房地产项目成本控制标准.docx

中国项目成本控制标准HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)版本：2015年2月15日页码：第 23 页 共 27页XXXX综合住宅开发项目中国项目成本控制标准本作业手册编发信息起草专业部门： 专业部负责人： 起草人： (签署)：(签署)：测试人：测试人单位：会审部门负责人工程管理部： 合约及采购部： (签署)：(签署)：设计管理部： (签署)：批准： (签署)：注：在使用本手册过程中，如有任何意见、建议、咨询，请直接联系起草人目录一、管控目标4二、责任落实4三、名词定义5四、规划控制7五、结构限量81.地下结构82.上部结构9六、外门窗11七、外墙装饰13八、景观标准15九、内装标准17十、设计费用19十一、营销费用21十二、变更控制24一、管控目标a) 通过细分产品标准，限定各设计工种所耗“量/价”，引导资金投向顾客关注点，确保产品设计配置标准与目标市场相匹配，避免“超配置”、 “超设计”现象；b) 通过WI/EI的统计，分析成本超支的原因和责任部门，逐步建立问责考核机制，避免“变更黑洞”现象，确保公司的投资收益。二、责任落实1. 成本管理部a) 负责本标准的发布、修订和解释；b) 按本标准编制成本预算，落实对产品配置及设计标准的控制；c) 检查、督导、统计本标准执行情况。2. 项目负责人 为本标准落实的最终实施和责任人，其具体职责包括：a) 须在三审之前,组织多方案比较，努力实现产品组合之货值最大化；b) 通过三、四审文件（“项目定位、配置”篇）、设计任务书，落实本标准；c) 在方案/扩初/施工图等各阶段，组织对中间过程图纸的抽查验算，若发现超标，及时知会设计顾问，并跟进督促其对设计作必要的优化和修改；d) 施工合约签订（或重计量完成）后两周内，组织验算实际工程含量是否满足本标准, 据此作为对设计顾问的付款与考核的依据之一，同时，把验证比较结果/设计限额实际落实情况专题报告给设计管理部及成本控制部；e) 通过WI/EI的统计，分析成本超支原因，并及时反馈给相关责任部门，以切实控制变更签证引致的成本增加，努力实现项目预算目标。（过程监控）3. 设计管理部a) 负责设计市场顾问费的数据收集，制定、发布、完善、解释、设计费控制标准；b) 对设计限量指标、设计费用控制额的合理性，进行校核和完善；c) 对现行设计合同内限额设计责任约定进行补充、完善；d) 按各项目上报的限额设计标准执行情况，统筹对设计供方的过程综合管理。（过程审核）4. 营销策划中心a) 按批准的营销费预算，及时分解细化，并协助成本控制组上载Scenario系统；b) （定期）收集、统计各项目营销成本数据，分析、检讨营销费用的实际投入效果，借鉴并积极引入标杆内房的营销办法，不断提高营销费用的投入产出绩效；c) 参与营销费用控制指标的制定和修订。5. 合约管理部协助项目负责人验证本标准最终落实情况，包括提供（重计量）合约清单之主要工程量含量指标予项目负责人，并抄送成本控制中心。三、名词定义1. 限额设计：是设计阶段相关技术经济指标的控制目标值，限额包括：a) 对成本/费用的控制和限额；b) 对主要工程量含量指标的限量控制。2. 项目定位和档次：应在 “二审“文件内予以明确。a) 高档:指该项目平均售价为该区域同类/中档产品均价200%及以上的项目，且一线城市的该等物业单方建安成本占售价的比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%；b) 中高档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价140%200%（含140%）的项目，且一线城市单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市单方建安成本占售价比重不超过35%；c) 中档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%140%（含80%）的项目，且单方建安成本占售价比重不超过50%；d) 中低档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%以下的项目或单方建安成本占售价比重超过50%；e) 若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。3. 建筑面积：按GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范所规定建筑面积计算方法所计得的面积。按公司习惯：l CFA：称之为建造面积，包括地上及地下的建筑面积；l GFA：称之为建筑面积，仅含地上建筑面积。4. 