中国老年科学养生示范基地常州银龄广场可行性分析报告.doc

中国常州银龄广场中国江南首家养老示范基地 常州银龄广场主办单位：中国老龄事业发展基金会 中国老年健康基金管理委员会 常州市欣达房地产开发有限公司 第一章 概 述第一节 可行性研究工作的依据1、 房地产开发项目经济评估方法 国家建设部 第二节 可行性研究范围1、 预测和分析 “老年养生度假区” 项目各种 资源及开发的可行性。2、 根据市场动态和项目条件确定市场定位和营销方向3、 根据规划设计条件和相关资料对项目建设实施控制。4、 建设成本控制和资金筹措及经济综合效益分析与评估。5、 综合各种因素论述开发的必要性。 第三节 项目开发的可行性 据预测：未来10年，全世界60岁及60岁以上人口占总人口的比例将由目前的9.8%增加到10.7% ，也就是说全球性老龄时代即将到来。中国老龄科研中心的一项最新研究成果表明 ，人口老龄化正在成为影响我国社会经济发展的一个重要问题。至1999年底，我国60岁及60岁以上人口占总人口的比例为10.09% ，预计到2050年，我国老年人有可能增加到4.5亿，届时中国将拥有全世界近24 %的老年人。世界各国权威研究机构对21世纪十大产业进行预测或排名，几乎都把老龄产业列入其中。发达国家老龄产业起步早，老年公寓已经很多，如美国的“太阳城”、“蓝天公寓”都是著名的养老胜地。因此，不少专家认为，发展老龄产业在我国也应提到议事日程。 养老要选在环境优美、空气清新、气温适宜的地方，比较而言，选择条件得天独厚的地理位置，建成全国性的养老基地，既可充分利用自然优势，带动地方经济发展。就建立养老基地而言，自然环境和地域优势：森林覆盖率、年平均气温、空气质量等多种条件是选址的重要依据。由于国内的经济发展和百姓经济的实力提高，尤其是对养老生活要求比较高，为兴办全国性养老基地提供了市场条件。目前国内有识人士全国支持开发老龄产业，目前我国的老龄产业刚刚起步，应充分利用天时、地利、人和，来建设中国的养老基地。目前，发展养老休闲产业处于发展阶段。面临需要各级政府部门的支持，提供优惠条件。异地养老在我国是一个新问题，如何办理养老金的异地领取和公费医疗的异地报销问题，还有待国家及省际之间协调解决。目前与老龄产业配套的综合服务设施还很不完备，各项管理水平还不高。因此，要把建成全国的养老基地还需要各级政府的大力支持。第四节 项目背景及建设的必要性1、 项目背景二十一世纪是全球老龄化的世纪，同时又是人类的长寿时代。我国目前已经进入老龄社会。党的十六大报告强调“发展经济的根本目的是提高全国人民的生活水平和质量”。中国老龄事业发展“十二五”计划纲要把解决老年人身心健康和提供高品质生活问题作为主要任务之一。大力发展老年事业，妥善处理老龄问题是经济社会的内在要求；关爱老人，就是落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要内容，也是全社会的共同责任，示范基地是以中国老年健康服务事业市场化为发展方向，同国际老年健康服务业市场接轨的综合服务平台。示范基地将汇集国内外知名人士，企、事业离退休老干部入住。示范基地中的每个部门，既有合作，又相对独立运作经营。其功能定位如下：（1） 商住、休闲一体的功能国内外知名人士，企、事业离退休老干部有经济实力的老年人入住，就决定了老年养生度假区必将是具备风景幽雅、空气怡人或是临海临山的生态环境；住宿条件舒适、方便；娱乐设施齐全；让他们在享受自然之美的同时，也享受示范基地高质量人文关怀，真正实现生理、心理健康，休闲和运动养老。老年养生度假区主要是解决一部分老人一地一处的生活；一部分老人多地多处候鸟式的养老；一部分老人旅游、度假式的养老。提供良好的休闲养老的生活基地。（2） 承接专题会议的功能会议，以涉及老年领域活动为主，并且经常组织老年健康产业和事业产品、企事业文化、科技和学术交流、推广。（3） 信息交流、电子商务功能电子商务和信息发布、整合是健康基金重要的服务体系组成部分。以展示示范基地，达到宣传健康基金的目的；依托健康基金网和网络商城上的千家企业链接，实现信息互动，共同成长、壮大；网上教学和指导，真正促进老年人的再教育，再学习。