川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区可行性分析报告.doc

目 录第一章 总论11.1项目背景 11.2项目概况 171.3研究结论与建议 30第二章 项目建设背景及市场分析 322.1项目建设背景 322.2拟开发地块使用现状 342.3拟开发地块规划分析 352.4土地市场分析 382.5价格定位 432.6竞争分析 462.7拟建项目定位 49第三章 主要建设内容与规模 513.1主要建设内容 523.2建设规模与目标 52第四章 建设地点与建设条件 564.1建设地点及地理位置 564.2建设条件 56第五章 总体布局 705.1总体规划方案 705.2总平面布置 72第六章 工程技术方案 766.1、设计内容和依据 766.2、建筑单体设计 776.3、给排水 796.4、电力设计 806.5、防雷及接地 816.6、数据网络和通讯系统 826.7、消防系统 836.8、无障碍设计 846.9、惠民桥： 84第七章 拆迁安置方案 867.1项目概况 867.2 项目拆迁依据 907.3项目拆迁范围 907.4项目拆迁程序、补偿安置原则 907.5房屋产权调换面积的认定 927.6拆迁补偿 927.7安置管理 93第八章 环境保护、消防与安全卫生 948.1环境保护 948.2消防 958.3安全卫生 96第九章 机构设置与定员 979.1机构设置原则 979.2机构设置与人员编制 97第十章 项目管理与实施进度 9910.1项目管理 9910.2项目建设期 9910.3建设阶段划分 9910.4建设进度计划 99第十一章 项目招投标方案 10111.1招标工作依据 10111.2招标工作原则 10111.3招标工作的组织管理 10211.4招标范围 10211.5招标方式及组织形式 102第十二章 投资估算与融资方案 10412.1估算依据 10412.2估算范围104123估算说明 104124 总投资 105125 融资方案 105第十三章 财务评价 10613.1财务评价的内容 10613.2财务评价的依据 10613.3财务评价的参数 10613.4经营收入估算 10613.5盈利能力分析 10713.6 清偿能力分析 10713.7 评价结论 107第十四章 风险分析 10814.1技术风险因素分析 10814.2经济风险因素分析 10814.3工程风险因素分析 11014.4配套条件风险因素分析 11014.5政策环境风险因素分析 110第十五章 社会效益评价 11115.1项目对社会的影响分析 11115.2项目与所在地区互适性分析 11215.3社会风险分析 11215.4社会综合评价 113第十六章 可行性研究结论 114附件：1、 附表1-92、 营业执照3、 周口市发改委有关周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设综合改造的批复4、 各安置小区总平面图5、 商业住宅地块位置图及规划设计条件书第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称及承办单位项目名称： 川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设项目承办单位： 法人代表： 联系人： 电话： 1.1.2承办单位概况周口新世家置业有限公司为了响应周口市委、市政府“加大招商引资力度，全面展开旧城棚户区改造工作”的号召，于2005年8月3日在周口市工商行政管理局登记注册成立的政策性扶植公司。是一家经河南省住房和城乡建设厅批准从事房地产开发经营业务的民营企业，公司注册地址为周口市庆丰街50号，办公地址在周口市大闸路滨江国际酒店11楼。公司注册资本为5000万元，法人代表李郡杰；公司的主要业务涉及民用住宅、商业地产、旅游地产等多种地产业的开发及其相关项目的投资与管理。是周口市市政府重点“旧城棚户区改造” 项目和“重点招商引资项目”之一，公司享受多项周口市“旧城棚户区改造”和“重点招商引资企业”的优惠政策。公司现有员工33人，具有各类技术职称的有11人，其中：中、高级工程师10人【高级工程师1人，工程师7人，经济师1人，会计师1人】。大多数员工为长期从事房地产开发和经营管理的优秀人才。是善于拼搏的工作队伍、良好的人才储备和丰富的管理经验是公司赖以生存的坚实基础。 