标准厂房项目建设可行性研究报告书.doc

XX标准厂房一期工程项目建议书XX有限公司二0一三年一月 目 录第一章 总 论41.1 项目背景41.2 项目概括7第二章 建设背景和项目建设的必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性及重要意义13第三章 需求分析与建设规模153.1市场定位分析153.2项目建设内容及项目规模16第四章 项目的建设地址与建设条件174.1拟建地址174.2项目的建设条件174.3 选址合理性分析22第五章 工程技术方案235.1建筑工程235.2 结构工程235.3 给排水工程245.4 电气工程26第六章 节能与节水286.1节能规范286.2节能标准296.3节能措施296.4结构节能措施306.5 给排水节能及节水措施306.6 电气节能措施316.7通风节能措施32第七章 环境保护337.1 环境保护337.2 环境保护目标和对策措施337.3劳动卫生与安全347.4消防35第八章 组织管理与营运策略368.1 组织管理368.2 建设期项目管理机构的设置368.3 运营期项目管理机构的设置368.4 劳动定员378.5运营策略37第九章 项目建设期和实施进度安排389.1 建设工期389.2 实施进度安排38第十章 投资估算与资金筹措4010.1 投资估算4010.2 资金筹措41第十一章 项目经济效益分析4211.1 经济效益分析4211.2 财务评价结论4311.3 社会效益分析43第十二章 社会评价及风险分析4412.1 项目对社会的影响分析4412.2 风险分析44第十三章 研究结论及建议48第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称XX有限公司标准厂房一期工程项目1.1.2承办单位：XX有限公司XX有限公司成立于2012年，公司地址位于XX市XX区心圩街13-1号收购门市部。1.1.3编制依据（1）有关法律法规中华人民共和国土地管理法（2008年）中华人民共和国城乡规划法（2007年）中华人民共和国环境保护法（2002年）中华人民共和国消防法（1998年）中华人民共和国环境影响评价法（2003年）建设项目环境保护管理条例（1998年）中华人民共和国固体废物污染防治法（1996年）中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997年）中华人民共和国水污染防治法(修正) （1996年）中华人民共和国水污染防治法实施细则（2000年）（2）规范、规程及标准建筑设计防火规范GB50016-2006城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001建筑结构荷载规范 GB500092001（2006年版）混凝土结构设计规范GB50010-2010建筑抗震设计规范 GB500112010建筑抗震设防分类标准 GB502232008建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）地下工程防水技术规范（GB 50108-2008）砌体结构设计规范（GB50003-2001）混凝土小型空心砌块建筑技术规程（JGJ/T 14-2004）建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001建筑照明设计标准GB50034-2004（3）有关规划、文件XX市城市总体规划（20112020）投资项目可行性研究指南（试用版）建设项目经济评价方法与参数（第三版）相关的各项规定和业主提供的其他资料1.2.2项目提出的理由和过程随着企业进一步的发展、规范，现有小型企业已不能适应形势发展，为提高群众生活质量，加强环境整治，加快城市发展，急需扩大企业经营场地及优化企业产业结构。本项目的建设，一是有利于解决部门企业厂房面积不足的问题。现有小企业因发展需要，急需扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。通过标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的相互作用，并促使地区的工业经济的飞跃发展；二是，可以改善区域环境质量及居民的生活质量；三是，标准厂房的建设可以节约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建项目的标准厂房建设可以巩固阶段土地市场治理成果，节约用地和提高土地利用效率，优化城镇可用土地资源配置，又可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于城市工业经济的可持续发展也具有积极的作用。