华中家具物流中心项目可行性论证报告.doc

家具物流中心建设项目目 录第一章 总 论31.1项目背景31.2 研究结论101.3 主要技术经济指标11第二章 市场预测132.1商贸物流的发展趋势分析132.2市场预测152.3行业分析及市场预测17第三章 建设规模和主要内容243.1建设规模243.2投资总额及资金来源243.3主要建设内容24第四章 项目选址、建设条件、产业政策和行业准入分析254.1 项目选址254.2 建设条件254.3产业政策分析324.4行业准入分析32第五章 工程建设方案335.1 建设规模的合理性分析335.2工程方案345.3 工程设计方案38第六章 环境保护、劳动安全及消防416.1 环境保护416.2劳动安全446.3 消防45第七章 节 能477.1 用能标准及节能设计规范477.2 能源消耗种类和数量分析477.3 能源供应状况分析487.4能耗指标487.5节能措施和节能效果分析49第八章 组织机构528.1 组织机构528.2 人力资源配置53第九章 项目实施计划及招投标559.1项目实施进度建议559.2项目实施计划559.3招标原则569.4招标范围579.5招标组织形式579.6招标方式57第十章 投资估算与资金筹措5810.1投资估算依据5810.2价格及取费依据：5810.3项目总投资5810.4资金筹措60第十一章 项目财务评价6211.1财务计算的依据6211.2经营策略62第十二章 社会效益分析6412.1 研究结论6412.2 建议65第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目背景1、项目名称 家具物流中心建设项目 2、建设地址XX市XX管理区XX家具工业园，一号路南，十一号路西。3、承办单位湖北XX家具工业园有限公司4、项目拟建设规模和内容拟建规模：形成进出家具、家具材料1500万件（套）/年的物流能力。拟建内容：主要包括物流信息平台、综合服务楼10000，货物运输车辆60台，国际家具博览中心46000万、商品仓储10000等五个部分。5、项目总投资及及来源：项目总投资20350万元，其中，固定资产投资19350万元，流动资金1000万元。资金来源，企业自筹11850万元，申请银行贷款8500万元。6、效益估算：项目建成，年销售收入156000万元，利润 万元，税金 万元，税后 年收回投资。7、承办单位概况2010年5月19日，XX市人民政府以潜政发201018号文市人民政府关于同意设立湖北XX家具工业园的批复，同意在XX农场（管理区）设立湖北XX家具工业园。2010年9月10日，XX市工商行政管理局以XXXXX号登记注册，批准设立湖北XX家具工业园有限公司。法人代表：XXX。为公司最大股东。股本占44%。总经理：XXX为公司第二大股东。股本占42%。他们各有一家家具公司：一家是XX家具。法人代表XXX。XX家具创建于1998年，从最初的家具批发、经销、零售连锁商场品牌店，到现在的集家具研发、设计、生产、销售于一体的规模化家具企业集团。XX家具总部2004年落户于“中国家具制造重镇”“中国家具材料之都”-顺德龙江镇、沙头工业区，在“以人为本”的发展理念指导下，很快凝聚了一大批家具行业尖端的技术、管理、服务和营销精英人才，在“细节决定成败”的制造理念引导下，率先引进意大利、德国等西欧发达国家的先进设备生产线，在“城市魅力新榜样”的设计理念指引下，成功推出了XX城旗下的XX，XXXX、XX三大品牌，共四大系列-“XX沙发”时尚休闲的现代沙发系列（布艺沙发、皮配布沙发、薄皮沙发），“XXXX”尊贵经典的欧化牛皮沙发系列，“XX”简约摩登的整体家居系列（沙发、软床、五金餐厅家具和客厅家具等时尚家居系列），“XX”睿智奢华的整体家居系列（顶级品位的简欧仿古混搭型，沙发、软床、五金家具等家居配饰系列）。XX家具目前已经发展成为拥有佛山和成都二个生产制造基地，拥有沙发、软床、五金三个大型生产制造分厂的国际化现代大型家具民营企业，在中国本土建立了500余家专卖店和经销店，在国际市场上覆盖了110余个国家和地区，服务全球家具运营商近1000家，是“中国家具制造重镇”快速崛起的一颗新星，并被评为中国家具企业内最具发展潜力和实力的“十大”民营企业之一。