圣地亚哥国际大酒店改造可行性策划书.doc

目 录第1章项目总论11.1项目概况11.2编制的依据11.3编制研究范围11.4可行性研究概论1第2章项目的意义及必要性32.1项目提出的背景32.2项目建设的必要性3第3章项目市场分析43.1行业现状43.2供给、需求分析43.3发展趋势5第4章项目条件64.1项目地点6第5章项目总体规划和定75.1总体规划7第6章项目开发及实施计划86.1主体工程主要经济指标86.2建设方式8第7章环境保护9 7.1 环境评价依据和标准97.2环保评价结论9第8章财务分析118.1营销收入估算118.2成本费用估算12第9章效益分析139.1经济效益139.2社会效益13 第10章可行性研究结论1410.1结论14第1章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司项目性质：改造1.1.2 项目建设地点贵州省六盘水市钟山区南环中路63号（世纪广场青少年宫东侧）1.2 编制的依据1. 中华人民共和国节约能源法2. 中华人民共和国电力法3. 中华人民共和国清洁生产促进法4. 循环经济促进法5. 环保部门对本项目的环保要求6. 项目单位提供的其他项目有关材料1.3 编制研究范围本可研报告的研究范围如下：1. 市场分析2. 环境保护3. 节能分析4. 劳动卫生、安全与消防5. 企业组织与劳动定员6. 投资估算7. 经济评价8. 效益分析1.4 可行性研究概论1.4.1 投资估算 本项目总投资为11318万元。1.4.2 资金筹措 本项目总投资为11318万元，全部由企业方自筹。1.4.3 主要技术经济指标 经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。投资利润率38.2%，根据对项目10年运营期全部投资现金流量的分析，税后全部投资内部收益率为19.1%，投资回收期5.23年（不含改造期），因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。1.4.4 可行性研究结论 项目目标明确，项目市场前景广阔。对提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促进当地经济的快速发展具有重要意义。 项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地的就业问题。 经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，具有较好的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。项目规模合理，技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，所以该项目是可行的。第2章 项目的意义及必要性2.1 项目提出的背景随着六盘水市区的整体规划和发展，赋予了圣地亚哥国际大酒店更高的要求。作为该商业中心未来标志性建筑及酒店行业的领头羊，承载着城市旅游、休闲、会展等现代化高档次消费的服务需要。2.2 项目建设的必要性（1） 项目建设将促进本区经济和社会发展本项目建成后的营业收入将由住宿、娱乐、餐饮、会议及其他服务项目构成，通过完善的管理和细致的服务让宾客体会到高品位的享受。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。本项目的落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时可提供新的就业岗位，缓解就业压力，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用，为区内经济发展创造良好的投资环境，促进区内经济的快速崛起。（2） 本项目提高了六盘水市高端接待的接待能力 作为六盘水市的高星级酒店之一，加强加大了六盘水市的整体接待能力。（3） 项目落成将带动本地区酒店行业发展 本项目定位为五星级多功能商务酒店。引进了更多先进的管理经验及营销体系，也必将在行业内产生很大的影响。届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理及营销等体系，以带动本地区酒店行业更大的发展。第3章 项目市场分析3.1 行业现状本市现有各大酒店概况：当前全市仅有的两家高星级酒店，客房月入住率均为70%以上，餐饮上客率晚市均为80%以上。酒店名称（星级）类型房间类型会议室配套特色餐饮设施时代假日酒店涉外标准间、套房238间大小共7个KTV、棋牌室、健身房、等休闲娱乐场所功能齐全，环境幽雅宴会厅、大餐厅和21个风格各异的餐厅包厢凤凰祥林大酒店商务标间、套房共130余间大小共3个KTV包房23间和商务会所包房17间装修豪华宴会厅24个3.2 供给、需求分析其他配套设施：各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次、装修风格以及规模参差不齐，不能承载我们六盘水市夜郎文化对外接待的形象功能展示。餐饮：通过市场调查，餐饮部因为地区局域性限制，外出学习时间短，不能与一线城市的高端餐饮同步，不能满足旅客对各地不同餐饮口味的需求。建筑风貌：建筑风貌随着城市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。特色：本项目在投资时考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到最大的市场份额。