以考虑进去达到节税的目的。您怎么看?绝招二：时间的安排筹划筹划案例：2016年3月，甲房地产公司准备将一自用写字楼出售给乙公司，评估价值为1000万元。获知2016年5月1日将营改增。如何筹划？营业税下：应交营业税100000005%500000元筹划点：甲公司将写字楼出售时间推迟到“营改增”之后，取得一般纳税人资格后再出售。增值税下：应交增值税10000000（13%）2%194174.76元筹划节税金额：降低税负额500000194174.76305825.24元个人看法：此筹划严格来说并没有太大的问题。前提示3月双方未开展交易，也就是没有形成纳税义务。但问题是目前对此的政策是否如此老师分析的一样呢？按3%税率减按2%征收？其根据目前的增值税政策来分析的，那么实际对于房地产企业是否还是如此呢？个人感觉在营改增细则出台前企业财税人员不是去猜测政策或者问道有所谓消息人士。其实更多的思路是在改之前对一些涉税管控进行提前梳理和建立。比如发票管理流程，合同控税要点，各个涉及增值税的环节要点。其实关于增值税时间安排的文章最近在上也看到一些。其主要意思是发票什么时间开具或取得由企业自己决定，也就是说获知5月1日营改增了，那么业务可以先做，发票等5月1日营改增后取得/开具。按照税法和发票管理办法规定此种理解是严重错误的。但是不得不说实务中营业税思维下的企业还真这么干的一大把。甚至产生什么时间开票就什么时间交税的误区。那么假定5月1日营改增了，业务发生在3月或者4月，那么购买方肯定希望5月取得专票（和销售方/提供方协商五月开具发票）。在营业税思维下以上对发票的错误理解尚且不是太严重。但是如果营业税纳税人不转变为增值税思维。在各方面管控都很严格的增值税下开展交易活动风险会很大。您怎么看?绝招三：巧用会计处理筹划案例：甲房地产公司2014年与乙公司签订“先出租再出售”的合同（将一写字楼采取先出租，2年后再出售的方式出租给乙公司）。写字楼的成本价2000万元，年租金100万元，2016年1月后以3000万元价格售给乙公司。在签订先出租再出售合同时根据专家的建议，为了降低税负把写字楼会计处理仍然作为“开发产品”核算，不计提折旧。获知2016年5月1日面临营改增怎么筹划？营业税下：应交营业税=300000005%=1500000元筹划点：在营改增之前，将写字楼从“开发产品”科目转作“固定资产”科目，并按企业会计准则规定计提折旧，合同到期后再出售使用过的固定资产按增值税处理。增值税下：不含税销售额30000000（13%）*2%582524.27元筹划节税金额：税负降低额1500000582524.27917475.73元个人看法：这种筹划思维主要还是在以会计论税法的角度下，也就是说其意思是会计分录决定税收思维。如果这么理解的话是混淆了会计和税法的本质区别。虽然可能存在实务中有通过调整会计分录达到节税的目的。但是从理论和实务角度来说。会计和税法依旧是两条线。桥归桥路归路。要不然也不会有汇算调整这个事情。通过用会计分录的方式最多能起到混淆税局稽查人员的视线，其背后的思维是税局检查/稽查查账只看会计的办法。此办法可能短时间或者偶尔不被税局发现。但是这种做法和掩耳盗铃没有什么区别。其实有这个心思更多的可以现在熟悉增值税的会计处理。根据自身企业的业务特点将涉及到的增值税业务会计处理做一个初步的分析，建立增值税会计核算体系。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。