2009年，该公司销售收入7.3亿元，利润1.6亿元。一家是XXX家具有限公司。法人代表XXX。广东省佛山市南海金天拓家具有限公司成立于2004年1月15日，位于著名的旅游胜地-西樵山脚，毗邻中国家具制造重镇-龙江镇，风景秀丽，交通方便，是一家集设计，研发、生产、销售和服务于一体的全新的现代化家具企业集团。公司专业生产经营现代化板式、松木家具、拥有德国、意大利进口专业板式生产流水线，更有丰富的管理骨干和技艺精湛的员工队伍近800名，现有6万平方米的办公、研发、生产基地，2万平方米的仓储配送中心，通过了IS09001：2000质量体系管理认证和IS014025型环境标志认证。公司格守创新理念，坚持人性化管理，立足于“人品主张”的原则，把产品当作人来塑造，现旗下拥有“纯真岁月”、“我型我SHOW”、“茉莉花香”、“森林城堡”等四大热卖家具品牌，经过多年的诚信经营和稳步发展，金天拓赢得了广大客户的信赖和赞誉，如今由3家分公司、500多个加盟商、服务站组成的覆盖全国的生产，营销和服务网络稳健运转，并形成了功能强大的服务体系；国际贸易方面，已与世界各地30多个国家和地区建立长期合作关系，更与美洲、中东、中亚、东南亚地区的贸易与合作发展势头迅猛。公司现已迈入青少年儿童家具企业先进行列，成为国内家具行业的一支劲旅。2009年，该公司实现销售收入8.3亿元，利润1.826亿元。1.1.2可行性研究工作的依据及范围1、可行性研究的依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要国家发展改革委等九部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知XX市城市总体规划（2008-2020年）XX市土地利用总体规划（2006-2020年）XX市招商引资若干优惠政策（X办发201019号）轻工业调整和振兴规划XX家具产业园控制性详细规划项目单位提供的其他相关资料2、可行性研究报告的内容和范围（1）工程背景及建设的必要性（2）工程选址与主要建设条件（3）建设规模及内容（4）工程设计方案（5）环境保护与消防（6）组织机构与劳动定员（7）投资估算和资金筹措（8）工程财务评价（9）工程实施计划1.1.3项目提出的过程和理由1、项目提出的过程虽然我国商贸物流呈快速发展的态势，幅度明显高于同期GDP增幅，但我国现代物流仍然处于初级阶段，现代物流建设相对滞后，从而产生供应和需求之间的矛盾，商品生产和流通环节之间的矛盾，要解决这些矛盾，就需要利用现代物流信息技术对物流环节进行功能整合，在信息服务平台的基础上实施信息共享、及时配送、延迟物流、加工仓储配送一体化等，这都是物流功能整合的有效形式。从XX市经济发展形势看，XX市地处江汉平原腹地，是联结武汉、宜昌、襄樊、岳阳等发达地区的纽带。目前，XX市建有江汉大市场、建材大市场、广华建材市场等商贸流通生产、销售企业，在建的物流企业有农机、汽配大市场、医药物流中心、农产品冷链物流、校园超市配送物流等项目。现代物流服务，在国际上及国内发达省份都得到了很好的发展和广泛的应用。如:国际上知名的24-Plus物流信息平台、沃尔玛的内部物流信息处理平台、DHL的物流信息处理和货物分拣系统等，及国内的中国物流联合网、中国物流商务网、浙江物流网、青岛物流网等，还有为企业自身和客户提供优质服务的广东宝供物流公司的物流信息处理系统等。这些物流信息平台不但为社会各物流环节的联结、整合物质加工、储存、流通和规范起到了推动作用，还促使物流企业提高了工作效率和服务水平，产生了较好的社会和经济效益。在XX市物流建设上，已经成型并初具规模的单一配货运输企业，这些企业虽具备了一定的信息交换、商品流通功能，但从总体市场覆盖面、从功能实现上、从现代科技运用上，还略有不足之处。在这样的背景下，根据省政府扶持发展第三产业（服务业）精神和XX市政府扶持第三产业发展政策，湖北XX家具工业园有限公司凭借自身的资金、技术、人才、行业优势和经营经验，及服务于社会、有利于人民的社会责任意识，经研究决定投资建设“XX家具物流中心” 项目，公司紧抓目前物流市场需求旺盛的发展契机，依靠自身先进的技术水平和管理理念，以树立本土品牌为己任，满足市场需求，以获取较好的经济和社会效益，实现公司的跨越式发展。