20092010年房地产估价师考试真题及答案详解(全4科).doc

2009-2010年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）

2009年房地产估价师考试《基本制度与政策》真题及答案
　　一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
　　第 1 题 廉租住房租金由(　　)构成。
　　A.维修费和管理费
　　B.维修费和利润
　　C.维修费、管理费和利润
　　D.维修费、利润和税金
　　【正确答案】： A
　　第 2 题 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是(　　)。
　　A.发现地下文物
　　B.银行贷款未按期到账
　　C.相关建材供应缺货
　　D.更改建筑设计
　　【正确答案】： A
　　第 3 题 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为(　　)年
　　A.38
　　B.40
　　C.68
　　D.70
　　【正确答案】： B
　　第 4 题 拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由(　　)确认。
　　A.房地产行政主管部门
　　B.房屋拆迁管理部门
　　C.城市规划行政主管部门
　　D.房屋登记机构
　　【正确答案】： C
　　第 5 题 房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和(　　)。
　　A.《住宅使用说明书》
　　B.《住宅验收说明书》
　　C.《住宅保修说明书》
　　D.《住宅保修保证书》
　　【正确答案】： A
　　第 6 题 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(　　)之日起计算。
　　A.竣工
　　B.竣工验收
　　C.入住
　　D.交付
　　【正确答案】： D
　　第 7 题 建设工程竣工验收由(　　)单位组织实施。
　　A.施工
　　B.建设
　　C.监理
　　D.工程质量监督管理
　　【正确答案】： B
　　第 8 题 在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是(　　)。
　　A.城市蓝线
　　B.城市绿线
　　C.城市紫线
　　D.城市黄线
　　【正确答案】： A
　　第 9 题 在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　　)。
　　A.拖欠的建筑工程材料费
　　B.拖欠的建筑工人工资
　　C.抵押担保债权
　　D.出租房屋租金
　　【正确答案】： D
　　第 10 题 下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　　)。
　　A.房地产抵债
　　B.房地产作价入股
　　C.房地产买卖
　　D.房地产继承
　　【正确答案】： D
　　第 11 题 房地产抵押估价报告应用有效期从(　　)起计，不得超过一年。
　　A.估价时点
　　B.估价委托日
　　C.估价报告出具日
　　D.估价开始作业日
　　【正确答案】： C
　　第 12 题 在共有建筑面积计算中，不应分摊的是(　　)。
　　A.用作公共休憩的架空层
　　B.本幢公共使用的电梯井
　　C.本幢的公共门厅
　　D.本幢的公共过道
　　【正确答案】： A
　　第 13 题 根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按(　　)收取。
　　A.面积
　　B.套
　　C.成交价格
　　D.件
　　【正确答案】： D
　　第 14 题 房屋登记机构受理异议登记后，应于(　　)个工作日内完成登记。
　　A.1
　　B.10
　　C.15
　　D.30
　　【正确答案】： A
　　第 15 题 某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为(　　)万元。
　　A.1.92
　　B.3.60
　　C.4.57
　　D.6.00
　　【正确答案】： C
　　第 16 题 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过(　　)亿元。
　　A.50
　　B.100
　　C.150
　　D.200
　　【正确答案】： C
　　第 17 题 对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予(　　)等处罚。
　　A.罚款
　　B.吊销估价资质证书
　　C.吊销营业执照
　　D.没收违法所得
　　【正确答案】： A
　　第 18 题 甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是(　　)。
　　A.经市(县)人民政府批准
　　B.经委托人书面同意
　　C.经房地产行政主管部门批准
　　D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准
　　【正确答案】： B
　　第 19 题 实行包干制的物业服务费，其构成不包括(　　)。
　　A.物业服务成本
　　B.法定税费
　　C.物业服务企业的酬金
　　D.物业服务企业的利润
　　【正确答案】： C
　　第 20 题 2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为(　　)元。
　　A.80
　　B.160
　　C.200
　　D.240
　　【正确答案】： A
　　第 21 题 甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为(　　)元。
　　A.1000
　　B.5000
　　C.7000
　　D.10000
　　【正确答案】： B
　　第 22 题 土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为(　　)。
　　A.30%
　　B.40%
　　C.50%
　　D.60%
　　【正确答案】： C
　　第 23 题 耕地占用税实行(　　)。
　　A.比例税率
　　B.累进税率
　　C.比例税率和定额税率
　　D.定额税率
　　【正确答案】： D
　　第 24 题 我国住房公积金制度实行的利率政策是(　　)。
　　A.低存低贷
　　B.低存高贷
　　C.高存低贷
　　D.高存高贷
　　【正确答案】： A
　　第 25 题 在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于(　　)。
　　A.用地控制指标
　　B.环境容量控制指标
　　C.建筑形态控制指标
　　D.城市设计引导及控制指标
　　【正确答案】： B
　　第 26 题 查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看(　　)。
　　A.墙体承重材料
　　B.竹质的家具
　　C.装修装饰材料
　　D.家用电器
　　【正确答案】： C
　　第 27 题 跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是(　　)。
　　A.砖混结构
　　B.钢筋混凝土结构
　　C.砌体结构
　　D.钢结构
　　【正确答案】： D
　　第 28 题 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是(　　)。
　　A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
　　B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
　　C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
　　D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
　　【正确答案】： D
　　第 29 题 能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是(　　)。
　　A.地籍图
　　B.房产分幅图
　　C.房产分丘图
　　D.房产分户图
　　【正确答案】： B
　　第 30 题 某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求(　　)。
　　A.完全无弹性
　　B.为单一弹性
　　C.富有弹性
　　D.缺乏弹性
　　【正确答案】： D