租售面积（SFA）：按各地房屋面积测算技术规程计算，与产权证上的面积一致。但：l 按行业习惯，车库不计入租售面积；l 如有附送夹层时，需与营销部门确认，夹层面积是否计入销售面积。l 避难层不计入销售面积。5. 装修面积：指装修范围内的（套内）建筑面积计算；6. 景观面积：扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。需关注：红线外代建、架空层、屋顶花园（如果有）景观面积需单独考虑。四、规划控制1.产品组合：须利用“不平衡容积率”法，通过产品组合的多方案收益比选，努力引入高附加值产品，以货值最大化为标准确定规划方案；2. 可租售比（=出租+销售面积/总建筑面积，又称：销售得房率）：与户均车位配置率、户均面积、地上停车比例强相关。需关注：免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、社区服务配套（如居委、物管、活动中心、会所等）应按满足规划之最低要求配建。3. 停车布置a) 当车位售价低于建设成本时：l 停车位配置标准（住宅：辆/户，商办：辆/m2）: 满足最低规划要求;l 地面停车比例:对中档及以下标准的住宅区，应在符合规划要求的前提下， 地面车位数量最大化（20%）；b) 地下车库设置：尽量集中布置；c) 停车效率:应通过柱网、车道宽度的控制，实现如下控制指标：l （人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积30%，34m2/辆；l （人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积50%，36m2/辆；l （人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积50%，40m2/辆。用于上述指标计算的地下室面积:包含设备用房面积，但应扣除：赠送业主的地下生活空间面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。五、结构限量钢筋、砼指标是相互关联的，应将两个指标作为一个整体考虑；1.地下结构a)内容和范围l 地下室部分：包括地下室筏板基础/桩承台及以上，地下室顶板及以下；l 无地下室结构：包括桩基础以上，含承台、基础连系梁，以及0.00以下 结构等；l 不包括：桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋砼水池的钢筋及混凝土含量。l 以下各项指标，地下部分按“地下建筑面积”为计算基数。序号业态类别结构基本参数钢筋（kg/m2）砼（m3/m2）1地下室/车库（塔楼下落投影区）底板（含桩承台、地梁）70 kg/m3砼上部层数*0.045框架（不含：顶板面至0.00以下结构）上部指标*1.1上部指标*1.12地下车库（除塔楼下落投影外）标准层高：3.6m结构形式：底板+框架、顶板柱网50m2一层：130二层：115一层：1.10二层：0.903人防地下车库标准层高：3.8m其余同上1701.204低层（别墅）（半）地下室950.8钢砼条形基础350.35b) 假设：基础为桩基础+地下室底板片筏基础，顶板覆土控制在1.5米以内。 c）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道所占区域的面积，钢筋增加10kg/m2，砼增加0.1m3/m2。 d）地下室层高控制：停车区域净高宜控制在2.2m，设备间等区域可通过局部下沉底板，以满足层高需要。2.上部结构a) 内容和范围:l 上部结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网。计算基础面为0.00以上（不含地下室顶板）结构。l 钢筋含量=上部所有结构钢筋/（地上建筑面积+附送楼板面积）；l 砼含量=上部所有结构砼/地上建筑面积；l 本限额结构指标不适用于新工艺、超大跨度、钢结构。序号业态类别结构基本参数钢筋（kg/m2）砼（m3/m2）住宅项目1独栋别墅3层标准层高：3.6m异形框架450.352联排别墅标准层高：3.2m异形框架按独栋别墅的95%计取3多层6层标准层高：2.9m砖混350.294多层6层标准层高：2.9m异形框架380.3357-19层标准层高：2.9m框剪、纯剪420.35620-25层430.36726层480.38酒店式公寓、公寓式办公813-18层标准层高：3.2m框剪、纯剪520.36919-30层H100m标准层高：3.2m纯剪560.39商业项目10商业街（独立商铺）3层标准层高：4.2m框架,柱网60m2520.3311社区集中商业4层首层高：5.5m二四层高：5.0m框架550.36办公楼127-14层办公楼普通型H50m标准层高：3.6m框架560.361315-30层办公楼中档型50m8:2800-1000中低档（45）； 中 档（35）； 中 高档（25）； 特大/大/中小乔木种植比例： 1：2：7.