2、项目建设的理由（1）符合国家经济社会发展的总体规划和行业发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、国家发展改革委等九部委印发关于促进我国现代物流业发展的意见、国务院物流业调整和振兴规划提出：积极扩大物流市场需求，大力推进物流服务的社会化和专业化，推进物流企业等生产企业互动发展，促进供应链条环节有机结合。本项目的建设，有利于促进XX物流业发展，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于提升XX市物流的核心竞争力，有利于国民经济发展。（2）符合湖北省关于加快新型服务业的发展规划湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出：大利发展现代物流业。依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，重点建设10个物流园区、20个物流中心和20家具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。湖北省人民政府关于贯彻国发20077号文件进一步加快发展服务业的意见进一步提出：大力发展现代物流业。深化物流企业改革，完善经营管理机制，促进企业物流专业化与社会化，大力发展第三方物流，提升物流企业的集团化经营和现代化管理水平。建设本项目，符合湖北省物流业规划及行业规划的要求，有利于加快湖北省物流发展规划目标的实现。（3）符合XX市的经济发展规划和行业规划XX市服务业发展第十二个五年规划纲要草案提出：“发挥交通区位优势，突出发展现代物流业。通过剥离工商业企业内部的物流业务，培植一批专业物流企业，发展一批第三方物流企业；通过推进物流园区建设，集聚一批大型物流企业，形成主要为制造业服务的物流集聚区。加紧建设一批现代物流基地，培育壮大商贸物流中心，努力打造一批辐射力强的商贸物流中心。”本项目的实施能促进该区域商贸物流产业的发展，有利于地方经济的繁荣，因此，本项目的建设符合XX市经济发展规划。（4）有利于促进企业的自身发展经XX市政府批准建设的XX家具工业园，占地面积8574亩，分三期建设。项目建成，将成为“中部地区最大的家具现代化生产基地，中国最大的家具新技术新材料应用基地，中国最大的家具研发和产业孵化中心。”实现这一目标，必须有物流中心与生产基地配套、协调发展。即：本项目的建设，有利于促进企业的自身发展。综上所述，本项目不仅符合国家的总体规划与行业规划，也符合地方的发展规划，还能吸纳当地剩余劳动力，并促进企业自身的发展，有利于当地经济的繁荣，因此，本项目经济效益和社会效益都十分可观，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。1.2 研究结论商贸物流中心具有集散功能、仓储功能、融合功能、综合服务功能、创新功能和公共管理功能，将为商品的供应商和使用方提供经济实用的全国范围信息服务，并将它们转化为巨大的生产力和经济效益。因此，在市场经济条件下，该商贸物流中心具有更为重要的作用，在区域经济发展中具有支撑作用、示范作用、带动作用和传承作用等，这些作用相互促进，共同发挥着现代物流在区域经济社会发展中的核心作用。1.3 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标如下表所示：主要技术经济指标表1-1 序号项 目单位数量1项目占地1198802项目总投资万元203503营业收入万元1560004销售税金及附加万元5利润总额万元6其中：所得税万元7税后利润万元6所得税前8全部投资回收期年79全部投资财务内部收益率%810全部投资财务净现值万元11借款偿还期年12总投资收益率%13资本金利润率%第二章 市场预测2.1商贸物流的发展趋势分析从世界范围看，人类社会已经开始进入知识经济时代，信息技术革命将重塑全球政治、经济、社会的新格局。