　　第 31 题 下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是(　　)。
　　A.增加税收
　　B.降低存款准备金率
　　C.增加政府支出
　　D.减少转移支付
　　【正确答案】： C
　　第 32 题 由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是(　　)。
　　A.汇票
　　B.本票
　　C.支票
　　D.银行券
　　【正确答案】： B
　　第 33 题 根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是(　　)。
　　A.先上升后下降的抛物线
　　B.先下降后上升的“U”形曲线
　　C.一直上升的直线
　　D.不受容积率的影响
　　【正确答案】： B
　　第 34 题 若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是(　　)。
　　A.股票+债券
　　B.股票+投资基金
　　C.债券+投资基金
　　D.股票+投资基金+债券
　　【正确答案】： B
　　第 35 题 甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是(　　)。
　　A.甲公司非法占用了财产
　　B.甲公司所有的危房
　　C.甲公司替乙公司保管的财产
　　D.甲公司未经规划许可建造的房屋
　　【正确答案】： C
　　第 36 题 某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长(　　)。
　　A.9.04%
　　B.13.86%
　　C.109.04%
　　D.113.86%
　　【正确答案】： B
　　第 37 题 在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是(　　)。
　　A.会计主体
　　B.持续经营
　　C.会计分期
　　D.货币计量
　　【正确答案】： B
　　第 38 题 下列属于要约邀请行为的是(　　)。
　　A.竞买人举牌报价
　　B.投标人将标书寄给招标单位
　　C.采购单位向生产单位寄送采购合同
　　D.拍卖机构发出拍卖公告
　　【正确答案】： D
　　第 39 题 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某(　　)万元。
　　A.75
　　B.120
　　C.135
　　D.150
　　【正确答案】： C
　　第 40 题 对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括(　　)。
　　A.标的非自有性
　　B.主体的特定性
　　C.目的的利他性
　　D.权利义务的对等性
　　【正确答案】： D
　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
　　第 41 题 廉租住房保障资金的来源有(　　)等。
　　A.地方财政预算安排
　　B.中央财政专项补助
　　C.住房公积金增值收益
　　D.土地出让净收益
　　E.住宅专项维修资金
　　【正确答案】： A,B,C,D
　　第 42 题 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取(　　)等方式予以处置。
　　A.国有土地出让
　　B.国有土地转让
　　C.国有土地租赁
　　D.国有土地作价出资(入股)
　　E.保留划拨土地使用权
　　【正确答案】： A,C,D,E
　　第 43 题 在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋(　　)活动。
　　A.改建
　　B.买卖
　　C.赠与
　　D.租赁
　　E.扩建
　　【正确答案】： A,D,E
　　第 44 题 在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是(　　)。
　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
　　B.对估价对象进行实地查看
　　C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
　　D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
　　E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
　　【正确答案】： B,C,D,E
　　第 45 题 最高额抵押权确定的情形有(　　)。
　　A.最高额抵押权已转让
　　B.新的债权不可能发生
　　C.抵押人破产
　　D.约定的债权确定期限届满
　　E.抵押财产被查封
　　【正确答案】： B,C,D,E
　　第 46 题 根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有(　　)。
　　A.房屋的自然状况
　　B.房屋权利限制状况
　　C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
　　D.与产权登记相关的原始登记凭证
　　E.与公证事项直接相关的原始登记凭证、
　　【正确答案】： A,B
　　第 47 题 《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有(　　)。
　　A.查验申请人提供的权属证明
　　B.审查申请人提供的评估报告
　　C.就登记有关事项询问当事人
　　D.必要时对被登记房屋进行实地查看
　　E.及时登记有关事项
　　【正确答案】： A,C,D,E
　　第 48 题 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有(　　)。
　　A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
　　B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
　　C.房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
　　D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
　　E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
　　【正确答案】： A,B,D
　　第 49 题 下列关于房产税税率的表述中，正确的有(　　)。
　　A.按房产余值计征的为1.2%
　　B.按房产余值计征的为2.4%
　　C.按房屋租金计征的为3%
　　D.2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
　　E.按房屋租金计征的为12%
　　【正确答案】： A,D,E
　　第 50 题 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(　　)。
　　A.城市的发展布局
　　B.功能分区
　　C.禁止、限止和适宜建设的地域范围
　　D.建筑形态控制指标
　　E.城市性质
　　【正确答案】： A,B,C
　　第 51 题 下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有(　　)。
　　A.施工定额
　　B.预算定额
　　C.概算定额
　　D.概算指标
　　E.投资估算指标
　　【正确答案】： A,B,C,D
　　第 52 题 在地籍图中，属于地籍要素的有(　　)。
　　A.土地的编号
　　B.土地的利用类别
　　C.地理名称
　　D.房屋、道路、水系
　　E.土地的面积
　　【正确答案】： A,B,E
　　第 53 题 影响债券利率高低的因素主要有(　　)。
　　A.发行者的信用级别
　　B.资本市场资金供求关系
　　C.债券偿还期限
　　D.利率计算方式
　　E.债券发行方式
　　【正确答案】： A,B,C,D
　　第 54 题 下列会计科目中，属于资产类的有(　　)。
　　A.短期投资
　　B.累计折旧
　　C.实收资本
　　D.委托加工材料
　　E.坏账准备
　　【正确答案】： A,B,D,E
　　第 55 题 下列属于承担民事责任的方式有(　　)。
　　A.罚款
　　B.吊销证照
　　C.赔偿损失
　　D.赔礼道歉
　　E.停止侵害
　　【正确答案】： C,D,E
　　三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
