房地产地块可行性分析报告.doc

目 录第一章 重庆北部新区概况1一、北部新区基本概况1二、未来规划定位3三、竞争优、劣势分析4第二章 北部新区项目简介4第三章 鸳鸯旧城改造二期项目分析7一、地块基本情况7二、地块分析7三、项目SWOT分析8四、项目定位10五、项目投资分析10第四章 牌坊片区项目分析13一、地块基本情况13二、地块分析13三、项目SWOT分析15四、项目定位16五、项目投资分析16附件一：鸳鸯旧城改造二期项目地块宗地图附件二：牌坊片区项目地块宗地图第一章 重庆北部新区概况一、北部新区基本概况北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。北部新区成立以来，逐渐成为重庆规划中“最具活力的都市发达圈的核心增长极”，也是重庆财富的新高地，已经成了重庆市民心目中的“高尚富人区”。2004年重庆秋季房交会上，跨过新牌坊的北部新区的房屋均价和成交量都历史性地超过了渝中区。区域内一系列顶级住宅区筛选了一大批财富和精英人群作为这一带的主流居民，购房业主大多是有钱、有车的人，社会上层人群的特征比较明显，他们有更高的生活品位和更高的文化素质。 从北部新区现有开发条件上看，未来该区域的房地产开发将可能向人和、机场沿线及冉家坝方向拓展，如龙湖、保利等地产大鳄的开发就已经超越新牌坊向北部新区的纵深发展了。其中，超过500亩的有9家，超过1000亩的有6家，该区域地产项目占地总和已超过万亩。从产品上看，面对市场竞争，区域内的地产市场细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，房屋产品的精品、细致化趋势必将往高端方向发展。如果政策和市场不发生重大变化，北部新区的房地产开发势必将推动重庆地产向拥有财富的贵族时代挺进。 配套设施：区内交通配套完善，是中国西部南北(渝黔、渝合高速公路)、东西(成渝、渝万高速公路)公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，城市轻轨环线3号、4号、6号线均经过区内，其中3号线(市中心区江北国际机场)已经动工。构成北部新区骨干路网的“开山通海兴渝州”七条金系列干道，到目前为止，宽54米，长18.7公里的金开大道已经建成。而金山、金通、金海、金兴、金渝、金州也都正在建设和规划之中。设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。二、未来规划定位按照新区规划简图，未来的北部新区将由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山七个组团构成。其中人和、礼嘉、鸳鸯不但包括商务区、研发区，还包括环境优美的高档居住区，而大竹林、金山等组团则是工业区。 在这七个组团之间，其中包括一个森林和鸟类保护区，两个景观林木培植区，3个主题生态公园，4个生态农业区。统计显示，北部新区的环保绿化面积占整个规划面积的20以上。这一区域将会是重庆市最主要的高档住宅开发区和“富人区”。北部新区原有居民10万左右，按照新的规划未来的北部新区将成为65万人口的居住地，其中常住人口50万，流动人口15万。随着大型企业、高品质住宅的入住，北部新区也将成为高收入、高素质人群的首选居住地。而新增加的55万居住人口，让众多房产开发商看到了一个潜在的需求客户群。 三、竞争优、劣势分析优势：1、区域房地产开发起点高，销售价格高，富人区的形象已为广大市民认同；2、北部新区经济发展迅速，投资踊跃，交通便捷，基础设施好，配套完善，非常适宜开发高档住宅，是理想的人居环境；3、该区域的开发企业实力强，开发的项目规模大，容易在市民心目中营造好的楼盘形象 劣势：1、区域房地产开发量大，面市期集中，市场需要较长时间才能消化；2、大项目多，竞争激烈。第二章 北部新区项目简介重庆奥林匹克花园 重庆奥林匹克花园位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，项目总用地3373亩，是重庆市目前最大的楼盘，总建筑面积达250万平方米。地块依山傍水，天然地形特征丰富，将打造未来重庆具有国际品质的大型山水居住城。 本项目位于重庆市北部新区，是重庆市城市发展战略转移的重心点，区域景色别致，自然环境优美。该项目将从区域的城市功能定位角度发展，使项目风格与区域的城市性格相统一，并充分结合奥林匹克花园所独具的运动健康的生活理念，使得项目成为城市形象与人文展示的最好代言者。融科蔚城融科蔚城在规划设计上打破普通封闭小区布局，引入国际先进的街区式住宅开发模式，从建筑规划的根本入手，为业主提供多样化的公共生活空间。