（4） 仓储、配送、物流功能：由于养生度假区的建立以及其服务功能的实现，便形成了以示范基地为核心向外辐射点，围绕着这个辐射点，将健康基金的连锁店、网上商城销售的商品仓储、配送到其周边点或个人，实现服务的快捷、方便和节约成本。（5） 商务服务功能：养生度假区是一个相对独立的社区，这就要求示范基地必须提供更为完善的服务功能：、商务服务：设立电子商务服务室，为那些入住的人群提供传真、电话、打字、复印业务。、生活服务：在整个示范基地社区内，设有饭店、招待所、商场及娱乐设施。（6） 老年人展示和发挥才艺的功能养生度假区在设置组织结构时，就制订了促进有知识、有专业技能、有科研能力的老年人继续进行科学研究的政策，设计了能展示和发挥老年人才艺的场所，并将他们的成果转化为社会和经济效益的机制，充分体现自我价值。（7） 医疗、保健、康复功能、医疗功能对老年病人，利用健康基金专家库，使用高科技视频一对一的诊疗服务，对老人突发病的及时救助。为老人提供预约住院、预约手术服务。为老人提供药膳食疗。、保健功能首先，对入住示范基地的老年个人进行全面检测、分析、评估、分类、建档。以无病先防，病者康治，传统中医养生，全面调养为宗旨，全方位的提供健康服务。其次，提供健康养生教育。三是休闲、娱乐与锻炼相结合的综合保健。、康复功能药浴、心理疗法、排毒和保健。2、 项目建设的必要性和意义开发老年养生度假产业，为老年人实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的夙愿，既可以减轻社会压力，又能让老人的亲属尽孝而又放心，体现了“以人为本、服务大众”的宗旨，为建设和谐社会做微薄的贡献。老有所养不仅仅是为老年人提供全方位衣食住行的生活保证，而且以得天独厚的地理和环境优势，以及完善的配套服务设施，打造一个国内最大、环境最好、功能最齐、设施最全的旅游胜地和养老基地（清山清水、环山环水、亲近自然、怡然自得）。老有所医老年养老度假区内设专为老年服务的老年医院，从疾病预防、养生保健、延年益寿等方面，致力于所方面预防保健研究，全面提升老年人的生命质量。在这里，我们将拥有顶级的医学专家、学者，全面保障老年人的生命健康，让老人轻松、让子女放心！老有所学老年养老度假区设有老年大学和文化活动中心，让老人们各有所好，学习科学文化知识、琴棋书画方面的知识，特别是央视保健方面的知识，充实老年人精神上的需要，真正体现“活到老，学到老、乐到老”第二章 市场调查第一节 全国老年养生休闲度假市场概况2012年末，我国60岁以上老年人口有2.67亿，占世界老年人口的五分之一。部分大中城市核心区和部分地市老龄化程度也相继超过20%。2010年，中国已进入人口老龄化社会11年。未来的十年，我国的人口老龄化速度将进一步快速发展，每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到3.48亿。中国老龄问题面临的形势更为复杂，老龄工作面临的挑战更为艰巨。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来还有可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“候鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。2010年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机影响具有重要意义。从长远看，促进我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国“绿色GDP”的增长，再造我国经济发展新的“黄金期”。目前从近年的相关产业资料和地产信息资源了解到，全国各地政府和投资企业家开始重视老年产业的开发和投资，尤其是对老年养老的产业的开发，全国处于开发老年养老休闲的起步阶段，为此对于我会在开发老年养生休闲基地有坚定信心，对于中国开发老年休闲养老具有重大意义。