寺公园配套可行性分析报告.doc

xx寺项目可行性研究报告

寺公园配套项目
可行性研究报告

目录
一、项目提出背景与投资必要性 3
（一）项目提出的背景 3
（二）投资必要性分析 3
（三）目前工作进展情况 4
二、项目土地概况及前景分析 4
（一）项目名称 4
（二）项目所在区域基本情况分析 4
（三）项目地块综合开发环境 7
（四）项目地块条件调查分析 7
三、项目合规性分析 12
四、市场分析 12
（一）国家房地产宏观环境分析 12
（二）项目所在城市房地产市场环境分析 15
（三）项目所属区域/板块房地产市场分析 30
五、项目SWOT分析 41
六、项目开发规划 42
七、项目投资与成本费用估算及资金筹措方案 45
八、项目财务分析 56
九、项目管控方案 60
十、项目风险分析与防范对策 60
十一、结论与建议 61

一、项目提出背景与投资必要性
（一）项目提出的背景
（二）投资必要性分析
公司成立后，为实现置业公司在xx市乃至西南地区的发展，同时完成在xx市打造“地产”品牌形象，除致力于江北区玉带山项目的联合整治工作外，一直积极拓展在xx市的业务。按照公司制定的初步发展战略，公司在xx市致力于住宅为主的房地产开发，其中以渝中、沙坪坝、江北区等主城区为主要发展区域。xx寺地块正处于江北区核心地域。背山面水，地理位置优越，是当前江北区位置最好的地块。同时，符合公司既定的发展战略。
（三）目前工作进展情况
目前，xx市市土地和矿业权交易中心已经发布了该地块的竞买须知，并规定在6月24日前完成报名程序。我司目前初步完成该项目的可研报告。现提请上级单位审议。

二、项目土地概况及前景分析
（一）项目名称
xx市江北区xx寺公园配套经营性用地
（二）项目所在区域基本情况分析
1、区域概况
江北区位于长江、嘉陵江北岸，幅员面积221平方公里，常住人口62万，辖石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道、寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道9个街道及鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇3个镇。江北区是xx市都市发达经济圈核心区，是xx市市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。

2、区域规划
除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块：江北城中央商务区、寸滩工业园区、xx寺公园。
l 中央商务区：江北城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的新城。规划中各种设施足以弥补xx市奇缺的具有高水准的文化休闲设施，将成为xx市的标志性形象。
l 寸滩工业园区：定位于“立足xx市、辐射全国、联动全球的国际性工业品采购交易中心、行业总部经济区、会议培训中心、商务咨询中心、人才技术交流中心和中国长江上游地区的工业品外贸集散基地。”
l xx寺公园：占地1020亩，是xx市主城区内保留最大的一片城市开放空间，是xx市城市绿地系统规划中的重要组成部分，还将打造海拔468米的城市观景平台。该项目已于2007年底动工，预计2008年底完成。——本项目则紧邻xx寺公园，距离观音桥商圈也仅仅1200米，具有极好的先天优势。
3、产业发展
l 江北区是xx市的老工业基地，有着雄厚的工业基础，区域内长安汽车品牌驰名中外。
l 江北区还是xx市重要的商贸区和物质集散地，未来江北将成为中国西部的商务中心和现代物流中心。
l 由于具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，使江北区成为xx市最具发展潜力的主城区之一。在这样一块热土上，房地产市场持续活跃，已经成为xx市市民够房首选区域。
l 在建设经济强区和都市新区的伟大征程中，江北通过旧城改造与新区开发并举，按照现代国际化大都市的标准规划布局，强力推进城市基础开发、形态开发和功能开发，绘就了大都市的崭新风貌。
l 2007年实现地区生产总值180亿元，同比增长17.2%；观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均达到国际先进水平。
4、项目周边居住配套
项目
配套
教育配套
新村幼儿园、鑫渝幼儿园、建新小学、龙溪小学、华新实验小学、嘉陵村小学、观音桥小学、观音桥中学、蜀都中学、十八中、建新中学、xx市工商大学
银行
有工商银行、华夏银行和招商银行等储蓄点
医疗卫生
324医院、江北区人民医院、仁爱医院等
商场超市
毗邻观音桥核心商圈，有远东百货、华联、茂业、重百、新世纪、新世界、家乐福等超大商场超市
农贸市场
爱丁堡农贸市场
餐饮
加州美食街
休闲娱乐
嘉陵广场休闲商业街
宾馆
金源大饭店、松龙宾馆等
其它商业设施
龙溪建材市场、万隆食品批发市场
公园广场
xx寺公园、江北花卉园、黄金堡市政公园
公交线路
1座嘉华大桥、1条xx寺隧道、1条华新分流道；华新分流道南接渝澳大桥、直通渝中半岛，北连新牌坊转盘、直达外环高速；3０多路公交车通过红旗河沟和华新分流道，约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟迅达解放碑
（三）项目地块综合开发环境
l 区域开发环境：江北区具有承接xx市主城向北拓展的区位优势，是xx市市房地产开发的热点区域，以开发规模大、高品质物业集中而著称，其开发水平基本上代表了xx市市房地产整体发展水平，是xx市市房地产业的旗帜。区域内聚集了大量的知名开发商，如龙湖、华宇、中海、招商、珠江、鹏润、阳光100、鲁能等，已成为百姓安居乐业的理想家园。区域整体房地产开发环境和消费环境良好，是优质房地产企业的必争之地。
l 地块开发环境：地处观音桥大片区，有中凯·翠海朗园、华立•天地豪园、黄金堡城市花园、坡月山庄等多个品牌项目，是xx市最早的富人区；观音桥商圈的扩容和xx寺公园的即将建成为项目的开发经营提供了保障。
（四）项目地块条件调查分析
1、地块构成