在融科蔚城总建筑面积85万平米的规模中，整个社区以多层建筑为主，部分小高层、高层点缀，并布置少量别墅、TOWNHOUSE，整个社区建筑形态多样，高低起伏，形成丰富的变化空间。金科天湖美镇金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。项目背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。显赫的区域优势，地处重庆显赫人居版块。重庆棕榈泉国际花园 重庆棕榈泉国际花园位于重庆市北部新区金开大道88号。项目总占地1200亩，总建筑面积约80万平方米。整块用地由四周呈缓坡状跌落至水面面积约160亩的湖泊，南低北高，湖光掠影，形成天造地设的自然大园林，是打造高品质综合社区的诗意栖居之地。棕榈泉国际花园项目主要由住宅区和生态公园组成，生态公园占地约240亩，其余为住宅用地。上海复地上城复地上城为位于渝北北部新区金渝大道81号，项目总占地480亩，建筑形态为点式和板式相结合的高层建筑+少量花园样房和叠加别墅。复地上城处于北部新区版块的制高点，视野开阔，周围的自然景观一览无遗。建工未来城建工未来城，重庆北部新区首席科技住宅社区，它位于重庆市北部新区园翠云组团金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，原生态湖泊约50亩，总建筑面积约80万平方米。重庆北部新区花园洋房销售价格表项目名称花园洋房价格重庆奥林匹克花园3900融科蔚城4200金科天湖美镇4500重庆棕榈泉国际花园4500上海复地上城3500建工未来城3500重庆别墅销售价格表项目名称建筑风格销售均价龙湖蓝湖郡地中海风情独立别墅：11000元/保利国际高尔夫花园北美山地风格独立别墅：10000元/高山流水北美风格独立别墅：8000元/长青湖现代风格独立别墅：8400元/南岭雅舍原生原态山地风格独立别墅：8500元/山语间澳洲风格独立别墅：7000元/第三章 鸳鸯旧城改造二期项目分析一、地块基本情况该地块位于重庆北部新区经开园鸳鸯镇旧址，土地总面积为128811.2平方米(合193.22亩)，其中，出让用地(含绿化指标的绿化控制带)121173.9平方米(合181.76亩，含城市拆迁面积59.10亩)，道路分摊用地7637.3平方米(合11.46亩)。用地性质及其他：居住(含配套商业)用地，容积率1.5，建筑密度30%，绿地率35%；出让年限：居住50年、商业40年。土地级别及出让金标准：商业按5级，出让金标准380元平方米；居住按6级，出让金标准250元平方米。二、地块分析该地块呈梯形形状，地势较为平坦，南北长约580米，东西最宽处约320米、最窄初约100米。东临保利国际花园、南临上海复地上城、西临金开大道(与融科蔚城相对)、北临西部建材城。(见附件一)三、项目SWOT分析1、项目优势1)、位置优势：该项目位于北部新区中心区域，周边聚集有上海复地上城、融科蔚城、西部建材城、保利国际花园、金山国际广场等大型开发项目，位置优势明显。2)、交通优势：项目西临金开大道，交通十分方便。3)、景观优势：项目东临保利高尔夫球场，自然景观资源十分优越。2、项目劣势1)、生活配套欠缺：目前，整个区域正处于开发建设阶段，生活配套和商业氛围欠缺。2)、周边大盘对本项目的影响：由于周边大盘较多，品质相对较高。因此，在项目定位及开发建设时必须加以重视。3、项目机会1)、宏观经济稳定发展：重庆市经济形式总体良好，宏观经济稳定增长，房地产市场发展趋势较为稳定。2)、生活方式改变带来的市场需求：随着人们生活方式的改变、生活质量的提高，使人们更加懂得享受生活的乐趣。生活方式改变带来较大的市场需求。4、项目威胁2005年3月以来，国务院和有关部委出台的一系列政策，银行对个人房贷申请的审查加严、央行加息导致贷款成本增加，在一定程度上会抑制消费者的购买需求。结 论：通过对本项目的上述分析，可以得出如下结论：1)、本相目具有较大的市场优势和客户群体优势，是一个较好的房地产开发项目。2)、本项目的市场定位应具有适度的超前性。3)、本项目对丰富公司产品形态、树立公司品牌、提高公司知名度有着积极的意义。四、项目定位1、项目形象定位1)、具有丰厚的文化底蕴和服务特色的高档物业。2)、具有独特的建筑风格、良好的自然景观，融山、水、林、园、建筑于一体的生态住宅区。2、产品定位自然景观与建筑形态完美相融、居住文化与生活品质和谐统一。产品形态以别墅、TOWNHOUSE、花园洋房等中高档住宅为主，及商业与公建配套建筑。