中国某市商贸有限责任公司综合楼建设项目可行性策划书.doc

第一章 项目总论一、项目基本概况项目名称：中国某市商贸有限责任公司综合楼建设性质：新建建设单位：中国某市商贸有限责任公司建设地址：中国某市富兴工业园区内，富兴路东、规划九路街北。建设内容及规模：项目总占地面积3490平方米，总建筑面积6084平方米，建设内容为四层框架楼，其中地下一层，地上三层，包括车库、纺织车间、办公室及活动场所和职工宿舍，项目容积率为0.73。总投资及资金来源：项目总投资660万元，其中向银行贷款300万元，公司自筹330万元。建设工期：2009年2010年。二、公司基本情况公司名称：中国某市商贸有限责任公司项目法人：公司地址：中国某市富兴工业园区内，富兴路东、规划九路街北企业类型：有限责任公司公司简介：中国某市商贸有限责任公司成立于1998年，现有资产2500万元，公司自成立以来，以商贸服务为主，主要涉足羊绒制品、洒店、家电、掌上电脑、电子词典、房地产、电子产品等，年利润180多万元人民币，是中国某羊绒制品行业异军突起的新兴企业，也是全国众多办公用品厂商在中国某的总代理，原装品牌、国际名牌、自有品牌办公耗材应有尽有，商品齐全，销售和服务体系完善，现已形成遍布中国某市各旗区的营销网络和一站式服务平台。公司自创业以来，本着“以客户为中心、以市场为导向、踏实诚信”的经营理念，坚持“品牌支撑、多元经营”的经营策略，以“诚信为本、客户至上”的经营宗旨，以“关注客户需求、在乎客户感受”的服务导向，以“信誉第一、用户第一、服务第一”的方针，不断超越自我，得到了业内同仁们的瞩目和赞誉，同时在公众中也树立了良好的形象，以卓越的信誉和完善的售后服务获得用户及代理商的好评。公司除拥有一批兢兢业业、锐意进取的业务骨干外，还集中了一批优秀工程技术人员，把最新的技术、最好的解决方案介绍给用户，以最优惠的条件和最佳的售后服务取信于用户，向用户提供持续、高效、快捷的服务，是公司全力追求的目标。公司现有员工86人，各类技术人员16人，其中具有高、中级专一技术职称6人。公司员工在经营过程中，积极本着敬业、勤奋、有序、高效的企业精神和开拓、创新、务实、守信的经营理念，完善服务、开拓市场，客户遍布呼市、包头及中国某市。三、项目建设内容建设基地：本项目位于中国某市东胜区乌审东街富兴羊绒工业园区内，东临中国某市旭丰羊绒制品有限责任公司、南近乌审东街、西临中国某市宏冠羊绒制品有限责任公司、北临环卫局车队和维丰绒毛有限公司，规划总用地面积13399平方米，道路红线内用地面积12600平方米，总建筑面积为10147.4平方米，其中原有建筑面积4063.4平方米，新建综合楼面积6084平方米，规划绿地占地面积2190平方米。2003年6月，中国某市商贸有限责任公司已与中国某东胜区土地管理局签署了国有土地使用权出让合同，获得占地面积为13399平方米的土地用于实施本项目。建设规模：本项目拟建设四层框架综合楼，其中地上三层，地下一层，地上三层第一层为纺织车间，第二层为办公室及活动场所，第三层为职工宿舍，地下一层为车库。地下车库为1808.8平方米，纺织车间为1010平方米，办公室及活动场所为1833.48平方米，职工宿舍为1431.72平方米。容积率为0.73，绿地率为16.4%，占地面积3490平方米，建筑密度26.1%，机动车停车位35个。建设期限：本项目计划于2009年4月开工建设，2010年10月竣工验收，整个建设工期为18个月。投资估算、资本金与资金筹措：经估算，本项目建设总投资约为660万元，其中，建设工程投资500万元，设备购置投资70.5万元，二次装饰投资50万元，建安营业税17.5万元，建设期利息22万元。资金来源为向银行贷款300万元，公司自筹330万元。按照国家资本金制度的有关规定，目前项目法人已支付土地等相关费用，项目建设资本金完全可以落实。财务效益分析：经测算，项目投资660万元，项目投资利润率(税前)27.30%，税后投资回收期(含建设期)5.7年，财务内部收益率(税后)24.50%，项目具有较好的财务效益和社会效益。四、本项目研究范围1、项目建设的意义和必要性分析论证；2、项目建设的背景；3、项目建设条件和建设地址的研究与选择；4、建设内容与规模的研究确定；5、工程建设方案的研究和选择；6、项目建设实施计划的研究；7、安全、环保、消防、节能项目方案的选择；8、项目投资估算与资金筹措方案的研究和预测；9、项目实施的建议与措施。