房地产及企业价值评估程序.pptx

一、房地一、房地产的的评估程序估程序 房地产评估一般应依照以下程序进行：（1）明确评估业务基本事项；（2）签订业务约定书；（3）编制评估计划；（4）现场调查；（5）收集评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交评估报告；（8）工作底稿归档。2024/5/22 周三2 （一）明确一）明确评估估业务基本事基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：2024/5/22 周三3 1.明确明确评估目的估目的 不同的评估目的，其所评估的价值的内涵也不完全相同。如：土地使用权出让评估、房地产转让价值评估、房地产租赁价值评估、房地产抵押评估、房地产保险评估、房地产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等，因此，在受理评估业务时，通常由委估方提出评估目的，并将评估目的明确地写在评估报告上。2024/5/22 周三4 2.了解了解评估估对象象 即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。对房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、建成时间、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。对房地产的权益状态了解包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。2024/5/22 周三5 3.确定确定评估基准日估基准日 所谓确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。由于房地产价格经常处于变化之中，而且房地产价格随其价格影响因素的变化而变动，因此，必须事先确定所评估的是某一具体时点的价值。2024/5/22 周三6 （二）二）签订业务约定定书 在明确评估业务基本事项的基础上，双方便可签订评估业务约定书，用法律形式保护各自权益。评估业务约定书是委托方和受理方就评估过程中双方的权利和义务达成的协议，包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事宜的约定。评估日期一般也要写入评估业务约定书中，一旦确定，评估人员必须按期保质完成。2024/5/22 周三7 （三）三）编制制评估估计划划 编制评估计划，就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。在对被评估对象有一基本了解之后，就可以对资料的收集、分析和价值的测算等工作程序和组织做出科学的安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。2024/5/22 周三8 （四）四）现场调查与收集与收集评估估资料料 虽然受理评估业务时评估师已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但此时评估师仍需亲临现场勘察。因为评估需要的资料和数据十分广泛，委托方提供的资料有限，并不能完全满足评估工作的需要。实地勘察是房地产评估工作的一项重要的步骤。房地产市场是地域性很强的市场，房地产交易都是个别交易非经实地勘察难以对房地产进行评估。实地勘察就是评估人员亲临房地产所在地，对被估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。实地勘察要做记录，形成工作底稿。2024/5/22 周三9 评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括：（1）评估对象的基本情况（房权证、土地证、登记簿、存根、平面图、规划文件、固定资产卡片、发票、购置建造合同、竣工决算资料等）；（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等；（4）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。2024/5/22 周三10 （五）五）评定估算定估算 在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法，进行价值测算。