　　第 56 题 国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 57 题 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 58 题 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 59 题 凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 60 题 自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 61 题 《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 62 题 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 63 题 因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 64 题 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 65 题 经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 66 题 房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 67 题 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 68 题 预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 69 题 申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 70 题 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。(　　)
　　【正确答案】： √
　　第 71 题 房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 72 题 三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 73 题 房地产估价师注销注册可由当事人申请。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 74 题 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 75 题 偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 76 题 以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 77 题 税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 78 题 住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 79 题 个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 80 题 根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 81 题 居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5万人为宜。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 82 题 为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 83 题 建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 84 题 变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 85 题 在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 86 题 房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 87 题 任何商品的替代效应总为负值。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 88 题 不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 89 题 持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 90 题 债券的流动性越强，收益率越高。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 91 题 在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 92 题 预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10%。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 93 题 甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 (　　)
　　【正确答案】： ×
　　第 94 题 已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　第 95 题 相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。 (　　)
　　【正确答案】： √
　　四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)
　　(一)
　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。
　　第 96 题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为(　　)。
　　A.商品房预售合同未经备案，合同无效
　　B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
　　C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
　　D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
　　【正确答案】： B,D
　　第 97 题 李某所购房屋的建筑面积为(　　)㎡。
　　A.70
　　B.76
　　C.83
　　D.92
　　【正确答案】： C
　　【参考解析】： 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。
　　第 98 题 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请(　　)。
　　A.房屋预告登记
　　B.房屋所有权初始登记
　　C.房屋转移登记
　　D.商品房预售合同登记备案
　　【正确答案】： A
　　第 99 题 按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为(　　)。
　　A.李某按成交价1%缴纳契税
　　B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税
　　C.李某抵押该房，减半征收印花税
　　D.李某出租该房，免征个人所得税
　　【正确答案】： A,B
　　(二)
　　2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
　　第 100 题 该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为(　　)万元。
　　A.0
　　B.6000
　　C.6475
　　D.8000
　　【正确答案】： B
　　【参考解析】： 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。
　　第 101 题 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由(　　)参照评估确定。
　　A.人民法院
　　B.估价机构
　　C.拍卖师
　　D.开发商
　　【正确答案】： A