五、本可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国建筑法；2、中华人民共和国环境保护法；3、建设项目环境保护管理条例；4、投资项目可行性研究与经济评价手册；5、建筑设计通则；6、中国某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；7、中国某市东胜区城乡统筹建设规划；8、建设单位关于编制可行性研究报告的委托书；9、建设单位提供的有关基础数据和资料。第二章 项目建设的可行性及必要性一、国内纺织业发展现状及前景分析绒纺产业是我国改革开放后兴起的年轻产业，经过20多年的发展，我国已成为世界羊绒产业的原料和加工中心。羊绒年产量10000吨，年出口羊绒衫800多万件，羊绒及其制品产量占世界总产量的60以上。由于我国在羊绒业具有的资源禀赋优势，包括相对质优价廉的羊绒原料和充足的劳动力，使我国羊绒业在国际市场上具有较强的竞争力。多年来因欧美国家的配额限制，严重束缚了我国羊绒制品的出口。例如企业购买羊绒衫的出口配额曾达到120美元/打，极大地降低了产品的竞争力。加入WTO后，随着出口配额限制的逐步取消及有关贸易壁垒的消除，世界市场的对羊绒制品的需求空间将被极大地拓展。因此羊绒业的市场前景相当广阔。二、中国某纺织业发展现状羊绒资源中国某高原，驰名中外的绒肉兼用型山羊阿尔巴斯白山羊，被人们称为草原上的珍珠。这种羊因生长在中国某鄂托克旗阿尔巴斯苏木境内，简称阿白山羊。阿白山羊被列为全国20个优良品种之一。因阿白山羊体表生长着2228厘米长的粗毛，对底绒产生很好的保护作用，因而净绒率高、梳绒量大、光泽良好、手感柔软，被誉为“纤维钻石”、“绒中之王”、“白色金子”、“软黄金”。阿白山羊绒光泽好洁白柔软、纤维长、净绒率高，是山羊绒中的佼佼者，在国际上享有“开司米”绒的美称。由于山羊对草牧场破坏较大，所以各国对山羊头数都有限制，全世界羊绒资源是有限的。我国是世界上第一产绒大国，年产原绒约800010000吨，占世界总产量的3/4，其中内蒙古产绒5342吨，占全国羊绒总产量的1/2，质量居全国之首。羊绒特性1、保暖性好、质地优良。羊绒本身就是山羊在严冬时，为抵御寒冷而在山羊毛根处生长的一层细密、丰厚的绒毛。天气愈冷，细绒愈丰厚，纤维生长愈长。2、吸湿性强。3、手感柔软。4、高雅华贵。山羊绒按颜色可分为：白绒、紫绒、青绒和红绒。羊绒资源的利用山羊绒作为纺织纤维中的珍品，其产品不论从价格还是从外观适用性等方面都占纺织品的皇位，其产品的开发领域：羊绒衫、羊绒围巾、羊绒披肩、羊绒呢大衣、精纺羊绒衬衫等，一般要经过初加工和深加工两个阶段。初加工阶段是从原绒的分选到成纱前的各道工序，包括分选、水洗、分梳和制条，深加工阶段是从制纱到制成品经过的各道工序，包括纺织、染色、机织（编织）、整理、包装。加工工艺要求严格和精确。解放前，国内没有分梳设备，一直出口原绒，到八十年代初期，中国某引进了国内第一套日本最新设备，建起了我国第一个大型羊绒加工厂中国某羊绒衫厂（现发展为中国某羊绒集团公司），年生产能力达到生产无毛绒680吨，羊绒纱1200吨，羊绒面料30万米，羊绒围巾60万条，羊绒服装10万套，羊绒披肩5万条，精纺面料100万米，羊绒衬衫10万件。中国某羊绒衫因用料考究、重视质量、讲求信誉，所生产的CKF牌无毛绒色泽洁白，品质优良，在国际市场上享有盛誉。其中KVSS01-05白无毛绒被外商誉为“中国一号无毛绒”、KWSS02-05青无毛绒、KXSS02-05紫无毛绒、KYSS02-0532无毛绒也很畅销。中国某集团用CKF牌无毛绒精制的“中国某”牌羊绒制品畅销60多个国家和地区，受到各国消费者的青睐。1999年，对于羊绒市场来说，充满商机：外销市场尤其以欧美为代表的地区，羊绒供不应求，收购价反弹100，羊绒衫外销总额增加30多万件，这种现象是近几年纺织行业发展过程中少有的；内销市场，成品价也是稳中有升。三、本项目建设必要性（一）扩大内需的需要羊绒作为我国的国粹，被誉为“软黄金”，其独特的纤维结构，使众多的消费者为之倾倒。在国外，羊绒衫的价格与羊毛衫几乎相等，因此成为国外消费者在毛织领域的主要购买对象，外销市场前景广阔。“扩大内需”的政策出台，提高了国内市场商品销售额的比例。为保护国民经济健康运行，引导行业加强价格自律、规范市场秩序，国家经贸委出台关于部分工业产品实行行业自律价的意见，以中国某集团等13家工商企业为代表的有识之士，亦在羊绒界发出了“制止无序竞争，规范市场秩序”的呼吁。