项目K10-1、、K10-5、K10-6、K11-1、K13-3号地块构成，地块面积分别是13.73、3.77、7.31、4.79、3.13、29.35、1.83公顷，共计63.91公顷（约合894.7亩）。
2、地块高差 

地块用地标高在250－415米之间，相对高差165米；主力海拔高度为350-400米，主力高差在40米左右，局部位置存在明显凹凸部分。这样的地形，对规划设计有一定影响；但如果合理利用地形与高差，将非常容易作出特色创新项目，成为城市风景。
3、地块形状
地块整体由两大部分构成，低密度物业形态和高层物业被自然分隔，利于居住氛围纯粹性。但个别地块形状不规则，如K10－5也是高差接近40米，但同时地形的特殊性也会成为我们规划与建筑特色的契机，但设计特殊的建筑形式也将成为项目亮点。
4、地块场地平整及地质状况

地块上基本上无附着物和建筑物，前期成本较少；从地质条件来说，xx寺片区地质情况良好。
5、地块周边关系

项目的地理位置极好，东临观音桥商圈仅1200米，距离华新分流路约800米；西邻大石坝地区，距离红岩大桥北延段约500米；北临渝北区龙溪镇花卉园，距离红石路约400米；南临嘉陵江滨江路约400米，距离xx市-CBD解放碑约10公里。环抱xx寺公园，远眺嘉陵江。
周围未来条件较好，对项目的推广和形象有提升作用。
6、基础数据

第10页 共62页
基础数据
地块编号
占地面积
规划用地性质
容积率
建筑面积
建筑密度
绿地率
公共配套设施
备注

(平方米)
(代码)

(%)
(%)

K10-1
209373.1
R1
1
209373.1
40
30
幼儿园(6班，用地面积不小于1800平方米),文化活动站(建筑面积不小于1000平方米),居委会(建筑面积不小于150平方米),社区服务站(建筑面积不小于100平方米),派出所

K10-5
55787.4
R2
1.2
66944.9
35
30

K10-6
23456.4
R2
1.5
35184.5
35
30

K11-1
289921.1
R2
3
869763.2
35
30
垃圾转运站(用地面积不小于200平方米),公厕(建筑面积30－60平方米),门诊所(建筑面积不小于60平方米), 治安点(建筑面积不小于20平方米),幼儿园(6班，用地面积不小于1800平方米),体育活动场地(用地面积不小于1000平方米)