3、项目市场定位主力市场：重庆市主城区；次要市场：重庆市其他区域、及市外区域。4、客户群体定位对生活品质要求全面、崇尚健康生活、重视生活质量、具有较强的经济基础的消费群体，是本项目的目标客户群体。五、项目投资分析本地块项目的技术经济指标：项目技术经济指标 附表一:序号名 称指 标备 注一项目技术指标1项目名称鸳鸯老城镇二期2项目位置重庆北部新区经开园3用地面积净用地181.76亩道路分摊11.46亩4用地性质居住(含配套商业)5建筑容积率1.5车库面积位未计入6绿化率35%7建筑密度30%8总建筑面积(万)22.908.1其中:商业(万) 1.82商业与住宅比按1：98.3 住宅(万)16.368.4 车库(万)4.72地下建筑全部二项目经济指标1销售收入(万元)75079.792项目总投资(万元)61468.933税金及附加(万元)4129.394增值税预提(万元)750.805利润总额(万元)8730.676投资利润率(%)14.207单方造价(元/平方米)2684.338价格年增长率% 说明: 1、因项目诸多因素不确定，不具备动态分析条件，故本次只做静态分析。 2、户均面积130，停车位按1个/户、商业及公建按200一个计算项目投资估算：项目投资估算表 附表三:序号费用名称费 用 估 算面积 (万)单价 (元/)总价 (万元)占总成本比例(%)备注一土地成本22.90 907 20770.47 34 1.1+1.21.1土地出让综合价金22.90 881 20165.50 1.2契税22.90 26 604.97 (1.1)*3%二规费22.90 195 4465.34 7 2.1+2.2+2.32.1建设配套费22.90 140 3205.89 2.2人防易地建设费22.90 40 915.97 2.3其他规费(合计)22.90 15 343.49 三、工程成本22.90 1370 31366.68 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方22.90 17 386.44 3.2土建成本（合计）22.90 800 18319.36 3.2.1+3.2.2+3.2.63.3外墙装饰及窗22.90 150 3434.88 3.4安装成本22.90 160 3663.87 含设施、设备费用3.6小区市政管网、道路及景观22.90 150 3434.88 3.7勘察、设计、咨询费22.90 53.0 1213.66 3.7.1+3.7.2+3.7.73.7.1勘察费22.90 5 114.50 3.7.2设计费（国外）22.90 22 503.78 3.7.3设计费 （国内）22.90 16 366.39 3.7.4监理费22.90 5.5 125.95 3.7.5造价咨询费22.90 4.50 103.05 3.8不可预见费22.90 40 913.59 （3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7）*3%四直接成本22.90 2472 56602.49 土地成本+规费+工程成本五间接成本22.90 213 4866.44 8 5.1+5.2+5.3+5.45.1管理费22.90 74 1698.07 直接成本*3%5.2财务费用22.90 30 686.98 暂按30元/平方米预估5.3集团研发管理费22.90 10 228.99 5.4营销费用22.90 98 2252.39 销售收入*3%六成本合计22.90 2684 61468.93 100 直接成本+间接成本七销售收入22.90 3279 75079.79 7.1+7.2+7.37.1住宅（合计）16.36 3200 52352.00 7.1.1+7.1.2+7.1.37.2商业用房1.82 6000 10920.00 7.3地下车库4.72 2500 11807.79 八销售税金22.90 213 4880.19 8.1+8.28.1营业税及附加22.90 180 4129.39 销售收入*5.5%8.2土地增值税(预提)22.90 33 750.80 销售收入*1%九利润（税前）22.90 381 8730.67 销售收入销售税金成本合计结论：1、通过测算，本项目的总投资收益率为14.20%，项目基本可行。2、若能适当提高容积率指标，则项目的投资效益会更好。3、若投资该项目，须对市场、产品形态、客户群体作进一步研究。第四章 牌坊片区项目分析一、地块基本情况该地块位于重庆北部新区经开园鸳鸯牌坊片区，土地总面积为477214.7平方米(合715.82亩)，其中，出让用地(含绿化指标的绿化控制带)466094.5平方米(合699.14亩)，道路分摊用地11120.2平方米(合16.68亩)。