评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法等，也是目前常用的评估方法。由于被估房地产的性质差异和资料取得的难易，并非每一种评估方法都适用于各类具体条件下的房地产。无论釆用何种方法，评估师应对收集到的数据、参数认真地进行分析检验，特别是对一些有变化幅度的参数，如市场法中的修正系数，收益法中的资本化率，成本法中的土地开发成本、房屋新旧程度等，虽然都有一些经验参数可供参考，但最终确定还要依靠评估师正确判断和选择。此时评估师的经验对计算结果具有重要的影响。2024/5/22 周三11（六）六）编制和提交制和提交评估估报告告 评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。（七）工作底稿七）工作底稿归档档 按照法律、法规和评估准则的有关要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。2024/5/22 周三12 二、企二、企业价价值评估程序估程序 企业价值评估程序从执行该项工作所需要的一般性程序出发，将企业价值评估程序分为明确基本事项、收集评估资料（含现场调查）、评定估算价值、验证评估结果、编制评估报告、整理工作底稿六个方面的内容。2024/5/22 周三13 一、明确基本事一、明确基本事项（一）评估目的 了解与企业价值评估相关的经济行为并明确评估目的，对价值类型、评估方法的选取以及评估结论的形成等都有重要影响。企业价值评估时应当尽量细化评估目的和用途，依据“为什么评、评什么、用于什么方向”来了解与企业价值评估相关的经济行为，并以此确定评估目的。企业价值评估的目的可能是出于企业自身管理的需要，提升企业资产运营效率的需要，或者资本所有权交易行为的需要。企业价值评估的目的不同，评估的方法、原则以及应遵循的价格标准甚至评估的程序都可能有所差别。2024/5/22 周三14 （二）评估对象和评估范围 企业价值评估对象有企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。无论哪一种评估对象，评估人员都应清楚地了解该评估对象所对应的评估范围是什么，包括资产的数量、具体位置、账面价值等。除此之外，在企业价值评估中还需要强调有关估对象及其相关权益状况，如股东权益价值评估时需要明确被评估股权的比例、状况和性质，是控股权还是非控股权，是流通股权还是非流通股权等等。2024/5/22 周三15 （三）价值类型 在企业价值评估过程中，评估人员需要根据评估目的选择恰当的价值类型，确信选择的价值类型适用于评估目的。通常来说，选择企业价值评估的价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素。首先，评估目的决定了企业资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。因此，评估人员在进行企业价值评估时，一定要根据企业的特征，合理判断其可能面临的市场环境以及资产使用状况，并以此来选择与之相匹配的价值类型。2024/5/22 周三16 其次，市场条件也是决定价值类型和评估价值的重要因素之一。评估时所面临的市场条件及交易条件，是资产评估的外部环境和影响评估结论的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结论。最后，评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等资产自身的条件是影响资产评估价值的内因。从某种意义上讲，资产自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产会有不同的评估结论，而使用方式和利用状态不同的相同资产也 可能会有不同的评估结论。评估人员在设定价值类型时，需要明确该价值类型的具体定义是什么，需要基于哪些可能存在的明显或隐含的假设及前提，是否与评估目的、市场条件、评估对象自身条件相符等相关问题。2024/5/22 周三17 （四）评估基准日 由于企业自身的生产经营活动和外部经济环境是不断变化的，企业运营资产的数量、结构与形态无时无刻不处在运动和变化之中，因此，企业价值也会随时间的变化而波动。通常来说，选择何时作为评估基准日，取决于企业价值评估的目的。例如，当企业价值评估出于产权交易的目的，评估要了解企业在交易行为发生时的价值，以确定合理的对价，那么评估基准日一般要选择距离交易日较近的时间；当企业管理者出于了解企业内在价值的需要而对企业进行价值评估，基准日一般根据管理者的意愿而定；当投资者在投资前对被投资企业的价值进行评估，基准日则由投资者根据投资计划而定。