房地产瑞安市汀田镇文华路h、j、s地块旧村改造项目可行性策划书.doc

XX地块建设项目申请报告委托单位：XX地产开发有限公司编制单位：XXXX工程项目管理有限公司编制时间： 目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目建设背景11.3项目概况21.4主要建设内容和规模21.5工程建设方案41.6投资估算与资金筹措6第二章 项目市场分析.10第三章 发展规划、产业政策分析15第四章 资源开发及综合利用分析184.1资源开发方案184.2资源利用方案18第五章 节能方案分析275.1用能标准和节能规范275.2节能措施27第六章 建设用地分析.29第七章 环境和生态影响分析.317.1环境和生态现状317.2环境影响评价标准317.3项目对生态环境影响327.4主要环保措施337.5水土保持347.6地质灾害影响分析35第八章 经济与社会影响分析368.1经济影响分析368.2社会影响分析36第九章 主要结论与建议399.1主要结论399.2主要建议40XX地块 项目申请报告第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况瑞安市汀田镇文华路H、J、S地块旧村改造项目由汀田镇联光村、宣中村、宣前村三村经济合作社申请，三村村民代表大会讨论决定启动汀田镇文华路H、J、S地块旧村改造项目建设工程。汀田镇是瑞安市的辖镇，位于温州瑞安市东北部，地处飞云江畔北岸，距瑞安市区6公里，东面濒海，北连鲍田镇、塘下镇，西南邻莘塍镇，辖区跨温瑞塘河两岸。104国道线、飞云江三桥、东新公路、温瑞塘河均穿境而过，交通十分便利，地理位置得天独厚，是瑞安市科技、物流中心。其中联光村位于汀田镇中心地段，西接东新路，东接104国道，总住宅面积0.15平方公里。全村有379户人家，总人口1698人；宣中村位于汀田镇小典下片，东接东新路，西到104国道。全村有321户人家，总人口为1370人；宣前村位于汀田镇中心地段，上接104国道，下连东新公路，全村共有313户人家，总人口1296人。1.2项目建设背景随着XX县XX镇社会经济的迅速发展，居民生活水平逐渐提高，村民居住环境和滞后的基础设施逐渐跟不上时代发展，为在尽可能利用周边环境的前提下，我们精心打造了小区内景观环线，为小区业主提供贯穿始终的全方位健康设施，使健康的生活方式，改善村容村貌和村民居住条件。1.3项目概况XX地块建设项目地块位于XX县XX镇下桥村，周边是空地，东北侧紧邻河流，东南面和西南面为规划道路。本项目区域作为完全镇现代化城镇建设，将打造成集休闲、居住等多功能于一体的现代化经济适用住宅小区。项目附近均为住在区，周边商贸、休闲等配套设施已渐成规模，有利于集聚消费人气。规划用地总用地面积14881平方米。地上总建筑面积36969.2平方米（其中住宅面积32191.2平方米，商业服务网点面积4519.2平方米，物业管理用房和其他设备用房258.8平方米,地下室面积11050平方米。由4幢17层高层居住建筑、地下车库和二层沿街商业服务网点等组成。住宅共有272户，住宅机动车停车泊位按每户1.0个标准车位配置，商业机动车按每100平方米建筑面积0.2个标准车位配置，共需要设置车位282，现已设置290个车位。住宅非机动车停车泊位按每户1.0个标准车位配置，商业非机动车按每100平方米建筑面积2.0个标准车位配置，本项目非机动车位需设置372个，现已设置400个，满足规划要求。1.4主要建设内容和规模本项目建设内容主要包括土建工程（包括地下室）、水电安装工程及其他配套工程等；项目建设的主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标一览表技术经济指标XX镇中心区A17地块单位数量备注规划用地面积1488122.31亩建筑占地面积4513总建筑面积48707其中地上总建筑面积37202地下总建筑面积11050计入容积率总建筑面积37202其中住宅面积32190商业服务网点4752物业用房260居住户数户272地下室11050不计入容积率地下非机动车库停车泊位个400机动车库停车泊位个290容积率2.5建筑密度%35%绿地率%30%11.5工程建设方案1.5.1总平面布置1、平面布局、功能分析、交通流线住宅户型与环境充分结合，体现品质与舒适，边套户型和朝向的利用率最大化，最大限度的享用视觉资源。每套住宅均保证明卫明厨，设计注重平面布局，户内功能合理，户型组合灵活，所有房间均满足采光和观景要求。户型采用景观阳台，对周围美景巧加因借，达到景与人的情景交融，凸显了住区特色。