中高档8:2650-700中档8:2500-550住宅高档7:3800-1000中高档7:3600-650中档7:3450-500中低档7:3350-400公寓办公按产品档次，参考执行别墅类指标3.内容及范围a) 限额设计指标包括：l 500mm种植土及微地形填土；l （人行道、园路、广场）基层、结构层、饰面；l （车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）地面铺装；l 围墙饰面及金属围栏；l 高度小于3M的挡土墙基础、结构及饰面；l （亭台楼阁、景墙、景观水池或泳池、人行桥等）景观小品基础、结构及饰面；l 种植池及花槽结构及饰面；l 车库及人防出入口构架顶棚；l 园林景观夜景照明及水景电气系统；l 园林景观灌溉及水景（含泳池）给排水系统；l 儿童游乐、健身、室外桌椅、垃圾收集等室外设施；l 其他：未包括在以下b)项列出的项目。b) 不包括：l 500mm种植土以外的回填土；l （车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）基层及结构层；l 沥青道路基层及面层；l 围墙及高度大于3M挡土墙结构；l 地埋式垃圾站、化粪池、小区大门岗亭等土建及机电配套；l 室外标识系统、背景音乐系统、安防系统；l 市政类管井土建、结构及铸铁盖板；l 建筑、市政类给排水系统；l 架空层地面之结构面；l 泳池的结构、机电设施；l 建筑散水、台阶、残坡、明沟之结构、饰面、栏杆等；l 车行桥梁之结构、栏杆。l 建筑、市政类供暖系统（适用于有城市集中供暖的地区）c) 架空层、屋面/空中花园之景观控制指标，适用于本限额设计标准；d) 私家花园：毛坯交楼的庭院面积内按：别墅类150、住宅类100元/ m2控制，精装建成交付的按上述限额指标的25%（但不低于150元/ m2）计入；e) 红线外代征代建景观成本指标：按买地协议标准计取；若无：暂按300元/ m2计取。f) 保障性住房、两限房、及廉租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。4.山地景观视情况可按展开面积作适当调整；5.软景比例=软景面积/（软+硬景面积），其中：a) 硬景面积不含沥青车行道路、架空层面积；b) 构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影占地面积计算硬景面积；c) 临市政道路商业街部分单独计算，不列入软硬景控制指标。d) 人工水景计入硬景面积。7. 景观示范区：成本限额可在上述标准上提高30%，但须保持整个项目的平均限额指标控制在上述指标内，但示范区交付前可能发生的复建、整修等费用不含在内；8. 住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件1：室外景观配置标准。九、内装标准1. 内容及范围：包括：软硬装、洁具、空调（仅限于住宅、公寓）、家具、灯饰、机电末端设施等全部费用，单位元/m2装修面积控制；但不包括：设计费用、防火/入户门、标识。2. 控制标准： 元/m2装修面积 类型装修 区域高档中高档中档 中低档备注住宅 或 公寓大堂及一层电梯厅8000600036003000若面积超120m2/个，调整系数0.8；40 m2/个以内，调整系数为1.2。不限100m280m260m2面积限量标准层电梯厅250018001200800若面积超30m2/个，调整系数为0.8走道*15001000800400户内精装4000300020001000此为建议指标，具体可按产品定位调整。会所500035002500-按照1500m2/个考虑，若面积超1500m2/个，调整系数为0.8。集中商业 公共部位3300250015001000含公共部位洗手间，不含店铺内装。办公大堂不限700050004000电梯厅不限500040002000洗手间参照此标准走廊不限3000200015003. 大堂已综合考虑了二层挑空情况。4. 地下车库设大堂的，套用上表对应的标准层电梯厅控制标准。5. 首层大堂、标准层电梯厅及走道的限额标准可根据项目情况调整，如增加首层大堂标准，降低标准层电梯厅及走道标准，但需保持精装修总费用不超过限额设计标准。6. 物管用房：按1000元/m2内装标准（含空调）予以控制；7. 住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件2：公共区域内装配置标准。