根据周口市委、市政府的号召和要求，2005年9月25日，周口市川汇区人民政府和周口新世家置业有限公司签订了周口市川汇区沙北旧城棚户区改造综合开发工程意向书（详见附件）；确定了新世家公司享受的“旧城棚户区改造”、政府扶植”的优惠政策和项目名称、性质、位置、开发面积（668亩）等内容；2006年1月11日周口市川汇区发改委下达了川汇区发改委下达该项目前期工作投资计划的通知；2006年6月4日，周口市川汇区委、区政府向市委、市政府呈文中共川汇区委、川汇区人民政府关于制定城区“旧城棚户区改造”有关优惠政策的请示川文（2006）22，批准、确定了周口新世家置业有限公司所属“旧城棚户区改造”项目涉及拆迁、特事特办、以拆代征、限时办理、行政事业性收费零收费、税收优惠、限时审批、首长问责制等十八项内容；2006年6月7日，周口市川汇区人民政府和周口新世家置业有限公正式签订了周口市川汇区沙北旧城棚户区改造综合开发工程投资合同书（详见附件）；确定了项目的性质为周口市川汇区重点“招商引资项目”和周口市重点“旧城棚户区改造”项目；2007年1月17日，周口市市政府批准，“按照市委市政府“旧城棚户区改造”政策，同意返还新世家半岛城邦项目土地出让金；2007年6月19日，周口市发改委下文周发改投资（2007）222号周口市发展和改革委员会关于新世家半岛城邦项目可研报告核准的通知（详见附件）核准了项目的立项申请；2007年11月8日，川汇区政府行文川政文（2007）146号关于缴纳新世家半岛城邦“旧城棚户区改造”项目包干费用的请示明确了“按照市政府会议纪要（2006）14号文精神“行政性收费一律免收，服务性收费按最低标准的30%征收”的优惠条件扶植企业发展；2008年6月项目正式开工建设，目前已经开发建设16万平方米商业和住宅，销售形势良好。公司于2007年3月、5月、11月分三次成功竞得位于周口市川汇区沙颍河沿河与贾鲁河交叉口东西两侧【东至中州路、西至汉阳路】、周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设用地【性质为商住综合用地、住宅用地】土地384亩含代征道路用地，分为3个地块。分别为2#宗地155亩（其中 83253平方米约124.88亩已取得土地证；30.12亩沿河土地，正在进行拆迁.155亩土地的土地土地出让金已全部缴纳，30.12亩土地拆迁完毕后办理土地征）；1#宗地72.72亩（其中39335平方米约59亩土地已取得土地证，另11.5亩土地正在进行拆迁，72.72亩土地的土地出让金已全部缴纳，11.5亩土地拆迁完毕后办理土地征）；3#宗地82188平方米约123.282亩（其中：123.282亩已全部取得土地证）。公司与周口市川汇区人民政府签订了周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设综合开发项目协议书，取得周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】综合改造开发建设项目的开发权。该项目被周口市委市政府确定为“双十五工程”的一号重点工程，总投资近10亿元人民币，计划用5-9年时间开发改造完毕。周口市新世家置业有限公司秉承“感恩、务实、敬业、坚强”的核心价值观和“人是公司的第一产品”的人才理念，逐步形成了以房地产开发为主，物业管理服务和营销推广为辅的企业组织架构。在激烈的市场竞争中，经过全体员工的拼搏奋斗，公司取得了骄人的业绩。随着公司信誉和业绩的不断提高，周口市新世家置业有限公司将坚持以社会经济效益为中心，努力提高企业竞争力和凝聚力，逐步建立以房地产开发为主业，物业服务与营销策划同步发展的综合产业模式，以务实、服务、高效、诚信的稳健风格，坚守对社会的责任和义务，树立竞争意识，发展品牌战略，以实现公司持续、稳健、稳定地发展壮大。1.1.3编制指导思想、依据和范围1指导思想（1）全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐中原、促进经济社会协调发展为目的,加快旧城棚户区改造步伐,改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象,努力把旧城棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。（2）周口新世家置业有限公司于2007年成功取得周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设综合改造项目，该项目的开发建设将一改周口市沙北区域往日脏、乱、差、危房到处可见的局面，从根本上改善群众的安居现状、提升城市形象、推动城市发展。改造后的周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设将形成以生态和文化交织为特色的景观水岸宜居社区、尤其是在贾鲁河上新建一座景观大桥连通东、西两区，成为周口市川汇区沙颍河沿河贾鲁河主要的道路之一，进一步改善了城市面貌。2.编制依据（1）国家发改委投资项目可行性研究指南；（2）国家发改委与住建部建设项目经济评价方法与参数第三版；（3）国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）； （4）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（5）中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿旧城棚户区改造工作的指导意见建保2009295号；（6）河南省发展改革委 省住房城乡建设厅 省财政厅 