国家政策的保护，行业内企业间的合作和自律，为羊绒企业创造了公平竞争的市场环境，使羊绒行业的经济效益得到了提高。俗话说“物以稀为贵”，山革绒价格因此由过去的120元公斤，上涨到220元公斤左右，无毛绒价格也由过去的35万元吨左右上涨到70万元吨，上涨了一倍，据此，每件羊绒衫的成本价格在1998年基础上上涨20左右。中国经济发展到今天，越来越多的消费者的利益追求由“实物产品”上升到“品牌商品”，人们在选择产品时，更注重产品的文化属性，品牌消费成为人们生活新的模式。正如一幅以打高尔夫球为主的中国某形象广告传达给人们的信息：穿中国某羊绒衫，追求高品质生活，必将成为今后人们消费的主流。（二）政府支持，创造品牌、拓大市场的需要1998年，国家工商局颁布的“中国驰名商标”中出现了一个也是唯一的一个羊绒品牌“中国某”，这预示着中国羊绒商品有了自己的强势品牌。2008年，外销市场仅美国就有7万件羊绒制品挂“中国某”品牌，同期内销递增38，成熟的消费市场产品竞争已上升为品牌竞争。品牌的价值体现并不源于产品本身的质量，而是消费者所认定的价值，中国某无毛绒被国际美誉为“纤维钻石之冠”，中国某羊绒衫以其独特品质，受到世界60多个国家及国内200多座城市消费者的青睐，先后在41个国家设立800家专卖厅和专柜，在英、美、法等国设有20多家直销店，形成了比较完善的销售服务网络。据商业统计，中国某已经占领了40和25国内、国际市场份额。一个品牌一旦拥有广大的顾客后，它也就上升为市场领导品牌。目前，中国某更加注重对名牌系列产品的开发，已开发出15000多种款形，3000多个花色系列，“中国某”品牌的成功是长期、持续地建立产品定位及个性的结果。所以说，中国某能长期保持市场领导地位的最重要因素是随着市场变化，根据消费者需求及时调整品牌形象，也别生产销售带来了空前的发展机遇。中国入世以后，尤其到2005年，其他国家将完全取消对中国纺织品和服装的配额限制，这对于我国羊绒来说，原料的绝对优势和劳动密集型产业的比较优势将发挥出来，因此，我国羊绒业必将实现历史跨越，以“名牌”作为进入国际市场的门票，将为企业，为国家带进更高的利润。（三）壮大羊绒产业集群化的需要中国某市富兴工业园区是由中国某市东胜区政府投资6600万元建成的现代化羊绒生产加工工业园区。工业园区位于中国某东街南，乌审东街北，包府公路与园区擦肩而过，园区总占地面积约1050亩。富兴羊绒工业园区构思于2000年，它是为配合东胜区绒纺城建设由区委政府精心设计的。园区的产业定位为羊绒的梳、洗、纺、编、织等系列加工。为了吸引更多的客商，特别是外地客商来园区投资，为企业创造良好的发展环境，东胜区先后制定了一系列优惠政策，如东胜市建设绒纺城的优惠政策以及东胜市人民政府挂怒建设富兴羊绒工业园区的优惠政策，对于园区内的企业审批及新注册企业的证照办理均采取“一厅式”办公，并由园区管委会负责协调和提供服务，同时积极协调金融部门，优先为其贷款，为企业发展壮大提供了政策保障。2008年东胜区羊绒产业核心企业已达到38家，从业人员近2万人，实现年销售收入51亿元，增加值14亿元，利税1.6亿元。（四）活跃当前房地产市场的需要房地产业被列为中国某市东胜区“十一五”期间重点扶持产业，做为打造城市核心区的一大支撑产业。为进一步培育和发展房地产市场，推动房地产业持续、健康地发展，中国某东胜区正抓住新一轮发展机遇，进一步规范土地一级市场，加大土地收购储备力度，完善土地公开招投标制度；优化房地产开发结构，积极推进中低价位商品房建设，增加面向中低收入家庭的商品住房供应；完善交易规则，规范房地产交易行为；有计划有重点地推进旧区改造，优先改造房屋结构简陋、居住环境较差、市民改造愿望比较迫切的成片平房区域，进一步完善廉租住房和经济适用住房制度，建立物业管理服务的新机制，不断提高市民的居住质量和水平。随着房地产业的深度调整，建筑产品的品质和个性将被进一步突出和强调，并且随着东胜区城市化进程的加速，城镇经过几年的规划布局已进入实质性的规模开发阶段，一大批精彩纷呈的特色风貌楼盘将展现在市民面前。近期，随着金融危机的影响，鼓励房地产业的一系列政策、法规相继出台，将有助于加强市场调控与管理，进一步规范市场，提高住宅消费服务水平，保持房地产业的持续稳定增长，促进房地产经济的增长方式由速度规模型向质量效益型转变，促进房地产市场的发展机制由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。