K13-3
17958.6
R2
4
71834.4
35
30

合计
596496.5

1253100.1

合计占地894.7亩

三、项目合规性分析
该项目为土地招拍挂项目，目前已有建设用地规划条件函。2009年6月24日前完成报名后，根据报名情况确定土地出让方式，竞买人两家（含两家）以上，采用招标或拍卖方式，招标拍卖时间另行确定；竞买人在两家以下，采用挂牌方式出让。

四、市场分析
（一）国家房地产宏观环境分析
近年来中国房地产开发投资对GDP的贡献率约为10%，在国家经济中起着举足轻重的作用。2008年是中国楼市深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进。跨入2009年，中国经济虽在全球体系中仍一支独秀，但增长明显放缓，作为拉动经济的重要力量，刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重要内容，政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激投资转移。
1、全国政策
■ 十大振兴规划出炉，房产落选
国务院总理温家宝1月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划，研究部署发挥科技支撑作用，促进经济平稳较快发展。至此，国家确定的十大产业振兴规划全部出炉，实施时间将从2009年至2011年。此前传出的能源、房地产等行业落选。
观点：房地产业落选十大振兴产业也是在情理之中，一则作为一个资源消耗型产业，强调经济支柱性本身就不是很合适，二则在金融危机面前，不是每个产业都需要依靠振兴来存活的。房地产的落选对于购房者应该来说影响不大，因为现在的他们非常理性，他们对这些没有实质性利益的消息并不敏感;但对于开发商来说，这则消息是一个打击——因为寄希望于政府扶持的愿望已经落空，现在更多的是只能依靠自己来抵抗“寒冬”，因此改变策略，尽早出货，快速回笼资金，先求生存就显得尤为重要。
■ 13年首次下调商品房资本金比例，降低房地产行业融资门槛
国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%（而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入）。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，也是自2007 年执行紧缩货币政策以来，对房地产企业的首次放松。
观点：此次降低资本金比例，直接降低了开发商的资金门槛，缓解了企业的资金缺口，对提高开发商的投资积极性具有重要作用。相对于08年以来的鼓励房地产消费的各项政策，这次的政策调整直接惠及开发企业，显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持。
2、xx市政策
■ xx市市提振楼市出台17条新政
1月20日，xx市市政府正式出台《xx市市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》，分为5大部分、共17条具体实施意见。
观点：17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度等，其中最引人关注的是：住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，个人所得税的4成用来抵扣按揭款，主城放宽外来购房者入户限制（购房即可入户）等。这些措施去年11月中央出台的首轮“救市组合拳”更加激进，可以看出政府重拳出击，意在振兴楼市，保障xx市房地产业09年稳定发展。
■ xx市发展正式上升为国家战略
2009年2月5日上午，《国务院关于推进xx市统筹城乡改革发展若干意见》国发〔2009〕3号（以下简称《意见》）正式发布，全文约1.5万字。《意见》明确指出，要站在全局和战略的高度，充分认识加快xx市市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把xx市市改革发展推向新阶段。xx市发展问题，正式上升为国家战略。
观点：这则消息对于xx市来说是极大的利好，因为它意味着xx市将面临前所未有的发展机遇，无论是招商引资，还是吸引人才等方面都将展现出xx市无限的吸引力，这不仅是对房地产的利好，更是对xx市各大行业更广泛的利好。
■ 设立两江新区
“两江新区”包括了江北区、渝北区和北部新区以及北碚区和沙坪坝区的部分区域，幅员面积将来应该在1000平方公里左右。xx市拟将“两江新区”打造成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的中国第三大开发区。
观点：两江新区定位内陆开放高地，据了解一旦xx市关于“中国第三区”的梦想成真，将对整个xx市的发展具有深远意义，或将重塑中国区域经济版图。
■ 今年主城计划改造553万方，115个危旧房片区
今年主城区计划改造115个危旧房片区，需完成553万㎡的目标。据介绍，从危旧房改造主体量、捎带量来看，沙坪坝区今年最多，分别为78万㎡和32.59万㎡，其次为渝中区和江北区。
观点：今年政府加快了危旧房改造的进程，从各个片区的改造规模来看，渝中区、沙坪坝区和江北区将是今年改造的重点，这不仅给这些区域腾出了新地源，更为xx市市场带来了庞大的消费需求，如何利用好这些需求，建设出他们需要的产品是开发商接下来应该考虑的课题。
3、小结
从08年下半年开始，国家就不断出台利好政策刺激房地产市场，如影响较大的“7折利率”优惠，直接减少购房者购房成本；针对xx市地区的利好政策也频频出现，如“第三新区”、“保税港”等，是对xx市未来发展前景的肯定。进入09年，xx市再现利好政策，09年2月，xx市发展上升到国家战略高度，xx市的城市影响力、竞争力都在日渐加强，城市地位和形象在不断提升；xx市政府出台购房入户政策，放宽区县居民购房入户限制。
在国家对行业政策松绑以及xx市本地利好政策频出的前提下，有效的稳定住市场观望者对xx市未来市场的前景预期，同时本地政府提供的购房优惠政策与开发商促销优惠政策双管齐下，也有利的改变之前市场观望局面，近期市场数据充分反映了xx市楼市已经在全国市场遥遥领先。
周期主导大趋势，政策影响小波段。从大趋势来看，xx市的大发展势不可挡，在本轮房地产周期中的领先和主导地位，将令xx市楼市上到一个新的台阶和水平，xx市已经成为中国楼市第四个周期发展中的主导城市、领先城市。
（二）项目所在城市房地产市场环境分析
1、城市基本情况介绍
（1）城市概况
xx市市辖区面积82403平方公里，其中市区面积600平方公里，是北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍，是我国面积最大的直辖市。下辖40个行政区域（自治县、市），其中有15个区、4个县级市、21个县，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。
xx市市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。

