安徽白马湖国际大酒店项目可行性分析报告.doc

安徽白马湖国际大酒店建设项目
可行性研究报告

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目 录
第一章 总论 3
1.1项目概况 3
1.2项目建设地点 3
1.3项目承建单位基本情况 4
1.4项目编制依据及原则 5
1.5项目建设内容 8
1.6环境保护 8
1.7总投资及资金来源 9
1.8项目经济效益 10
1.9项目进展情况 10
1.10项目主要技术经济指标 10
第二章 项目建设背景及优势条件 11
2.1项目建设背景 11
2.2本项目优势条件 19
第三章 申请专项资金的理由和政策依据 23
第四章 项目建设条件 27
4.1自然条件 27
4.2社会经济概况 30
第五章 项目建设方案及总体布局 32
5.1建设方案 32
5.2总体布局 34
5.3建筑工程 38
5.4公用工程 38
第六章 节能节水和消防 42
6.1节能节水 42
6.2消防工程 44
第七章 环境保护 46
7.1建设区域环境现状 46
7.2主要污染源和主要污染物 47
7.3设计依据及采用的环境保护标准 47
7.4环境保护措施 48
7.5绿化 50
7.6环保投资估算 50
7.7环境影响评价 50
第八章 项目实施进度 51
8.1项目实施内容 51
8.2项目的实施进度计划 52
第九章 项目招标方案 53
9.1招标原则 53
9.2招标范围 53
9.3招标程序 54
第十章 投资估算与资金筹措 56
10.1概述 56
10.1投资估算 56
10.2资金来源与筹措 58
第十一章 经济效益评价 59
11.1经济效益分析 59
11.2风险分析 61
第十二章 社会评价 64
12.1 社会影响分析 64
12.2 互适性分析 65
12.3社会风险分析 66
12.4社会评价结论 68
第十三章 结论 69

