重庆某国际温泉城项目可行性分析报告.doc

“XX国际温泉城”招商引资项目建议书“XX国际温泉城”招商引资项目建议书第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：XX国际温泉城招商引资项目（二）项目建设性质：新建/改建/扩建（三）项目筹建单位：重庆市渝北区XX风景区管委会（四）项目实施地点：XX镇（五）项目建设期限：84个月（其中：近期48个月，远期36个月）（六）建设内容：主要是商贸、宾馆、会务、住宅、休闲、旅游等综合性开发。 （七）项目建设规模：旅游基础设施用地1380亩，旅游功能区规划面积30000亩，共计31380亩。（八）项目总投资：347929万元。二、项目筹建单位概况（一）自然地理、行政及人口现状XX镇位于渝北区东北部，幅员面积117.5平方公里。辖21个村民委员会，1个社区居委员。有耕地面积57870亩，农民人均耕地面积1.39亩。共17919户，其中：农户14863户；总人口47059人，其中：农业人口41694人。从业人员26598人，其中：专业技术人员1556人。（二）经济发展现状2009年实现地区生产总值4.73亿元,其中一产业10037万元，二产业6819万元，三产业30490万元; 一、二、三次产业比重为22：14：64。社会消费品零售总额2.72亿元。本级财政收入1005万元, 其中税收收入375.58万元。年末全镇存款余额2.84亿元。农村劳动力转移14488人，农民年均纯收入5865元。（三）主导产业优势XX镇目前主要有旅游业和农业两大主导产业优势。1、旅游产业优势突出XX，以统揽天下之秀景而得名。XX风景区集山、水、泉、林、峡、洞、古寨等一体，是国内难得的“自然博物馆”，被历代文人墨客誉为“武陵仙境 ”，尤以天然温泉甲天下，是全国最大最集中的天然温泉群和最大的生态浴场。2005年被评为中国最佳温泉度假胜地，2006年被国家旅游局评为全国第一家以温泉为主的AAAA级风景区，2008年被第二届中国休闲经济发展论坛组委会评为中国十佳休闲旅游景区，同年被誉为“新巴渝十二胜景”之一，是重庆市打造“五方十泉”战略的排头兵。目前景区接待游客量为每年35万人次；年底二级草统公路修通后，年旅客接待量将上升至80万人次；重庆市三环高速路通车后，将达到每年220万以上人次。2、特色农业优势明显XX是渝北区的农业大镇，经过近年来的产业结构调整，传统农业正在被现代农业、农产品加工业代替。目前镇内优质柑橘生产基地已达3万亩，年产量5万吨，其中主打产品梨橙号因外观美、果质嫩、肉汁甜、水分充足，被中国果品流通协会命名为“中华名果”，2008年XX镇又被中国果品流通协会评为中国优质梨橙基地乡镇。此外，伏季水果品种丰富，有李子、樱桃、桃子、枇杷、梨、葡萄、红枣、柿子等，年产量达5000吨。既可保证一年四季有特色鲜果，又提供了一种进园采摘果蔬、体验农家生活的生态休闲娱乐方式。（四）城镇化建设现状小城镇建成区面积2.5平方公里，城镇住房面积达到41.9万平方米，居民人均住房面积29.5m2/人。城镇化率达到30%。有城市乡村公路338.18公里，实现村村通公路；程控电话容量6600门，已安装电话4400门，实现了村村通电话；电视容量10000户，已安装6500户；有宽带上网；送变电站1座，有变压器111台容量10925KVA；供气站1座，供气能力50000m3/d,供气管网6000米；供水厂1座，供水能力3000m3/d，给水管网20000米；建有垃圾中转站1座，垃圾台10个，垃圾处理能力50t /d；有公厕4个。小城镇市政配套设施功能齐全，教育、卫生、金融、税收、工商、市场、法律等社会服务机构完善。近年来，XX镇坚持以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，突出“发展、富民”主题，紧紧围绕“温泉旅游名镇、柑橘产业大镇、区域经济强镇”发展目标，以大力发展精品旅游、品牌果品、中心城镇、商贸流通、农产品深加工为重点，以发展壮大二三产业为主线，与时俱进，开拓创新，积极推进经济结构战略性调整，推动了区域的经济快速发展，社会全面进步。