（2）城市地位
xx市位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西部地区的结合部，具有特殊的区位优势。
* 作为中国西部大开发的战略型城市，xx市对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。
* xx市市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托车业、装备制造业是xx市工业的重点产业，塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。
* xx市市是中国第四个直辖市，也是中国西部唯一的直辖市。xx市地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来xx市市基础设施建设在国家西部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就，“8小时xx市”、“半小时主城”、“轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成，投资环境得到巨大改善。
（3）宏观经济
* GDP保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平

直辖以来，xx市全市生产总值逐年增加，平均增幅约11%以上，未来发展势头强劲。
* xx市人均（GDP）发展走势

xx市市整体经济基础较为薄弱，但2000年以来，xx市都市区人均GDP逐年增加，近几年年均增长率高达15.93%。直辖之初，xx市人均GDP只占当时全国平均水平的70%，到2006年底，提高到了78%。
* 经济增长与房地产发展的关系
根据房地产预警系统，我们认为目前xx市市房地产市场正处于快速发展期，同时也是住宅的黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。
图：宏观经济增长与房地产发展的关系

根据国际通用衡量标准判断xx市市房地产发展阶段，目前xx市市的地区国民生产总值年实际增幅高达14%以上，房地产产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。
表：人均ＧＤＰ与房地产发展的关系
人均GDP
地区房地产发展阶段
房地产市场特征
0-800美元
启动期
以生存性需求为主
房地产产业超速发展
产品结构单纯，呈现数量型特征
800-4000美元
快速发展期
生存、改善需求兼有
房地产产业快速发展
产品以住宅为主，数量和质量并重
4000-8000美元
平稳发展期
改善需求为主
产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量
8000-20000美元
减缓发展期
改善需求为主
综合发展型市场
（4）xx市房地产宏观发展概况
* 固定资产投资稳步上升