第一章 概论

  （一） 项目概况
   1. 项目名称
    安徽白马湖国际大酒店
   2. 项目承办单位：
    长广工程建设有限责任有限公司广德分公司
   3. 法定代表人：吴桂和
4、项目拟选地址
      邱村镇新城规划区
5、投资规模7000万元
6、建设期限1.5年
7、经营范围
住宿、餐饮、娱乐、购物、中小型会议、展览与展示    
（二）项目背景
   1、上海通用汽车研发试验中心现已落户邱村镇，并将在2011年底竣工全面交付使用，该项目为安徽省“861”重点项目，具备强势的品牌效应，对广德县的汽车零配件和配套服务业的发展具有极强的辐射带动力。
上海通用汽车研发试验中心项目建设工程，占地5.7平方公里，用地1.37平方公里，总投资164300万元，是我县招商引资落户邱村镇的重点工程之一。长广工程建设有限责任有限公司善于扑捉市场商机，将拟建“安徽白马湖国际大酒店”视为该工程的重要配套服务项目，为今后试验场的运营提供优越的吃住环境。
     2、广德，是安徽东南的门户，迎接东部经济西进的桥头堡。“十一五”时期以来，广德人民在县委、县政府的坚强领导下，更新理念、改革开放、招商引资、经济建设突飞猛进。广德的自然景观和风土人情已揭开含羞的面纱，显露出迷人的微笑，迎接八方来客，竹乡不仅已成为皖东南新的旅游热点，而且成为广大外来客商投资创业的热土。邱村镇将作为“十二五”时期工业空间布局的“一区三园”之一，良好的投资环境和发展优势吸引的八方来客、投资者、创业者越来越多。但是，目前集镇住居条件差，星级宾馆仍是空白，难以满足广大客商的消费需要，从这方面讲，为兴建该项目提供了客观条件，也是本公司提出该项目建设的主要背景。
   3、根据广德县房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合邱村镇市场环境、特征、构成，经分析认为：在邱村镇合理选址进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设一家三星级酒店等）尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据消费市场（三星级酒店为空缺）特点，确定企业的任务与目标，决定在邱村镇拟建三星级酒店项目，填补城郊中心集镇无星级酒店的空白，并通过高水平的经营管理将产生较好的社会效益和经济效益。
   （三） 项目建设的必要性
1、是推动广德县城区经济发展的需要
改革开放以来，广德县域经济发展持续增长，目前服务业经济已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。邱村大酒店建设将成为带动区域三产经济发展，乃至全县服务业的发展起到积极的推动作用。
2、是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要
近几年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与周边县市较先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我县流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。
3、是实施行业精品战略，进行结构调整的需要
目前县城各类酒店数量并不少，但一流的软硬件设施、服务水平令消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局、经营结构不尽合理的问题。该项目选择在邱村镇建设将对缓解此类矛盾起到应有作用。
4、是进一步推动对外开放，完善城市功能的需要
该项目适时建设，对增加中心集镇商业区和城镇中心服务设施、完善城市功能，推动经济合作与交流，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。
5、是优化土地资源配置，确保土地增值的需要　
项目所选地址，是邱村镇文化、商业集中地带，商场云集，彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，有效利用十分重要。该项目建设，有利于房地产资源的优化配置，确保土地增值。
6、是商务活动发展的需要
本项目处于集镇辐射地带，建成后可为周围有关机构提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。
7、是发展项目自身优势的需要
项目所在地，是区域文化素质较高、经济发达、商务活跃、人民生活相对较富足的地区。邱村镇经过近十年来的改造建设，商区的面貌焕然一新，一批现代商铺的开业运营，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。该项目建设将成为邱村镇的新景观和休闲娱乐的较佳场所。
   （四） 项目建设单位基本情况
项目承办单位是长广工程建设有限责任公司所属分公司。长广工程建设有限责任公司是国家一级企业，注册成立于1999年1月22日，住址湖州长兴县金陵南路。公司主要经营矿山工程建筑、线路、管道、设备安装、房屋建筑、工业厂房建筑、民用住房建，注册员工人数为380人，注册资本1000万元人民币，在公司发展壮大的11年里，与社会各界同仁携手合作，谋求共同发展，为新老客户提供最优秀的产品和服务，以最大的热忱和积极乐观的态度迎接未来。该公司有遍及苏浙皖沪渝等省市分公司数十家。质量是企业发展的灵魂，信誉是企业的生命”，公司全体员工始终贯彻“持继不断改进质量；满足顾客需求；力争成为国内一流企业！”的质量方针，以“高科技、高品牌、高质量、高信誉”作为自己的奋斗目标，以管理科学系统化、质量优良精品化的工作态度，不断创新产品，开拓市场，来满足广大客户的要求。
　　（五） 项目编制依据、指导思想、原则和内容
1、编制的依据
⑴《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
⑵国务院《关于加快发展服务业的若干意见（国发〔2007〕7号）》
⑶国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录·2007》
⑷国家发展改革委《关于认真贯彻落实国务院关于加快发展服务业的若干意见的通知》
⑸国家《旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T 14308－2003）》
⑹安徽省人民政府《关于加快发展服务业的若干政策意见》
⑺《安徽省“十一五”服务业发展规划纲要》
⑻《沿江城市群“十一五” 经济社会发展规划纲要》
⑼《皖江城市带承接产业转移示范区规划》
⑽省发改委《关于上海通用汽车（广德）研发试验中心核准的批复（发改工[2008]1350号）》
⑾《广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
⑿《广德县产业发展指导目录（2007）》
⒀项目单位提供的其它有关材料
  2. 指导思想
⑴充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出协调、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
   ⑵项目建设既立足邱村镇经济建设需要，又兼顾外延发展空间。立足邱村镇经济建设需要就是要围绕发展集镇 区域经济、知识经济、假日经济、县内旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为邱村镇中心集镇发展搞好全方位服务。兼顾外延发展空间就是抓住我省即将实施的皖江城市带承接产业转移示范区规划建设这个机遇做好进一步扩大对外开放和迎接两个市场竞争的准备工作，为县内外商贸交流、文化交流做出贡献。
    ⑶项目建设将按照广德县邱村镇集镇总体规划的要求，与周边集镇尤其是广德县城的城市建设相结合，与上海通用汽车研发试验中心项目建设相结合。通过该项目建设，进一步美化、完善周边环境和项目建设所在地的集镇中心区域功能，为邱村镇创造良好的投资环境和经营氛围，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
    3、编制原则
    ⑴ 酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要体现具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动镇域经济增长等）的功能。
    ⑵做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学的决策依据。
     4、编制范围与内容
    根据本项目的建设方案、承办单位的行业特点和未来经营策略要求，本报告主要研究的范围和内容如下：
    ⑴概论
    ⑵项目背景和建设的必要性
    ⑶市场需求分析
    ⑷项目选址与建设条件
    ⑸拟建方案与拟建标准
    ⑹项目拟建内容与拟建规模
    ⑺环保、劳动安全与卫生
    ⑻建设进度与资金使用
    ⑼项目组织机构与劳动定员
    ⑽投资估算与资金来源
    ⑾ 经济效益评价
    ⑿ 风险性分析
   （六） 项目编制的目的与作用
    通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的《项目建设可行性研究报告》，从而为业主进行项目建设前期工作和为项目立项审批提供相关决策依据。
        第二章 项目建设的必要性

