物业特种设备维修服务部管理制度.doc

特种设备维修服务部管理制度 目 录 一、物业部组织架构与人员结构2二、部门职责3三、物业部各岗位职责4、经理职责4、工程师职责6、主管(站长）职责8、电梯管理员职责9四、特种设备（电梯）安全运行管理规程11五、电梯维修保养主要标准14六、电梯定期保养规程16七、电梯故障维修规程19八、电梯困人解救应急处理流程图20九、电梯应急接报救援流程图21一、 xxxx物业特种设备管理组织架构二、部门职责：、负责特种设备设施正常、安全、经济运作，为业主的安居乐业提供基本保证。、负责所属特种设备设施的运行、维修、保养工作，使之保持良好的工作性能技术状况。、根据经营布局要求及设备技术状况，对设备设施进行合理调整改迁，使公司物业得到升值。、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。、组织部门员工进行特种设备的管理培训，提高员工综合素质。三、岗位职责（一）特种设备维修服务部经理岗位职责:1、 贯彻执行特种设备安全法等有关法律、法规、规章的规定和安全技术规范的要求，保证电梯、机械停车位的使用和运行安全。2、负责本单位电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度； 3、负责检查和督促特种设备作业人员持证上岗，建立电梯作业人员管理档案。 4、 负责组织做好电梯使用管理基础工作，保持轿厢内紧急报警装置随时与值班人员的有效联系；负责在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验合格标志、乘客须知和安全警示标志；在电梯显著位置标明使用管理单位名称、应急救援电话和维保单位名称及其急修、投诉电话；负责检查和督促电梯维保作业人员按章操作。 5、负责对电梯安全管理人员和操作人员进行电梯安全教育和培训，不断提高操作人员技术素质。6、定期检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况并向分管总监汇报。7、负责日常自行检查与年度自检并做好检查记录、使用状况记录运行故障和事故记录。在电梯出现故障或者发生异常情况时，组织对其进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用；电梯发生事故时，按照应急救援预案组织应急救援，排险和抢救，保护事故现场，并且立即报告事故所在地的特种设备安全监督管理部门和其他相关部门；8、按照安全技术规范的要求，及时采用新的安全与节能技术，对在用电梯进行必要的改造或者更新，提高在用电梯的安全与节能水平。9、负责在乘用自动扶梯（自动人行道）的人员较集中、密度较大时的疏导、分流或限员乘用，甚至采取停止运行的非常措施，以防超载溜梯事故发生。10、负责电梯困人救援的组织实施，安排紧急救援演练并作好记录。11、负责电梯发生事故时的紧急救援、排险和抢救，保护事故现场，配合电梯事故调查。12、配合电梯安装、改造、维修、保养和电梯监督(定期)检验申报工作。13、负责完成对各主管、工程师的绩效考评工作，完成领导和上级部门交办的其它工作。（二）特种设备维修服务部质检工程师岗位职责：1、 建立部门质量体系，制定和完善部门质量管理制度及质量管理文件；2、 负责制定部门质量标准和检验标准；对电梯管理员进行质量技术指导及培训，确保公司质量管理目标的实现；3、 负责搜集国内外相关行业质量管理体系发展动态信息、国家相关政策等，为公司质量管理决策提供信息支持；4、 制定部门质量检查周、月、年计划；并对维保质量进行抽查抽检；5、 对质量检查数据进行分析，对维保公司的维保质量水平提供相关依据；6、 参与对各维保单位的维保质量的考评和论证；（三）特种设备维修服务部技改工程师岗位职责：1、负责对各区域电梯维保技术难题提出合理化建设性建议；2、负责对电梯技术资料进行收集、管理、分类、研究；3、负责对电梯的防水、降噪、节能、再平层提出相关改造的合理化建议；4、制定各项技改项目的实施计划，对实施的技改项目进行专业性指导，并对实施效果进行追踪；5、对相关技改数据进行分析，为电梯的环保、年检提供相关的科学理论数据；（四）特种设备维修服务部主管（站长）岗位职责： 1、负责组织员工做好班前班后会议，做好安全教育、做好员工技能培训工作； 2、负责负责公司辖区内所有电梯的日常管理，确保电梯设备完好率99.9%； 3、负责拟定周、月、年度维保维修计划和材料计划，负责建立公司辖区内所有电梯的台账；定期组织巡查做好巡查记录的检查，每天“工作日志”的填写及上交领导审阅； 4、负责落实库房备品备件每月盘点工作； 5、负责监督维保单位质量考评工作；6、负责做好员工每月的绩效考评工作；(五）特种设备维修服务部电梯安全管理员岗位职责： 1、制定电梯日常自行检查、日常巡视计划。 2、负责落实电梯日常自行检查、日常巡视和定期检验工作。 3、检查电梯的紧急报警装置，确保其随时与值班人员的有效联系。 4、检查电梯注意事项和安全警示标志，确保齐全清晰。 5、负责检查电梯钥匙的保管、使用状况。 6、负责劝阻并禁止有可能影响电梯正常运行或危及人身安全的滥用电梯行为（如踹门、扒门、撬门、倚靠层门或轿门、跨层轿门地坎而立、在轿厢内蹭或跳动、人为阻止层轿门的开关、小孩单独乘电梯或在电梯上玩耍等）。 7、负责在乘用自动扶梯（自动人行道）的人员较集中、密度较大时的疏导、分流或限员乘用，甚至采取停止运行的非常措施，以防超载溜梯事故发生。 8、对电梯使用状况进行经常性检查，发现异常情况立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用电梯并及时报告本单位有关负责人。 9、负责组织电梯发生困人事故时的紧急救援，有权拒绝违章指挥。 10、负责配合各区域项目经理完成电梯的验收和年检工作。 11、积极参加电梯安全教育和安全技术培训。 12、严格执行电梯安全操作规程和有关安全规章制度。13、 完成领导临时交办的其它工作。四、特种设备（电梯）安全运行管理规程1.0目的确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。2.0适用范围适用于本公司电梯的运行管理。3.0职责3.1电梯技工负责电梯运行情况巡查和故障报告。3.2监控室保安员负责监控电梯的运行状态。3.3专业工程师负责电梯的综合管理及对上述工作的检查监督。3.4部门经理对上述工作进行检查和监督。