直辖以来，伴随着国家资金、政策上的支持，xx市市的直接投资取得了较为迅速的发展，特别是固定资产投资，发展速率几乎年年高于全国平均水平。这不仅保证了国民经济的持续高速发展，维持了社会前进的动力，同时，各项基础设施的建设也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理。
* xx市市房地产投资额及增长情况

xx市房地产投资基本稳步增长，平均增长率在29%左右，房地产发展趋势良好。
2、城市房地产发展相关规划、政策分析
(1)城市格局

受xx市地理地势影响,xx市城市用地已向南北方向延伸，xx市房地产热点区域也集中在南北区域；而本项目则处于城市发展的相对地理中心位置，地理位置优越。
xx市城市组团化发展特征明显。渝中区为xx市市中心区，是全市商贸金融中心。沙坪坝区、江北区、南岸区、九龙坡区、渝北区及渝中区为xx市传统主城六区，其中沙坪坝区高校云集，为xx市市教育区；江北区及渝北区位于xx市市北部片区，为xx市市商贸居住区；九龙坡区为xx市市传统的工业区；南岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。而巴南区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。
(2) xx市市有关房地产业发展政策
► 土地政策
xx市市在土地政策上已经大大放宽。
4月底，xx市市国土局副局长董建国表示，xx市市近来在政策上已经给予了房地产企业极大的优惠。一方面，加大信贷优惠政策力度，另一方面，还对来xx市投资的开发商给予税费优惠。据他介绍，此前xx市市土地转让面积原来规定为300亩，现在市政府明确规定从2008年到2010年7月1日，xx市的出让土地规模放宽至1000亩。
► 金融政策
存量房贷7折优惠利率
2009年1月3日，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷七折优惠的措施终于有了新说法：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
观点：减轻购房者负担，购房者信心上升，将推动楼市回暖。
xx市购房退税政策实施 按揭款可抵个税
《xx市市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》日前正式出台，《意见》规定，凡2008年12月1日后在市内首次购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣产权人应缴纳的个人所得税地方留成部分。
购房个税抵扣政策的初定方案为个税当月抵扣，由于个人所得税的地方留成部分为40%，所以，在政策实施后产权人可享受比例也为40%。比如，某市民如果每月应缴纳1000元的个税，那么他可以直接凭银行按揭的单据，每月到税务部门缴纳600元个税就行了。
观点:这一政策更多是对收入较高阶层的利好，而这部分人士二次及以上购房的几率较大，因此，该政策的实施可能刺激二次置业群体的需求。
► 房地产交易政策
调减房地产交易税费
从1月12日起，xx市市开始对房地产交易过程中的契税、营业税、手续费等实施减免，以进一步扩大内需，促进住房消费，保持房地产市场稳定健康发展。
调整后，各种交易税费的征收标准为：

观点：此次调减税费的最终目的是刺激房地产市场交易，尤其是对营业税的年限由5年减为2年，将大大刺激二手房市场活跃起来，带动整个房地产市场走出阴霾。
► 其它政策对房地产市场的影响
放宽购房入户限制
非xx市主城九区户籍的购房者（包括农民和市外居民，不含境外人员），在主城九区一次性购房建筑面积90平方米以上，且实际居住的，可凭房地产权属证书到公安部门申请办理1户主城九区户籍。
主城区中心区住宅小区将下调容积率至3.5
在1月召开的《政府工作报告》会议上，市民反映我市部分区域和楼盘建得太挤、太密的问题,市规划局副局长扈万泰表示，我市今年将完成主城区控制性详规修编工作,并将重点控制、降低容积率,让市民居住更舒适,活动范围更宽敞。下调指标初步估计为主城区中心区小区容积率将下调至3.5，外围地区控制在2左右。
观点:这一规划将在一定程度上提高城市发展活力，改善中心区域居住小区环境，增加中心区域宜居性，它有可能在一定程度上带动中心区域房价的提高。但这一规划仅仅是针对纯居住小区，对中心区域楼市整体的改善是有限的。
► 小结：
对于房地产市场，xx市市政府的救市措施和力度在全国各大城市中处于前列，充分表明了xx市市府在维护房地产市场平稳发展、引导xx市楼市提前走出冬期的决心。所以，xx市房地产市场，09年将于全国楼市提前复苏。事实上，从08年12月到09年5月的房屋销售量暴涨来看，xx市房地产市场已显露出回暖迹象，部分开发商甚至已经开始少量回调价格。
3、城市商品住房（包括经济适用房、限价房，下同）市场容量分析
（1）常住人口逐年增加，城市化进程加快
xx市市历年人口统计比较
年份
总人口（万）
总户数（万户）
常住人口（万）
流动人口（万）
城镇人口（万）
城市化率
04年
3144.23
988.59
2770.98
373.25
1205.70
43.5%
05年
3169.16
1010.41
2798
371.16
1265.95
45.2%
06年
3198.87
1030.66
2808
390.87
1311.29
46.7%
07年
3224.46
1051
2817
410
1361.35
48.3%
08
/
/
2839
1000
1419.09
49.99%
► 随着xx市市经济产业的快速发展、城市魅力的增加，郊区人口的城市化进程将不断加速，同时xx市市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升，为城市房地产的发展提供源源不断的动力。
► 相比于xx市市总人口的增长，xx市市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要表现为家庭支系不断分裂构成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为xx市市的房地产市场添加了新的需求动力。
► 常住人口及流动人口持续增长，这说明随着xx市市经济实力的不断增强，xx市市对人们的吸附能力正逐步加强，这对房地产业的发展也将起到一定的支持作用。
(2) xx市市人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，未来增长潜力巨大，为房地产的可持续发展提供有力保证。