2、户型及剖面设计本方案为4栋1梯2户2单元高层住宅楼，主力户型为110，,130方，每单元均设置2部电梯。户型设计上力求动静分区明确，洁污分区，居寝分离，尺度合宜，使卧室的私密空间与客厅的交流空间有良好的相对独立性，客厅、卧室都有直接采光面，保证每户都能享受到充足的日照，结合XX当地的特色，所有户型均设有明卫生间，大大提升了生活质量。整套户型实用、经济。从内部空间和外部环境都彰显高品质。3、立面设计立面设计以涂料为主，力求简洁大方，摒弃繁复的线条，简化里面装饰。表现简洁现代、光影丰富的建筑肌理和质感，给人明快，轻松的感觉，使小区具有更高独立性的生活空间与更纯粹的生活质量，从细节营造绝对纯质化的纯美建筑，以高标准坚持细节的绝对完美。考虑开发区的地域特色，建筑风格现代简约、大气典雅，每个主要房间均考虑了空调机位的摆放，结合立面的进退，灵活多变地将空调位组合成各种立面造型元素，和大气典雅的周边商铺形成了极具时代感的建筑群，形成整个区域的地标形象。4、无障碍设计4-1、道路系统的无障碍设计（1）设计范围包括：组团路的人行道、宅间小路人行道。（2）居住区各级道路的人行道纵坡不大于2.5，在人行步道中设台阶，应同时设轮椅坡道和扶手。（3）在人行道设置盲道，盲道位置、走向、材质、标识严格按照规范。4-2、公共绿地的无障碍设计（1）设计范围包括：中心绿化区、组团中心绿化区、儿童/老年活动场地（2）各级公共绿地的入口与道路及休息凉亭等设施的平面应平缓防滑；地面有高差时，应设轮椅坡道和扶手。（3）在休息座椅旁应设轮椅停留位置。（4）公用厕所的入口、通道及厕位、洗手盆等应作无障碍设计。（5）绿地内台阶、坡道和其他无障碍设施位置设提示盲道。4-3、建筑物的无障碍设计（1）无台阶时，建筑无障碍入口室外地面坡度不大于1：50；有台阶时，设1:12无障碍坡道。（2）高层入口设置轮椅坡道和扶手。（3）高层电梯为无障碍电梯。（4）走道和门符合无障碍要求。（5）地面停车区设置残疾人专用车位。1.5.3项目实施进度根据项目的建设规模与标准，综合考虑施工和附属工程等各因素，本项目建设期约为48个月，具体进度如下：2011年1月2011年5月 合同签订及拆迁阶段；2011年5月2011年7月 招标及前期准备；2011年8月2014年2月 施工进场至土建工程结束；2014年2月2014年8月 附属工程结束；2014年8月2014年12月 竣工验收完毕，交付使用。1.6投资估算与资金筹措1.6.1编制依据(1) 按国家发展和改革委员会建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究报告研究指南中规定的有关投资估算编制方法进行。(2)浙江省建筑工程概算定额（2010）；(3)浙江省工程建设其他费用定额（2010）；(4) 类似工程概、预算价格及相关技术经济指标价格。1.6.2估算说明 一、 投资范围本工程投资为XX镇中心区A17地块用地红线范围内的建筑工程、给排水工程、电气工程、弱电（含智能化）、燃气工程、通风工程、室外工程、电梯及工程建设其他费用。工程总投资：24785.16万元。其中建筑安装工程费用15229.54万元；工程建设其他费用8375.37万元；工程预备费1180.25万元。综合造价5136.61元/平米。二、 编制依据工程量计算按本院方案设计图纸、设计说明。建筑、安装工程参考类似工程概预算处理。工程建设其他费用按浙江省建建发（2011）239号文规定执行。三、 其他1、本投资未计建设期贷款利息。2、本投资未计室内二次装修费用。具体投资详见工程估算汇总表。1.6.3估算结果本项目投资估算是在建设规模和建设内容的基础上，参照类似工程的费用水平，并考虑到本地物价水平对工程造价的作用等因素估算的。经估算，项目总投资约为2.48亿。测算详见附表1-1。表1-1 工程投资估算汇总表序号工程或费用名称单位数量或计算基础单价（元）或费率合计（万元）一工程费用15229.54 1土建工程m248252.0011814.35地上土建m237202.0017506510.35地下室m211050.0048005304.002安装工程m248252.003155.68给排水(室内）m2110530.77给排水(室外）m2628.95电气（室内）m22201061.54电气（室外）m2838.60弱电m250241.26暖通m22601254.553总图259.51道路、及构筑物m25503.708044.03围墙、大门项1150.00绿化工程m24464.308035.71综合管网29.764设备购置台4.00200.00二其他费用8375.37 