第三章 项目开发市场定位综合考虑“老年养生度假区”项目的环境基本条件、市场走势、竞争对手、潜在市场需求等及其他方面的综合因素，该项目应在以下几方面做好市场定位。第一节 产品定位和开发目标目前在全国以开发老年养老项目比较多，除我会的系统开发的养老项目外，有个人投资、外商投资、企业投资、地方政府投资等，但其产品定位和开发目标均不相同。为此，我会以民政部老年基金全为主体，在全国选择具有独特优越的环境和气候条件下，打造世界上具有相当较大的规模，服务功能完善和与国内外相关服务体系有密切的联系的老年养生天地，建立功能齐全、完善服务和自然生态的环境，为中国一流的老年休闲度假基地。第二节 销售对象定位该项目为中国老年基金会开发的老年养生度假项目，主要是为了老年人在优越的气候环境和适宜的养老度假的条件下，开发具有最佳的养老和度假的环境，因此该项目主要是有良好的经济基础和生活条件的老年人，该项目面向全国各地老年人在基地养生度假，创造一个最佳的生活和养老环境。第四章 养老休闲社区服务体系第一节 老年健康与保健服务体系根据老年保健的特点和开发老年养生度假的特点，拟定分五级老年健康与保健标准。一、 初级大众健康服务体系1、 紧急救助护救系统2、 私人健康助理3、 建立个人健康档案4、 基本体检5、 个人健康评估6、 个人健康计划7、 个人健康跟踪与引导8、 个人营养指导9、 个人健康运动指导10、专业口腔定期检查11、中医保健12、疾病双向转诊13、专家预约或陪诊14、国内外名医或专家讲座或咨询二、中级健康服务1、 除初级服务外，提供私人健康助理2、 家庭保洁服务3、 为老人代购物品4、 家庭护理服务5、 健康宣教6、 组织老人参加社区各种文体及康复活动7、 提供紧急呼叫系统，医护人员24小时有应答8、 提供导医咨询服务9、 给药指导三 高级健康服务1、 除中级健康服务体系外，协助老人做好生活护理2、 为老人洗涤衣服3、 运动护理4、 及时巡视、及时观察病情、及时报告病情5、 每年定期体检，定期跟踪随防6、 心理护理7、 住家护理员服务8、 医生定期上门服务9、 生命体征的观察10、饮食护理11、专业宠物护理四、特级健康服务1、 除高级健康服务体系外2、 排泄的护理3、 褥疮的预防与护理4、 各种引流管的护理5、 预约专家就诊服务6、 专职护理员服务7、 陪同服务8、 教导、组织各种趣味活动（如太极拳、钓鱼、健康讲座等）9、 睡眠护理10、 中药煎服11、 安全护理12、 消毒与隔离护理五、老年人特别护理1、 生活护理2、 安全护理3、 生命体征监测和护理4、 消毒与隔离5、 膳食营养和饮食护理6、 运动护理7、 睡眠护理8、 排泄护理9、 给药护理10、 中药煎服11、 使用各种引流管病人护理12、 心理护理13、 常见老年病护理14、 临终护理第二节 文化教育服务体系1、社区老年文化、教育服务（1）老年文化教育服务体系开办老年大学，办各种专业培训班、如美术班、书法班、武术班等。（2） 老年兴趣爱好服务读书、健身、娱乐、休闲等第三节 社区生活服务体系1、 饮食服务2、 运动服务3、 休闲、娱乐服务4、 居家购物服务5、 出行服务6、 管家服务7、 商务服务8、 生活论坛第四节 项目定位策略用价格引爆市场是房产开发销售的重要策略，动用价格势能，让我们的项目在消费者脑海中的价格与项目实际的推盘价格形成一个大幅度的剪刀差，让买家觉得在此置业物超所值，其次通过定位让项目拥有更多的附加值，也是形成价格势能的关键所在。在营销组合中，价格调整是最为便捷、最为有效的一种手段。房地产商品同样也是如此，特别是在尚未成熟的市场，各种营销80-90%都是在价格上作足文章的。因此，有效的价格调整，是我们进行营销决策的必要前期。一、 直接的价格调整直接的价格高速就是房屋的直接上升或下降，它给客户的信息最为直观和明了的。价格上调，是说明物有所值，人气旺盛，会达到抢购或热销的目的。与此相反，价格下调，说明销量不好或是有这样那样的缺点或缺陷，反而造成市场的低迷。本案将采取低开高走或不同楼宇、不同楼层的价格策略。 基价调整：对一栋楼宇或一种户型进行上调或上扬，一个单元或一个楼层整体就是一个价格。 