以美国为首的西方发达国家，在经历了工业化时代后，将产业发展重心转移到了以信息技术为核心的高新技术产业领域，知识经济在其GDP中的比重已经超过了50%，并凭借其雄厚的经济实力和技术储备，继续扩大着与发展中国家之间的差距。菲律宾、印度、马来西亚等发展中国家和地区主动迎接现代物流发展带来的新机遇，将现代物流视为实现跨越式发展的有效途径，纷纷采取特色产业突破策略，力求赶上时代潮流。面对经济全球化和全球信息化的浪潮，我国以传统工业为产业支柱、以稀缺自然资源为主要依托的经济结构，更加需要实现工业化与现代物流的紧密结合，才能超越传统模式，推动经济社会的加速发展。但由于中国还是个发展中国家，现代物流整体水平和西方发达国家仍相差较大，现代物流行业建设依然面临着严峻的挑战。从国内形势看，党中央、国务院高度重视现代物流建设工作，2009年，把物流业调整和振兴规划同其他九大规划一起出台， 在促进物流业的大发展。目前，中国现代物流已经走过了基础发展时期，开始进入了全方位、多层次推进的新阶段。北京、上海、广东、江苏等省市开拓先行，把现代物流作为提高区域综合竞争力的有效手段，较早提出并实施了现代物流发展战略，极大推动了本地区的跨越式发展。其他省市也纷纷出台政策措施，结合区域特色，积极实施现代物流带动战略，东北老工业区正在加紧建设利用现代物流手段打造现代制造业基地，中西部地区正在成为国内现代物流梯度转移的主要承接地，全国现代物流发展格局正在加紧调整建设，各地现代物流建设不进则退，区域之间物流竞争越来越激烈。“十一五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，所面临的建设社会主义新农村、推进产业结构优化升级、转变经济增长方式、促进区域协调发展、建设资源节约型和环境友好型社会、深化体制改革、推进社会主义和谐社会建设等诸多繁重任务，使各地现代物流在高起点上有着更加广阔的发展机遇。从湖北省发展形势看，物流业建设虽然取得了初步成果，但仍然存在着诸多问题。湖北省是传统产业大省，产业结构以重型化为主，以信息产业为代表的高新技术产业发展不足，经济结构亟需进一步优化。湖北省也是人均资源贫困省，能源消耗高、环境污染重、科技自主创新能力不强的粗放型经济增长方式无法满足可持续发展的要求，急切需要现代物流来深入改造和提升。同时，建设社会主义新农村、转变政府职能、统筹城乡发展、构建和谐社会等各项艰巨任务，也都需要发挥现代物流的支撑和带动作用。XX市物流发展现状落后但发展势头很好。拟建的项目有农产品的冷链物流、农业生产资料物流、农机、汽配市场、校园超市配送物流、医药物流、汽车物流等项目。家具物流项目将填补物流项目中的结构空白。2.2市场预测2.2.1市场需求分析由于现代物流系统是一个涉及信息、交通、贸易、流通等多行业、多部门、多企业参与的复杂系统，因此做好物流各环节不同参与者的需求分析是成功规划现代物流的关键。本项目所建商贸物流中心应该满足以下参与者的需求：1、政府部门的功能需求政府管理部门为了很好的履行行政功能，办公家具是其基础条件之一。2、工商企业对信息平台的功能需求XX市XX家具产业园内企业是家具物流的参与者和使用者，他们对平台有以下需求：公用信息的发布和查询（包括商品目录、服务目录、物流资源）；供求信息的发布和查询业务数据的采集和处理；物流服务的咨询、设计和实施；物流业务及流程管理（包括定单管理、运输管理、仓储管理、配送管理、流通加工管理、资源管理、合约管理、财务管理、客户关系管理、仓储管理等）；3、物流企业、消费者对物流中心的需求发布商品信息、求助信息运输车辆调度运输车辆导航服务快捷、便利享受综合服务及时查询动态仓储、实现储存调配2.2.2XX市市场环境分析（1）在XX市投资建设现代商贸物流中心有着很好的区位优势。从XX市地处江汉平原腹地，上经荆州到宜昌三峡，下联武汉，南经岳阳到长沙，北通荆门、襄樊，交通便捷。（2）在XX市投资建设商贸物流中心，有着强大的市场资源基础。本项目供销的直接支撑是占地面积8000多亩、正在建设中的XX家具产业园，XX家具产业园的原料运入、成品和半成品运输，本身就是一个强大的市场资源。（3）家具物流中心在XX市有着广阔的应用前景。