人均可支配收入，年均增长幅度约13%；人均消费性支出在增长速度上突破10%；在消费占收入的比例上，虽然近年来xx市市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，基本维持在86%左右，这说明消费者的储蓄习惯正在发生改变，消费市场进一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金的增多，市场机遇的增大。
图：近年xx市市都市区房价和都市区家庭可支配收入比

表：中国房价收入比

过去5年，xx市市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在7-8左右，比值相对较稳定，比值远低于全国平均水平和全国房地产热点城市。
（3）xx市城市居民居住情况
1996年xx市市城市人均住房面积为7.5平方米，到了2006年，这一数据提升至24.6平方米；及至2008年，全市城市居民家庭人均住房建筑面积26.34平方米。直辖以来，xx市市城市人均住房面积增加了3倍多。
xx市市城乡总体规划（2007－2020）中规定：到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米，住房成套率达到80%以上；到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米，住房成套率达到100%，即彻底消除筒子楼。
从城市居民住房建筑样式看，主要以二居室和三居室为主。
4、城市商品住房供应及售价分析
（1）xx市商品房施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积大幅下降

（2）保障性用房大体量入市推动xx市主城区商品房新批准预售量高位运行

进入2009年，受市场调整影响，各开发商以消化市场存量房为主，新批准预售项目大为减少。4月春季房交会的召开，使得xx市房地产市场异常的火爆，大量的项目都赶在房交会前取得预售许可，使得供应量有较大的上升。而5月由于累计供应量较大，开发商相应地减少了批准预售量，以寻求市场供需的平衡。
（3）2008xx市商品房销售面积大幅回落，2009年春节后逐步回暖，较为火爆

（4）xx市主城区商品房价格依旧持续增长，尤其是2009年春节后楼市回暖，成交均价快速上涨

2009年4月份开始，市场成交普涨，不少项目都看准时机减少或取消优惠措施，有的甚至将价格进行了小幅上调，地段位置有优势的中小户型项目尤为明显，4－5月份成交价格出现小涨。
（5）市场存量得到有效消化，困境得到初步化解
08年末，xx市主城区房地产市场存量约为1150万方，到09年5月市场再新增供应约675万方，这样市场上共有商品房1825万方。按08年的销售数度，需要花上1年半的时间。但09年开始到5月为止，xx市主城区房地产市场成交体量约931万方，消化了市场现有体量的50%有余，不仅使新增体量得到有效的消化，还去化了不少存量，市场再次表现出供需两旺的热闹场面，各开发商的资金得到有效回笼，青黄不接的局面得到了初步化解，让被预言有着巨大消化压力的09年提前完成突破任务。