评估基准日的确定除了考虑评估目的以外，还需要考虑是否有利于现场调查、评估资料收集等工作的开展，是否有法律、法规的相关规定或相关部门的特定要求等。一般来说，便于获取企业的财务状况信息，评估基准日一般应尽可能选择在某一会计期末，如季度末或年度末。2024/5/22 周三18 二、收集二、收集评估估资料料 在资料收集开始之前，评估人员通常要根据自己的专业知识、本次评估的基本事项对可能使用的评估方法作一个初步判断，然后才着手开始收集对本次评估有用的数据资料。企业价值评估的资料可以概括为两个方面：一是企业内部信息，包括企业财务信息、相关制度文件和经营数据等；二是企业外部环境信息，包括宏观经济形势、行业发展信息和市场信息等。2024/5/22 周三19 （一）企业内部信息 根据企业内部信息所涉及的企业财务信息、相关制度文件和经营数据等，可以归纳出以下的资料清单：1.公司财务报表和税务信息，包括最近若干财务年度的资产负债表、损益表、现金流量表和股东权益表；销售、成本相关的历史明细表；有关税务的信息资料，包括国税与地税等。2.其他财务数据，包括厂房与设备清单以及各项折旧表；设备或装备租赁概况；历史年份应收账款、应付账款情况；存货汇总表以及存货记账方法的信息；股东名册以及拥有股份清单；公司未来五年的财务预算和预测；长期股权投资的情况等。2024/5/22 周三20 3.公司文件，包括公司营业执照、税务登记证、企业代码证等；公司章程、公司各项规章制度以及各种补充修改文件等。4.其他信息，包括企业概况（公司历史沿革、产品目录与价格表等）；股权变动情况；人力资源情况，包括企业员工人数，各职能部门分布情况；关联交易信息；资产负债表外的资产和债务情况等等；现有的各种借贷、租赁、销售合同，特许经营权的协议等。2024/5/22 周三21 针对上述企业评估的资料需求，评估人员在资料收集过程中对有些重要数据需要加以注意。1.财务报表 财务报表即使完全遵照公允的会计准则，也依然有很多方面的内容决定于企业自身的会计制度。比如，存货记账的方法是先进先出法（HFO)还是后进先出法（LIFO),折旧采用直线法、工作量法还是加速折旧法等。因此，在收集企业的财务报表时要注意报表的注解，便于了解企业管理层对会计处理方法对评估值可能造成的影响。2024/5/22 周三22 2.税务信息 从财务报表中可以了解一些企业的税务情况，但有时候还是需要专门获取有关企业以前、现在和未来的税务政策信息，是否享受地区政策优惠或行业政策优惠等。对于没有财务报表的企业，纳税记录是企业唯一的经营财务信息。此时，注册资产评估师就可以根据纳税的记录运用惯常的方法编制出企业的财务报表，并由此对企业的价值进行评估。2024/5/22 周三23 3.账外的资产与负债 能够影响企业价值但又未在资产负债表上体现的资产与负债有很多种，最常见的账外资产多是企业的无形资产，特别是企业自己创造而非购买的无形资产，评估时应当对此进行充分调查。最常见的账外负债是在经济案件诉讼中尚未判决但很可能要付出赔偿的事项以及由于环境保护等问题遭到政府部门的质疑可能产生的或有负债，此时评估人员需要详细询问企业的这些或有负债情况。2024/5/22 周三24 4.公司经营信息 在搜集公司经营信息时，除了上面所需要的一般性资料以外，评估人员还需要关注客户与原料供应商的信息以及企业的资本性支出和营运资金的需求等内容。首先，企业经营链的上下两个方面客户端和原料供应商，对企业经营的影响至关重要。从客户端来说，评估人员收集资料时不仅需要了解重要客户的名单，而且最好能获得最近几个年度或时期按销售收入或利润大小排序的主要客户信息，并由此分析其对企业价值的影响以及客户变化的趋势；从原料供应商来说，如果未来的原料供应情况存在不确定的因素，无疑会大大增加企业的风险。因此，评估人员收集资料时需要参照客户端信息收集的方法获取类似的信息资料。2024/5/22 周三25 其次，企业未来的资本需求是企业价值评估的重要内容，直接影响企业净现金流和红利支付能力的估算，具体包括两方面，即资本性支出和营运资金需求。评估人员收集企业资本性支出方面的信息，可以从企业未来的投资计划着手，如现有厂房和设备更新以及为扩大生产能力预计新增的厂房和设备等；营运资金需求方面的信息，主要是收集企业存货、应收账款、应付账款等营运流动资产与营运流动负债方面的资料。2024/5/22 周三26 5.股权变动、股东红利等信息 股权变动方面的法律文件主要是股东与股东之间或股东与企业之间的股权买卖协议或回购协议。