用地性质及其他：居住(含配套商业)用地，容积率1.2，建筑密度35%，绿地率30%；出让年限：居住50年、商业40年。土地级别及出让金标准：商业按7级，出让金标准290元平方米；居住按7级，出让金标准210元平方米。二、地块分析该地块呈梯形形状，地势较高、高差较大(与汉渝路的最大高差约62米、平均高差约30米)，四边长度分别约为：1130米、828米、1030米和626米。东南方临保利国际花园、西南方临西部建材城、东北方临建工未来城、西北方临与金开大道平行的汉渝路。(见附件二)三、项目SWOT分析1、项目优势1)、交通优势：项目邻金开大道，交通十分方便。2)、景观优势：项目东南临保利国际花园，自然景观资源十分优越。3)、高度优势：本项目所处位置为北部新区的制度高点，项目整体高度高，视野非常开阔。2、项目劣势1)、生活配套欠缺：目前，整个区域正处于开发建设阶段，生活配套和商业氛围欠缺。2)、地势较高、高差较大：由于与汉渝路的高差较大，使开发成本增大。3）、山地建筑对客户群体：山地建筑对客户群体的购买心理有较大的影响。3、项目机会1)、宏观经济稳定发展：重庆市经济形式总体良好，宏观经济稳定增长，房地产市场发展趋势较为稳定。2)、生活方式改变带来的市场需求：随着人们生活方式的改变、生活质量的提高，使人们更加懂得享受生活的乐趣。生活方式改变带来较大的市场需求。4、项目威胁2005年3月以来，国务院和有关部委出台的一系列政策，银行对个人房贷申请的审查加严、央行加息导致贷款成本增加，在一定程度上会抑制消费者的购买需求。结 论：通过对本项目的上述分析，可以得出如下结论：1)、本相目地理位置较好，具有较大的发展潜力。2)、本项目对丰富公司产品形态、树立公司品牌、提高公司知名度有着积极的意义。四、项目定位1、项目形象定位1)、具有丰厚的文化底蕴和服务特色的高档物业。2)、具有独特的建筑风格、良好的自然景观，融山、水、林、园、建筑于一体的生态住宅区。2、产品定位自然景观与建筑形态完美相融、居住文化与生活品质和谐统一。产品形态以别墅、TOWNHOUSE、花园洋房等中高档住宅为主，及商业与配套建筑。3、项目市场定位主力市场：重庆市主城区；次要市场：重庆市其他区域、及市外区域。4、客户群体定位对生活品质要求全面、崇尚健康生活、重视生活质量、具有较强的经济基础的消费群体，是本项目的目标客户群体。五、项目投资分析本地块项目的技术经济指标：项目技术经济指标 附表一:序号名 称指 标备 注一项目技术指标1项目名称鸳鸯老城镇二期2项目位置重庆北部新区经开园3用地面积用地699.14亩道路分摊16.68亩4用地性质居住(含配套商业)5建筑容积率1.2车库面积位未计入6绿化率30%7建筑密度35%8总建筑面积(万)63.678.1其中:商业(万) 1.108.3 住宅(万)53.81花园洋房及别墅8.4 车库(万)7.74地下建筑全部8.5 公建配套(万)1.02 二项目经济指标1销售收入(万元)240086.532项目总投资(万元)204061.603税金及附加(万元)13204.764增值税预提(万元)2400.875利润总额(万元)20419.306投资利润率(%)10.017单方成本(元/平方米)3205.06 说明: 1、因项目诸多因素不确定，不具备动态分析条件，故本次只做静态分析。 2、户均面积180，停车位按1个/户、商业及公建按200一个计算项目投资估算：项目投资估算表 附表三:序号费用名称费 用 估 算面积 (万)单价 (元/)总价 (万元)占总成本比例(%)备注一土地成本63.67 1022 65067.98 32 1.1+1.21.1土地出让综合价金63.67 992 63172.80 1.2契税63.67 30 1895.18 (1.1)*3%二规费63.67 195 12415.38 6 2.1+2.2+2.32.1建设配套费63.67 140 8913.61 2.2人防易地建设费63.67 40 2546.74 2.3其他规费(合计)63.67 15 955.03 三、工程成本63.67 1623 103331.36 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方63.67 51 3221.21 3.2土建成本63.67 1127 71777.18 3.2.1+3.2.2+3.2.63.2.1商业用房1.10 1200 1320.00 3.2.2住宅用房53.81 1150 61881.50 3.2.3地下车库7.74 