因此，中国某东胜区房地产市场总体发展趋势看好。四、本项目竞争力分析位置优势：本项目位于中国某富兴工业园区内，主要建设纺织车间及办公休息用房，可以为入驻工人提供良好的工作休闲场所，大面积的绿地可为本项目创造绿色周边环境，宜人的气候、清新的空气、少菌的空间，有利于工人的身心健康。交通优势：本项目东临中国某市旭丰羊绒制品有限责任公司、南近乌审东街、西临中国某市宏冠羊绒制品有限责任公司、北临环卫局车队和维丰绒毛有限公司，为出行提供了较为便捷的交通网络。配套优势：基地附近有东联现代中学、万佳小学、位育场、东胜区公安分局巡防基地，这些社会事业设施增加了本项目的吸引力。因此，本项目住宅市场总体看好。五、项目必要性综述中国某高科技工业园区和富兴羊绒工业园区是东胜区羊绒加工工业的主要载体，是东胜区羊绒产业发展壮大的必由之路。面对西部大开发和国内国际产业战略转移的大好机遇，两大羊绒工业园区对东胜区域经济的辐射带动作用越来越明显，在“十一五”期间，依托“中国某”的世界名牌效应和两大羊绒工业园区的基础支撑作用，克服羊绒市场疲软的不利状况，东胜区的羊绒产业发展前景可以说一片良好。东胜区羊绒行业不断提高其整体的抗风险能力，通过自身不断优化组合，迅速调整其产品结构、改善和提高服务质量，提供客户所需，提高客户满意度，我们相信在未来更大规模的市场竞争中，东胜区羊绒行业能够站稳脚跟，实现制胜世界羊绒行业的梦想。第三章 项目区经济社会发展现状一、建设背景近年来，东胜区坚持以科学发展观为指导，以富民强区为己任，致力于加快发展，综合实力显著增强，三次产业比例调整为2008年的0.5:39.5:60.0，综合经济实力跃居自治区101个旗县区首位和全国县域经济百强第25位。进入“十一五”，面对全国上下千帆并进、百舸争流的发展态势，按照自治区党委、政府提出的“有条件地区率先实现跨越式发展”的要求和市委、政府对东胜发展的期望，东胜区将继续以科学发展观为指导，以环境建设为突破口，以狠抓落实为着力点，以全面、协调、可持续发展为导向，全面实现“四个领先、两个率先”的奋斗目标。即到2010年，GDP、财政收入、城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入四项经济指标继续在中国某市处于领先水平；率先实现跨越式发展，率先全面建成小康社会。伴随经济的飞速发展，对城市规模、城市品位也提出了极其迫切的要求，确立了以东胜、康巴什、阿镇为中心组团，以210和109国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇为产业积聚区的城镇发展体系，提出重点开发建设康巴什新区和东胜铁西经济技术开发区，构筑东胜、康巴什、阿镇“一市两区、三个组团”的中心城区大城市发展设想，规划到2010年使中心城市人口发展到60万人以上、建成区面积扩大到167平方公里以上，实现由小城市到大城市的跨越。随着中国某市城区人口的不断增长、城区面积的扩大，羊绒产业还将迎来一个美好的春天，中国某商贸有限责任公司现有车间及办公用房已远不能满足生产需要，为此，拟新建综合楼扩大生产规模。2008年东胜区GDP达390.01亿元，财政收入达74.6亿元，社会消费品零售总额115亿元，城镇居民人均可支配收入达17000元，农村居民人均纯收入达6500元，各项经济指标全面进入了内蒙古自治区前三位，二、地理位置东胜区位于内蒙古自治区西南，地处中国某高原腹地，揽于九曲黄河“几”字湾怀抱之中，是国家新兴能源重化工基地中国某市的政治、经济、科技、文化、交通和信息中心。东胜区域总面积2530平方公里，人口43万人，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新城区。东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的中国某盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，东胜农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显。