一、会议及活动 随着六盘水市每年政府会议的召开及各项政府性活动，每年有大大小小的经销商会议、企业商务会议，这么大的市场空间，却只有二家高级酒店去接待。这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。二、度假、避暑游客 六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑的重点旅游城市之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅游业，六盘水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。三、外地投资商随着六盘水市的开发和政策优惠，很多外地投资商会到六盘水市及周边进行项目考察。他们考察的范围不光是项目本身，还有软件环境，以及未来有可能举办展会、商务谈判、会议的选址问题。作为六盘水市开发的整体配套项目，它的投资开发势在必行。由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游、商务会议、会展、政府接待等多方面高层次需要，这也为本项目的开发提供了可发展之路。3.3 发展趋势目前六盘水市只有两家四星级酒店，其余的多是商务经济型酒店，因此基本不存在四、五星级酒店的竞争，给我们项目未来的发展提供了足够大的空间。 第4章 项目条件4.1 项目地点贵州省六盘水市钟山区南环中路63号（世纪广场东侧）4.1.1 自然条件 六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅游业，六盘水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。 矿产资源丰富。境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，其中煤炭资源远景储量844亿吨，已探明储量180.1亿吨，保有储量168.2亿吨，煤种全、煤质好，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“江南煤都”之称，是国家“西电东送”的重点电源基地之一。4.1.2 社会经济条件 区位优势明显。全市地处川滇黔桂结合处，是国家国土资源开发规划确定的“攀西六盘水资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”之称。境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，拥有西南较大的铁路编组站六盘水南站，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽。4.1.3 优势分析1、地理位置发展趋势明显，本项目是招商引资项目，政府给予一定的政策优惠和帮助。2、生态环境良好。3、自然资源丰富。4.1.4 劣势分析1、 地处内陆城市。2、 流动人口量较小。第5章 项目总体规划和布局5.1 总体规划5.1.1 项目定位 五星级涉外商务酒店5.1.2 功能定位 以住宿、餐饮为核心业务，同时具备商务会议、休闲娱乐的多功能商务酒店。5.1.3 形象定位六盘水市标志性建筑。建筑风格突出高档、大方的建筑特征。5.1.4 功能分类 本项目总建筑面积约28532平方米，其中： 客房部分：11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。 公用设施部分：15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯、商务中心、会议室、餐厅、便利店、康体中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。 地下室部分：1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：停车场、仓库等。第6章 项目开发及实施计划6.1 主体工程主要指标项 目指 标备 注1：占地面积26232：总建筑面积28532含地下室3：容积率5.794：绿化率30.37%5：层数26F地下1层，地上25层6：地下车位176.2 建设方式 拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队伍。同时聘请资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理、公正的控制项目工期、成本和质量。第7章 环境保护7.1 环境评价依据和标准7.1.1 编制依据1. 中华人民共和国环境保护法2. 项目环境保护管理条例国务院令253号7.1.2 环境保护标准1. 环境空气质量标准GB309519962. 地表水环境质量标准GB383820023. 锅炉大气污染物综合排气标准GB1327120014. 大气污染物综合排放标准GB1629719967.1.3 设计原则 坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、低噪音的先进高效的设备。环保设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。7.2 环境评价 鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。