“人去楼空”土地增值税难寻(老会计人的经验).doc

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“人去楼空”土地增值税难寻（老会计人的经验）

近年来，随着政府对房地产业政策调控的变化，我国房地产业也经历了几轮盛衰的变迁，由此导致部分房地产开发企业土地的实际控制人不断发生变化。这种变化一般有两种模式，第一种是开发商直接把开发项目整体转让给承接方；第二种是开发项目不变，而是把该项目股权转让给承接方。第二种模式承接方一般分为两类，一类是个人，另一类是法人企业。随着《国家税务总局关于发布〈股权转让所得个人所得税管理办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2014年第67号）出台，对第一类个人纳税人股权转让行为有了较好的规范，本文就第二类法人企业股权转让出现的税收问题进行分析。
日前，对苏州某房地产开发公司（简称甲公司）的日常检查中发现，2004年上海某房地产开发公司（简称乙公司）通过拍卖取得苏州某地块的开发使用权，同时成立了项目公司即甲公司，取得该地块的账面成本为1.13亿元。但由于房地产行业的跌宕起伏，甲公司并未对该地块进行实质性的开发。2008年，经股权整合，乙公司已拥有甲公司100%的股权。此时，上海某上市公司的下属房地产开发公司（简称丙公司）欲购买该块地，双方经协议商定，乙公司把拥有的甲公司的全部股权一次性转让给丙公司，全部资产评估成交价为3.12亿元（其中土地评估价为2.81亿元），土地增值达1.68亿元，土地增值率达148%，涉及土地增值税税款达0.67亿元。很显然这笔交易的获利方是乙公司，当参与检查的税务人员到乙公司了解情况时，发现该公司已“人去楼空”，但这笔交易增值的1.68亿元是否在苏州当地缴纳土地增值税？
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）明确：“一次性转让100%的股权，这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税”。可见乙公司转让的是甲公司100%的股权，并且符合一次性转让的条件，评估报告显示：乙公司拥有的甲公司的股权评估价是3.12亿元，其中土地为2.81亿元，其他资产仅为0.31亿元。乙公司转让甲公司的股权完全符合国税函〔2000〕687号文件规定。因此，乙公司转让甲公司股权的行为，应按规定缴纳土地增值税，但甲公司表示乙公司已“人去楼空”，甲公司不可能在苏州当地缴纳这部分税款，丙公司也表示这部分增值是乙公司获利的，与己无关。
土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。第十条规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
上述两条规定明确了土地增值税的纳税人和纳税地点。因此相关税款应由乙公司在土地所在地缴纳。但乙公司属于外省公司，土地所在地税务部门虽对该公司所涉土地增值税具有征收权，但该公司已撤回上海，对该笔税款的征收涉及调查取证、异地执行入库的问题，在具体政策执行和操作上均有困难。行政强制法第十七条规定，行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。
从现行的税收法律规定分析，关于委托执行、异地执行等执行事项没有具体的规定。可见，在涉税公司不予配合情况下，异地强制执行将很难实施。
上述案例乙公司转让甲公司股权行为，实质是通过设立公司，然后转让股权的方式，本质上却是转让不动产的行为。国税函〔2000〕687号文件以及《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函〔2004〕224号）对土地办理变更登记均有规定。因此，可以看出不同部门均对这种税收筹划采取一种封堵措施，但是在具体执行中难度较大。就本案来说，检查人员虽然取得了乙公司股权转让的外围证据，由于上述政策具体操作不明确，制约了下一步的检查和执行。为此，检查人员积极争取甲公司、丙公司的配合，做好乙公司股权转让的调查取证工作，及时上报上级税务主管部门，加强与相关省市税务主管部门沟通协作。
日前，国家税务总局明确了将继续推进“营改增”扩围，将扩大到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业。对于房地产业的地方税务主管部门来说，征管的重点必将从营业税转向土地增值税等其他地方税种，所以有必要对上述股权转让情况强化管理，避免“人去楼空”的尴尬。

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