5、城市一级土地市场成交情况
（1）xx市市土地购置面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落

不过，经过一年的沉闷后，随着2009年xx市楼市的持续升温，开发商资金压力得到缓解，开始计划储备土地。所以，进入5月以来，xx市国土资源局官方网站上，土地招拍挂的信息骤然密集。 据xx市市国土房管局副局长董建国介绍，从今年5月起到12月，我市将向市场推出2600公顷土地，其中主城1600公顷，区县约1000公顷，而其中有部分属于开发商追捧的中心地段土地。
（2）xx市主城区招拍挂商品房用地成交面积下降，但土地价格、楼面地价双双大幅增长

（3）近期代表性成交土地信息
序号
土地位置
用途
土地面积(m2)
建筑规模(m2)/容积率
土地出让综合价金起价(万元)
竞得单位
竞得时间
成交价
出让方式
1
渝北区观音桥组团E分区E6-1-2/02号宗地　
二类居住、公共绿地
5426
≤36285
　3424
xx市仁强房地产开发有限公司
2009-4-29
4900
拍卖　
2
江北区唐家沱I分区I23-1/02号宗地　
商业金融业用地
35085
≤122804
　7267
xx市市观音堂置业有限公司
2009-4-17
7267
挂牌　
3
巴南区李家沱组团M25-2-2/02号宗地　
二类居住、商业金融业　　
41039
≤135517　
　4925
xx市市典雅房地产开发集团有限公司
2009-4-30
5028
挂牌

（三）项目所属区域/板块房地产市场分析
1、所属区域的功能定位
项目位于xx市市江北区嘉陵江北侧, 江北区幅员面积221平方公里，常住人口62万.是xx市都市发达经济圈核心区，是xx市市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。
除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块——江北城中央商务区、寸滩工业园区、xx寺公园。
2、所属区域的商品住房供求分析
江北区商品房市场走势

江北区具有承载xx市主城向北拓展的区位优势，是xx市城市发展的重点，都市中心成熟配套成就稳定供销。今年保税港落户江北，“两江新区”也将江北大部囊括其中，其政策优势在全国也是无可比拟的……在xx市下一轮经济发展中，江北将起龙头作用，对周边辐射能力在xx市各区中是最大最全的。所以，无论是购房高峰期，还是目前的低迷阶段，江北区都保持了一个比较稳定的销售成绩。
3、区域竞争分析
（1）低密度产品
从区域分布来看，xx市低密度物业主要集中在都市边缘区域，如北部金开片区、九龙坡含谷片区、南山片区及茶园片区等，主要依托较好的自然环境资源优势，而形成高档居住区。
但近两年来，高端物业的中心化趋势越来越明显。越来越多的新贵对别墅、洋房生活提出了新的要求：要尊崇也要便捷——既想要离群索居的私密感、尊贵感，又希望能够随时地进入城市生活中，从而享受到各种各样的城市配套。城市中心高端物业应运而生，并一枝独秀，协信·阿卡迪亚、协信·彩云湖1号、中海·北滨1号、隆鑫·花漾湖的热销证明了这一点。
案例：中海·北滨1号