第8章 财务分析8.1 销售收入估算项目收入来自于以下六部分：（1） 客房 平均房价540元/天*208间(套)客房*365*70%入住率=2870万元（2） 餐饮中餐厅项目数据面积1924 m2大厅224 位包房18间平均消费300元/人日人流200人（包括午、晚餐）日收入6万元月收入180万元年收入2160万元（3） 餐饮宴会厅项目数据面积418.8m2功能厅600 m2厨房900m2宴会用餐每周1次，每次20席，1200元/席宴会厅出租每周1天，租金6000-8000元日收入0.4 万元月收入12 万元 年收入144万元（4） 餐饮西餐厅项目数据面积1147 m2平均消费178元/人日人流50人/日日收入0.89万元月收入26.6万元年收入318.7万元（5） 娱乐、康体营业预算依据面积2432m2 项目年收入（万元）月收入（万元）日收入（元）会员消费144124000SPA273227604日人流250 人/日总计4173411604（6） KTV娱乐中心项目数据面积2843 m2包房48 间大厅200 位演艺吧100 位平均消费120元/人日人流380人日收入4.56万元月收入136.8万元年收入1641.6万元会议：120万元/年其他收入：120万元/年上述预测总计：7374.3万元/年营业税金：营业税率按5%计算，城建税5%，教育税附加3%。8.2 成本费用估算（1）工资费用含工资、福利及保险费，预计人员定编265人，人均工资费用1800元；（2）日常费用含必要的生产费用、水电费、营业用品、劳保用品、广告费（日常）、燃料费、交通费等，预算为营业收入的8%；（3）其他管理费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、通讯费等费用，预计占营业收入的1%； （4）营业费用包括广告费、业务招待费等，预计占营业收入的3%；（5）折旧费用：采用直线折旧法，建筑物按折旧年限30年折旧，残值率5%；设备设施等折旧年限按10年折旧，残值率5%；第9章 效益分析9.1 经济效益本项目作为六盘水招商引资项目之一，在政策上享受地方政府的各种优惠，经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。投资利润率38.2%。9.2 社会效益（1）带动相关产业发展带动建材、装修、家具等行业；产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。本项目的开发将直接带动周边地区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。（2）创造就业机会本项目可提供300余人就业岗位。（3）优化六盘水市投资环境目前六盘水市正处于发展阶段，各大企业纷纷入驻，商务、会议等日常活动日益频繁，本项目为企业提供了更便利的商务服务，优化了城市投资环境。第10章 可行性研究结论10.1 结论 在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于专业经验和经济学的角度来决定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营管理模式，本项目的赢利目标最终可以实现。目 录第1章项目总论11.1项目概况11.2编制的依据11.3编制研究范围11.4可行性研究概论1第2章项目的意义及必要性32.1项目提出的背景32.2项目建设的必要性3第3章项目市场分析43.1行业现状43.2供给、需求分析43.3发展趋势5第4章项目条件64.1项目地点6第5章项目总体规划和定75.1总体规划7第6章项目开发及实施计划86.1主体工程主要经济指标86.2建设方式8第7章环境保护9 7.1 环境评价依据和标准97.2环保评价结论9第8章财务分析118.1营销收入估算118.2成本费用估算12第9章效益分析139.1经济效益139.2社会效益13 第10章可行性研究结论1410.1结论14目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目提出的理由与过程6三、项目建设的必要性8四、项目的可行性12第二章 市场预测15一、市场分析15二、市场预测16三、产品市场竞争力分析19第三章 建设规模与产品方案22一、建设规模22二、产品方案22三、质量标准22第四章 项目建设地点25一、项目建设地点选择25二、项目建设地条件25第五章 技术方案、设备方案和工程方案28一、技术方案28二、产品特点30三、主要设备方案32四、工程方案32第六章 原材料与原料供应35一、原料来源及运输方式35二、燃料供应与运输方式35第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程37一、总图布置37二、 运输38三、总体布局38四、公用辅助工程39第八章 节能、节水与安全措施44一、主要依据及标准44二、节能44三、节水45四、消防与安全45第九章 环境影响与评价47一、法规依据47二、项目建设对环境影响48三、环境保护措施48四、环境影响评价49第十章 项目组织管理与运行50一、项目建设期管理50二、项目运行期组织管理52第十一章 项目实施进度55第十二章 投资估算和资金筹措56一、投资估算56二、资金筹措58第十三章 财务评价与效益分析61一、项目财务评价61二、财务评价结论65三、社会效益68四、生态效益68第十四章 风险分析70一、主要风险分析识别70二、风险程度分析及防范风险的措施70第十五章 招标方案72一、招标范围72二、招标组织形式72三、招标方式72第十六章 结论与建议74一、可行性研究结论74二、建议75附 件77一、附表77二、附件77三、附图77