省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿旧城棚户区改造的实施意见（二00九年十月二十三日）；（7）河南省人民政府豫政【2011】34号关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知； （8）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；（9）关于贯彻国发200724号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见豫政200772号文；（10）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）；（11）国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见（12）国务院国有土地上房屋征收与补偿条例； （13）中华人民共和国城市房地产管理法；（14）河南省保障性安居工程工作领导小组关于周口市人民政府2010-2012年城市和国有工矿旧城棚户区改造规划的批复（豫保安居201015号）；（15）周口市人民政府关于我市中心城区2010-2012年旧城棚户区改造计划的报告（周政文201036号）；（16）周口市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知；（17）周口市人民政府周口市城市房屋拆迁管理规定；（18）周口市城市总体规划（2003-2020） （19）川汇区国民经济和社会发展“十二五”规划； （20）川汇区住房建设规划（2008-2015）； （21）川汇区土地利用规划（2007-2020）（22）周口市川汇区沙北控制性规划（山东省城乡规划设计研究院）（23）周口市发展改革委关于新世家半岛城邦项目申请报告核准的批复（周发投资 2007222号）；（24）河南省交通运输厅航务处关于对周口市拟在贾鲁河入沙颍河河口处修建惠民桥通航标准的批复（豫交航计 201162号）；（25）建设单位与湖南力源土地房地产估价咨询有限公司签订的本项目可行性研究报告技术咨询合同；（26）国家有关建设项目技术及经济评价的规定规范；（27）项目单位提供的有关土地、规划、环保等部门批文和设计单位设计的总平面图； （28）项目单位提供的其它有关资料。3.编制范围依据国家发展改革委员会关于可行性研报告报告编制的有关规定，本报告主要包括以下内容：项目提出的背景及建设的必要性、市场分析、项目选址及建设条件、建设规模和内容、项目建设的方案、项目进度和资金使用、环境保护与节能、投资估算和融资方案、社会效益、结论与建议。1.1.4 项目提出的理由与过程经实地普查周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设沿线旧住宅区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制。4、人口居住密度大，房屋建筑面积小；其中部分小区户均建筑面积在25平方米以下的占75%，且居住在超期违章棚户的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难。总之：拟改造的棚户区占地面积约368亩，地上需拆迁改造的居民房屋共1063户、需拆迁改造房屋面积114793.75平方米，其中 贾鲁河东岸、沙颍河北岸1号宗地411户，58466.75平方米，贾鲁河西岸、沙颍河北岸2号、3号、宗地652户，56327平方米，建房屋系上世纪六十年代至九十年代所建，砖木结构或砖混结构，低矮简陋，冬天漏雪，夏天塥雨，地势低洼，室内潮湿，粉灰脱落，墙体开裂，供电线路老化，按设计要求已超出使用年限，抗遇自然灾害能力极弱，2个棚户区内仅有3个公厕，夏季蚊蝇滋生，死鼠暴尸，垃圾遍地，臭气熏天，人居条件极差。该片区居民多次反映，要求改善居住条件，有关领导也曾多次实地考察，都认为改变现状迫在眉睫，项目承建单位根据周口市旧城棚户区改造实施方案周政办【20100】101号和周口市人民政府关于我市中心城区2010-2012年旧城棚户区改造计划的报告【周政文2010】36号文件要求，决定利用国家推进工矿旧城棚户区改造的优惠政策，对棚户区进行改造，解决低收入职工和居民家庭住房困难。为贯彻落实省委、省政府加快推进城市棚户区工矿旧城棚户区改造实施意见的精神，改善城镇低收入家庭住房条件,提升城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能，落实科学发展观、构建和谐社会，周口市川汇区政府决定对周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设进行综合改造。周口新世家置业有限公司顺应潮流，从竞拍到周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设综合改造项目的那一刻起，就投入大量的人力、物力，协助川汇区政府，做了大量的前期工作。依据周口新世家置业有限公司提供的相关资料，我单位人员经过调研取证，提出了周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设项目的可行性研报告。