1建设管理费654.23 建设单位管理费万元23260.70 219.09费用定额P4建设管理其他费万元15229.54 125.13费用定额P4工程监理费万元15229.54 310.01建设工程监理与相关服务收费管理规定文件2征地费m26697.00 甲供3项目立项申报费8.00费用定额P84勘察设计费221.96费用定额P10工程勘察费48252.006元/平米28.95工程设计费48252.00193.015环境影响评价费4.00费用定额P126水土保持方案编制费14881.002.987工程保险15229.540.20%30.468场地准备及临时设施费15229.540.70%106.61费用定额P149市政公用设施费650.15费用定额P18市政基础设施配套费m248252.00120579.02防雷检测费m248252.001.245.98白蚁防治费m248252.0029.65新墙体材料专项资金m248252.001048.25散装水泥专项资金m248252.001.57.2410节能评估审查费m248252.00314.48三预备费万元1180.251基本预备费23604.91 5.0%1180.252价格上涨预备费00四建设期贷款利息0五铺底流动资金0六总投资一+二+三+四+五24785.16 表1-2 工程总投资构成一览表序号费用名称金额（万元）占总投资比例备注1工程费用15229.5461.45%2工程建设其他费8375.3733.80%3预备费1180.254.76%4项目总投资24785.16100.0%1.6.4资金筹措本项目总投资为24785.16亿元人民币，项目建设资金全部由XX地产开发有限公司自筹。37 第二章 项目市场分析2.1住宅市场发展状况XX县是温州市政治、经济、文化发展的重要组成区域。改革开放以来，随着城市建设的进行和国民经济的不断发展，全县民营企业的数量占全县企业总数的95%以上、产值占全县的98.1%。规模工业迅速发展，产值超亿元的企业10家，超1000万元的企业94家，超500万元的企业138家，企业集团13家。2001年，拥有国家、省、市级在建技改项目62项，总投资9.08亿元。产品档次和质量不断提高，拥有国家、省、市级名牌产品30多个。开放型经济势头强劲，出口产品8个大类、近30个品种，产品销往54个国家和地区，有进出口自营权的企业70余家，2000年出口商品交货值达13.1亿元。工业园区的规模效应和集聚效应开始显现，萧江塑包科研生产园区、XX经济开发区鞋业园区、昆阳服饰工业园区、水头皮件制革工业园区相继建成投产，给XX的工业经济注入强大的发展后劲。2000年以来，XX县委、县政府深入实施“产业提升、中心集聚、生态优化、开放带动、城乡统筹、和谐构建”六大战略，以加快发展、科学发展、创新发展、和谐发展、持续发展为主基调，凝心聚力，奋勇争先，扎实工作，全力推进XX经济社会发展新跨越。2007年，实现地区生产总值139.4亿元，同比增长12.7%；工业总产值335.2亿元，同比增长15.7%；外贸进出口总额3.97亿美元，同比增长24.3%；财政总收入13.3亿元，同比增长21.7%，其中地方财政收入7.1亿元，同比增长24.7%；城市居民人均收入17708元，农民人均纯收入6934元，分别同比增长8.2%和10.8%。2006、2007连续两年跻身全国最具潜力中小城市（县）百强和全国中小城市（县）综合实力百强。XX县位列中国最具投资潜力百强县第45位XX城市化建设迈出大步伐。按照鳌江流域建设中等城市目标，“县域中心城市重点镇一般集镇”三级城镇体系规划不断完善，全县17个建制镇集聚了79%以上的人口，99%以上的工业和87%的商品市场。昆阳、鳌江、水头、萧江、麻步、腾蛟六大镇工业产值占了全县的90%。昆阳、鳌江两镇进入全省百强镇行列，昆阳、鳌江、水头、萧江四镇进入温州三十强镇行列。按照“优化布局、促进融合、做大规模、完善功能、提升品位”的要求，推动昆鳌组合城市发展，着力把昆阳镇建设成为政治文化中心，把鳌江打造成为金融商贸中心。旧城改造、新区开发同步进行，20世纪90年代以来，共拆除旧城面积50多万平方米，新建面积102.7万平方米。行政区划调整后，昆阳、鳌江两镇总面积达到182.4平方千米，总人口22.9万人。截至2007年，建成区面积达到38.4平方千米，城市化水平达50.6%。截至2005年，全县累计投入城市建设资金52亿元，其中社会资金投入占86%。改革开放以来，随着城市建设的发展，XX县居民的住房条件有了明显改善，住宅面积总量有了很大提高。