2013年1月，我公司受XX有限公司委托，开始进行本项目建议书的编制工作。1.2 项目概括1.2.1项目拟建地点本项目拟建于XX市经济开发区友谊路，项目用地面积15亩。1.2.2 建设规模本项目总占地面积28亩，其中一期工程占地面积15亩（9971.96），二期工程占地面积13亩。一期工程建筑占地面积2443.13，总建筑面积24929.9。计划建造5层厂房，其中冷库建筑设置在一层，建筑面积为8643.3。1.2.3 项目投入总资金及资金筹措本项目总投资估算为10000万元，资金来源为业主自筹。1.2.4主要技术经济指标本项目主要技术经济指标和主要建设规模指标见下表1-1所示：表1-1 主要技术经济指标表序号项目名称单位数 量备 注1总用地面积9971.962总建筑面积24929.93其中冷库建筑面积8643.3厂房建筑面积16286.64建筑占地面积2443.135容积率2.56建筑密度%24.57绿地率%30.08项目投入总资金万元10000第二章 建设背景和项目建设的必要性2.1 项目建设背景2.1.1经济开发区经济发展XX经济技术开发区创建于1992年，位于广西壮族自治区首府XX市的南部,2001年5月经国务院批准为国家级经济技术开发区,是广西最早成立的国家级经济技术开发区，托（代）管那洪、金凯街道办、吴圩镇，管辖区总面积504平方公里，常住人口25万人，目前已形成“三园两区”的发展格局，东面为xx，西侧为xx，南端为xx，中部为xx和中央商住区，各园区功能互补，规划建设为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区” 近几年来，XX经开区经济社会持续健康快速发展，主要经济指标年均增幅超过50%，已成为XX乃至广西范围内技术、资金、人才最为密集的区域之一，也是XX经济发展最具活力和潜力的区域之一，开发区的窗口、示范、辐射和带动作用日益明显。 XX国家经济技术开发区目前已形成“三园两区”的发展格局，东面为xx，西侧为xx，南端为xx，中部为xx和中央商住区，各园区功能互补，规划建设为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”XX国家经济技术开发区按照高起点规划、高标准设计、高水平建设的原则和思路进行规划建设，努力把xx建设成为以高新技术产业为主体的经济园区，形成总部产业基地、资本金融港和生态科技新城，成为助推科技产业腾飞的孵化器。目前，xx科技园以全面实施基础设施建设，一个集总部产业基地、资本金融港和生态科技新城于一体的高端园区，正以崭新的姿态崛起在XX南部。其中，XX科技园总部基地将吸引大批国内外企业总部入驻，将推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。本项目的建设有助于加快产业化集群，促进XX市经济开发区招商引资，促进XX市的经济发展。2.1.2XX市鼓励建设标准厂房2007年XX市人民政府发文XX市人民政府关于鼓励建设和使用工业标准厂房的意见中关于建设标准厂房提出：（一）实行手续办理优先。凡新建标准厂房的，不论投资主体，一律享受“五优先”，即优先审批、优先供地、优先规划、优先设计、优先施工。标准厂房建设用地指标优先予以保证。各有关部门要主动沟通、加强协作、强化服务、简化手续、提高效率，确保全市标准厂房建设顺利有序推进。（二）给予财政补贴扶持。为充分发挥财政资金引导作用，鼓励开发区、工业集中区和社会资金投入标准厂房建设，“十一五”期间，市财政根据开发区、工业集中区标准厂房计划建设具体情况，每年从财政资金中安排标准厂房建设专项补助金，对当年竣工的标准厂房按竣工面积给予投资者一次性建设补贴，第一层按10元/平方米的标准补贴，第二层按15元/平方米的标准补贴，第三层及以上按20元/平方米的标准补贴。标准厂房补助资金每年结算一次，由投资者提出申请，标准厂房所在开发区、工业集中区管理机构签署初审意见，市经委会同财政等有关部门审核后兑现。（三）实行建设规费减免。标准厂房第二层起免征基础设施配套费。（四）支持配套设施建设。参与多幢标准厂房建设的投资业主，可以按本意见第5条的控制标准，在标准厂房规划用地内按总用地面积及总建筑面积10%控制建设配套设施。（五）鼓励企业挖潜建设标准厂房。鼓励工业企业在符合城市规划和土地使用功能的前提下，加层加高建设标准厂房。对利用非行政划拨的存量土地单层厂房翻建多层标准厂房的，不另行收取土地出让金，符合房屋权属登记条件的，可申请办理房产证，允许转让、租赁或作价出资（入股）等。鼓励分布在“城中厂”的企业异地搬迁入驻开发区（工业集中区）的标准厂房，原厂区土地优先纳入市土地收购储备，通过“招拍挂”所得土地收益按有关规定优先返还企业作搬迁经费。