东胜交通发达，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路贯穿市区，包神铁路、包府公路沿市而过，包西、准东、东乌铁路正在兴建，公铁交通干道与全国公铁路网相连通，市区距包头机场96公里，距内蒙古自治区首府呼和浩特248公里，距西安、北京800公里，为晋、陕、宁、蒙四地及毗邻地区重要的商品集散地和陆路运输要冲。东胜信息集中，网通、电信、移动、联通等几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。东胜城市建设日新月异，整体环境明显改善。近年来，东胜按照“城乡统筹，三化互动”的发展思路，遵循“抓城市建设就是抓经济建设”的思想，坚持走以城市化带动工业化、促进产业化的发展道路，不断加大城市建设力度，全力实施了城市发展“拉大、补欠、崛起”三步走战略，营造了良好的人居环境、生产环境和发展环境。投资近200亿元用于城市建设，城区面积从15.6平方公里扩展到67平方公里，累计新建和改建道路20多条，人均公共绿地面积从0.6平方米增加到20平方米，人均道路面积从6.8平方米增加到16.4平方米，人均居住面积从15平方米增加到30.5平方米，城市日供水能力从1.2万吨增长到5.5万吨，城市整体形象得到改善，城市积聚效应明显显现，城市人口迅速增加，城镇化率达到了93。三、自然条件东胜区地貌复杂多样，全区平均海拔10001500米之间，呈西高东低，东部为丘陵沟壑区，西部为坡状高原区，气候属于典型的温带大陆性气候，日照丰富，四季分明，无霜期短，降水稀少，且主要集中在79月，蒸发量大。境内湖泊、草原、丘陵、高山等地质齐全，自然景观异彩纷呈，地形地貌复杂多样，绚丽多彩。四、交通通讯东胜区距首府呼和浩特240公里，京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路贯通南北，109、210国道贯穿市域，并与周边的110、107国道相连成网，周边五个大城市的民航机场与中国某机场形成便捷的区域航空网络。中国某通讯便捷，中国移动、联通、网通、电信、铁通、五大运营公司的服务网络覆盖全境，可以提供迅捷的通讯和网络服务。五、中国某经济状况中国某自然资源富集，主要有煤炭、化工、建材、羊绒等自然资源，是全区乃至全国正在发展的能源重化工和纺织基地。拥有各类矿藏50多种，其中煤炭探明储量1244亿吨，约占全国的六分之一，2007年煤炭产量1.7亿吨，是中国产煤第一地级市。天然气探明储量约占全国的三分之一，其中苏里格气田探明储量为7504亿立方米，为国内最大的整装气田。此外，天然碱、食盐、芒硝、石膏、石灰石、高岭土的储量也相当可观，且品位很高。这里是内蒙古自治区经济最为活跃的地区，“温暖全世界”的中国某品牌服饰从这里走向世界，羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一，已经成为中国绒城，世界羊绒产业中心。目前，中国某已经构筑起了能源、化工、纺织、高载能、高新材料、生物制药、农畜林沙产品加工、建材、商贸物流、汽车制造等优势产业。在中国西部145个地级市中，中国某经济总量进入了前15位，在国家统计局发布的2004年度地级以上百强城市中，我市综合实力跻身第53位。中国某已经完成了原始资本积累，正在步入跨越式发展的轨道。六、发展规划中国某十一五期间，将以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以经济建设为中心，坚持抓好发展这个党执政兴国为第一要务。以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持以人为本，落实“五个统筹”、“六个必须”，从实际出发，更加自觉地认识和把握自然规律、经济建设规律、社会发展规律和党的执政规律，转变发展观念、创新发展模式，提高发展质量，科学理性地推动经济社会跨越式发展。坚定不移地集中发展的道路，推进三大战略性转移，加快新型工业化、特色城镇化和农牧业产业化进程，“率先全面落实科学发展观、率先完善社会主义市场经济体制、率先全面建设小康社会”，实现与呼包二市“交替领先”，将中国某建成更加富裕、文明、和谐的中西部地区经济强市。