950 7351.68 3.2.4公建配套1.02 1200 1224.00 3.3安装成本63.67 155 9855.43 含设施、设备费用3.3.1商业用房1.10 140 154.00 3.3.2住宅用房53.81 160 8609.60 3.3.3地下车库7.74 120 928.63 3.3.4公建配套1.02 160 163.20 3.4小区市政管网、道路及景观63.67 200 12093.45 市政管网考虑100元/,景观及绿化考虑400元3.5勘察、设计、咨询费63.67 53 3374.44 3.5.1+3.5.2+3.5.53.5.1勘察费63.67 5 318.34 3.5.2设计费（国外）63.67 22 1400.71 3.5.3设计费 （国内）63.67 16 1018.70 3.5.4监理费63.67 5.5 350.18 3.5.5造价咨询费63.67 4.50 286.51 3.6不可预见费63.67 47 3009.65 （3.1+3.2+3.3+3.4+3.5）*3%四直接成本63.67 2840 180814.72 土地成本+规费+工程成本五间接成本63.67 365 23246.88 11 5.1+5.2+5.3+5.45.1管理费63.67 142 9040.74 直接成本*5%5.2财务费用63.67 100 6366.86 暂按100元/平方米预估5.3集团研发管理费63.67 10 636.69 5.4营销费用63.67 113 7202.60 销售收入*3%六成本合计63.67 3205 204061.60 100 直接成本+间接成本七销售收入63.67 3771 240086.53 7.1+7.2+7.37.1住宅53.81 4000 215240.00 7.1.1+7.1.2+7.1.37.2商业用房1.10 5000 5500.00 7.3地下车库7.74 2500 19346.53 八销售税金63.67 245 15605.62 8.1+8.28.1营业税及附加63.67 207 13204.76 销售收入*5.5%8.2土地增值税(预提)63.67 38 2400.87 销售收入*1%九利润（税前）63.67 321 20419.30 销售收入销售税金成本合计结论：1、通过测算，本项目的总投资收益率为10.01%，处于较低水平。且项目开发周期较长，建议慎重考虑该项目。目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制单位41.3 承办单位简介41.4 项目区概况51.5 可行性研究依据91.6 可行性研究的范围10第二章 项目建设背景及必要性112.1 项目建设背景112.2 项目建设必要性14第三章 项目建设地址及条件173.1 项目建设地址173.2 项目建设条件17第四章 工程建设方案224.1 项目设计依据与原则224.2 工程规划方案234.3 工程技术方案254.4 给排水工程304.5 供电工程314.6 采暖及通风354.7 燃气设计37第五章 环境保护385.1 环境保护标准385.2 环境影响初步分析385.3 施工期环境保护措施395.4 运营期间环境保护措施415.5 绿化425.6 环境影响评价43第六章 节 能446.1 依据标准、法律、法规和规范446.2 能耗状况和能耗指标分析446.3 节能措施45第七章 劳动安全卫生消防487.1 设计依据487.2 危害因素及危害程度分析487.3 安全设施及措施487.4 消防设施50第八章 抗震设防528.1 编制依据528.2 建设场地条件528.3 建筑结构概况与抗震设计54第九章 组织机构与项目管理569.1 组织机构569.2 项目管理56第十章 项目建设实施进度5910.1 项目建设期5910.2 项目建设实施规划59第十一章 工程招标6011.1 招标依据6011.2 招标投标的基本原则6011.3 项目概况6111.4 项目提前招标情况6211.5 项目招标内容62第十二章 投资估算与资金措筹6512.1 建设投资估算的范围6512.2 投资估算依据6512.3 投资估算编制内容6612.4 资金筹措70第十三章 效益分析7113.1 项目实施对社会的影响分析7113.2 项目与所在地互适性分析7113.3 社会风险分析7213.4 社会评价结论74第十四章 社会稳定风险评估分析7514.1 社会稳定风险评估因素7514.2 项目建设社会稳定风险分析76第十五章 结论与建议7815.1 研究结论7815.2 建议78第 21 页 共 19 页