2.2 项目建设的必要性及重要意义2.2.1促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用XX市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的发展新兴机遇。建设和使用标准厂房是贯彻落实科学发展观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体体现；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧张矛盾，为中小企业搭建发展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进开发区、工业集中区建设，推进工业集聚发展，加快推进我市建设先进制造业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进标准厂房建设和使用的重要意义，加快建设和使用标准厂房，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。2.2.2是外来投资的承接平台，利于招商引资标准化厂房是外来投资的承接平台。外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。因此本项目的建设将提高土地利用效率，促进地区经济发展有着重要的意义。 15第三章 需求分析与建设规模3.1市场定位分析本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房招租生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资盲目性和失误。标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营产场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。标准厂房出租分析如下：（1）中小企业用地已受政策制约。中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可能性极小，因此，这些企业负责人也想法需找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等等。（2）租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展得好途径。企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需要增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一般可节省投资约40%50%左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的3/1左右），并能少花很多精力，因此，本项目的举措很受企业欢迎。3.2项目建设内容及项目规模项目建设内容包括标准厂房、冷库等建筑。项目主要技术经济指标如下：项目用地： 9971.96（15亩）总建筑面积 24929.9其中：厂房建筑面积 16286.6冷库建筑面积 8643.3建筑占地面积 2443.13容积率 2.5建筑密度 24.5%绿地率 30.0%第四章 项目的建设地址与建设条件4.1拟建地址项目建设地址位于XX市经济开发区xx路，用地面积为15亩。用地性质为工业用地。4.2项目的建设条件4.2.1 地形、地貌条件XX市地貌分平地、低山、石山、丘陵、台地5种类型。平地是XX市面积最大的地貌类型，面积为1037.33平方公里，占全市面积57.78%，分布于左、右江下游汇合处和邕江两岸。XX市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为xx岭低山，南有xx高丘陵，西有xx山（西xx东部山地）。形成了西起xx山，东至xx山的长形河谷盆地。盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤江从南来，安吉江从北来，组成向心水系。盆地的中部，即左、右江汇口处，南北两边丘陵靠近河岸，形成一天然的界线，把长形河谷、盆地分割成两个小盆地，一是以XX市区为中心的xx河谷盆地；二是以xx镇为中心的侵蚀溶蚀盆地。4.2.2 自然条件XX位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6左右。冬季最冷的1月平均12.8，夏季最热的7、8月平均28.2。