主要目标是在优化结构、提高效益、降低消耗的基础上，人均生产总值年均增长20%以上，也就是到2010年，人均GDP将超1万美元；人均财政收入超1万元；城镇居民人均可支配收入新增1万元以上，达到2万元；农牧民人均纯收入超1万元，在“十五”的基础上翻一翻；生态环境全面改善，资源开发利用水平显著提高，可持续发展能力增加，单位生产总值能源消耗比“十五”末降低25%左右；产业结构化化升级，经济增长方式转变，经济增长的质量和效益显著提高，自主创新能力增强，产业区域竞争力提高，市场经济体制更加完善；“三大战略性转移”初步完成，国家能源重化工基地、沿河现代农牧业产业化水平明显提高，社会主义新农村、新牧区建设取得明显成效；教育、科技、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展，精神文明建设和民主法制建设加强，城镇就业岗位持续增加，城镇登记失业率控制在4%以内，社会文明程度提高，人民生活水平达到全面小康。七、项目区情况中国某市富兴羊绒工业园区的建立，带动了东胜区绒纺行业更好更快的发展。形成了独具东胜区特点的羊绒产业集群，充分发挥了羊绒工业园区对东胜区域经济的带动作用。中国某高科技工业园区和富兴羊绒工业园区是东胜区绒纺产业集群的主要载体，实现了羊绒产业集群与羊绒工业开发园区的有机结合，形成了羊绒产业集群的合理布局。东胜区党委、政府高度重视工业园区的发展。不仅狠抓园区的硬件设施建设，还努力创造良好的投资环境。特别在土地征用、信贷支持、项目审批、税费征收等方面建立了有利于园区发展的良性机制。这些政策措施的落实，促进了两大工业园区实现了四个方面的战略转移，即入园企业由良莠不齐、鱼龙混杂向优势企业转移；由单纯的产业开发向增长产业链、提高上下游产品关联度转移；由政府主导型开发向市场、企业主导型开发转移；由园区自我发展向更多地服务地方、带动地方经济发展方向转移。东胜区党委政府关于建立羊绒工业园区的构想，比自治区提出的突出特色经济和优势产业聚集的发展规划更早。在自治区大力倡导发展特色工业园区之时，东胜区的羊绒产业集聚效应已经开始显现，资源优势正逐渐的转化为经济优势、效益优势。有名的羊绒一条街布局新颖，品种齐全，蕴含了塞北的人文气息，不仅吸引了众多的国内外客商，而且吸引了广大的旅游者，形成独具特色的羊绒工业旅游项目，开创了自治区乃至全国工业旅游的先河，拓宽了东胜区财政收入的渠道。正是有了东胜区党委政府和相关部门的高度支持，有了许许多多力争为发展壮大羊绒产业不懈努力的优秀企业家、技术人才和普通劳动者，才使得东胜区的羊绒产业从无到有，从小到大，从大到强，从强到久。八、项目建设条件该项目所处区域地势平坦，气候属温带大陆气候，海拔1429公尺，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷，季度更替明显，东长夏短，四季分明。年日照时数3100-3200小时。年平均气温5.3度，最高温度达35度，最低温度零下29.8度，无霜期128天，年平均降水量400.0-325.8毫米。项目区地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般在地深15米左右。其工程地质构造向上而下大致为耕土层20-160厘米，粉砂层50-300厘米，地基强度150kpa，建筑地震设防裂度按7度考虑。项目区已形成全面的给水、排水网络，项目用水量不大，供水能够保证。按照市政规划，项目区已建成集中供热网络的天然气供气网络，将大大增加供热面积及其供热总量，供热能够保证。通讯网络辐射厂区，移动电话随处可通，市区通信、电讯网络健全，条件优越，设备先进，通讯发达。建筑用砖、瓦、沙、石料、水泥、石灰、预制构件，装饰材料，均可在当地或毗邻地区解决，施工单位可在众多有资质单位中招标确定。第四章 施工设计方案一、材料控制方案（一）材料供应对指定的建筑、装饰材料品牌及样板，采取从专业生产厂家采购样板，并对实物进行鉴定，达到满意后，直接从厂家按样本品牌规定购回现场使用。（二）材料需求流程如图工程段材料需求计划表总材料需求计划表材料定货合同签订材料定货计划表生产过程跟进材料进场入仓（三）材料需用计划根据工程项目的施工图纸，以及公司的施工方案、施工措施编制而成材料需用计划，反映该工程实体的各种材料的品种、规格、数量和时间要求。（四）材料来源计划根据需用计划和可供货源编制，反映构成该工程材料的来源方向，例如直接进口或国内采购，专业厂家定购，市场采购等。（五）材料申请（采购）计划申请（采购）计划是根据供应计划编制的，反映须从外部获得材料的数量，是进行采购、订货的依据。