   （一）是推动邱村镇区域经济发展的需要
    改革开放以来，邱村镇经济发展持续增长，目前已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。安徽白马湖国际大酒店建设将为邱村镇经济发展起到积极推动作用。
   （二）是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要
    近10余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的引入中外先进技术，重点引进软件管理，对继续深化我县流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。
   （三）是实施行业精品战略，进行结构调整的需要
    目前邱村镇各类餐馆数量并不少，但软硬设施差、服务水平低，令消费者满意的精品及稍微上点档次的酒店并没有，饮服经营结构不尽合理矛盾较为突出。安徽白马湖国际大酒店的建设将对缓解此类矛盾起到应有积极作用，填补我县北乡无星级酒店的空白。
   （四）是进一步推动对外开放，完善集镇功能的需要
   安徽白马湖国际大酒店适时建设，对增加集镇商业区和上海通用汽车（广德）研发试验中心服务设施、完善邱村镇集镇功能，对进一步推动各方面的交流合作，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定现实意义。
   （五）是优化土地资源配置，确保土地增值的需要
    邱村集镇是邱村镇的政治、经济、文化、商业中心地带，也是建设中的上海通用汽车（广德）研发试验中心所在地。项目建设所拟处的位置，商铺云集，商贸市场交易活跃，彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，增值很快。该大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。
  （六）是商务活动发展的需要
    本项目是集镇中心地带，建成后可为周围其他机构公务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。
（七）是进一步推动旅游业发展的需要
广德县城是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，全县境内旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过数百万人次。兴旺的旅游业和各种政治、经济文化活动，为酒店业提供了充分的发展机遇。选择在邱村镇建设该项目，可以与县城内的酒店、宾馆遥相呼应，优势互补，有利于进一步推动邱村镇的旅游业发展。
   (八)是发展项目自身优势的需要
项目所在区域，是邱村镇文化素质相对较高、经济相对发达、人民生活相对富足的地区。经过近年来的集镇改造建设，商贸区的面貌焕然一新，一批现代商铺的开业，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。将成为项目区的新景观和休闲娱乐的较佳场所。
第三章 市场需求分析

（一）需求的周期
由于酒店与旅游，商务的高度相关性，因此酒店的需求周期性在很大程度上与旅游、商务的周期性相同。
1．经济周期
任何类型的景点产品，都属于奢侈消费品，它的弹性很大。因此它的需求和宏观经济周期有很强的相关性，当宏观经济周期处于衰退的时候，人的可支配收入减少，首先要减少的需求就是对景点旅游这种奢侈品的消费。反之，则增加。2007年以来，中国由于受到世界金融危机负面影响和历史罕见的自然灾害袭击，国民经济增长速度没能达到预定目标，国内国际旅游增长速度都明显放慢，酒店经济效益明显下滑。2009年以后，经济逐步回升，国内国际旅游随即开始复苏，酒店效益相应开始回暖。
2．假日周期
经过22年的改革开放，我国国民的生活水平已经大大提高。人们不再满足于物质生活上的追求，而去追求一种更高层次的精神享受。因而，外出旅游便成为众人首选。我国休假制度的改革，更为人们提供了充足的休闲时间。2000年后，全国每个节假日长假，举国上下约有4600万余人出游，使全国各大景区景点出现了前所未有的火爆现象。这使人们可支配时间的趋同造成了假日型的淡旺季，我国目前最明显的就是在元旦、春节、五一、清明、端午、中秋和十一等几个中长假期所形成的旅游火爆。