目前，XX市已完成从农业为主到农业为辅、二、三、产业并重的转变，随着XX市各大生产类企业的不断扩展，和这些企业的产品和服务走出XX、面向全国，融入到全球竞争行列，它们对物流基础保障支持和服务层次及服务水平也不断提出新的更高要求，发展现代物流，对XX工业的发展将会起到积极的促进作用。（4）现有的XX市物流企业的快速发展，为商贸物流中心建设创造了良好条件。XX市拥有6102部货车、19912吨位，年货运量多达1078万吨，货运周转量达到190806万吨公里。XX家具物流中心建设完成后，将逐步把XX市及周边地区的车辆、物流企业及各类生产厂家、商贸企业等吸纳到本物流中心范畴内，对减少车辆空驶、提高车辆实载率，对加强各公司、车辆及各类物流人员等的交流和沟通，提高物流服务水平和物流服务内容层次及服务范围起到很好的作用。（5）家具物流中心的建设将促进XX市家具及家具材料物流规范化管理和运作。虽然XX市拥有较大的物流需求，但由于各类传统物流企业和物流部门零散的分布于XX市及下属各乡、镇、场内，在物流运作上，各自为战，没有具体服务内容、没有统一的物流服务标准和规范，整体上处于一种小、散、乱的局面，这种情况既增加了企业的物资流通成本，限制了物流服务水平的提高，又严重影响了地方物流市场的规范化发展，成为地方经济发展的一大制约因素。寻求一种可行的方法，搭建一个现代物流中心，已经成为XX市经济发展的迫切需求2.3行业分析及市场预测2.3.1房地产业发展前景广阔，二、三线城市将持续增长在2010年8月6日中国房地产高峰论坛上，住建部城乡经济研究所所长陈淮对我国房地产的发展前景、出台三个多月的楼市新政等都进行了论述和分析。陈淮表示，在过去二三十年，中国满足了大多数人有住房的要求，但到现在也只是让6.2亿城镇居民走到了整体满足脱困需求的水平上，户均60平方米略多。对此，陈淮提出下一阶段要解决的两大要务，首先，要满足所有人有住房的需求-即扩大廉租房，建设起满足1.5亿农民工和2亿农民需要的现代化城市城镇。其次，中国60-70%的家庭住进适度改善型住房，而非留在脱困型住房里。“大多数城镇居民从脱困期向改善期过度，将产生巨大需求。以此推论，我国房地产的发展前景非常之大”。陈淮预言。有关资料表明，目前房地产从整体而言，仍然处于增长趋势。从结构来看，一线城市房价畸高导致中央政府出台严厉的调控政策，加速了房地产企业向二、三线城市转移的进程。从商品房销售面积来看，一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二、三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。从商品房的销售额占比来看，一线城市由2004年的37.00%下降至2009年的22.7%，二、三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35.00%。2.3.2家具生产业将快速增长与房地产经济的增长趋势相适应，家具生产发展也会以较快速度增长。因为家具消费与商品房的消费紧密联系，不可分割。我国已成为世界上家具生产大国，同时也是一个重要家具消费大国，我国有13亿多人口，一个巨大的潜在消费市场已为世人瞩目。目前，中国人均家具消费水平相当低，据2008年统计，我国年人均消费家具仅为10.5美元，而意大利和法国年人均则在300美元以上。随着我国人民生活水平的不断提高，家具消费肯定会提高，中国年人均消费水平如果达到泰国、菲律宾等中等发展国家的消费水平，即在年人均20美元左右，其消费金额也在2000亿元人民币以上。因此，可以预计家具行业的家具产量增长还有很大潜力。2.3.3XX家具物流中心项目市场需求预测1、XX现代服务业经济发展潜力改革开放30多年来，XX已从过去的农业县市发展为今天武汉城市圈内重要的区域性城市。在综合实力快速提升的同时，现代服务业也取得长足发展。在市委、市政府正确领导下，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，正在成为江汉平原中部现代服务业发展重地。2、XX房地产发展对家具消费的需求XX市即将出台的XX市“十二五”住房建设规划指出住房建设发展目标：规划期内，2015年年末城镇居民人均住房建筑面积达到35，各类住房规划建设总量为建筑面积250万左右，每年各类住房规划建设面积为50万。