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房地房地产开开发及工程常及工程常识培培训主主讲：xxx2012年2月1房房 产产 概概 念念：房产地产房地产房地产业房地产开发2房房 产产：是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。3地地 产产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有权属关系，它是一个统称。4房地房地 产产：也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。5房地房地 产产业：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。6房地房地 开开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。7土地及土地使用年限：土地及土地使用年限：土地所有制土地所有权土地使用权土地开发生地熟地三通一平七通一平土地使用年限8土地所有制：土地所有制：在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。9土地所有土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。10土地使用土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。11开开发商要商要进行房地行房地产开开发，首先必，首先必须取得土地使用取得土地使用权。其其获取土地的方式主要有以下几种：取土地的方式主要有以下几种：土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。12土地开土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。13生地：生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。14熟地：熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。15三通一平：三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。16七通一平：七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。17土地使用年限：土地使用年限：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。18不同开不同开发用途的土地使用年限不一用途的土地使用年限不一样。开。开发商在取得土商在取得土地用于房地地用于房地产开开发时，都要与国土局，都要与国土局签订土地使用土地使用权出出让合同，其土地使用年限按国家合同，其土地使用年限按国家规定定执行，即：行，即：居住用地七十年。工业用地五十年。教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。商业、旅游、娱乐用地四十年。综合用地或者其他用地五十年。19住宅住宅类型：型：商品房经济适用房集资房商住住宅（商住房）酒店式公寓智能化小区20商品房：商品房：是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合：21经济适用房：适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。22集集资房：房：是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。23廉租房：廉租房：“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。24商住住宅：商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。25酒店式公寓：酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。26智能化小区：智能化小区：所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。27房地房地产开开发的几个的几个阶段：段：可研阶段前期阶段开发阶段使用阶段28房地房地产开开发的五的五证取得：取得：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证29房地房地产开开发指指标术语：1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径）2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）30工程工程项目的三算：目的三算：项目工程预算（设计概算）项目工程结算项目工程决算31工程分工程分类：项目工程单位工程分项工程32工程施工工程施工阶段划分：段划分：土方工程基础工程地下室工程（+0.000以下）主体结构工程屋面工程二次结构工程机电安装工程内装修工程外装修工程室外配套工程园林绿化工程33工程工程验收分收分类：隐蔽验收阶段验收单项验收竣工预验收专项验收（消防、规划等）竣工验收竣工备案34建筑建筑结构的分构的分类一.