8. 公共部位精装修面积计算规则1） 按装修部位墙间之地面净装修面积计；2） 以下地面装修不计入装修面积，但如精装设计有铺装时，其成本在上述精装成本内消化a) 门槛石b) 电梯轿厢仅地面装修3） 电梯轿厢整体装修（含地面、墙面、吊顶）时，按台单独计算。（注：通常住宅项目不予考虑，如需要，需在产品定位时明示）4） 走道或走廊面积：a) 除电梯厅外，两户以上公用部位b) 如有防火门，防火门与入户门之间之外共用部位，但入户花园、或仅供1户使用的走道不计。c) 虽无防火门，但电梯出入之非可视公共部位。d) 电梯厅与走道垂直时，交叉部位面积9. 户内精装修面积计算规则按户型之套内面积计算；既不扣除墙体所占面积，也不增加入户花园、阳台等附送面积。十、设计费用1. 内容及范围a) 建筑设计：按建筑面积计取，包括建筑、结构、机电、室外工程之方案、扩初、施工图设计，以及设计总协调管理；b) 景观设计：按景观设计面积计取，包括上述各专业；c) 室内设计：按室内设计面积计取，包括机电末端设施；d) 引用公司标准化图纸的，建议按不超出下述控制额的30%计取。e)不包括：l 智能化l 室外综合管网设计2. 设计深度、合约（付款方式）要求等，请详见设计管理中心发布的相关文件。3.控制标准：如下表所示，仅限于住宅类产品，有效期暂定一年。4.标准化图纸的设计费，不在下表范围内。5.若个别城市或地标项目、个别单项价格有超支，项目公司须提供详细说明。附表：设计费控制标准 单位：元/m2（普通住宅）刚需产品/战略合作非：（普通住宅）刚需产品/战略合作地 区设计内容产品类型建筑面积15万平米内建筑面积30万平米内建筑面积50万平米内国内一流国内二流一线城市、重庆设计单位买地强排方案1、别墅按“二、三线城市”对应控制价的1.8倍内控制；2、其余按“二、三线城市”对应控制价的1.2倍内控制。建筑设计景观设计室内设计二、三线城市（重庆除外）设计单位买地强排方案5-15万元/项目（含对比方案）20-25万元15-20万元建筑设计高层住宅（1933F）31302935-4031-35小高层（1118F）31302934-3831-34多层（叠加）洋房34323012-15万元/幢+套用户型20-30%8-10万元/幢+套用户型20-30%别墅403836多层商业（沿街）31302950-6035-45集中商业50484680-10050-60普通写字楼40383655-6540-50酒店公寓40383660-7040-50学校、幼儿园313029非人防地下室30303040-4530-35人防地下室40404045-5540-45专项设计室外管线综合按地块面积的5元/m2计取智能化1.01.5元/m2景观设计一般小区28-35 （设计面积越大，设计费单价应取下限）35-40高档小区40-60室内设计创意样板房、售楼处纳入营销费用范畴，已包含在相关控制标准内。公共部位住宅：按精装工程费的2.0-2.5%计取；商业：按精装工程费的3-3.5%计取。会所按产品档次，由高到低，分别为：1500、1200、1000、800元/m2计取。(特殊情况下另计)十一、营销费用1. 内容与范围按“3”所述费率之控制指标，系为项目销售而发生的各类费用，包括（但不限于）：a) 售楼处/样板房的（软硬装饰）设计、营建费，按项目各期面积分摊计取，包含景观示范区交付前可能发生的复建、整修等费用； 若为合理避税而在清算时将售楼处或样板房等纳入建安成本，则其相关成本均须在营销费用总额内予以扣减。b) 营销推广费：广告、活动、赠送、宣传等；c) 销售代理的中介费，或自组团队的提成/佣金；d) 不包括：总部及项目部营销管理费。2. 物管相关费用a) 归入营销费用，单独列支，不占用营销费率指标。b) 物管相关费用涵盖物业开办费、开荒保洁费、空置房管费、成品保护费、交楼大使、交楼中心简装及布置等。按以下标准执行：l 商业、公寓、别墅：控制在25元/m2建筑面积；l 住宅：暂定为25元/m2建筑面积，通常可控制在12-15元/m2建筑面积。3.控制标准a) 销售均价在10000元/m2及以内，且整盘销售面积小于15万m2 的住宅类项目，按销售总额的3%计取。 b) 超出以上条件之一的，按下表费率，逐期递减计取：序号项目类型取费 （第一期）取费 （第二期）取费 （以后各期）1新区域 新项目3%2.7%2.4%2原区域 新项目2.7%2.4%2.1%c) 计费基数为“四审” 批准版内附的销售收入，不受实际销售收入增减影响；d) 别墅类项目的销售费费率可按上述a）或b)对应的标准适当增加至1.2倍；e) 持有物业的招商费用，按首年租金的10%计取；f) 保障性住房不计算营销费用。4.在计算、评判项目财务收益时，按以上标准计取。考虑到各项目市场竞争环境、去化率不同，具体的销售成本由销售中心在四审文件内提出、上报、确定。