最近几年是我国住房制度改革的重要时期，也是我国住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。特别是以国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台为标志，住房分配体制改革取得了突破性进展。随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形成，个人买房迅速启动，住宅建设规模不断加大。国家配套政策的出台对房地产业产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地产业的发展。XX县房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的发展过程，近几年来，XX县房地产业发展迅速，不论从投资总量，还是对拉动GDP贡献上都有较快增长。已成为XX县启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速发展发挥了重要作用。随着“十一五规划”的进一步实施，XX县房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。2.1.1住宅市场需求状况一、房地产市场交易情况今年一季度，受楼市调控新政刺激，大量购房者赶“末班车”入市，我县二手住宅交易量井喷，部分需求涌入新房市场并加快购房进程。一季度，全县二手房累计成交套数2085套、销售面积30.23万平方米，同比上升319.52%和324.03%，升幅比去年同期分别扩大365和371.3个百分点。其中3月份成交套数1551套、销售面积22.12万平方米，同比分别大幅增长679.4%和720.4%。新建商品房累计成交套数1464套、面积20.74万平方米，同比分别增长654.6%和630%；成交均价10052元/平方米，同比下降4.7%。2013年二手住房月成交情况类别1月同比2月同比3月同比成交套数（套）289153.51%24533.15%1151679.40%成交面积（万平方米）4.28146.15%3.8442.35%22.12720.43%2013年新建商品住房月成交情况类别1月同比2月同比3月同比成交套数（套）6722821.74%346476.67%449304.50%成交面积（万平方米）9.482934.76%5.04478.92%6.25277.16%成交均价（元/平方米）9891-8.18%108904.14%9719-7.89%一季度新开盘楼盘情况表楼盘名称套数壹品嘉园62润地九墅（三期）205（住宅204，商业1）金钻豪庭108（住宅93，商业15）置信汇金名豪（三期）99缇香锦园258博鳌锦苑1#、2#楼102（住宅92，商业10）红墅湾家园（二期）264欧南御园385（住宅236，商业149）凤湖湾花苑（二期）159（住宅156，商业3）二、税收情况一季度，全县房地产业税收入库2.27亿元，同比增长116.95%，占总税收收入的49.53%，接近整体税收的半壁江山。高增长的主要原因为：一是春节前后房地产市场回暖，房开楼盘销售情况良好；二是受近期房地产业国五条政策影响，二手房交易量激增。三、土地供应情况今年一季度，全县共出让土地13宗，面积19.14公顷，同比上升66.4%；土地出让金为7.5亿元。其中工业用地4宗，面积2.5公顷，土地出让金1540万元；商住用地9宗，面积16.64公顷，土地出让金7.34亿元。四、住房按揭贷款情况目前，该县首套房贷款首付款比例为30%，贷款利率普遍向基准利率看齐，其中仅工行的贷款利率在基准利率基础上下调15%。第二套（及以上）房屋贷款的首付款比例均为60%，贷款利率大多在基准利率基础上上浮10%，其中建行的贷款利率为基础利率上浮20%。五、房地产市场调控政策2013年2月20日国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。 2013年3月1日国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）。提出：坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施，继续严格实施差别化住房信贷政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。政策链接房地产调控政策五次升级2010年1月 “国十一条”：居民二套房贷款首付款比例不得低于40，探索土地出让综合评标方法防“地王”频出。