历年来，先后被评为全国文明镇、全国重点镇、全国群众体育先进镇、市级中心镇、市级卫生镇、市级园林示范镇、重庆市最具活力小城镇宜居小城镇。现已发展成为渝北东北部片区的政治、经济、文化中心。现在的XX镇已成为城镇功能完善、产业特色突出、经济较强、辐射带动明显的区域中心镇。第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设背景XX虽有良好的生态旅游资源优势，但以前一直受外部交通条件的制约。XX镇早在2003年就被市委市政府确定为全市首批启动的45个“中心镇”之一，但其通常车程时间到两路（江北机场）需70分钟、到主城渝中区需90分钟，很难与市级“中心镇”称谓名副其实，XX温泉旅游的发展也很受制约。在毗邻即将挂牌成立“两江新区”和新草统路在年内竣工，交通改善后的区域中心格局即将形成的大好机遇下，XX镇提出打造“XX国际温泉城”的战略目标，对温泉、温塘河、御临河和城镇进行整体开发，加强资源整合和提档升级，必将推动渝北旅游经济新一轮腾飞。二、项目建设的必要性一是尽快把XX旅游资源优势转化为经济优势的需要；二是培植财源、富民强镇的需要；三是招商引资，扩大开发的需要。第三章 项目建设的可行性一、有相当良好的建设条件（一）地理位置XX镇地理位置介于东经1064300106526，北纬294810295507之间，位于渝北区东北部，东接大盛镇，南联石船镇，西与古路镇为界，北靠邻水、长寿，是该区域的中心。（二）地貌条件XX镇位于川东平行峡谷南端，铜锣和明月山之间，地形以丘陵和低山为主，地面起伏较大，西高东低，具有中丘山谷和深丘窄谷的地貌特征，属典型的山区，土壤为棕紫泥，暗紫泥，土层厚，适合于植物生长。一般海拨高度在190612米之间，场地海拨高度190米，由于岩溶的作用，区内发育了较典型的亚热带岩溶地貌。（三）气候条件XX气候与重庆市郊其他地区基本相同，具有冬暖、夏热、春秋多变；降水丰沛，分配不均；空气温润，风力微弱；多阴少晴，日照偏少的特点，属中亚热带季风性温润气候类型。1、气温冬暖、夏热，最冷月（1月）平均气候7.2，最热月（7月）平均气温达29.4，极端最高气温略超40。由于冬无严寒、夏季炎热，年平均气温高达18.4。2、降水平均年降水量1151.6毫米，堪称丰沛。但分配不均，夏季（58月）降水量占全年降水量的37.8%，春季（35月）、秋季（911月）分别占29.6%和26.8%，冬季（122月）仅占5.8%。就平均月降水量而言，则以5月份最多，达185毫米；1月份最少，仅18.5毫米。春多夜雨、夏有伏旱、秋雨连绵、冬雪罕见，这是XX降水的又一特点。大、暴雨始于3月而终于11月，主要集中出现在59月，是汛期。3、湿度和风空气湿润，属湿润气候，年平均相对湿度达81%，且季节变化不大，干湿月之差不到10%。终年多偏北风，但风力微弱，年平均风速仅1.9米/秒，且季节变化不大。年平均大风日数只有1.6天，历年最大风速也不到20米/秒。4、云和日照由于多阴少晴，日照偏少，年平均日照仅为1288.4小时，是全国日照少的地区之一。日照时数的月际变化大，盛夏7、8月份均超过200小时，冬季各月都不到50小时。（四）区位优势XX镇地处渝北区东北部御临河与温塘河交汇处，位于重庆“两江新区”、重庆（长寿）化工园区、西部国际会展中心、重庆两路寸滩保税港区和四川广安小平故居之间，交通便捷，具有良好的物流基础和条件，区位优势已逐步凸显。即将竣工的草统旅游专线公路距机场30公里，只需20多分钟车程。距火车北站45公里、距寸滩码头40公里、到四川广安小平故居不足100公里，这使XX不但与重庆都市旅游有效衔接、而且与广安小平故居、邻水华蓥山等红色景区形成黄金旅游线。已开工建设的重庆三环也将在镇域通过；正在规划的连接重庆主城二环高速的龙(兴)统(景)路距解放碑60公里，行程45分钟。