其中普通商品房164万，棚房区改造建设住房60万，（含经济适用住房和廉租住房），经济适用住房10万，廉租住房6万，公共租凭房2万，高档商品房8万（别墅类）。各类住房套型建筑面积分类指标控制普通商品房套型建筑面积控制在140 以内，其中90-120的中小套型商品房不低于商品房建设总量的70%；廉租房套型建筑面积50 以内；经济适用住房套型建筑面积60-80 ；公共租赁房套型建筑面积60 以内；因新城区建设及棚房区改造还建的住房套型建筑面积控制在90 以内。这一住房建设规划，昭示了XX家具市场需求将逐年扩大。2.3.4XX家具工业园对XX家具物流的需求1、XX家具工业园支撑本项目收入测算湖北XX家具产业园控制性详规指出：拟定规划区范围：西起杨市-XX工业园紫光路，北抵园林青酒厂和引水渠，东至规划潜监公路改道线，南达杨市二支渠，规划总用地8574亩。其中，一期用地1868亩，二期用地2558亩，三期用地4147亩。该园第一期工程完工，将有18家家具工业企业入园，已有汉淇、金天拓、春晓、双虎等名牌家具生产厂家入驻，即将开工建设，中国十大名牌中的全友、华丰意向入驻。第一期入驻企业投资12亿元。投产后，年产值25亿元，年利税3.8亿元。第二期工程已于2010年10月正式开工建设。第二期工程将于2011年10月启动。预计第二期工程将入驻家具生产企业25家，总投资20亿元。投产后，年产值45亿元，年利税6.8亿元。第三期工程将于2013年6月启动。预计第三期工程将入驻家具生产企业30家，总投资25-30亿元。投产后，年产值60亿元以上，年利税9亿元左右。即：XX家具工业园建成，届时将形成年产值130-150亿元的生产能力。本项目的市场预期收入来源为：家具成品按8%的全国家具物流平均成本测算，本项家具物流销售收入为130亿元8%10.4亿元。家具材料按5%的物流平均成本测算，本项家具物流销售收入为130亿元5%6.5亿元。仓储和家具博览收入按家具产值的1-5%测算，本项家具物流销售收入为130亿元1-5%1.3-6.5亿元。2、全国家具物流目前存在的普遍问题目前，家具物流存在的主要问题有：规模小，实力弱，服务功能不全；运输成本高；交货时间缺少保证；运输质量差，家具在运输途中经常损坏，全国测算，平均一年损失达40亿元，占总值的0.5%左右。消费者满意度不高；市场秩序不规范；事故处理非常困难；管理差，找不到货的情况屡有发生。3、本项目建设给家具生产企业带来的益处家具企业可以集中精力放在销售上；项目可以提供更专业的服务，使服务改善，提高企业竞争力；减少投资，降低风险；减少库存，增加流动资金。4、目前全国几家知名企业使用家具物流的案例百安居由上海物流企业新科安达负责所有新开超市的物流配送；宜家家具建设全球化的外包物流系统；富之岛掀开中国家具物流之路。5、政府和部门对本项目的关注与支持对整个XX家具工业园的入园项目、包括本项目，XX市政府和各相关部门持支持态度；XX市政府及相关部门将按照市场运行机制原则、优化投资环境原则建立家具物流企业的准入和退出机制，初步方案是：在XX范围内本着节约用地、提高投资的指导思想，本项目投入运营后的十年之内，其他投资建设同类企业将予暂缓。第三章 建设规模和主要内容3.1建设规模项目建成，形成进出家具、家具材料1500万件（套）/年的物流能力，以及销售家具80万件（套）/年能力，年经营额达15.6 亿元。3.2投资总额及资金来源本项目投资总额20350万元。其中：建设总投资19350万元，铺底流动资金1000万元。3.3主要建设内容1、综合服务楼100002、货物运输：大型运输车20辆、中型运输车30辆、小型运输车10辆。3、家具博览中心460004、商品仓储中心10000。5、信息服务中心设备40台（套）。第四章 项目选址、建设条件、产业政策和行业准入分析4.1 项目选址与占地规模项目选址：占地规模：119880，约180亩。XX农场XX家具工业园，十一号路以西，一号路以南。4.2 建设条件4.2.1地理条件XX市地处东经1122911301，北纬30043039。位于湖北省中南部，江汉平原腹地。