规范国有大企业投资房地产。2010年4月17日 “国十条”：二套房贷款首付款比例不得低于50，第三套及以上住房贷款首付比例和利率大幅提高，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2010年9月29日 “九月新政”：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。2011年1月26日 “新国八条”：强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。限购加强。以上所述，XX县房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。第三章 发展规划、产业政策分析XX县县域总体规划一、规划背景 为了统筹城乡区域发展，在有限的土地资源下合理构建县域整体发展框架，合理安排城镇、农村居民点及各项基础设施、公共服务设施的空间布局，协调好保护与发展的矛盾，特编制本规划。二、规划主要内容 （一）县域发展目标 围绕全面小康目标，以创建“三县一中心”为载体，全力打造特色鲜明经济强县、风格独特旅游大县、内涵丰富文化名县，实现XX经济社会新跨越。承接温州中心城市产业转移、“东引台资”和“融入长三角”，加快形成温州南部新兴产业集聚地；充分发挥境内众多旅游资源的优势；以建设鳌江流域中心城市为目标，大手笔勾画鳌江流域中心城市未来发展框架，把XX建成浙南、闽北的重要工贸旅游城市、港口城市，温州鳌江流域的中心城市。 （二）：次区域划分与分区发展策略 （1）次区域划分：在XX县域范围内划分三个次区域，并进一步划定管制区。 1、东部次区域：县域重点发展区域，是东部八镇一乡，包括昆阳、鳌江、萧江、钱仓、宋桥、郑楼、榆垟、宋埠八镇和西湾乡。2、西部次区域：县域西部以生态保护为主的发展区域，以水头镇及其发展轴线为主要发展空间，以山地自然生态和风景名胜区为主要保护空间，主要包括水头镇、麻步镇、腾蛟镇、山门镇、顺溪镇、南雁镇、凤卧镇、鹤溪镇、梅溪乡、梅源乡、桃源乡、凤巢乡、龙尾乡、南湖乡、朝阳乡、闹村乡、晓坑乡、怀溪乡、青街乡、维新乡、吴垟乡等21个乡镇。 3、南麂海洋生态次区域：包括南麂及周边海洋生态保护区域。 （2）分区发展策略 1、东部次区域：促进县域中心城市结构的形成，积极引导中心区功能的形成，促进现代制造业为主的第二产业向该地区集聚，并在公共服务、居住配套等方面提供支持和保障，形成第二、第三产业集中发展的区域。实施以交通走廊为引导，整体联动、集约发展的模式。开发旅游休闲、会议培训和生态农业，可适当发展无污染的都市型工业，应与生态环境充分协调。 2、西部次区域：严格控制生态区的开发建设，加强绿化建设和生态恢复。在维护生态环境的前提下，积极引导旅游休闲等生态环境友好型的产业向该地区集聚，引导对环境影响较大的产业转移。以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展。 3、南麂海洋生态次区域：以海洋生物多样性的保护、维护区域生态安全和生态旅游为主，适度发展以海上观光、游乐、避暑、海洋生物观赏、科普教育及海上体育运动为主的旅游业和海珍品育苗及抗风浪网箱养殖为主的海水养殖业以及建设人工鱼礁，发展生态渔业。 （三）中心城市： 中心城市的城市规划区：从县域整体发展的角度确定XX中心城市的规划区范围，将XX全部县域范围作为城市规划区，总面积1050.68平方千米。 城市性质：辐射浙南、闽北的重要工贸旅游城市、港口城市，温州鳌江流域中心城市的重要组成。其中昆阳突出县域中心功能、旅游服务功能和产业基地功能，鳌江突出港口功能和产业基地功能。 规划期限：规划基期为2005年，近期到2010年，远期至2020年，远景展望至2050。 城市规模：确定2020年城市人口发展规模为38万，其中2010年中心城市人口规模为26万。 城市发展方向昆阳片向北、向东的发展条件较好，是城市未来发展的主要方向，向西适当发展，向南只是分区的功能完善。鳌江片未来城市发展的方向将是向东部西湾围垦区发展。 总体布局结构规划总体布局结构为“一城两片一组团”。 一城：即统筹功能区块及设施布局，形成昆鳌一体并包含西湾围垦区的组合城市。北与宋桥郑楼城镇组团相衔接，南与龙港规划建设区块相协调，辐射带动沿鳌江的钱仓、萧江城镇区块，强化XX中心城在鳌江流域的中心地位。两片：昆阳片和鳌江片。 一组团：指东部的西湾围垦组团。昆阳片和鳌江片在组合发展的基础上划分分区，其中昆阳建设规划区块分为四个分区，分别为老城区、城北工业区、城东新区和城南片区；鳌江建设规划区块分为五个分区，分别为老城区、城西区、经济开发区、火车站站前区和城东新区。