4.0工作程序4.1管理人员工作程序4.1.1电梯维修工（电梯值班工）4.1.1.1电梯维修工每周对电梯运行状态进行一次巡查，发现问题及时处理或联络电梯公司处理，督促电梯公司维修保养，当电梯年检期即将接近时，督促电梯公司作电梯年审。4.1.2监控室保安员4.1.2.1监控室保安员实行电梯运行24小时运行监控，通过闭路电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、打斗或损坏电梯部件，用内线电话制止并录像。4.1.2.2如发生故障困人，用内线电话安慰被困人员并通知电梯维修工（电梯值班工）处理，必要时联络电梯公司处理。4.1.2.3将每班运行情况记录于岗位值班记录表。4.1.3专业工程师4.1.3.1专业工程师负责电梯的综合管理，包括技术资料档案的收集交部门资料员保管，设备台账管理，同时对电梯维修工，电梯公司维修保养工作进行指导及检查监督。4.1.3.2每月28日(2月26日)前制定下一个月的电梯保养计划，在每季度最后一月28日前制定下一季度保养计划，在每年12月28日前制定下一年度保养计划。4.1.4部门经理4.1.4.1进行周检、月检，每月最后一个星期对电梯机房组织有关人员进行设备检评。4.1.4.2审核设备保养计划表。4.2电梯使用管理工作程序4.2.1电梯不设司机操作，由乘客自行操作，实行24小时投入运行。4.2.2电梯以承载楼内业主（住户）为主。4.3电梯安全运行工作程序。4.3.1监控室保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常时通知电梯维修工（电梯值班工）或电梯公司维修，制止乘客的不文明行为。严禁易燃易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。4.3.2电梯维修工每月按设备保养计划表进行一次检查保养，并做好记录，督促电梯公司按规定进行维修保养工作，按规定填写维修保养记录。4.3.3维修保养等原因造成停梯时，应在一层挂牌告示。4.3.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。4.4电梯机房管理工作程序4.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。4.4.2非工作人员进入电梯机房须经专业工程师或部门经理批准后，由电梯维修工陪同方可进入。4.4.3保持良好照明及通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活无破损。4.4.4保持机房干净整洁，不准堆放杂物。4.4.5消防器材齐备，机房内严禁吸烟。4.4.6电梯机房因维修保养等原因造成停梯应在一楼挂告示牌。4.5运行异常4.5.1遵照电梯发生异常情况时处理方法处理。五、电梯维修保养主要标准1.0 机房:1.1 机房通风良好，温度不得超过5C40C，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入的可能。1.2 机房的CO2灭火器应保持正常压力。1.3 机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。1.4 轿厢平层标志应用白色或黄色漆标在主钢丝上，便其清晰可见(以利于紧急救援时用)。1.5 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。1.6 机房照明、电源插座要保持良好。1.7 机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。1.8 曳引轮对铅垂线的偏差2.0。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差1.0。1.9 限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非劳动局人员禁止调整。1.10 限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内(参照GB5972-86)，运行时无异常声音。1.11 限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。1.12 限速器安全钳安全开关联动的可靠性:1.12.1轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。1.12.2 短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠地停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。(如对重有安全部钳时要求一样)。1.13 曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。1.14 各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80C(注油轴承应保持油量饱满)，工作25003000小时后更换新油。1.15 各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000欧/伏，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应0.5兆欧，其它电路应0.25兆欧，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。1.16 供电系统电压波动必须 在7%范围内，电源频率波动在2%范围内。 错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运行。电动机的短路、过载保护应可靠。1.17 掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度1/4、螺钉头露出及掣动闸有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。1.18 轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于:V1.0m/s，62cm；V1.6m/s,160cm；V1.80m/s，203cm；V2.5m/s，250cm)在对此值进行调整时，实际情况在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。