东邻仙桃市，西靠江陵县，南接监利县，北隔汉江与天门市相望。东距武汉市153公里，西距荆州市70公里。4.2.2地形地貌条件项目建设地属于平原湖区。全市平均海拔高度为38m，最高处为海拔39.78 m，最低处为海拔25.78 m，境内无山，地势平坦，由北向南略呈倾斜。4.2.3工程地质条件厂区位于长江、汉江冲积湖江汉平原中部，属软土沉积土。汉江两岸沉积的软土层中，砂性的含量和比重均有大幅度增加，表层岩性逐步过渡到轻亚粘土至细砂层。地质剖面从上至下地层顺序为：亚粘土层，地耐力1015t/；轻亚粘土与粉细砂互层，地耐力1011 t/；亚粘土层，该层可分为三层，地耐力分别为89 t/，1315 t/，1214 t/。本项目建设地地震设防烈度为7度（规定为6度）。项目区内历史上从未发生过破坏性地震。4.2.4气象条件项目建设地属于北亚热带湿润性季风气候。四季分明，夏热冬寒，热量、雨量比较充足，无霜期较长。但降水的时空分布不均匀，容易出现干旱和渍涝。年平均气温 16.1最热月平均最高气温 36.9极端最高气温 37.9极端最低气温 -16.5年均相对湿度 80%年平均降雨量 1112.6日最大降雨量 180.7年最长连续降雨量天数 14天历年最大积雪厚度 32.4常年主导风向 东北风年平均风速 2.3m/s最大月平均风速 4.0m/s极端最大风速 26m/s年平均蒸发量 1300.0m最热月平均地面温度 47.0年平均日照时间 1865.5小时极端最高地面温度 69.1最冷月平均地面温度 13.0极端最低地面温度 -19.0历年平均地面温度 18.3年平均雷暴天数 30天年无霜期天数 280天4.2.5交通运输条件融入“武汉城市圈”的XX市是湖北省3个直管市之一，也是湖北省唯一的“中国明星市”，地处江汉平原腹地。交通四通八达，区位优势十分明显。公路:沪蓉高速公路和318国道均通过XX市城区园林办事处,东经武汉可达上海,西经沙市、宜昌可达重庆、四川。市内沥青马路通往所有区（镇）、农场。港口码头：长江主支流经汉江流经泽口，设有泽口码头。距城关9km，距厂址约10km，通航能力冬季为500t位，夏季为1000t位，起吊能力为1015t。目前年吞吐量已达到100150万吨。水运经汉江可直达沙洋、钟祥、襄樊、仙桃和武汉，并由长江辐射至沿岸大中城市。铁路：正在建设的汉宜铁路经XX约45公里，且建有集装箱货站，建成后，能够为该项目原材料及产品运输提供便利。江陵至XX的货运铁路前期工作正在抓紧进行，预计“十二五”期间可动工建设。4.2.6经济社会条件XX，市域面积2004平方公里，人口100.66万，辖6个管理区（农场）、1个省级经济开发区、4个办事处、10个镇、3个原种场 。境内坐落着全国十大油田之一的江汉油田和由16个国有农场组成的农场群。1994年被列为省直管市。XX地上盛产粮棉油，地下富藏油气盐。地下蕴藏石油2亿吨、天然气9700多亿立方米，岩盐近8000亿吨（为我国“盐都”自贡市的30倍），另有卤水136亿立方米，富含锂、铯、铷、溴、钾、碘、硼、硅、锶、镍、锰等18种稀有微量元素，可广泛用于电子冶金、航天等高科技领域，其矿化均超过了国家开采标准，有着广阔的开发前景。XX市坚持以科学发展观为指导，按照“一主三化”的方针，围绕工业兴市目标，优化经济结构、增创竞争优势、培植新的经济增长点，促进了市域经济在提升中提速。2009年，全市地区生产总值232.07亿元，增长10.8%；规模以上工业增加值109.14亿元，比上年增长9.3%；农业总产值69.99亿元，同比增长12.5%；全社会固定资产投资123.96亿元；社会消费品零售额为86.4亿元，比上年同期增长19.4%；财政一般预算收入达48593万元，比上年增长4.5%。XX市综合经济实力连年位居全省县市前列。先后荣获“全省县域经济发展先进县市”、“全省工业经济先进单位”、“全省最佳信用县市”、“湖北省园林城市”和“省级文明城市”等称号。4.2.7项目选址详析本项目位于XX农场。湖北省国营XX农场地处XX市东南部，总场场部所在地陶河岭，北距XX市政府所在地园林办事处15公里，沿汉宜高速公路东至武汉143公里，西至荆州83公里。农场地域南北最大纵距18.3公里，东西最大横距20.7公里。