3．季节周期
景点旅游存在明显季节性变化，资源的季节特征和人们的消费习惯形成了旅游季节型的淡旺季。从整个行业来说，一般春秋季节是旅游旺季，秋冬季节是旅游淡季。而具体的景点也因为季节特征，而形成季节性周期，这种特性主要体现在自然景观，例如春秋季节的泰山游人如织，而冬季的泰山却是门可罗雀，然而这种特性对主题公园类企业却没有影响。 　　
在上述因素中，假日周期和季节周期主要是影响旅游酒店的发展，而对商务酒店影响不明显，商务酒店主要受到经济周期的影响。随着商务酒店与旅游酒店的结合经营，淡旺季可得到一定调节。
广德拥有丰富的旅游资源和得天独厚的区位优势，因此，广德旅游业、酒店业、餐饮业的发展商机可谓多多。
(二)客商需求。目前投资广德的国内外企业日益增多，一改原来大多来自周边县市的小企业，现已包括港、台、韩、日、美、德、澳等地区和国家以及国内较大的投资业主。邱村镇工业园区是我县“十二五”发展规划空间布局的“一区三园”工业发展经济板块之一，外来企业落户镇工业园区不断增多已成为必然。外来投资业主的增多使得外来人员不断增加，流动人口也将与日具增。因此，对区域上档次消费场所提出了新要求。在项目服务于外向型投资领域，为酒店提供了相对稳定的客源。
(三) 旅游业需求。广德的旅游发展规划，倾力打造广德“竹文化”、“太极文化”品牌，做大做强广德旅游业，太极洞国家地质公园被国家正式批准后，将与横山国家森林公园携手共进，塑造着广德的空气质量、生活舒适度、人文景观标准。“情乡醉国人”的乡土农家乐园，轻松惬意休闲的农业生态科技苑，风光迷人的卢湖竹海，进一步增加了广德的旅游人气。发展太极洞-邱村-横山国家森林公园-芦湖竹海一线游，发展营造好邱村镇乡土农家乐园。舒适的下榻酒店将是广大游客优先的选择，成为该项目的补充客源。
(四)会展业需求。经济发展，定期举办丰富多彩的互动旅游、文化、商业会展、技术交流、娱乐活动将增多。上档次的下榻酒店接待任务将加重，因此，会展业需求会有力地促进宾馆酒店业的发展，同时也对区域酒店的接待能力不足的现状提出了新的要求。
(五)临时居住需求。本项目选址于邱村镇集镇建设，距广德县城15km，距城不远，环境优雅，舒适安静，来去方便。地方经济发展，流动人口相对增多，临时住所力求“距城不远，环境优雅，舒适安静，来去方便”是最佳选择。

第四章 项目选址与建设条件

（一）项目选址
本项目选址在邱村镇新城规划区内，南近靠广溧路，北邻住居、政务区，东与商贸区隔路相望，西旁上海通用汽车（广德）研发试验中心基地。其地理位置为东经119°26'22''和北纬30°53'41''之间。距广德县城（桃州镇）约15km。项目规划占地面积约20亩，用地完整，地块平整，可以进行整体式布局。项目已纳入邱村镇服务业发展总体规划，该地块符合邱村镇发展规划要求。
（二）建设条件
1、自然条件
⑴气候
本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。
⑵日照
邱村镇的光热资源充足，年平均日照时数为1875.1小时~1959.9小时，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4--10月1409时）。
⑶气温
年平均气温15.4℃，日均气温≥10℃，为229天，平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6℃。
⑷风
冬夏季风交替是邱村季风气候的突出特征。冬季的偏北风因极地大陆气团向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南风因热带海洋气团向北扩展而形成，温暖湿润。夏季风转换为冬季风一般在9月份，而冬季风转换为夏季风一般在4月份。常年主导风向,最多风向ese，次多风向wnw。
⑸降水
邱村雨量充沛，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。
2、区位优势条件　
邱村镇地处广德县北部，辖18个行政村，面积328平方公里，人口7.8万。是安徽省重点中心集镇、省扩权强镇试点镇、全国文明集镇。
邱村，是广德县东向发展、承接长三角产业梯度转移的腹地，融入长三角经济圈的排头兵，与江苏的溧阳、安徽郎溪等县市接壤，连接新杭镇、桃州镇、誓节镇，临近杭嘉湖、依傍苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有4个省会城市和16座大中发达城市，距上海200公里、杭州160公里、南京170公里、合肥280公里。邱村得天独厚的地理位置，将成为长三角产业转移最具竞争力的乡镇之一。
3、交通条件
交通条件好。该项目所处位置紧靠广－溧公路，毗邻宣－杭高速公路、宣－杭铁路，交通方便，出行方便。
4、基础设施条件
选择该地用于项目建设，基础设施条件好，给水、排水、供电、供气、供热、通信、道路、场地条件具备，配套完善，企业内部、外部设施共享条件好，可以大大降低项目投资成本。
5、社会经济条件
2009年我县国内生产总值90亿元，同比增长15.0%；财政收入9.61万元，同比增长15.8%；完成全社会固定资产投资129.6亿元，增长46.6%；人均地区生产总值、人均财政收入和人均固定资产投资分别为17612元、1880元和25358元。农民人均纯收入6900元，同比增长13.4%；城镇居民可支配收入1.8万元，同比增长8.1%；一、二、三产比重为14.4：46.7：38.9，二三产业比重85.6%。
邱村镇2009年实现生产总值6亿元，同比增长10%。工业总产值28亿元，其中规模工业产值26.5亿元。实现财政收入3230万元，增幅21%,其中国税 1830万元，地税1400万元。全社会固定资产投资12亿元，增长50%。新增规模工业企业3家，新增县级龙头企业11家，运通服饰跻身全县工业企业十强。至2009年底，全镇县级以上农业龙头企业已达26家。实现农业总产值5亿元，农民纯收入达7100元，增长10%。二、三产业发展态势良好，经济结构得到较大优化。两区建设全面推进，新区道路基本建成，便民服务中心顺利搬迁。全镇各项经济社会事业全面发展。
广德县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社会稳定。当地民情民风淳厚，加上当地政府的大力支持、全方位的服务，为项目开发建设创造了良好的社会环境。
可见，地理位置的优越性、完善的市政实施条件和良好的区域环境为本项目的建设及正常经营奠定了坚实基础。
第五章 拟建方案与拟建标准