　　第 102 题 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于(　　)万元。
　　A.4352
　　B.4800
　　C.5120
　　D.5440
　　【正确答案】： C
　　【参考解析】： 人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1-20%)=5120万元。
　　第 103 题 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为(　　)。
　　A.无效应价
　　B.有效应价
　　C.可以成交的价格
　　D.不确定
　　【正确答案】： B,C
　　【参考解析】： 最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
　　第 104 题 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为(　　)年。
　　A.35.5
　　B.45.5
　　C.50.0
　　D.65.5
　　【正确答案】： B
　　【参考解析】： 综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年。50-4.5=45.5年。
　　(三)　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
　　第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应(　　)。
　　A.采取人工加固措施
　　B.降低地下水位
　　C.用大型土石方修筑地基
　　D.按条形基础砌筑
　　【正确答案】： A,B
　　第 106 题 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为(　　)㎡。
　　A.2916.67
　　B.3250.00
　　C.3437.50
　　D.3500.00
　　【正确答案】： B
　　【参考解析】： 1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
　　第 107 题 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为(　　)。
　　A.银行信用
　　B.商业信用
　　C.民间信用
　　D.国家信用
　　【正确答案】： A,C
　　第 108 题 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为(　　)。
　　A.典型合同
　　B.双务合同
　　C.主合同
　　D.从合同
　　【正确答案】： A,B,C
　　第 109 题 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为(　　)元/㎡。
　　A.3228.73
　　B.3268.86
　　C.3346.91
　　D.3382.26
　　【正确答案】： B
　　【参考解析】： 根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
　　经济成本=会计成本(显成本)+隐成本
　　本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363.64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。
　　第 110 题 乙公司签订保险合同的当事人为(　　)。
　　A.丙商业银行
　　B.丁财产保险公司
　　C.甲公司
　　D.乙公司
　　【正确答案】： B,D
2009年房地产估价师考试《理论与实务》真题及答案
　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
　　第 1 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由(　　)决定的。
　　A.估价机构
　　B.估价师
　　C.估价报告使用者
　　D.估价委托人的估价需要
　　【正确答案】： D
　　第 2 题 一个估价项目中的价值类型，本质上是由(　　)决定的。
　　A.估价委托人
　　B.估价师
　　C.估价目的
　　D.估价对象
　　【正确答案】： C
　　第 3 题 下列关于价值类型的表述中，错误的是(　　)。
　　A.在用价值为市场价值
　　B.投资价值属于非市场价值
　　C.市场价值的前提之一是继续使用
　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值
　　【正确答案】： A
　　第 4 题 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为(　　)元。
　　A.5000
　　B.12574
　　C.12650
　　D.13911
　　【正确答案】： B
　　第 5 题 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是(　　)。
　　A.了解某宗房地产的出租****益价值
　　B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
　　C.了解某地区地震后房地产价值的变化
　　D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
　　【正确答案】： D
　　第 6 题 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　　)特性决定的。
　　A.易受限制
　　B.相互影响
　　C.独一无二
　　D.不可移动
　　【正确答案】： D
　　第 7 题 下列房地产中，变现能力相对较强的是(　　)。
　　A.用途专业的房地产
　　B.价值较大的房地产
　　C.独立使用的房地产
　　D.不可分割的房地产
　　【正确答案】： C
　　第 8 题 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是(　　)。
　　A.户型
　　B.楼层
　　C.层高
　　D.装修
　　【正确答案】： B
　　第 9 题 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是(　　)。
　　A.谨慎价值
　　B.市场价值
　　C.残余价值
　　D.快速变现价值
　　【正确答案】： B
　　第 10 题 某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为(　　)万元。
　　A.71.84
　　B.74.47
　　C.75.23
　　D.80.00
　　【正确答案】： B
　　第 11 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是(　　)。
　　A.土地总价
　　B.土地单价
　　C.楼面地价
　　D.商品房价格
　　【正确答案】： C
　　第 12 题 设立地役权通常会使(　　)。
　　A.供役地的价值下降
　　B.需役地的价值下降
　　C.供役地与需役地的价值都下降
　　D.供役地与需役地的价值都上升
　　【正确答案】： A
　　第 13 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　　)。
　　A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
　　B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
　　C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
　　【正确答案】： A
　　第 14 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的(　　)。
　　A.谨慎原则
　　B.替代原则
　　C.合法原则
　　D.最高最佳利用原则
　　【正确答案】： A
　　第 15 题 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是(　　)。
　　A.在建工程抵押估价
　　B.房地产损害赔偿估价
　　C.期房市场价值评估
　　D.房地产估价的复核估价
　　【正确答案】： D
　　第 16 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　　)。
　　A.统一房地产范围
　　B.统一付款方式
　　C.统一价格单位
　　D.统一