所在区域
江北区北滨路西段
占地面积
100530㎡（约150亩）
产品类型
双拼别墅、联排别墅、11+1纯板式电梯洋房
建筑规模
146000万㎡
绿化率
40%
容积率
1.17
销售价格
一期联排别墅11000元-16000元/㎡，双拼别墅16000元-25000元/㎡
月销售速度
15套/月
建筑特色
英伦皇家风格
产品类型
204户别墅（联排172套、双拼32套）， 317户高层
项目消费群
中海北滨1号位于开发热点板块—北滨路，其向外的辐射能力极强，其联排的建筑形态更满足新富阶层对于居住品质的需求，其购买人群的年龄为35-50岁左右，主要来自于金融、IT、地产以及小型私营企业主。
销售情况
07年12月开盘推出91套（联排81套、双拼3套），81套联排别墅开盘即售完，双拼销售受阻，未有成交记录；08年3月第二批次推出65套（联排57套、双拼别墅8套），销售率为69%
点评
总体来看，由于项目地处城市中心区域的北滨路，联排别墅资源十分缺乏，因此联排别墅的销售十分火爆。而双拼别墅只是属于联排别墅的配搭产品，在舒适度上也并不占优势，故而销售受阻
小结：
► 城市中心低密度物业辐射力极强，客户来源广泛，销售良好。
► 景观、区位、品牌、配套是别墅项目的主要卖点，花园洋房则依靠产品的设计占领市场。未来别墅物业的品质、创新非常重要，而花园洋房则将向城市化、别墅化发展。
► 目前市场上低密度产品，在区位条件、自然资源上均不如本项目，本项目具有绝对竞争优势，市场前景非常看好。
（2）高层产品
本项目位于江北区观音桥片区，在项目区域位置和房地产发展关联上，与xx市大石坝—石马河板块、冉家坝板块、北滨路板块等房地产发展物业及销售状况，具有较强的市场对比性和参考性，对本项目未来发展定位有较强的影响。

大石坝－石马河片区
该板块属于老工业区，因大环境欠佳，市场影响力较小，板块内项目规模偏小，品质较差，销售周期较长，目前售价尚为江北区最低（均价3100-4500元/㎡），但近期随着北滨路的延伸和旧城改造的加速，区域市场认可度有望快速提升。在售项目情况：
项目名称
开盘时间
产品形式
价格（元/㎡）
海悦蓝庭
2008.9
高层、小高层
均价5200
东海岸（二期）
2008.10
高层
起价3980
元佳广场
2008.11
高层、公寓
均价4700
冉家坝片区
冉家坝区域的住宅开发逐步接近尾声，板块内新项目较少，主要是前期项目的消化。物业形态以高层和小高层为主，户型供应以紧凑中小户型为主，目前均价在4300-5000元/㎡间，中小户型的整体销售情况较好。未来几年冉家坝板块的供应量逐渐缩小，开发接近饱和，产品竞争程度进一步减弱。主要在售楼盘情况：
项目名称
体量
产品
形式
户型区间
销售价格
（元/㎡）
光宇.阳光地中海
161650㎡
高层
两房：58-73㎡
三房：81-90㎡
4500－4900
兴茂·盛世北辰
250000㎡
高层
两房：69㎡
三房：86㎡
5400
橄榄郡
160000㎡
高层
两房：63-70㎡
三房：98-106㎡
5300
升伟.新意境
23
高层
一房：40㎡
两房：64-70㎡
三房：93-118㎡
5500－5800
北滨路板块
依托丰富的江景资源，北滨路板块成为xx市房地产市场的热点区域板块。06年至今，该板块百花争鸣，区域内品牌开发商、高品质项目云集，成为江北区的热点板块，区域板块的整体影响力得到更大提升。从目前在售项目来看，规模较大，生态环境好，具有较高的居住价值；产品形态以高层为主，主力户型为2房和3房，临江户型相对舒适；板块内楼盘的价格在2007xx市成立“试验区”后飙升，在整个江北区属最高水平，目前均价基本都在6000元/㎡以上。
主要在售项目：
项目名称
开盘
时间
产品形式
户型区间（㎡）
均价
（元/㎡）
中海北滨1号
2008.6
小高层
维拉公馆38－70；天赋118－222
维拉公9500、天赋起价6000
龙湖春森彼岸
2008.11
高层、小高层
70－239
起价8000
招商江湾城
2008.9
高层、小高层
120-140大三房
135-160四房
180高厅四房
7200
鹏润·蓝海
2008.9
高层
一房19－41
两房62－65
5900
珠江太阳城
2008.11
高层
56－138
起价4500
观音桥板块
作为入选xx市八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一，观音桥板块面临众多的发展机遇，前景美好。区域内房地产类型多样，既有酒店型公寓、也有投资的精装小户，也有环境优雅的居住小区。在此居家生活、娱乐配套设施齐全。依靠不可复制的地段优势，观音桥板块内可供开发的土地已经非常稀少