（一）拟建方案
1、基本设计原则
⑴总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，体现当地乡土民俗的特色。
⑵酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308三星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按三星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，又树立良好的形象。
⑶因酒店用地条件较好，且本地星级酒店业市场尚未发展，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，逐步发展完善。
⑷酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
⑸酒店的总体建筑分为中层主楼与餐饮两部分。主楼以70个标间（套）客房及公共部分和后勤部分组成。建筑总规模控制在12000平方米左右。
⑹酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
⑺、酒店应引进并体现绿色环保的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。

2、 酒店设计要求
酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为三星级酒店。
⑴70%标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米）、衣橱等。
⑵拥有适量的双套房和豪华套房（不少于2开间）。
⑶拥有中央空调系统，各区域通风良好。
⑷拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
⑸拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。
⑹拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
⑺拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。
⑻拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大的会议厅面积不小于150平方米。
⑼拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于250平方米
⑽拥有较为完善的员工及后勤服务设施。
⑾拥有符合星级酒店标准的停车场。
3、酒店设计设想与建议
根据拟建三星级标准园林式酒店基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。
⑴总体布局
酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。项目区域地势平坦，酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.4个。
⑵建筑设计
根据城乡规划要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以6～8层的小高层建筑为主。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：
①综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设60～80标间（套）左右，可接待一般会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房1间；有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以标间房为主，适当考虑有三套房。
②综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积150平方米左右，小型会议室两间，面积约60平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。
③全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚嫁喜庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设30座餐厅一间，包厢若干间，包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间。咖啡厅（兼早餐自助餐）60平方米左右，大堂吧约100平方米左右。总计餐位约120座左右，可同时容纳一个中型宴请。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
④舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约120平方米）、棋牌房（若干间）、KTV包房（若干间）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。
⑤政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。
具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。
与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：
A.前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在100平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。
B.工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。
C.办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。
D.员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为80人左右（不含管理层），男女比例大概为4:6。应设有员工食堂（30～50个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。
（二）拟建标准（三星级）
1.服务功能完善
⑴酒店建筑结构优良，内外装修采用较高档建筑材料，布局基本合理，具有一定的外观特色。建设以客房、餐饮为主，辅助办公、会展、娱乐等功能齐全的综合性舒适酒店。既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格，使其成为邱村镇有代表性的标志性建筑之一。确保硬件设施一流，使用功能齐全便利和舒适。
⑵指示标志清晰，公共信息图形符号符合规定要求。
⑶有空调设施，各区域通风良好，温、湿度适宜。
⑷有与本星级相适应的计算机管理系统。
⑸设施设备完善，使用安全，整洁、卫生和有效。
⑹各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。
⑺指示用和服务用中英文字规范。
⑻对客能用普通话和英语提供服务。
2、前厅
⑴有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应的总服务台；
⑵总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；
⑶提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；
⑷提供信用卡结算服务；
⑸提供酒店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；
⑹24小时提供客房预订；
⑺有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；
⑻设门卫应接员，16小时迎送客人；
⑼设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；
⑽有管理人员24小时在岗值班；
⑾设大堂经理，18小时在岗服务；
⑿在非经营区设客人休息场所；
⒀提供代客预订和安排出租汽车服务；
⒁门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。
3、客房
⑴不少于30间(套)可供出租的客房；
⑵有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；
⑶装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；
⑷标间有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；
⑸有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；
⑹可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；
⑺有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；
⑻具备有效的防噪音及隔音措施；
⑼有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；
⑽有遮光窗帘；
⑾有单人间；
⑿有套房；
⒀有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；
⒁客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；
⒂提供开夜床服务，放置晚安致意卡；
⒃床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；
⒄24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；
⒅70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；
⒆客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；
⒇提供留言和叫醒服务；
（21）提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；
（22）有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；
（23）提供擦鞋服务。
4、餐厅及吧室
⑴有餐厅，提供早、中、晚餐服务；
⑵有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务；
⑶有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；
⑷餐具无破损，卫生、光洁；
⑸菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。
5、厨房
⑴位置合理，紧邻餐厅；
⑵墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；
⑶冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；
⑷粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；⑸有必要的冷藏、冷冻设施；
⑹洗碗间位置合理；
⑺有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；
⑻厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；
⑼采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。