年均降雨量达1304.2mm，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。相对而言，一般是夏季潮湿，而冬季稍显干燥，干湿季节分明。夏天比冬天长得多，炎热时间较长。春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。最近五年XX市全年盛行东南、东北、东三个风向，从季节性变化看，秋季和冬季偏东北方向的风较多，而春季和夏季则以偏东南方向的风较多。XX市平均风速为1.8m/s。4.2.3 水文地质条件地表水：XX市辖区汇水归属珠江流域西江体系。xx是西江的重要支流郁江的上游河段，由左右江汇合而成，是贯穿XX市区的主要河流。邕江起于XX市江西镇三江村（宋村），止于邕宁界外六景圩，全长134m，流域集水面积6120km2。邕江江宽约480m，平均水面宽约300m，水量充沛，河槽稳定，河道深泓靠近岸边。根据XX市水文站历年实测资料统计，邕江多年平均水位为63.30，多年平均流量为1360m3/s，多年平均年径流量为411.2亿m3。径流年内汛期水量占年水量的80%，最大月径流占年径流30%左右。历年最高洪水位79.98m，最大流量为18400m3/s。全市有大小河流数十条，均为xx支流，其中分布于建成区内的xx流有9条。这9条河流中，xx、二xx、xx冲、xx冲、水xx江、xx江6条流经城区重要地段，距项目所在区域最近地表水体为项目西面1.5处的右江。地下水：XX盆地地下水类型为第四系松散沉积物孔隙水类型。地质：XX市地质为中新生代盆地，XX盆地地处xx山字型构造前弧弧顶纬向构造带上，形似纺锤，纵向长轴为东北东向，全长约70km，横向短轴约30km，两头尖且封闭，盆地周围为古老岩层构成的低山丘陵所环绕，标高为260500m，比高为150250m，盆地西南部为面积约140km2的冲积平原。4.2.3 经济开发区投资环境1、道路结合现状及城市发展方向，规划以方格路网为主，从总体上看，主要的交通性规划干道路网具有“环网结合，四纵四横”的特征。壮锦大道（机场路）两侧之间的生活区道路网以客运交通为主，开发区周边干道和工业园区内道路网则以货运交通为主。2、给排水由xx水厂和xx水厂联合供给，水量充足。沿白沙大道敷设有DN1200mm输水干管以及在友谊路、壮锦大道等道路上建有DN400-600mm配水干管。根据城市总体规划污水排放总体布局，规划区属于江南流域，所有污水进入xx水处理厂处理排放至邕江下游。目前xx污水处理厂已建成投产运行，沿白沙大道已建有部分污水干管，收集开发区大部分生活污水和生产废水。开发区内河水系发达，主要有xx江和xx河以及大大小小的xx多处，雨水就近排入这些水体，xx下游即xx江出xx设闸和排涝泵站，xx江设有闸门。开发区的防洪排涝主要依托内河水体联动。3、电力电信位于xx水库旁的500KVXX变为XX市主要电源，现有三回500KV出线和四回220KV出线；在开发区东侧220KVxx变现为开发区主要电源。现状有纸厂变和友谊变2座110KV变电站，占地面积各为0.72公顷和0.62公顷。开发区内现已建设一座电信局，位于xx路南侧。建成区现有装机容量为1万门程控电话交换分局，可直接同国内外各地联系。4、其他市政设施经开区建成区现有消防站一个，位于xx路南侧，占地面积0.53公顷；现有加油站四座。 4.2.4 经济概况2011年，初步核算，全市生产总值（GDP）达到1800.43亿元，比上年增长14.2%。按户籍人口计算，全市人均GDP25624元（按年末汇率折合为3869美元）。全市经济连续9年实现两位数增长。三次产业中，第一产业增加值244.41亿元，增长5.6%；第二产业增加值652.91亿元，增长17.8%；第三产业增加值903.11亿元，增长13.9%。三次产业的比重由上年的13.9334.5951.48调整为13.5836.2650.16。与去年比较，第二产业比重上升1.67个百分点，第一、第三产业比重分别下降0.35和1.32个百分点。全年重大项目建设扎实推进。深入开展“项目建设年”活动，继续落实重大项目责任制，强化全程跟踪协调服务，项目建设快速推进。列入自治区统筹推进的重大项目大商汇物流中心、加气混凝土砌块生产项目一期已竣工投产。全年城区共实施项目534个，其中新开工项目449个，竣工项目397个。全社会固定资产投资突破100亿元大关，城镇固定资产投资基本建设、更新改造和房地产投资均保持了30%以上的增长速度。招商引资工作成效显著。加大招商引资宣传推介力度，以城区5周年庆典为契机，以“两会一节”为平台，开展了系列招商推介活动，成功签约了屈臣氏总部、中华路片区旧改等10个项目，签约金额达78亿元。