单位自建不动产销售的会计处理【会计实务经验之谈】.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!
单位自建不动产销售的会计处理【会计实务经验之谈】
单位自己新建建筑物是指具有建筑安装施工能力的企业，自己施工建设的建筑物为本单位使用。根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在有偿提供应税劳务之内。”因此，不征收营业税。
单位自己新建建筑物用于销售的，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。”因此，应按建筑业3%的税率缴纳建筑环节营业税。
税额计算一般情况下按组成计税价格确定，即：
组成计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）
应纳营业税=组成计税价格×营业税税率。
另外，单位销售建筑物，根据《营业税暂行条例》第一条、第二条规定按“销售不动产”税目缴纳税率为5%的营业税。
例：某房地产公司当年新建家属楼一栋，建筑成本970万元，因职工分配住房难以进行，公司决定将其出售，取得收入1200万元。应纳营业税及会计处理如下（其他各税略）：
1、家属楼完工时：
借：固定资产9700000
贷：在建工程　9700000
2、家属楼出售时：
应按售价的5%缴纳销售不动产营业税
应纳营业税=1200×5%=60（万元）。
同时补缴建筑环节3%的营业税，若税务机关核定的成本利润率为10%，则应补缴建筑环节营业税为：
应纳营业税=970×（1+10%）÷（1－3%）×3%=33（万元）。
并作如下会计处理：
（1）取得收入时：
借：银行存款　12000000
贷：工程结算收入12000000
（2）计提税金时：
借：工程结算税金及附加600000
贷：应交税金——应交营业税　600000
补提建筑环节营业税时：
借：固定资产　330000
贷：应交税金——应交营业税　330000
（3）结转销售不动产成本时：
借：工程结算成本　10030000
贷：固定资产 10030000
（4）上缴营业税时：
借：应交税金——应交营业税　930000
贷：银行存款930000
此项业务实现的利润=1200－1003－60=137（万元）。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。