1.1.5项目建设的政策、背景和必要性住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城乡居民住房问题，始终把改善职工居住条件作为城乡住房制度改革和房地产业发展的根本目的。30多年来，我国住房制度改革不断深化，城乡住宅建设持续快速发展，城乡居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城乡国有工矿旧城棚户区改造住房建设相对滞后，旧城棚户区改造制度不够完善，政策措施还不配套，部分工厂职工尤其是国有工矿棚户区低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决国有工矿棚户区低收入家庭住房困难工作力度，国务院总理温家宝於2009年12月15日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。建议对资源性城市，棚户区改造城市的龙头企业，工程机械公司，机械出租公司，研究跟踪一下。2009年12月24日国家发改委、住建部、财政部、国土部和央行等五部门联合发部了关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）等多项国有工矿棚户区改造的方针政策，城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施旧城棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。尤其是对解决国有工矿棚户区低收入家庭棚户区改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有工矿棚户区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住。国务院对推进城市旧城棚户区改造的部署 为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号和河南省发展改革委关于做好国有企业危旧房改造工作的通知等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进旧城棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进旧城棚户区改造，川汇区政府和周口市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识旧城棚户区改造的重要意义，确保旧城棚户区改造工作顺利实施，为周口市旧城棚户区改造项目提供了政策依据。国务院日前又出台了关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见。指导意见指出，中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见强调，河南省是人口大省，粮食和农业生产大省、新兴工业大省，解决好工业化、城镇化、农业现代化协调发展问题既具有典型性和代表性。积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子，是中原经济区建设的核心任务。积极推进城镇化，促进城乡一体化发展。到2015年城镇化质量和水平稳步提升，到2020年城镇化达到或接近全国水平，城乡基本形成城乡经济社会发展一体化新格局，建设成为城乡经济繁荣、人民生活富裕、生态环境优良、社会和谐文明，在全国具有重要影响的经济区。河南省第九次党代会工作报告：建设中原经济区主题是科学发展，主线是经济发展方式，目标是富民强省，核心是三化协调、活力是解放思想、动力是实效。要“着力增强中心城市辐射带动作用”。因为，“中心城市是实现以城促产、以城带乡的主导力量”。完善中原城市发展机制，推进交通一体、产业服务共享、生态共建，形成较强竞争力的开放型城市群。近日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作：加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。周口市川汇区是2000年撤地设市以前的小周口市，计划经济时期中小企业较多。改革开放以后，受市场经济的冲击，很多企业破产、厂房闲置，形成很多老城区、厂区及职工宿舍类的棚户区。川汇区又是经济欠发达地区，人均收入低，困难职工多，让困难家庭“住有所居”是周口市市委、市政府近年来实施和谐人居建设的重要民生工程。现在八县一市一区一场都已建立了国有工矿棚户区改造工作制度，低保住房困难家庭住房状况调查已基本结束，改善居民的生活条件，深化城镇住房制度的改革，完善国有工矿旧城棚户区改造住房供应体制，加快解决“危”、“困”的步伐，实现十一五社会经济发展规划目标，市政府要求在5年内解决城镇居民的人均住房面积低于10平方米的住房问题，周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设位于棚户区中心片区，地理位置优越，但由于基础设施配套不到位，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓，因而“周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设项目”的建设是很有必要的。