以后的XX四通八达,公交客运密集，将逐渐形成渝北重要的交通换乘枢纽。（五）旅游资源1、温泉XX现已探明和开发的天然温泉有25处，储存量达104820m3/d，天然补给量达42300m3/d，可开采资源量18868m3/d，资源十分丰富。最低水温35，最高水温62；水中含有大量F-、S12+、Fe2+3、mn2+、Br-、mo2+、T、Li+、Ba2+、Ra2+、Rn2+、cu2+、B+、Zn2+、Se2+、C16+、V2+等微量元素，并富含偏硅酸、偏硼酸等，水质具有显著的医疗辅助保健效应。2、峡谷XX“小三峡”由温塘峡、桶井峡、老鹰峡组成。十里温塘河，九曲十八湾。峭壁青崖倚天而立，两岸翠竹铺天盖岭，峡内山重水复，四壁环合若桶，猿群呼云啸月，老鹰百十盘旋。3、溶洞景区溶洞云集，有猴子洞、杨家洞、下感应洞、如佛洞等，钟乳瑰丽多姿，犹如梦幻迷宫。4、森林XX森林资源丰富，空气清新，森林面积9万亩，是天然的氧吧和负离子区，空气质量优良达100%。目前，XX镇正从渝邻高速路草坪入口至XX风景区建设1.6万亩红枫林景观带，年内将完成。届时，又将提供一处优美的旅游度假场所。5、美食XX的饮食文化同样是源远流长，“温泉鱼”、“温泉鸡”、 “温泉肥肠”、“温泉水滑肉”、 “温泉猪肝”、“野生黄腊丁”、“野生鱼”等让游客拍手称绝，赞不绝口。6、文化底蕴XX文化底蕴深厚。明建文帝朱允炆逃难经XX的传说，至今仍在一代代的流传。建文帝曾在XX削发为僧，自号雪庵和尚。闲暇时，驾舟游于乳峰山下，借以消遣排忧，留下了“款段久辞飞凤辇，袈裟换却衾龙袍。公卿此时归故处，惟有群鸦早晚朝”的诗句。此外，现在XX的“龙安”、“黄印”（原为皇印）、“龙颈子”、“御临村”等地方的名字均是来源于建文帝传说。镇内文化体育活动丰富。两年举办一届全民体育运动会，开展书画展和丰富多彩的民间文化活动，打腰鼓、连萧、吹唢呐等也在市内有一定声誉。（六）公用设施条件XX镇内水、电、气、通讯、有线电视、超市、学校、医院等基础设施完善，城市功能配套齐备。按照渝北区委、区政府的发展战略，未来10年XX将建设成1520平方公里的国际温泉生态旅游度假新城。二、有科学合理的发展规划各级政府高度重视XX发展规划工作，分别编制了关于加快“五方十泉”建设打造“温泉之都”的意见、重庆市渝北区旅游产业发展规划、重庆市渝北区都市休闲农业发展规划2009-2020、重庆市渝北区XX镇总体规划、渝北区XX镇土地利用总体规划、重庆市渝北区XX镇产业发展规划、重庆市渝北区XX镇城镇总体规划、重庆市渝北区XX风景区发展规划和重庆市渝北区XX镇城镇控制性详规等发展规划，该项目是以上规划的建设内容之一。以上几部规划科学合理，切合实际，是实施本项目的权威依据和指导文件。三、有各级党政部门的高度重视首先，市里出台了一系列关于建设“五方十泉”、 打造“温泉之都”的文件，为本项目建设提出了要求、指明了方向、提供了强有力的政策支持。第二，渝北区委、区政府高度重视本项目的建设工作，区委、区政府主要领导多次到XX专题调研XX发展问题，将工程的规划建设列为了渝北区2010年发展的主要任务。第三，渝北区发改委、农委、交委、建委、财政局、国土分局、规划分局、公安分局、相关金融机构等区级职能部门，对项目建设给予了大力支持。有关职能部门领导亲自到实地进行调研，从项目的各个方面给予关心和帮助，为项目建设创造了良好的环境条件。第四，项目筹建单位也非常重视，主动为争取项目积极努力工作，为该项目建设做好了思想、组织等方面的准备工作。四、有强有力的政策扶持一是国家实施西部大开发若干政策措施；二是国家关于城乡统筹发展综合改革试验区的优惠政策；三是国务院3号文件明确提出“加快完善旅游公共服务设施，发挥集散地枢纽功能。加强旅游资源保护和旅游景区基础设施建设；四是重庆直辖市招商引资优惠政策；五是重庆市 “五方十泉”优惠政策；六是渝北区招商引资优惠政策及XX“国家重点小城镇”扶持政策。