因此，本项目符合XX县总体规划。第四章 资源开发及综合利用分析4.1资源开发方案根据国家发改委有关项目申请报告的编制要求，资源开发方案主要针对资源开发类项目，应阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等。矿产资源、水利水能资源和森林资源是资源开发项目的物质基础，直接关系到项目开发方案和建设规模的确定。资源开发项目包括：金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿、化学矿，水利水电和森林采伐等项目。由于本项目不涉及到上述资源的开发，不属于资源开发项目，因此本报告不再进行资源开发方案的论证。4.2资源利用方案4.2.1资源利用原则项目资源包括土地、能源、水体及人才等等，是人类赖以生存和发展的战略性基础资源，是国民经济的重要物质基础，直接制约着国民经济的发展和影响人民生活水平的提高。就与本建设项目直接有关资源要素如土地、能源和水资源来说，本项目在设计建设中应注意合理开发并有效利用资源的设计原则，主要设计原则如下：(1) 为贯彻国家对能源实行开发和节约并重的方针，节能降耗，提高经济效益，本工程尽量采用新工艺、新技术、新机械产品，以减少损耗，提高经济效益；(2) 在土地利用上，应节约用地，安置项目容积率高，提高土地的综合利用水平；(3) 在水资源利用上，设计尽量考虑循环水方案和节水用具，以保护环境和节约水资源；(4) 在建筑设计中注意建筑节能，贯彻实施利用太阳能等新能源；(5) 采用低耗高效节能灯具、高效低耗的节能型电力变压器及低耗开关元件，减少正常使用时的电力损耗。4.2.2土地利用浙江省发展和改革委员会和浙江省国土资源厅联合制定了浙江省商业、住宅、办公建设项目用地控制指标。住宅建设项目应根据经济社会发展的需要，综合考虑各种技术经济条件。住宅项目建设用地指标控制如为容积率要大于等于1.0按照高强度开发要求来集约建设。4.2.3给排水1、在每个地下室内设252 m3消防水池一座和消火栓泵二台（一用一备），消火栓系统增压稳压装置一套，自喷泵二台（一用一备）。在最高楼屋顶设高位消防水箱（18m3）一座，保证10分钟初期火灾用水量。2、室外消火栓系统在室外DN150的消防给水环管上设置地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径150米。3、室内消火栓系统本工程各单体及地下室内均设置室内消火栓系统，室内消火栓布置保证同层任何地方均有二股水柱同时到达。按规范要求消火栓箱内均设置消防水泵启动按钮和25M消防水龙带。消火栓系统由消火栓泵直接供水，消火栓栓口压力超过0.5 MPa时采用减压稳压型消火栓。室外设消火栓系统水泵接合器二套。各楼屋顶设试验消火栓。4、室内自动喷淋系统在地下汽车库、地下自行车库等处均设有湿式自动喷淋灭火系统。消防泵房内设自动喷淋泵二台（一用一备）。系统在不同防火分区供水横干管起点处设置信号阀和水流指示器，在管末端设试验放水阀。报警阀前供水环管与屋顶消防水箱相连。室外设自喷水泵接合器二套。地下汽车库、地下自行车库按中危险级设计，喷水强度8L/min m2作用面积160 m2。5、按建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）的有关规定配置磷酸铵盐干粉灭火器。3.2.4电气工程1.系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防直通对讲电话系统；应急照明控制系统。2.消防控制室：本工程消防控制室设在地上一层，设有直接通往室外的出口。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器、打印机、和电源设备等组成。消防控制室可接收感烟、感温、火焰、可燃气体等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号，消防控制室可联动控制所有与消防有关的设备。3火灾自动报警系统：1)本工程采用集中报警控制系统。消防自动报警系统按两总线设计。2)探测器：在地下室、过道、电梯前室、客房、办公用房、设备用房等场所设置感烟感温探测器。3)探测器与灯具的水平净距应大于0.2m；与送风口边的水平净距应大于1.5m；与多孔送风顶棚孔口或条形送风口的水平净距应大于0.5m；与嵌入式扬声器的净距应大于0.1m；与自动喷淋头的净距应大于0.3m；与墙或其它遮挡物的距离应大于0.5m。