1. 建设本项目是落实科学发展观、构建和谐社会的需要党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。周口市委市政府为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的通知豫政办2009154号和河南省人民政府豫政【2011】34号关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知文件精神，多次召开专题会议，全面落实棚户区工矿棚户区改造安居工程工作，扎实推进城市旧城棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区改造是落实科学发展观，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，周口市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，从构建和谐社会、建设平安周口的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。2.建设本项目是改善人居环境，促进经济社会又好又快发展的需要围绕周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设，以高标准规划，集中建设居住小区，不仅可以为周口引入的企业提供发展空间，更是改善人居环境，加快城市化进程的重要途径。本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不完善，污水排放，垃圾处理，卫生环境，医疗保障，文化娱乐，商业服务等条件较为薄弱。随着此次的周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设综合改造项目的建设，对拆迁居民进行了集中安置，高起点规划，建设集中居住小区，群众生活水平将有显著提高，主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区，各项基础设施十分完善，水电完备，燃气供应，污水收集，垃圾处理公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代化生活；二是以人为本，注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心，文化娱乐中心，大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之前明显增强，能为居民提供一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置采用产权调换的形式，不会因为住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的实惠，与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是周口市政府取之于民、用之于民，富民强市政策的具体体现。旧城棚户区改造，要建立起多元化的投入机制，努力盘活土地存量，兼顾政府、开发商和群众等多方面利益的基础上解决投入不足的问题。规范有序地推进城市旧城棚户区改造，实现城市旧貌换新颜。通过合理确定地价，合理确定补偿标准，来调动开发商和群众的积极性，并努力实现城市住房价格的基本稳定。加大公共交通、教育文化、垃圾污水处理等基础设施的配套建设，促进经济社会又好又快发展。3.建设本项目是城市发展的需要城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区和旧住宅区多位于棚户区中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。实施旧城棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，城市整体功能进一步完善，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。4建设本项目是加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。决定从我国现实国情处罚，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策、坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大举措。区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以一、二层为主，土地使用过程中存在着容积率低，利用粗放、布局凌乱，效率不高等现象。