全场国土总面积为114平方公里。2008年，全场辖10个农业分场53个全民所有制生产队和7个集体大队。规模以上工业企业10家，其中国有和私营独资企业各1家，有限责任公司8家。在建招商企业1家。总户数13,534户，总人口40,832人。耕地面积为87,720亩，其中旱地面积71,820亩，水田面积15,900亩。实现粮食总产量25,220吨，棉花总产量5,493吨，水果总产量1,064吨，油料总产量1,348吨，生猪出栏85,081头。2009年，全场实现地区生产总值31,500万元，实现工农业总产值89,660万元，其中，农业总产值27,300万元，工业总产值62,360万元。固定资产原值年末数11,865.2元。年末社会从业人员13,568人，年末国有经济从业人数10,455人。其中，职工人数8,443人。全年职工平均人数8,381人。农业人均纯收入5,236元。劳平纯收入11,300元。企业职工人平工资10,876元。4.2.8 公共配套条件1、给排水。供水由XX自来水公司接入。排水设施外接市政排水管网。2、供电。为XX家具工业园配套，将建一座专用变电站。3、道路。道路网等基础设施由XX市政府投资统一建设。4、天然气。天然气主管线已敷设至该区域。5、通信、光纤。通信、光纤等基础设施已敷设至该区域。4.2.9生活环境1、人文景观XX，地处美丽富饶的江汉平原腹地，是楚文化的重要发祥地之一。号称“天下第一台”的东国楚灵王离宫章华台距今已有2500多年的历史。在现代史上，这块饱含灵气的土地孕育了中国共产党重要创始人之一的李汉俊、辛亥革命元老李书城、文坛泰斗曹禺等众多英才。XX，水乡园林特色独具。这里系古云梦泽一角，湖泊星罗棋布，河网纵横交织，林木葱郁繁盛，是有着“活化石”之称的水杉的第二故乡。二十世纪70年代初，一部反映XX风貌的纪录片水乡园林在联合国公映，引起了强烈反响，著名作家碧野盛赞XX：“这是一座绿色的城！”XX家具工业园绿地系统及空间景观规划：（1）景观轴线：规划范围内有两条主要景观轴线，分别是由章华大道城市拓展轴和支渠产业景观交叉的“十”字形景观轴线。（2）景观节点：规划形成3处景观节点，园区入口节点、园区中心节点、园区出口节点。（3）建筑群体景观：围绕主要空间，注重建筑高度的严格控制和建筑形成的精心设计，营造独具现代化和生态特色的现代产业园，塑造湖北XX家具产业园崭新的园区形象。（4）生态景观绿化带：由园区南北向的忠武天然气管道两侧设置的100m宽防护绿带和城南河滨河绿地构成的两条生态景观绿带，成为园区生态景观系统的重要组成部分。2、生活配套区内将配套完整的金融、医疗、教育生活等服务体系、离园区4公里的园林城区 有高中低档住宅楼、写字楼、商住楼可供进区客商选择。按照湖北XX家具产业园控制性详细规划，三号路南、十五号路西、十四号路东、八号路北将建设产业园生活区，届时，高中低档住宅楼和商住楼也可供进区商选择。3、居住环境XX家具产业园在园林城区以南，远离城北化工区，是XX市规划建设中的轻工园区。本区域无污染，水、气、声环境质量均符合国家相关环境影响标准，居住环境良好。4.2.10项目所在地政府和法律的支持条件本项目是XX市人民政府的重点工程项目。政府给予该项目的建设和运营享受系列优惠政策。其相关手续，市直有关部门给予极大的关注与支持。4.2.11征地拆迁、移民安置项目区内对拆迁居民进行拆迁补偿和还建补偿。所有工作由XX市政府负责完成，交净地给项目单位建设。4.3产业政策分析本项目符合国家关于结构调整目录（2005年版）鼓励类目录。4.4行业准入分析项目业主已经XX市工商局登记注册，注册号为：429005000032853。许可经营项目：家具制造、酒店服务项目的筹建（筹建期间不得开展生产经营活动）。一般经营项目：家具工业的园投资与建设；家具及其配套产品的研发、生产、销售（不含法律、行政法规或国务院决定设定前置行政审批的种类）；房地产开发；物流、仓储服务（不含危险化学品）：五金、水暖器材、建材（不含危险化学品）销售。第五章 工程建设方案5.1 建设规模的合理性分析5.1.1产业政策和行业特点 为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