探测器的具体定位，以建筑吊顶综合图为准。4)在本工程适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。手动报警按钮及对讲电话插孔底距地1.4m。5)在消火栓箱内设消火栓报警按钮。接线盒设在消火栓的开门侧，底距地1.8m。4消防联动控制：火灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关层的正压送风阀及排烟阀、电动防火阀、并启动相应加压送风机、排烟风机，排烟阀 280熔断关闭，防火阀 70熔断关闭，阀、风机的动作信号要反馈至消防控制室。在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、加压送风机、排烟风机，既可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线手动控制，并接收其反馈信号。(1)消火栓泵控制：1）平时由压力开关自动控制增压泵维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。2）消火栓按钮动作后，直接启动消火栓泵，消防控制室能显示报警部位并接收其返馈信号。3）消防控制室可通过控制模块编程，自动启动消火栓泵，并接收其返馈信号。4）在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制消火栓泵，并接收其反馈信号。5）消防控制室能显示消火栓泵电源状况。6）消防泵房可手动启动消火栓泵。(2)自动喷洒泵控制1）平时由气压罐及压力开关自动控制增压泵维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。2）火灾时，喷头喷水，水流指示器动作并向消防控制室报警，同时，报警阀动作，击响水力警铃，启动喷洒泵，消防控制室能接收其返馈信号。3）消防控制室可通过控制摸块编程，自动启动喷洒泵，并接收其返馈信号。4）在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制喷洒泵，并接收其返馈信号。5）消防控制室能显示喷洒泵电源状况。6）消防泵房可手动启动喷洒泵。 (3)专用排烟风机的控制：当火灾发生时，消防控制室根据火灾情况打开相关层的排烟阀（平时关闭），同时连锁启动相应的排烟风机；当火灾温度达到280时，排烟阀熔丝熔断，排烟阀关闭，排烟风机吸入口处的280制方式与专用排烟风机相同。(4)非消防电源控制：本工程部分低压出线回路及所有各层配电箱内设有 分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。(5)消防控制室可在报警后根据需要停止相关空调系统。(6)应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮应急照明灯。5火灾应急广播系统：本工程在消控中心设消防广播系统，当发生火灾时，消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动进行火灾广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。首层着火时，启动首层、二层及地下各层火灾应急广播；地下层着火时，启动首层及地下各层火灾应急广播；二层以上着火时，启动本层及相邻上、下层火灾应急广播。6消防直通对讲电话系统：在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在变配电室、电梯机房、空调机房、值班室等处设置消防直通对讲电话分机，专用对讲电话分机底距地1.4m。在消防控制室内设置直接报警的外线电话。7. 电源及接地：(1)所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消防控制室设备还要求设置蓄电池作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。(2)消防系统接地利用该工程综合接地装置作为其接地极，设独立引下线，引下线采用BVR-1x25mm2PC40。要求其综合接地电阻小于1欧姆。8.消防系统线路敷设要求：(1)平面图中所有火灾自动报警线路及50V以下的的供电线路、控制线路采用NH型导线，穿SC管，暗敷在楼板或墙内。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火波纹管。其所用线槽均为防火桥架，耐火极限不低于1.00