本项目的实施，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的再生利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用为目的，为周口未来城市发展提供客观的用地保障。综合以上分析，可以看出周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区项目的建设是十分必要，势在必行，符合国家的产业政策和发展规律。1.2项目概况1.2.1项目区概况项目位于周口市川汇区沙颍河沿河与贾鲁河交叉口东西两侧：东至中州路、西至汉阳路、南至沙颍河北岸、北至文昌大道。项目区场地相对平坦，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。周口市位于河南省东南部，地处黄淮平原腹地；全市共辖川汇区 、项城市、沈丘县、郸城县、淮阳县、鹿邑县、太康县、扶沟县、商水县、西华县八县一市一区，周口市政府驻川汇区，周口市总面积11959平方公里。2010年周口市GDP为1305亿元。周口地属黄淮平原，地势西北高，东南低，自然坡降为1/5000-1/7000。海拔高度为35.5-64.3米。整体地貌平坦，但受外力作用，岭岗和洼地微地貌广泛发育，改变了平原地貌的单一形态。按照河南省地貌区划和等级系统划分，市内以沙颍河为界，以北为黄河冲积平缓平原区，以南为淮河及其支流冲积湖积平原区。川汇区位于沙河、颍河、贾鲁河交汇处，辖区面积269平方公里，川汇区辖12个街道办事处、2个乡。其中，文昌街道、搬口街道、许湾乡委托周口市东新区管理。经济开发区下设金海路办事处、太昊路办事处、淮河路办事处。总人口46.2万。西部紧靠京广铁路大动脉，北部许（昌）郸（城）窄轨铁路横贯东西，南部漯（河）阜（阳）铁路穿境而过。南（京）洛（阳）高速贯穿南部，大（庆）广（州）高速纵贯南北，还有商（丘）周（口）高速，打开了连通了连霍高速的通道。三条高速在川汇区汇集，形成环城高速。沙颍河刘湾港二期扩建工程的沈丘过船闸已经竣工，郑埠口枢纽工程和周口港已纳入国家计划。工程竣工之后，水上运输由周口启航，经淮河、长江可直达南京、上海。市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全。近年来，川汇区委、区政府始终坚持以核心区发展为重点，以“规划、融资、招商、征地、拆迁、就业”为主要任务，坚持开创性，研究操纵性，全力推进全区建设。牢固树立并认真落实科学的发展观和正确的政绩观，牢固树立“政府创造环境，社会发展经济”的指导思想，以加快发展为主题，突出以人为本、统筹发展、社会和谐，加快经济结构的战略性调整和经济增长方式的转变，大力改善人居环境，完善社会保障体系，全力维护社会稳定，促进全区经济社会全面协调可持续发展。 1.2.2建设目标、改造方案和建设规模（1） 建设目标根据周口市建设发展规划，未来几年内，周口市川汇区沙颍河沿河旧城棚户区改造安置小区【阳光半岛城邦】建设将成为城市之宜居社区，通过对沿河北岸棚户区的改造，让周边居民的居住环境得到改善，促进城市发展，优化利用土地资源，减少征用耕地面积，构建和谐社会。（2） 旧城棚户区改造方案 根据棚户区现状调查以及周口市城市总体规划的要求，特别是有国家有关旧城棚户区改造的政策要求，本次棚户区规划采用拆迁周口市川汇区沙颍河沿河棚户区1、1#宗地拆迁1#宗地72.72亩（其中39335平方米约59亩土地已取得土地证，另13.72亩土地，土地出让金已全部缴纳，正在进行拆迁，拆迁完毕后办理土地征）；具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，沙颍河以北，文昌大道以南。1#宗地总拆迁居民房屋面积为58466.75平方米，共411户，按目前周口当地拆迁政策和操作模式，1#宗地经评估沿河岸总拆迁款约10524万元。2、2#宗地、3#宗地沿河拆迁2#宗地155亩（其中83253平方米约124.88亩已取得土地证；30.12亩沿河土地，土地出让金已全部缴纳，正在进行拆迁，拆迁完毕后办理土地征）；具体位置在贾鲁河以西，汉阳路【大闸路】北段以东，沙颍河以北，英雄街以南。3#宗地82188平方米约123.38亩（其中：123.38亩已全部取得土地证）。具体位置在贾鲁河西岸以，汉阳路【大闸路】北段以东，沙颍河以北，英雄街以南。2#、3#宗地总拆迁居民房屋面积为56327平方米，共652户，其中 沿河部分需拆迁面积为56327平方米，占地面积约65亩。按目前周口当地拆迁政策和操作模式，2#、3#宗地 经评估需拆迁款约10139万元。该用地范围内设计拆迁的拆迁工程量：上述棚户区用地范围内设计拆迁的全部征用单位和居民：企事业单位11个：鹰驰驾校、文体局大楼、城管局办公楼、党校办公楼、电视台办公楼、中医院家属楼、城隍庙、清真寺、皮毛厂、养殖场、河西塑料厂；涉及拆迁居民户约数：1063左右，人数约：4330人左右，拆迁面积约114793.75平方米。其中 贾鲁河东岸、沙颍河北岸1号宗地411户，58466.75平方米，贾鲁河西岸、沙颍河北岸2号、3号、宗地652户，56327平方米，周围环境概况：周边为朱庄大队、前进社区、水利学校等。该用地范围内设计拆迁改造的项目：项目名称