（请详见附表 部分优惠政策一览表）部分优惠政策一览表附表项 目优 惠 政 策土地政策商业用地，按规定进行招拍挂；租地：租期为50年，田400公斤稻谷每亩/年，土300公斤玉米每亩/年，以当年9月市场平均价结算。土地出让金：镇上所得部分，全额返还给开发企业（只限工业企业、旅游地产和温泉开发）温泉开发项目在项目开发建设或扩建时，优先供应周边土地使用权，促使其做大做强。农业产业化龙头企业可按租用土地的3%安排建设生产管理服务设施，办理备案手续。税收政策温泉开发项目企业可享受重庆市实施西部大开发的相关税收优惠政策，按15%的税率征收企业所得税，减半征收地热资源税。凡年缴纳税收1000万元以上的温泉开发项目企业，可通过安排市旅游结构调整资金实施以奖代补。其它类企业前三年的税收实行先征后减得政策，即镇政府所得部分全额返还。费用政策温泉开发项目，减半征收采矿权有偿使用费和矿产资源补偿费。温泉资源开发积极采用新技术，经审核，有利于资源保护和综合利用的温泉开发企业，可免收或减半征收地热矿产资源补偿费。配套费：减半征收。水气：工业企业免收入户费。综上所述，本项目的建设是非常可行的。第四章 主要建设内容和建设规模一、项目建设内容(一) 项目发展定位通过项目的实施，打造以“温泉养生”为中心的中国首个集生态旅游与国际养生文化为一体的生态旅游创意经济园区及养生健康产业集聚区，使项目成为振兴渝北旅游、发展XX经济的支柱产业，使XX成为西部地区以及全国乃至世界的最具特色和吸引力的“养生”文化中心、休闲旅游中心、商务度假中心，使XX成为重庆具有国内、国际影响力的国际温泉度假基地。（二）项目发展规划近期目标(2011年-2014年)：建设“XX国际温泉城”，主要以景区及东西拓展区的建设为切入点，将景区和城镇开发范围从现在的3平方公里发展为10平方公里，年游客量次达到80万人次，旅游时间从现在的1日游（含过夜游）发展为2-3日游，引资建设5星级温泉度假酒店1家、4星级温泉商务酒店2家，床位接待能力为2500个，完成旅游道路、环境整治等基础设施提升，完成休闲娱乐、商务会议等高档次的配套设施升级。远期目标(2015年-2017年)：打造“国际温泉度假基地”，实现景区与城镇旅游要素充分完善配套，将景区和城镇开发范围从10平方公里发展为20平方公里，年游客量从80万人次达到220万人次，旅游时间从2-3日游发展为3-5日游，再引资建设5星级温泉度假酒店1家、4星级温泉商务酒店2家，床位总接待能力为8000个，建成休闲娱乐、商务会议、旅游服务培训一体的大型度假基地。（三）项目建设主要内容项目主要内容为旅游基础设施及旅游项目，具体有以下几方面：1、旅游基础配套设施主要内容近期项目：（1）旅游道路工程：主要有改建风景区大门至草统公路出口段滨江旅游公路、新建景区游览步道（登山步道）等工程；（2）管网设施工程：主要有供水厂、供水干网工程，污水处理厂、排污干网、垃圾站工程，供电、电信、燃气、消防设施等工程；（3）旅游接待设施工程：主要有景区标志性大门和桥面广场、文化广场工程，游船码头、停车站（场）等工程；（4）防洪护堤工程：温塘河段防洪护堤工程；（5）绿化及环境整治工程：主要有御临公园、水土整治及园林绿化工程、新老草统路沿线农房风貌改造、旧城综合整治（景同路、景奇路沿线房屋风貌改造）、公厕建设等工程。远期项目：（1）旅游道路工程：主要有改建四轮碑大塘严家槽二宝顶上感应景区旅游公路，御临河大桥建设工程；（2）防洪护堤工程：御临河河段防洪护堤工程； 2、旅游项目功能分区主要内容近期项目： (1)温泉养生休闲区项目规划在温泉坝景区及上感应景区。该功能区在“中国XX泉世界”项目基础上，结合休闲、养生、娱乐等温泉服务方式，囊括温泉洗浴特色、温泉SPA、温泉会所、水上娱乐、理疗保健等服务项目，满足不同层次的温泉体验需求，形成时尚温泉生活文化。(2)特色餐饮商贸区项目规划在地处御临河与温塘河交汇处的XX场镇与XX风景区之间。该项目涉及拆迁居民住房11万平方米；搬迁22家单位，建筑面积3.6万平方米；农家乐18家，建筑面积8290平方米。该功能区主要兴建温塘河滨河景观带、水吧、酒吧、特色餐饮、购物等旅游项目。