5.样板房a) 其设计、营建费已包含在营销费用控制总额内，并按如下指标作进一步控制：档次项目硬装单价(元/m2)软装单价(元/m2)备注中高档别墅45003000含独栋、联排、叠拼、高层复式、多层复式，风格不限住宅 35003000含多层、高层中低档别墅30002500同上住宅 28002500b) 高档项目样板房暂不限定成本控制标准；c)硬装包含：六个饰面、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等；软装配饰包含：活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等；d) 样板房装修设计时应尽量考虑可带装修销售，以便回收部分成本。若样板房建在实体建筑内/供日后出售，以上成本按60%计入销售费、40%计入建安成本予以分摊。6. 销售中心a) 应尽量利用商业设施建造，避免建临时销售中心，宜合理控制销售中心的面积。b) 其设计、营建费已包含在营销费用控制总额内，并按如下指标作进一步控制：c) 控制标准:按下表以实际装修面积（不含后台行政办公区）计算,后台行政办公区按600元/m2予以控制。d) 硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定家具/电器等，软装包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。分类硬装单价（元/m2）1000m210002000m220003000m23000m2以上中高档/高档4000390032002800中档/中低档3000270024002100分类软装单价（元/m2）1000m210002000m220003000m23000m2以上中高档/高档2000180016001400中档/中低档1500135012001050十二、变更控制1 管控目标确保因变更签证引致的成本增加比例（扣除客观原因引致的成本增加），控制在合约价的5%以内，且不得超出批准的“四审”报告/目标成本内；2. 具体的责任分工、成本超支原因分析等，详见支持文件：（建筑）成本变化原因分析作业指引；3. 检查、反馈、考核和问责机制的建立，有待公司KPI等指标的发布和实施后，予以补充和细化。附件1室外景观配置标准一、 中档产品配置标准软景面积比率: 60%65%硬景面积比率: 30%35%草坪面积灌木面积名贵乔木30cm密度30cm乔木胸径20cm密度石材硬景面积烧结砖:硬景面积压印地坪及沥青:硬景 面积水洗石:硬景面积防腐木材:硬景面积比率比率棵/万棵/万比率比率比率比率比率55%60%40%45%10 80 30%35%30%35%15%20%5%7%3%5%软:硬景比例: 1.7:1水景面积比率:5%以内水景:硬景面积比率: 17%以内备注：1.消防通道面层材质为压印地坪或沥青路面或烧结砖，如果使用烧结砖，烧结砖面积比率可相应增加5%-10%；2.压印地坪、水洗石及防腐木面积比率可调整2%-5%；二、 中低档产品配置标准软景面积比率: 65%68%硬景面积比率: 30%32%草坪面积灌木面积名贵乔木30cm密度30cm乔木胸径20cm密度石材:硬景面积烧结砖:硬景面积压印地坪及沥青:硬景 面积水洗石:硬景面积防腐木材:硬景面积比率比率棵/万棵/万比率比率比率比率比率60%65%35%40%6 50 20%25%35%40%20%25%7%10%3%5%软:硬景比例: 2:1水景面积比率:3%以内水景:硬景面积比率: 10%以内备注：消防通道面层材质为压印地坪或沥青路面。附件2 公共区域内装配置标准一、 中档产品标准配置序号各功能区域名称分项工程主要材料名称品牌/规格主材价格工艺做法1一层门厅地面仿石砖或石材 由集团集中采购确定500元/m2以内正贴、斜拼墙面石材或墙砖500元/m2 以内3.6m下湿挂（大于3.6m干挂)天面1、 纸面石膏板2、 乳胶漆3、 石膏线条 1、15元/m2以内 2、10元/kg以内 3、15元/m 以内 二或三级吊顶灯具1、水晶吊灯 2、筒灯 3、灯带4、射灯5、应急筒灯1、 4000元/套以内 2、40元/套以内 3、25元/m以内 4、80元/套以内5、500元/套以内电梯门套石材或人造石材500元/m2以内 2电梯前厅、走道（地下室及标准层）地面地砖或仿石砖 200元/m2以内 斜贴或 正贴 墙面墙砖或乳胶漆120元/m2湿贴天面1、纸面石膏板 2、乳胶漆 3、石膏线条 1、15元/m2以内 2、10元/kg以内 3、15元/m 以内 灯具1、吸顶灯 2、筒灯3、射灯4、应急筒灯1、250元/套以内 2、30元/m以内3、80元/套以内4、500元/套以内电梯门套拉丝不锈钢、石材或仿石材500元 /m2以内