全年新引进内资项目33个，合同引进内资86.47亿元，同比增长16.49%；实际到位内资47.22亿元，同比增长24.73%；新批外资企业3家，新批合同外资4100万美元，同比增长5.12%；直接利用外资（广西全口径）2580万美元，同比增长20.61%，全面超额完成年度招商引资目标任务。4.3 选址合理性分析综合以上分析，项目作为规划的工业用地，具备了实施项目的良好建设条件。现有的基础设施条件能满足项目营运过程和外部环境条件的要求，也符合环境保护的相关要求，地址选择是可行的。第五章 工程技术方案5.1建筑工程5.1.1项目概况XX有限公司标准厂房一期工程项目建设用地位于XX市经济开发区友谊路。项目规划净用地面积9971.96m，总建筑面积24929.9m，其中建筑占地面积2443.13 m。5.1.2总平面布置本项目地块为长方形，厂房建筑主要围绕着地块周边交通道路布局，在东侧和南北各设置一主、次出入口。厂房四周均为道路，充分保证了交通的顺畅，同时满足消防要求。5.2 结构工程（1）抗震设防XX市的抗震设防基本烈度为6度，地震分组为第一组，设计地震加速度为0.05g，根据建筑抗震设防分类标准的规定，本项目的抗震设防类别为丙类，故结构设计考虑的地震作用按6度计算，抗震措施按设防烈度6度进行计算，抗震构造措施按6度采用。（2）基础风压考虑50年重现期的基本风压：W=0.35kN/，地面粗糙度为B类。（3）建筑结构安全等级：二级。（4）设计合理使用年限：50年。（5）结构体系拟采用框剪结构，剪力墙抗震等级四级。根据当地地质情况及附近已建工程的基础形式，基础拟采用桩基础。（6）结构材料混凝土：柱 C30C40、墙C30C40、梁板C25C30；次要构件：C20；钢 筋： HPB235 fy=210N/mm2 HRB335 fy=300N/mm2 HRB400 fy=360N/m m2 型 钢：Q235。焊 条：E43、E50。框架填充墙：内分隔Mb7.5混合砂浆砌 MU10砼小型砌块。 外墙采用Mb7.5混合砂浆砌 MU5自隔热混凝土砌块。5.3 给排水工程5.3.1 水源本工程采用市政自来水作为用水水源（含厂区用水、消防用水、绿化用水及冲洗用水），地块周边以有市政DN300的给水管网，项目从市政道路的市政管网引一根DN150给水管至本小区室外消防环状管网，以确保厂区及消防用水安全。5.3.2 给排水本项目系生活用水，日用量70吨，由市政自来水厂供应，标准厂房建成后可就近接通。排水室内采用雨、污、废分流制，室外采用雨、污分流制。工业废水和生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网，雨水经雨水管网汇集后排入雨水管网或就近排入河道。5.3.3给水系统设计给水管道在室外布置成环状管网。室内给水主要利用市政水压直接供给，高峰用水时由正压叠压变频加压供水系统来供给。管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。5.3.4排水系统设计本工程排水系统采用雨、污分流制。（1）雨水系统设计重现期按P=10年选用。屋面雨水经天沟收集后由雨水斗经雨水立管排至室外雨水管道。室外地面雨水经雨水口收集后与屋面雨水一并由室外雨水管道就近排入道路旁的市政雨水管道。（2）污水系统污水排水系统采用伸顶通气管，污水经室外化粪池处理后，集中排至市政污水管道。5.3.5 管材及洁具卫生器具与配件采用国产或合资企业节水型产品。室内生活给水管道采用PP-R塑料给水管，室外给水管采用PE100给水管。室内排水管采用UPVC排水管，室外排水管采用双壁波纹管。5.4 电气工程根据建设规模和承包企业行业结构，本项目属于三级用电负荷，拟新增800KVA变压器1台，由市供电局解决。厂内供电线全部用电缆均采用地埋式，照明采用BVR型绝缘导线穿PVC管在强、楼板内暗敷设。5.4.1动力配电设汁（1）本工程采用380220V三相四线制电源由相应的100.4kV变配电所向各用电单元供电。采用放射式和树干式相结合的低压配电方式。（2）消防用电设备由不同低压母线段提供两回路电源，并在设备末端设自动切换装置。（3）凡容量为30kW及以上的电动机采用软起动，容量为30kW以下者直接起动。消防用电设备可在现场控制，亦可在消防控制室自动及手动控制。5.4.2 火灾自动报警及消防联动控制根据建筑防火规范，本工程应按一类防火建筑物装设火灾自动报警及消防联动控制系统。系统采用集中控制形式。消防控制中心设于一层，监控整个建筑物火灾及消防设备运行情况。 