6、会议康乐设施
有会议康乐设施设备，并提供相应服务。
7、公共区域
⑴提供回车线或停车场；
⑵4层(含4层)以上的建筑物有足够的客用电梯；
⑶有公用电话，并配备市内电话簿；
⑷有男女分设、间隔式公共卫生间；
⑸有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；
⑹代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务；
⑺提供电脑出租服务。
⑻有应急供电设施和应急照明设施；
⑼走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。

第六章 项目拟建内容与拟建规模

（一）项目建设内容
    拟建项目基本定位为三星级标准的舒适性大众式酒店，是城郊独立经营的经济型商务型酒店。经营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、会展、购物为辅。主要建设内容为：客房部、娱乐中心、购物中心、会议中心、中小型展览与展示中心以及停车场所等，建设好环境绿化，是一座集中、舒适客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。
本三星级酒店项目旨在为客人提供十分愉快的旅居服务，包括三星级酒店可能具备的设施及服务。
（二）项目拟建规模
安徽白马湖国际大酒店是集旅居、餐饮、娱乐、商贸于一体的综合性建筑，拟建8层。初步设想：一楼为购物中心和接待大堂；2楼为餐饮；3-4楼为办公、娱乐中心；5-7楼为客房部；8楼为会务服务中心。客房（标间、套间）初定为70间，其中较豪华型套间所占比例不大于10%。项目占地面积20亩，总建筑面积为12000m2。
酒店各层建筑面积指标
1、第一层（裙房）：1800㎡
2、第二层（裙房）：1800㎡
3、第三层：1500㎡
4、第四层：1500㎡
5、第五层：1500㎡
6、第六层：1200㎡
7、第七层：1200㎡
8、第八层：1200㎡
9、其 它：300㎡
工程设计时，可根据需要适时调整各楼层功能及建筑面积。
第七章 给、排水系统 

  （一）给水
      生活用水量：约55立方米/d
      绿化等其他用水量：约2.5立方米/d
      最大日用水量：约85立方米/d
      （二）排水
      排污水量：约252立方米/d
      排雨水量：约84立方米/d
     （三）建筑防火 
根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95） 规定，本建筑为一类建筑，其耐火等级为一级。
   本建筑物利用集镇道路和建筑物本身车道构成环形消防车道。车道宽度大于3.5米，高度大于4米。本建筑物应满足《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）要求。
    ⑴建筑功能及防火防烟分区
    ①全楼均设喷淋灭火系统，防火区利用防火墙和设加密喷淋的防火卷帘门划分。
    ②防烟分区：防烟分区的面积一般不超过500平方米，并且不跨越防火分区。防烟分区使用不小于500mm高的梁或挡烟垂壁划分。
    ⑵建筑疏散走道、安全出口及防火门设置
    ①本楼疏散楼梯宽度为14.5m，满足《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.10条要求。
    ②每个防火分区均设2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设地防火墙上的门均有耐火极限不低于1.2h的甲级防火门或设加密喷淋的丙级防火门。
    ⑶ 消防给水与排水
    ①消防用水量及火灾延续时间
    室外消防用水量为25L/s，室内消火栓系统用水量为25L/