(3)商务会议度假区项目规划属XX镇御临河下湾半岛范围。该功能区主要打造御临河滨河景观带，高档酒店、会议中心等项目，提供商务会议、住宿、特色餐饮、歌舞娱乐等综合服务。(4)生态农业观光区以中和、民权、印合等村为重点，加快规划和建设，对阿兴记、景天生态园的打造，形成“吃农家绿色菜、采新鲜名果、泡天然温泉”为一体的乡村特色旅游观光带。(5)历史文化观光区项目规划在金银双塔景区、古寨观光区及马鞍山景区范围。该功能区在银塔山区适宜恢复修缮金塔、银塔、天元寨、半边寨等人文古迹；兴建观景台、亭廊等园林景观设施。远期项目：(1)商务会议度假区项目规划属XX镇御临河沙咀半岛范围。该功能区主要打造御临河滨河景观带，商务中心、旅游房产等项目，提供商务会议、特色餐饮等综合服务。(2)生态农业观光区A：项目规划在三角塘景区、红岩子片区及中坪、合理、龙安等村范围。该功能区适宜兴建生态旅游特色果林、药材林，蔬菜、花卉、度假庄园，牛羊牲畜、家禽种养殖园、鱼塘、农副产品加工、绿色餐饮等农业生态观光体验型旅游项目；B:在御临河西段筑多级大坝，建设多级发电站，利用水体发展多种经济。一是发展立体水产养殖业；二是建立立体生态植物观赏园、花卉种植园和水果生产基地。三是建莲藕生产基地，栽培各色名贵荷花；(3)历史文化观光区项目规划在在马鞍山区适宜展示宗教文化，恢复观音寺等宗教设施。(4)欢乐激情运动区项目规划在回龙湾景区、大塘天池景区的部分范围。该功能区适宜兴建拓展训练基地、实战体验基地、大型娱乐设施群，开展露营、野外生存训练等惊险刺激户外娱乐运动项目。(5)森林疗养休闲区项目规划属大塘天池景区。该功能区内森林植被茂密处于原生态，适宜兴建度假疗养旅游项目（配套疗养别墅、会所等设施）。二、项目建设规模（一）规划用地规模1、旅游基础设施规划总用地1380亩，新征728亩。近期项目：规划总用地1152亩，新征600亩。（1）旅游道路建设工程建设用地95亩，新征用地60亩。其中：改建风景区大门至草统公路接口段滨江旅游公路45亩；景区游览步道（登山步道）50亩。（2）管网设施建设工程建设用地80亩，新征用地72亩。其中：供水厂、供水干网30亩；污水处理厂、排污干网、垃圾站23亩；供电设施8亩、电信设施8亩、燃气设施3亩、消防设施8亩。（3）旅游接待设施建设工程建设用地200亩，新征用地190亩。其中：景区标志性大门、接待中心12亩，桥面广场、文化广场55亩；游船码头3亩；停车站（场）130亩。（4）防洪护堤建设工程建设用地45亩，新征用地45亩。温塘河段防洪护堤45亩。（5）绿化及环境整治工程建设用地732亩，新征用地233亩。其中：御临公园80亩；水土整治及园林绿化工程500亩；新老草统路沿线农房风貌改造（只作立面改造）；旧城综合整治150亩；公厕建设工程2亩。远期项目：规划总用地228亩，新征128亩。（1）旅游道路建设工程建设用地185亩，新征用地85亩。其中：改建四轮碑大塘严家槽二宝顶上感应景区旅游公路175亩；御临河大桥10亩。（2）防洪护堤建设工程建设用地43亩，新征用地43亩。御临河段防洪护堤43亩。2、旅游项目功能区用地规模经初步测算，整体项目规划用地30000亩，其中 ：近期项目：（1）温泉养生休闲区规划占地面积1300亩（新征300亩）；（2）特色餐饮商贸区规划占地面积约1600余亩（新征513亩）；（3）商务会议度假区规划占地面积800亩（新征800亩）；（4）生态农业观光区规划占地面积5000亩；（5）历史文化观光区规划占地面积2600亩；远期项目：（1）商务会议度假区规划占地面积2200亩（新征2200亩，旅游房产2000亩）；（2）生态农业观光区规划占地面积11000亩；（3）历史文化观光区规划占地面积3000亩；（4）欢乐激情运动区规划占地面积1200亩（新征600亩）；（5）森林疗养休闲区规划占地面积1300亩（新征300亩）；（请详见附表 项目占地面积统计表）项目规划占地面积统计表附表 序号工 程 名 