建筑结构定义 简单的说就是房屋的承重骨架。二、建筑结构的组成柱下基础楼板柱梁梁墙楼梯墙下基础地下室底板35三.建筑结构的分类按所用材料的不同分为：1）混凝土结构（以混凝土为主要材料的结构）包括：钢筋混凝土结构配置受力的普通钢筋，钢筋网或钢骨架；预应力混凝土结构 配置预应力钢筋的混凝土结构；素混凝土结构 没有配置受力的钢筋的混凝土结构。361）框架结构采用梁、柱组成的结构体系作为建筑承重结构。框架结构的主要构件是梁和柱，而墙体只是作为 围护构件。可以做成预制或现浇框架，平面布置比较灵活，可以获得较大的使用空间，比混合结构强度高整体性强，但随层数增多抗侧 刚度不足。382）剪力墙结构 利用建筑物的纵向及横向的钢筋混凝土墙体作为 主要承重构件，再配以梁板组成的承重结构体系。其墙体同时也起围护及分割房间的作用。整体性好，刚度大，抗震性能好，适于建造高层 建筑（1050层范围内都适用）。不过剪力墙间距太小，平面布置不灵活，自重 大，不适应建造公共建筑，一般适用于建造住宅。393）框架剪力墙结构 框架结构的基础上，沿框架纵、横方向的某些位 置，在柱与柱之间设置数道钢筋混凝土墙体作为 剪力墙。因此它是框架和剪力墙的有机结合，综合了二者 的优点：一个布置灵活，一个抗侧力高。404）筒体结构 用钢筋混凝土墙组成一个筒体作为房屋的承重结构筒体可以由密柱深梁组成一个筒体，也可以用多个 筒体组成筒中筒、束筒，还可以将框架和筒体联合 起来组成框筒结构。筒体结构在各个方向的抗侧刚度都很大，是目前高 层建筑中较多采用的结构形式。框筒是上个世纪60 年代由美国工程师法卢齐坎恩第一次提出来的。其它结构还有壳体结构、网架结构、悬索结构等等，它们大多用于大跨度结构中。41第一阶段：从钢筋混凝土的发明至上世纪初钢筋和混凝土的强度都比较低。主要用于建造中小型楼板、梁、柱、拱和基础等构件。混凝土结构的发展在结构方面：目前，钢筋混凝土结构向大跨度、高层发展在材料方面：向高强、轻质、耐久、抗震的方向发展。42第二阶段：从上世纪20年代到第二次世界大战前后混凝土和钢筋强度的不断提高。1928年法国杰出的土木工程师E.Freyssnet发明了预应力混凝土，使得混凝土结构可以用来建造大跨度43第三阶段：二战以后到现在随着建设速度加快，对材料性能和施工技术提出更高要求，出现装配式钢筋混凝土结构、泵送商品混凝土等工业化生产技术。高强混凝土和高强钢筋的发展、计算机的采用和先进施工机械设备的发明，建造了一大批超高层建筑、大跨度桥梁、特长跨海隧道、高耸结构等大型工程，成为现代土木工程的标志。44二.砌体结构 1.砌体结构的组成：砌块砂浆 2.材料的基本力学特性：砌体抗压强度较高，但抗拉强度很低；3.砌体结构的优缺点：优点：较易就地取材、具有很好的耐火性，以及较好的化学及大气稳定性、成本低较经济。缺点：自重大，强度低、砌筑工作繁重、砂浆和砌块的粘结力较 弱、占用农田，影响环境。45（1）发展：历史悠久：考古资料表明，我国在新石器时代末期（约60004500年前），已有地面木架建筑和木骨泥墙建筑。分为三个阶段：第一阶段：在清朝末年，19世纪中叶以前 主要以城墙、佛塔和少数砖砌重型穹拱佛殿以及石桥等。代表有万里长城、南京灵谷寺无梁殿后面走廊的砖砌穹窿、河北赵县的赵州桥。4.砌体结构在我国的的发展与应用情况：46第三阶段：解放后到现在 在原有基础上有了长足的进步。无论在桥梁、房屋，且在新结构、新技术方面也有了很大的发展，并建立了具有我国特色的结构设计计算理论。第二阶段：19世纪中叶到解放前 砌体材料主要还是粘土砖，由于在封建及后来的半殖民地半封建制度下，砖石结构的实践和理论发展缓慢。（2）发展趋势：高强、空心、薄壁大板和配筋砌体等。47三.钢结构 1.钢结钢结构的特点构的特点：优点：（1 1）强强度高、度高、强强重比大；塑性、重比大；塑性、韧韧性好；性好；（2 2）材）材质质均匀，符合力学假定，安全可靠度高；均匀，符合力学假定，安全可靠度高；（3 3）工厂化生）工厂化生产产，工，工业业化程度高，施工速度快；化程度高，施工速度快；缺点：钢结钢结构耐构耐热热不耐火；易不耐火；易锈蚀锈蚀，耐腐性差。，耐腐性差。482.钢结钢结构的构的应应用用 ：（1 1）重型）重型结结构及大跨度建筑构及大跨度建筑结结构；构；（2 2）多）多层层、高、高层层及超高及超高层层建筑建筑结结构；构；（3 3）轻钢结轻钢结构；构；（4 4）塔桅等高）塔桅等高耸结耸结构；构；（5 5）钢钢混凝土混凝土组组合合结结构。构。我我国国是是最最早早应应用用钢钢结结构构的的国国家家，但但是是历历史史的的原原因因致致使使现现代代建建筑筑钢钢结结构构的的应应用用及及发发展与展与发发达国家相比，已有相当大的差距达国家相比，已有相当大的差距。494 钢结构的初始缺陷几何缺陷：初弯曲初倾斜杆件长度误差材料缺陷：钢材并非理想的匀质体和各向同性体工厂制造：验收、放样、加工、装配、矫正、除锈和涂漆工地安装：扩大拼装、吊装就位、临时固定、最后固定3 钢结构的建造过程5 钢结构的发展发展低合金高强度钢材和型钢品种结构和构件设计计算方法的深入研究结构形式的革新结构优化设计5051525354 55 56 5758多筒结构体系成束筒59巨形框架结构6061626364砌体结构65钢结构66木结构67混合结构68万里长城69赵州桥70