37第六章 节能与节水6.1节能规范1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2006年修订）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；3、国务院关于印发节能减排综合性方案的通知（国发200715号）；4、国务院关于发布促进实施的决定（国发200540号）；5、建筑节能技术政策（建设部1996年发布）；6、国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南的通知（发改环资200721号）；7、产业结构调整指导目录（2011年版）（国家发改委2011年第9号）；8、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；9、民用建筑节能管理规定（国家建设部令第143号，2006年1月1日起实行）；10、关于印发广西壮族自治区节能减排实施方案的通知（桂政发200726号）；6.2节能标准1、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；2、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ134-2010)3、太阳能利用与建筑一体化技术标准4、地源热泵系统工程技术规范（GB50366-2009）5、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-20056、建筑照明设计标准（GB50034-2004）7、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）8、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20039、民用建筑电气设计规范（JGJ162008）10、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）11、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）12、建筑节能施工质量验收规范（GB50411-2007）6.3节能措施遵照公共建筑节能设计标准的要求，采取如下节能措施：（1）通过合理总平面设计，利用夏季主导风向，因地制宜布置绿化带，改善厂区气候。（2）墙体采用自隔热混凝土砌块，并采取相应的保温隔热措施。（3）消防前室及防烟楼梯尽量采用自然排风方式。（4） 房屋的自然进风设计使窗口开启朝向和窗扇的开启方式有利于向厂房导入室外风，厂房的自然排风设计应能向室外顺畅排风。（5）屋面和外墙设置有效的保温层和隔热层。屋面采用35厚聚苯乙烯保温层，外墙采用自隔热混凝土砌块并拌聚苯颗粒保温砂浆达到隔热保温效果。6.4结构节能措施本项目采用合理的结构方案，并使用新三级钢、高性能混凝土（广西建设厅重点推广的10项技术）。其中新三级钢是专门为建筑结构应用开发的新型钢筋，其屈服强度为400mpa(牌号为hrb400)，比普通螺纹钢强度提高20%左右，而价格增加不多，是国家大力推广使用的优良产品。高性能混凝土是一种以耐久性为主要指标，同时具备高强、高早强、高施工性等优异性能的新型混凝土。它具有一定的强度和高抗渗能力；具有良好的工作性，在成型过程中不分层、不离析，易充满模型；使用寿命长；具有较高的体积稳定性。能减少正常使用阶段的维护费用，设计达到易维护、少维护，减少维护成本。6.5 给排水节能及节水措施（1）卫生洁具采用自动冲洗，全部选用节水零配件。（2）卫生间内的洁具（除大便器外）采用节能冲洗设备，而蹲式大便器采用卫生节水型脚踏延时阀，对节约水量起到很大作用。（3）水泵加压采用变频供水设备，节能电能。（4）所有给水管道采用内壁光滑、水阻小的PE管，降低能耗。（5）排水系统采用雨污分流排水体制，对城市污水处理起到了节能作用。（6）设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能设备。（7）在市政给水管网接来的给水管道上设倒流防止装置（防污隔断阀），防止其倒流污染市政管网。（8）采用玻璃钢生物化粪池，提高出水水质，延长使用寿命。6.6 电气节能措施（1）选用绿色环保的电气设备及材料，例如选用低烟无卤型铜芯电缆及电线、环保型的应急照明电源、高光效节能型灯具、光源及高效电子镇流器等。（2）配电中心尽量设于用电负荷中心，供电半径控制在200m以内，以降低系统线路的传输损耗。（3）采取分相动态无功补偿措施，提高供配电系统的功率因数，降低系统的无功损耗。（4）对配电系统进行谐波治理，减少谐波干扰。如功率较大的电动机可以采用变频调速器或采用软起动器，提高电动机在轻载时的效率或保证电网电压的波动在所要求的范围内。（5）在低压配电系统中设置能耗分项计量，以便对低压设备的运行情况进行能耗监测。（6）照明配电负荷尽量做到三相平衡，降低零相负荷电流，提高照明配电系统电能效率。（7）合理选择电缆、导线截面，改善电缆敷设条件。