称规划占地面积（亩）备注已征新征地流转旅游基础设施用地138065272801旅游道路建设工程28013514502管网设施建设工程8087203旅游接待设施工程2001019004防洪护堤建设工程8808805绿化及环境整治工程7324992330旅游功能区规划面积3000028264713224611温泉养生休闲区1300100030002特色餐饮商贸区1600108751303商务会议度假区3000030000旅游地产2000亩4生态农业观光区1600000160005历史文化观光区5600739048616欢乐激情运动区120006006007森林疗养休闲区130003001000（二）主要项目建设规模1、旅游基础设施建设规模近期项目：（1）旅游道路工程建设总长28.50km。其中：新建连通风景区至草统公路接口段旅游公路3.00km；景区游览步道（登山步道）建设工程17.50km等工程。（2）管网设施建设工程A:供水厂、供水干网建设工程：景区新建抽水站及高位水池3处，每个水池储水量450吨；镇新建一座日供水量2万吨水厂；铺设供水主干网5.80km；B:污水处理厂、排污干网、垃圾站建设工程：污水处理厂设计规模近期8000m3/d；设计排污干道长度为16km，排水干网14km；修建垃圾站5座，收集垃圾50吨/d，建筑面积1000；C: 供电设施建设工程：新、扩建景区景点变电所3座；敷设电缆线8.78km；D: 电信设施建设工程：安装话机总量2万门；E: 燃气设施建设工程：安装供气干管8km；F: 消防设施建设工程：合理布置消防设施，消防供水量达300m3/次。（3）旅游接待设施建设工程A:接待中心、文化广场建设工程：景区标志性大门、接待中心建筑面积2300m2，桥面广场、文化广场3.7万m2；B:游船码头建设工程：游船码头建筑面积700；C:停车站（场）建设工程：建筑面积4300m2，停车场面积2.5万m2。（4）防洪护堤建设工程：新建温塘河段防洪护堤6.4km。（5）绿化及环境整治建设工程A:御临公园建设工程：建设规模12万m2，种植苗木11万株；B:水土整治及园林绿化工程：整治土地80亩；种植苗木26.60万株；荒山整治500亩，苗木种植46.50万株，种植竹子15.2万窝；C:新老草统路沿线农房风貌改造：300户农房改造为川东民居风格，房屋立面改造约6万m2；D:旧城综合整治：景泉路拆迁500户；景同路、景奇路沿线3.5公里房屋风貌改造，房屋立面改造约7万m2；E:公厕建设工程：公厕10座，建筑面积850m2。远期项目：（1）旅游道路工程建设总长28.50km。其中：改建四轮碑大塘严家槽二宝顶上感应景区旅游公路长14.35km，宽度7.5米，其中新建2.46 km；景区游览步道（登山步道）建设工程17.50km；2座御临河大桥350m等工程。（2）防洪护堤建设工程：新建御临河段防洪护堤3.46km。2、旅游项目主要建设规模近期项目：（1）温泉养生休闲区：对已建泉世界设施项目升级，建设占地550亩，温泉会所3000 m2，温泉水上面积6500m2，环境综合配套设施等；（2）特色餐饮商贸区：建设特色商业古街3.45km，古镇仿古建筑约12万m2，环境综合配套设施等；（3）商务会议度假区：规划引资建设4个四星、2个五星商务酒店，床位总量达到8000个；建设商务会展中心一个，建筑面积1万m2；引资建旅游培训学校一个；旅游房产200余万m2；（4）生态农业观光区：规划引进无公害蔬菜种植园2（含花卉）、伏季水果园2个、养殖生态园2个（含水产）；环境综合配套设施等。（5）历史文化观光区：主要恢复三寨、两塔、一寺（恢复跑马寨、半边寨、天元寨；恢复金银双塔及观音寺），三寨面积9600m2，寺庙建筑面积6600 m2。