（六）材料验收制度本工程中所有材料，包括多种原材料、半成品及成品材料，必须先将生产厂家简介，材料技术资料和试验数据及材料样品，实地试验结果等需进行审批，凡是资料不齐全或未经批准的材料，一律不准进入施工现场。（七）材料保管制度对购入的材料和成品，设置专门的仓库由专人保管、发放，需要防水、防污的材料按要求分类堆放，妥善保管。在仓库中存储的各种材料必须加强保管和维护，针对不同的材料，采取相应的存储措施，油漆等易燃易爆产品尽量减少库存，并要单独分开存放。（八）利用专业工厂加工半成品能够在专业工厂加工成半成品或成品的物件尽量要专业厂家定做，在加工过程中由专业工程师进行监控。二、施工部署（一）现场组织管理机构本项目需组建具有丰富管理经验和施工经验、责任心强的施工管理人员，进行动员、学习，迅速进驻施工现场，进行生产调度、技术质量施工，以保证工程的顺利进行。项目拟严格按照项目法施工，组建项目经理部，实行项目经理责任制。项目经理部主要组成人员有：项目经理、技术负责人、质检工程师、试验工程师、安全员、机械员以及财务负责人和资料员等。项目经理部的任务是实施本工程项目的组织指挥，负责与建设单位及各级政府部门的对外业务往来，协调下属施工队之间设备、人员、材料等资源的调配。解决施工过程中的疑难问题，负责施工组织方案的制定，全段控制测量、试验等技术工作，对本工程项目的施工技术、质量、进度、安全、环保等全面负责，全面代表我公司履行合同义务和权利。（二）施工队伍组成为了保证工程质量、进度，施工方需调入相应工种的有施工经验的技术人员、工人进入工地，组成一支精干的施工队伍，高效、安全、优质的建设本工程。三、主要项目施工方法和技术措施（一）土方、基础工程施工测量：采用轴线定位、轴线传递、标高传递和沉降观测法。土方开挖：土方开挖采用机械配以人工开挖，开挖时主要用机械开挖，辅以人工配合，根据土质和现场情况，将放坡系数确定为0.33，其中地梁等较小部分土方均采用人工垂直开挖。土方开挖采用端头挖土法，挖掘机从基坑西边开始向东退，两台挖掘机并排后退，自卸汽车配置在挖土机的两侧运土。土方开挖时要随时检查边坡的状态，防止土方边坡坍陷。开挖过程中要对定位桩、轴线引桩、标准水准点、龙门板等进行保护，不得撞碰，应经常观测，校核其平面位置、水平标高和边坡坡底是否符合设计要求，定位标准和标准水准点也应定期复测和检查是否正确。人工回填土工艺流程：基坑（槽）底清理分层铺土、耙平夯打密实找平验收（二）地上主体工程地上主体工程以每一区域的每一个结构层为一个施工段，按自下而上的原则进行施工，钢筋工、木工、混凝土工依次进入施工段组织作业。模板工程：模板质量的好坏，不仅影响主体混凝土结构的几何尺寸及感观质量，也直接影响内外装修的质量和经济效益，柱子模板采用木模板，安装前应认真按图中设计的柱子边长、宽度和柱顶梁底的高度进行模板拼装。梁、板模板采用胶合板，不合模数的模板以清水木模补充。模板安装完毕后，须经过测量员核实、校对，且还要经过质安员和施工员的检查、核实，并做好检查评分记录。要重点检查卫生间、柱、剪力墙模板的标高是否符合设计图纸要求，柱、梁边模是否牢固，是否符合施工规范，为一次成活作好充分准备，避免胀模通病等现象的发生。钢筋工程：钢筋采购前要对供应商进行评审，择优选取合格的供应商，采购进场的钢筋要严格实行“双控”，要有相对应的真实的产品质量合格证，进场后专职取样员在甲方代表和监理人员见证下抽取试样送检，并填写好送检单，经检验合格后才能使用。钢筋加工前，先由施工员编出钢筋下料单并经项目技术负责人审核、审批后方可进行钢筋加工。柱筋绑扎：工艺流程：套柱箍筋绑扎竖向受力筋画箍筋间距线绑箍筋。梁筋绑扎：工艺流程：画主次梁箍筋间距放主次梁箍筋穿主梁底层纵筋穿次梁底层纵仅并与箍筋固定穿主梁上层纵向钢筋按箍筋间距绑扎穿次梁上层纵向钢筋按箍筋间距绑扎。板钢筋绑扎：工艺流程：清理模板模板上画线绑板下受力筋。楼梯钢筋绑扎：工艺流程：划线位置绑主筋绑分布筋绑踏步筋。（三）混凝土工程柱混凝土浇筑：混凝土浇筑前，必须将模板内的垃圾、泥土等杂物及钢筋上的油污清除干净，并检查钢筋的水泥砂浆垫块是否垫好。柱子模板的扫除口应在清除杂物及积水后再封闭。柱浇筑前底部应先填5cm厚与混凝土配合比相同水泥砂浆，柱混凝土应分层振捣，使用插入式振动器时每层厚度500mm。用串桶下料，每段高度不得超过2m。梁、板混凝土浇筑：梁、板混凝土应同时浇筑，浇筑方法用“赶浆法”，即先浇梁，根据梁高分层浇筑成阶梯形，当达到板底位置时再与板的混凝土一起浇筑，随着阶梯形不断延伸，梁板混凝土浇筑连续向前行进。