1.19 电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。1.20 曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部45时应更换或重车。2.0 井道与轿厢2.1 上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100140。2.2 弹性滑动导靴A、C尺寸为2，固定滑动导靴顶面间隙之和2.51.5。2.3 绳头组合固定(详见GB758887.923标准)。2.4 各根钢丝绳张力与其平均张力之差5%。钢丝绳磨损报废标准。(详见GB597286)2.5 轿厢导轨顶面距离偏差为02，对重为03，轿顶轮不平行面1。2.6 对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。2.7 安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，锲块与路轨之间的距离为50.5。2.8 轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。2.9 平层精确度:应在1.5内。 2.10 层门门扇下端与地坎的间隙:客梯46；开门刀与各层地坎间隙 应为510；层门滚轮与轿厢地坎间隙应为510，门锁后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6，但不得超过30。2.11 轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。2.12每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门锁联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。2.13 轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，只要有物体挡住门时，门会自动反回。2.14 轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。2.15 指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。3.0 底坑:3.1补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护可靠。3.2 选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。3.3 底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。3.4 随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。3.5 轿厢下梁撞板至缓冲器的越程距离:液压缓冲器为150400mm；弹簧型缓冲器为200-350mm。3.6 液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。3.7 限速器张紧轮安全开关应动作可靠。3.8 井道底坑无积水、杂物等。3.9 各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装公司牢固。3.10 超载报警装置，在空载状态，手动试验超载开关时，功能应正常自动门机应不关闭。注:具体维修保养参照:1. GB7024.186、GB758895六、电梯定期保养规程1.0 职责1.1 电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写电梯保养作业报告，交设施部保管。1.2 设施部电梯工程师和电梯工负责跟踪检查，并在填写电梯保养作业报告上签署意见。2.0 内容2.1 机房2.1.1 先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电器等的清洁及引线螺丝收紧2.1.2 电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查2.1.3 减速箱、油量、油质的检查2.1.4 限速器及限速器的开关进行检查、清扫,活动部位注油2.1.5 制动器的行程、动作、灵活性,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油2.1.6 机房排气扇检查，主钢丝绳、限速器检查2.1.7 各回路绝缘电阻测量(半年一次)2.2 机身及井道2.2.1 保养时从最高层向下保养(用检修速度)2.2.2 轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认.(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关等)2.2.3 内外门开闭动作及门滑块检查2.2.4 内外门藕合检查,清扫注油.开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、导轨检查清扫2.2.5 内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门联锁开关接线检查2.2.6 接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油2.2.7 各种撞动开关、刀、接点检查2.2.8 主钢丝绳、限速器钢丝绳检查2.2.9 超重开关清扫、注油2.2.10 行车情况检查.(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层等)2.2.11 各信号灯检查及灯炮更换2.2.12 油盅油量检查补充,张紧轮加油2.2.13 井底各设备检查、清扫、抹油,各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认 七、电梯故障维修规程1.0 职责1.1 电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写设备维修记录表.1.2 维修值班员和电梯工负责填写电梯月巡视记录表，并通知电梯分包单位处理。