远期项目：（1）生态农业观光区：规划引进无公害蔬菜种植园4（含花卉）、伏季水果园4个、养殖生态园4个（含水产）；旅游产品深加工厂2个；旅游产品交易市场一个，建筑面积3500 m2，环境综合配套设施等；（2）历史文化观光区：主要建设马鞍山森林公园，新建观光旅游步道6.4km，观景平台4500 m2；（3）欢乐激情运动区：主要建设大型游乐108个，其中世界顶级的游乐项目25个，各种表演场10个，大小服务中心3200 m2，环境综合配套设施等；（4）森林疗养休闲区：主要在大塘景区配套建设疗养别墅120栋，森林疗养会所3500 m2，环境综合配套设施等。第五章 项目投资估算及资金筹措一、投资估算说明投资估算是在对该项目的建设规模、技术方案和设备方案等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金。本投资估算的工作内容，包括基础设施建设及旅游项目，不包括旅游地产。二、投资估算结果本项目投资估算为347929万元。其中：1、工程建设费用为227861万元 占65.49%2、工程建设其它费用为115511万元 占33.20%3、基本预备费为4557万元 占1.31（请详见附表项目投资估算表）工程建设费用估算表附表 单位:万元序号项目或费用名 称工程费用估算（万元）投资比例备注1工程费用227861 65.49%1.1温泉养生区12798.00 3.68%1.2特色餐饮商贸区35286.00 10.14%1.3商务会议度假区67750.00 19.47%1.4生态农业观光区23262.50 6.69%1.5历史文化观光区5350.50 1.54%1.6欢乐激情运功动区37710.00 10.84%1.7森林疗养休闲区10165.50 2.92%1.8旅游基础设施35538.29 10.21%1.8.1旅游道路工程3714.61 1.07%1.8.2管网设施工程4795.731.38%1.8.2.1供水厂、供水干网工程324.600.09%1.8.2.2污水处理厂、排污干网、垃圾站建设工程1295.000.37%1.8.2.3供电设施建设工程2368.530.68%1.8.2.4电信设施建设工程400.000.11%1.8.2.5燃气设施建设工程57.600.02%1.8.2.6消防设施建设工程350.000.10%1.8.3旅游接待设施建设工程7102.122.04%1.8.3.1接待中心、文化广场建设工程2980.200.86%1.8.3.2标志性大门和桥面广场1785.920.51%1.8.3.3游船码头建设工程448.000.13%1.8.3.4停车站（场）建设工程1888.000.54%1.8.4防洪护堤建设工程13446.583.86%1.8.5绿化及环境整治工程6479.251.86%2工程建设其他费用11551133.20%2.1土地征地费用86660.00 24.91%房地产未列入2.2土地流转费6429.08 1.85%2.3项目建设管理代理费3828.06 1.10%渝财建200371号2.4项目前期费1868.46 0.54%渝价2000352号2.5工程勘测费569.65 0.16%2.6工程设计费6699.11 1.93%计价格200210号2.7工程监理费3440.70 0.99%渝价2000352号2.8施工图设计审查费546.87 0.16%渝价2000830号2.9竣工图编制费546.87 0.16%计价格200210号2.10招标代理费820.30 0.24%计价格20021980号2.11建设工程质量监督费546.87 0.16%渝价2001345号2.12工程造价咨询服务费1708.96 0.49%渝价200649号2.13建设工程综合服务费546.87 0.16%渝价2006135号2.14工程保险费478.51 0.14%渝建发1999221号2.15水土保持455.72 0.13%2.16环境影响评价364.58 0.10%3预备费用4557 1.31%3.1基本预备费2278.61 0.65%3.2涨价预备费2278.61 0.65%项目投资总金额347929100.00%三、合作方式本项目可以采用独资、合资、融资（BT、BOT）及其它合作方式。