（8）合理选择变压器容量及型号，选用节能型变压器，有效减少 变压器有功损耗，将变压器负荷率控制在最经济节能运行范围75%85%之间。6.7通风节能措施（1）采用机械通风和自然通风相结合，节约能源。（2）对全热交换器所配的新风管、排风管和冷媒管道进行保湿，减少输送过程中的能耗。第七章 环境保护7.1 环境保护环境和自然资源是我们人类赖以生存的基本条件，保护好周围的环境，合理的利用自然资源，是进行经济建设必须加强注意的环节，保护环境是我国的一项基本国策。本项目在建设过程和运营过程中均严格执行相应的保护措施。7.2 环境保护目标和对策措施7.2.1规划目标要求租赁企业必须做好环境影响评价，推行清洁生产，采用低耗无污染或少污染的新工艺，在生产过程中严格执行“三同时”制度，切实搞好“三废”治理工作。对生产中产生的“三废物”进行分类、分级、分步处理，最大限度地减少“三废”对区内环境的影响。规划对大气环境质量要求达到一级标准，河网水质达到-类水体标准，环境噪声要求达到国家标准。即交通干线两侧噪声平均控制在68dB(A)，区域内环境噪声控制在56dB(A)。7.2.2对策措施（1）严格控制新污染源，认真执行环境影响评价制和“三同时”制度；（2）租赁企业的生产应以节能、清洁生产为发展方向；（3）加强区域内环境保护的评估工作，实行污染总量控制；（4）加强对水环境的治理和保护，确保区内河网水质达到-类水体标准；（5）区内实行雨、污分流排放体系，雨水可就近排入河道，区内污水主要为生产废水和生活污水，先由企业自行处理，后接入区内污水管道，严谨直接排放。7.2.3环卫措施（1）垃圾处理区内合理布置垃圾和粪便无害化处理设施，实现垃圾收集容器化，粪便处理无害化、管道化，保证区内环境景观，生活垃圾由环卫部门收集后在区外进行填埋处理。（2）公共厕所厕所均设在标准厂房内，由租赁企业负责清洁卫生工作。7.3劳动卫生与安全对租赁企业要进行择优选择，符合标准厂房的企业，才能有资格承租标准厂房，并对有关企业进行有效管理。企业必须严格执行安全生产的有关规定，从业人员必须严格按照操作规程，穿戴必要的劳动保护用品，并对职工进行必要的安全生产和操作规程培训。7.4消防区内秉着“预防为主，防治结合”的原则，严格执行国家现行各类消防设计规范，合理划分消防责任区，统筹布局消防设施；各类建筑物严格按建筑防火设计规划（GBJ16-87）（2001版）等各相关要求建设。主要措施如下：（1）区内沿各级道路布置消火栓，间距120m；（2）设置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火灾自动报警设施；（3）租赁企业按规定要求配备干粉灭火器；（4）管理部门加强日常检查，杜绝火灾隐患。第八章 组织管理与营运策略8.1 组织管理项目建设期由XX有限公司对项目进行有效的管理。项目运营期应针对日常工作配置相应的管理人员。运营期将由XX有限公司选择物业公司进行管理。8.2 建设期项目管理机构的设置建设期的管理机构主要由工程管理部、工程技术科、计划财务科、物资供应科组成，各部门均由总经理直接领导。物资供应科公司总经理工程技术科计划财务科工程管理部图8-1 建设期组织管理机构图8.3 运营期项目管理机构的设置项目的建设除了严格施工质量管理外，建成后的管理、经营、维护也是极其重要的工作环节。（1）管理机构由XX有限公司成立专门的物业管理服务部门，负责本项目的日常管理运营。（2）人力资源配置本项目建成后的人力资源配置主要是根据实际情况进行设定。（3）人员招聘及培训项目建成后，招聘人员应具备较高素质，新进人员需经过短期的培训后方能上岗。8.4 劳动定员项目劳动定员5人，即经理1人，工程管理组2人，办公室及财务组各1人，所有管理人员由XX有限公司统筹安排并负责统一培训，不足部分向社会招聘。8.5运营策略为加快本区域创新的步伐，在项目建设过程中，通过配套建设部分通用性标准厂房作为产业化基地。在对中小科技企业开放的同时，这部分通用性标准厂房将以优惠租金接纳高科技企业。通过对这些进入快速成长期科技企业的迁入，带动为其配套相关科技企业进入基本地落户，营造产业聚集效应。第九章 项目建设期和实施进度安排9.1 建设工期项目的建设工期预计从2013年8月至2014年12月，共计16个月。9.2 实施进度安排本项目的实施计划为16个月，时间从2013年1月至2014年10月。具体实施步骤为：项目建议书等前期工作从2013年1月开始，2月结束。3月份进行初步设计、审批及施工图设计工作，并于4月底结束；2013年5月份即开始施工招标，至月底招标工作结束；2013年6月主体工程基础部分破土动工，至2014年9月30日以前完成工程验收，并投入使用。具体实施进度计划详见本项目的工作计划进度表（表9-1）。表9-1 项目工作进度计划表