2.0 内容2.1 电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工十五分钟内)。2.2 在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交流。2.3 先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。2.4 电梯故障一般分机械故障和电气故障两类。3.0 一般常见机械故障3.1 机房3.1.1 电机轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。3.1.2 制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除动制动轮上的油污3.1.3 限速器故障:夹绳钳品及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换.3.2 井道与轿厢3.2.1 轿厢门和自动门机构故障:开关门时有拦动声、不开门、不关门，开门时有碰撞声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等.3.2.2 厅门故障同上3.2.3 开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙)。3.2.4 导轨故障:运行不平稳、发抖，振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。3.2.5 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位不对、调整。3.2.6 安全钳故障:运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车，调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。3.3 底坑3.3.1 补偿链故障:运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。3.3.2限速器钢丝绳、张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声，调整限速器钢丝绳，更换轴承。3.3.3 缓冲器故障:缓冲器生锈、不活动，液压油量不足，除去铁锈、补充液压油。4.0 电梯一般常见的电气故障4.1 机房4.1.1 保险丝故障:缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。4.1.2 接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点、更换保险丝。4.2 井道与轿箱4.2.1 上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车，一般是由于联开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。4.2.2 轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致.清洁接触点，更换开关排除线路断点等。4.2.3 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯 不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致，清洁接触点，更换开关。4.3 底坑4.3.1 缓冲器开关、底坑急停开关:此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。4.3.2 张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，限速器钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短限速器钢丝，更换开关。4.4 以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照电梯定期保养及维修主要标准。5.0 相关文件和记录5.1设备维修记录表 5.2电梯月巡视记录表 八、电梯困人解救应急处理流程图：监控中心接警或突然停电安抚轿厢内受困人员观察楼层标记关掉电梯总电源无机房操作最顶层非平层位置平层位置顶楼打开控制屏先盘车/后放人一人间断松/两人盘车相应楼层/直接放人拉下松闸手柄九、电梯应急接报救援流程图： 事故发生点电梯救援组电梯维保单位安保人员到场安抚被困人员,准备工具、钥匙故障现场电梯专职人员上级领导故障恢复事故分析会目 录第一章 总 论1第一节 项目背景1第二节 项目概况2第三节 可研报告编制依据及研究范围4第二章 项目建设的必要性6第三章 外部和内部环境分析8第一节 外部环境分析8第二节 xx镇社会经济环境分析11第三节 xx镇发展的机遇与挑战分析14第四节 xx镇发展的优势与劣势分析16第五节 项目风险分析18第四章 建设条件20第一节 项目选址20第二节 场址条件20第五章 发展战略和总体规划22第一节 发展战略目标22第二节 战略实施措施22第三节 规划原则23第四节 总体规划24第六章 基础设施建设内容30第七章 环境保护32第一节 项目场址现状32第二节 项目建设与运营对环境的影响32第三节 环境保护措施33第四节 环境评价结论36第八章 组织机构和项目实施进度37第一节 组织机构37第二节 人力资源配置38第三节 项目实施进度39第九章 投资估算及资金筹措41第一节 投资估算41第二节 投资使用计划与资金筹措45第十章 财务评价47第一节 财务评价基础数据与参数选取47第二节 经营收入估算47第三节 成本费用估算50第四节 财务评价51第五节 财务评价结论55第十一章 社会评价56第一节 项目对社会的影响分析56第二节 项目与所在地互适性分析57第三节 社会评价结论58第十二章 结论与建议59第一节 结论59第二节 建议5924