融资方案是在投资估算的基础上，研究该项目的资金来源渠道、融资形式、融资结构等，并以此制定具体的资金筹措方案，以利于有效筹措项目建设资金。第六章 财务评价财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析预测该项目的财务效益与费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察该项目的盈利能力，据以判断该项目的财务可行性。一、财务评价依据和原则（一）评价依据1、中华人民共和国国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）。2、2002年由国家计委办公厅发文试行的投资项目可行性研究指南。3、财政部颁发的企业会计制度、企业财务制度。4、国家颁布的有关税收及费用计算标准。（二）评价原则1、遵循以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。2、遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内收费价格及成本均不考虑通货膨胀因素。3、遵循稳妥可靠的原则，打足各项费用，保守计算各项收入，防止重复计算或低估漏算。二、基础数据与参数选取（一）计算期根据项目实施进度，确定该项目建设期为84个月。（二）财务基准收益率的设定本报告财务基准收益率设定为30.00%，对资本金评价指标的判断基准应为投资方确定的最低可接受收益率，本报告设定为20.00%，根据行业经验，设定折现率为10.00%。（三）其他计算参数其它计算参数按照国家和行业有关法律、法规，并结合项目的具体情况选取。1、税金及附加按国家或地方政府规定的税率及计税方法计算。该项目营业税率附加为5.00%。城市维护建设税、教育附加费和交通建设附加费分别为营业税额的7.00%、3.00%和5.00%。2、企业所得税：按照政策规定，该项目的所得税率为33.00%。3、法定盈余公积金和任意盈余公益金按税后利润的10.00%和5.00%提取。三、经济效益分析（一）年总收入测算该项目建成后，由于进一步完善了XX的基础设施，旅游功能更加完善，城镇化建设进一步加快，能够吸引更多的游客。经测算，到2018年，年接待游客将达到220万人/次，按人均消费550元/次计算，年收入将达到121000万元。（二）年成本费用计算根据测算可知，正常情况下，本项目旅游综合成本费用占总收入的49.28%，则年成本费用为121000万元49.28%=59628.80万元。（三）税金及附加测算测算结果，合计旅游营业税金及附加6957.50万元，其中：1、旅游营业税：1210005.0%=6050.00元2、地方附加税费998.25万元 其中：（1）城市维护建设税 6655.00万元7%=423.50万元（2）教育附加费 6655.00万元3%=181.50万元（3）交通建设费附加 6655.00万元5%=302.50万元（四）利润（盈余）测算1、利润总额项目年总收入121000万元-营业成本59628.80万元-营业税金及附加6957.50万元=54413.70万元2、税后利润54413.70万元-（54413.70万元33%）=54413.70万元-17956.52万元=36457.18万元（请详见附表损益和利润分配表）。损益和利润分配表附表 编制单位： 年 月 日 单位：万元项 目行次比 例本月数本年累计数年旅游营业收入1121000.00旅游营业税金及附加26957.50其中：旅游营业税金（含两险）35.00%项目成本费用459628.80利润总额554413.70弥补以前年度亏损6应纳所得税额754413.70所得税833.00%17956.52税后利润936457.18提取法定盈余公积金1010.00%3645.72提取任意盈余公积金115.00%1822.86可分配利润1230988.60应付利润（股利分配）13未分配利润14累计未分配利润15