楼梯混凝土浇筑：楼梯段混凝土自下而上浇筑，先振实底板混凝土，达到踏步位置时再与踏步混凝土一起浇捣，不断连续向上推进，并随时用木抹子将踏步上表面抹平。楼梯施工缝应留置在楼梯段1/3的部位。混凝土养护：混凝土的养护工作是一个非常重要的环节，尤其对高强度混凝土，养护条件的好坏直接影响混凝土构件整体质量，因此混凝土养护工作必须派专人负责，并采取相应措施予以解决问题，有条件的应尽量利用条件。楼面采用稻草或麻袋覆盖。外墙及顶板浇水养护时间不小于14天，楼层柱、梁、板浇水养护时间不小于7天。（四）砌体工程砌体采用“三一”砌法，根据框架柱上皮数杆，正确控制竖向标高变化，坚持“三皮一吊，五皮一靠，十皮一量”，以控制砌体质量，灰缝控制在812mm间，灰缝的砂浆饱满度不得低于85%。砌块砌筑：砌块砌筑前应向砌筑面适量洒水，同时加气混凝土砌块应防止水冲雨淋，其含水率应控制在15以内。预留、预埋：加气混凝土砌体中的配电箱、消防箱洞口、墙体拉结筋按设计要求在砌筑时必须预留、预埋，不得事后打凿墙体。（五）架子工程搭设前应严格进行钢管的筛选，凡严重锈蚀，薄壁、严重弯曲裂变的杆件不宜采用。严重锈蚀、变形、裂缝、螺栓螺纹已损坏的扣件不准采用。将搭设场地夯实、平整，并做好排水措施，立杆底部垫上木垫块。架体上必须设置避雷措施。拆除脚手架时制订拆除方案，拆除时设置警戒区，设置明显标志，并有专人警戒。脚手架、脚手板、安全网的搭设必须符合有关规定，搭设工人必须持证上岗，高空作业要佩带安全带。脚手架每次搭设完毕必须经专职质安员验收合格后才能使用。（六）装饰工程屋面防水层：喷、涂基层处理剂前要首先检查找平层的质量和干燥程度并加以清扫，符合要求后才可进行，在大面积喷、涂前，用毛刷对屋面节点、周边、拐角等部位先行处理。天棚、内墙抹混合砂浆工艺：墙面浇水吊垂直抹灰饼抹水泥踢脚或墙裙做护角抹水泥窗台墙面充盘抹砂子灰抹罩面灰楼地面铺地砖：基层处理、抹底层砂浆、弹线、找规矩、铺砖、拨缝修整、勾缝、养护。刮腻子施工：本工程采用117胶配白色双飞粉作腻子原料，二者按规范的比例和胶水拌合成腻子灰。施工工艺流程：基层处理配制腻子腻子打底腻子罩面修整第一次压光第二次抛光清理门窗制作安装：常用机具有粗刨、细刨、裁口刨、单线刨、锯、锤子、改锥、线勒子、扁铲、塞尺、线坠。门窗工程的质量，虽非结构工程有危及人生安全等的重大影响，但它是用户时常要遇到要使用的一部分，用户的投诉往往从这方面引起。因此，施工中要严格控制，抓好这些关键是施工人员工作的职责。（七）消防系统安装工程工艺流程：安装准备干管安装立管安装分层干支管、消火栓及支管安装管道试压管道冲洗消火栓配件系统通水试验。主要施工方法：认真熟悉施工图纸，根据施工方案决定的施工方法和技术交底的具体措施做好准备工作。参看有关专业设备图和装修建筑图，核对各种管道的坐标、标高是否有交叉，管道排列所用空间是否合理。有问题及时与设计和有关人员研究解决，办好变更洽商记录。检查管材、管件、阀门、设备及组件是否符合设计要求和质量标准。要安排合理的施工顺序，避免工种交叉作业干扰，影响施工。（八）给、排水及卫生洁具安装工艺流程：安装准备预制加工干管安装立管安装支管安装管道试压管道通水试验、管道冲洗管道防腐和保温。主要施工方法：认真熟悉图纸，根据施工方案决定的施工方法和技术交底的具体措施做好准备工作。参看有关专业设备图和装修建筑图，核对各种管道的坐标、标高是否有交叉，管道排列所用空间是否合理。有问题及时与有关人员研究解决，办好变更洽商记录。室内排水管道安装工艺流程：安装准备预制加工干管安装立管安装支管安装卡件固定封口堵洞闭水试验通水试验。主要施工方法：认真熟悉图纸，根据施工方案决定的施工方法和技术交底的具体措施做好准备工作。参看有关专业设备图和装修建筑图，核对各种管道的坐标、标高是否有交叉，管道排列所用空间是否合理。有问题及时与设计和有关人员研究解决，办好变更洽商记录。卫生洁具安装工艺流程：安装准备卫生洁具及配件检验卫生洁具安装卫生洁具配件预装卫生洁具稳装卫生洁具与墙、地缝隙处理卫生洁具外观检查通水试验。（九）电气工程施工方法电气施工主管必须熟悉照明灯具布置图和种类及设计技术要求，了解灯具施工工艺，然后按标准技术交底制度对施工班组长进行技术交底。根据施工进度，电气施工主管作出灯具计划，由有关部门按采购控制程序进行采购。灯具到工地后，材料员按进货检验和试验控制程序、不合格品控制程序进行验收，核对其