差价系数调整：我们对不同单元预选估计的价格差，按照实际的销售情况，进行有针对性的差价系数调整。二、 付款方式的调整：就是在房款付款方式上进行一种较为隐蔽性的调整 付款时间上调整 付款比例上调整 付款利息上调整三、 优惠折扣：如在规定的时间里，本案养老置业的客户将享受一定的优惠折扣，赠送各种礼品等，或在本案置业的客户，若有连带客户又将享受一定的优惠等等。第五节 项目附加卖点策划现在消费者在购置物品时，越来越注重所购物品的附加价值以及售后服务，所以，怎样提高产品的档次和附加值，以成为现代流行的营销方式，根据本项目地块的区域外在优势，来增加本案的附加卖点，将是本案提高价值取向的有效方式。第六节 项目营销目标和策略销售目标： 一是树立项目品牌； 二是树立企业品牌 三是创造销售业绩销售策略：2、 品牌策略：提高项目知名度：3、 价格策略：低开高走，多种优惠方式4、 内部认购：利用客户网络，展开内部宣传攻势，抢夺客源；5、 发售策略：阶段性的优惠和价格提高等策略。6、 项目推出的时间选择第一阶段 引导期1、 签订协议，通过媒体宣传，认同投资者的实力。2、 在项目实施中，通过宣传逐步推进和公司工作，着手进入引导期。3、 在现场设置销售辅助中心，更加引导购房户的认同性。4、 通过举办各种公益活动，宣传企业形象，提高企业文化精神，引导消费欲望。5、 在销售中，利用各种宣传资料、展览厅和模型等，让客户有直观的认识，提高购房的欲望。第二阶段 启动期1、 刊登媒体广告评谈，其版面有活力、动感、清晰、醒目，有文化内涵。2、 营造市场气氛，举办各种活动。3、 追踪购房户或市场调研情况资料，在一定时期内分析总结和对策。4、 及时签订合同，收取定金和首付款。第三阶段 持续期1、 有针对性地加强广告攻势并着重全方位的立体宣传组合，加强广告效果追踪。2、 为扩大影响面，可举办各种宣传活动。3、 加强意向客户的追踪，扩大成交量。4、 对于楼盘的销售局势进行有效评估和新闻炒作。第四阶段 高潮期1、 针对实际需要，可继续加大宣传力度。2、 进一步加强购房户过滤、追踪、扩大战果。3、 鼓励已购房户介绍新客户，成功者将给予适当的奖励。4、 利用各种时机，如结构封顶、工程竣工、客户入伙和商业开业等，通过已购房户对物业的综合评价，引导待购房户的注意力，保证项目全面销售结束。 7、价格策略根据市场需求和项目实际情况，对于大客户进行优质服务和优惠条件，对于小客户进行全面服务和价格适中，在特惠认购价、期房价、现房价和收尾价分别根据市场变化进行调整。付款及按揭方式 1、一次性付款特价。 2、分期付款优惠价。 3、银行按揭付房款平价。第五阶段 项目开发与合作 （公益、商业）1） 该项目由中国老年健康基金会提供项目平台，并在通过论证选址后协调当地政府相关部门及国家有关部门的相关政策配套支持。2） 该项目由中国老年健康基金会落实融资、合作或寻求有资金实力的各方面单位及个人共同开发。（合作方式待双方协商）3）我会将全程参与开发、销售及公益配套投入，确保商业投入有一个良好的投入回报，基金会也有一定比例的回报可用于公益事业上的再投入。第六章 结论尽管投资养老休闲度假区有一定的风险，但我们也注意到有可规避风险的措施，其一是我会决策管理者管理水平并有资金实力的保证才能确保项目开发的最终目标。项目的丰厚回报是通过合理地规划，选择符合市场需求的户型，优选住宅类型的比例，确定符合业主要求的面积来达到投资开发目标，因此本项目从全国的老年开发情况来看，该项目为新的地产开发的模式和新的经济增长点，尤其是各地区开发养生度假区是结合各地区的天时地利的优越条件，比在大陆进行相类似开发是比较有成功的把握的，其风险系数也是比较小。为此在运作中，除了认真做好市场调研和营销策划，规划设计与单体设计，在项目管理过程中控制各种成本和项目快速推进，加速资金流动，保证控制总体成本，通过完整一整套规范的项目动作规则，老年养生度假区项目完全可以达到社会和经济效应目的。 二零一三年五月 原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透