当这些协议里限制了被交易股权的流动性，就不仅影响这部分交易股权的价值，同时也会影响其他相关权益的价值。股东红利方面的信息，主要包括股东姓名、持股数、历年分红情况等资料。2024/5/22 周三27 6.关联交易信息 当关联交易是在完全被某一方控制的状态下进行时，就可能失去了公平交易的性质，报表信息从数字上就不可能将其价值真实地反映出来。因此，评估人员在收集资料时要重点关注关联交易的规模、价格等内容。2024/5/22 周三28 （二）企业外部环境信息 由于企业是一个开放的系统，为了持续经营并实现价值最大化，企业要从其外部环境中寻求资源、求得发展，同时也受到外部经济环境的制约。因此，企业所处的外部环境状况，包括宏观经济环境、产业经济环境以及产品服务的市场环境等，都将对企业价值产生影响。收集这方面的资料就是为了对企业的外部环境进行分析，以判断其对企业价值的影响程度。这种分析对象包括企业经营范围之外一切影响企业价值的因素，比如对企业产生直接或间接影响的政策环境、经济发展速度、技术创新、产业结构以及行业状况等。2024/5/22 周三29 一般来说，在企业价值评估中外部环境分析可以概括为宏观经济分析、行业环境分析和市场分析几个部分，资料收集时评估人员相应也需要获得相关的数据信息。首先是宏观经济分析数据，包括当前宏观经济的形势、政策法律法规、经济增长速度、全球经济发展趋势等。这些信息在企业价值评估中可以为确定风险程度、增长速度等提供重要依据。其次是行业环境分析数据，包括行业的特点、准入制度、市场分割状况以及行业整体发展的情况，通常可以从政府、行业协会、咨询机构或资本市场对行业发展的预测等有关资料中获取。2024/5/22 周三30 最后是市场分析数据，主要是指被评估企业生产的产品或提供服务的市场情况，特别是被评估企业的市场竞争地位以及核心竞争力信息。在上述数据资料收集的基础上，评估人员需要进行资料整理工作，并充分分析其有用性和有效性。对于资料收集可能存在的缺失和虚假问题，评估人员还要寻找其他替代和补充资料。2024/5/22 周三31 三、三、评定估算价定估算价值 在对被评估企业的资料进行搜集、整理之后，评估人员就可以着手对企业价值进行评定估算。该过程通常需要在对企业的历史和朱来经营状况进行分析的基硇上选定适当的评估方法进行估算来实现。2024/5/22 周三32 （一）企业历史业绩分析 对企业的历史经营业绩进行分析，评估人员可以借助被评估企业的历史财务数据，了解企业过去的财务状况和凝营成果，为企业未来发展状况预测提供依据；在企业价值评估过程中，为保证财务报表能够真实反映企业的经营状况，需要对被评估企业的财务报表进行必要的调整。2024/5/22 周三33 首先，调整被评估企业财务报表的编制基础。由于各个国家(地区）所采用啲会计准则不同，在具体的会计处理上也有所差异，评估人员需要阅读分析被评估企业的历史财务数据，了解被评估企业所采用的会计准则是否符合相关要求等。必要的情况下，评估人员需要对重大的会计准则差异进行调整。常见的偏离会计准则酌情况可能有：未予确认的销售收入；应收账款坏账准备计提不M；未予确认或计提的经营费用;固定资产存在报废、损坏或遗失但尚未予以反映等等。其次，调整非经常性项目和溢余资产。如果评估过程中需要利用参考公司的相关财务信息，那么评估人员在对被评估企业的这些资产顼目进行调整的同时，也需要对参考公司的财务报表进行类似调整，使参考公司与被评估企业的财务报表具有可比性。2024/5/22 周三34 需要注意的是，评估人员进行上述调整应当有充分依据，并与被评估企业进行充分讨论。在获得被评估企业经调整的财务报表之后，评估人员需要关注两方面的重要事项：1.被评估企业的资产配置和使用情况。企业价值与其收益直接相关，而企业资产的规模、配置及使用情况直接影响企业的收益。因此，在企业价值评估中，评估人员需要明确被评估企业的资产配置和使用情况，包括有效资产和溢余资产，以正确判断企业资产与收益的配比情况。另外，企业的负债规模也会影响企业的收益及其稳定性，因此必要时也需要对其单独进行分析。2024/5/22 周三35 2.被评估企业的业务类型。在企业价值评估实务中，被评估企业的类型多种多样，有可能是涉及单一行业、只有单一经营业务的企业，也可能是具有多种经营业务、涉及多个行业的企业。在对具有多种经营业务、涉及多个行业的企业进行企业价值评估时，评估人员需要针对企业的各种业务类型分别进行分析。这是因为，不同行业的经营业务之间可能存在多方面的差异，比如，不同行业所受经济环境的影响可能各不相同；不同经营业务所处经济周期的阶段不尽相同；不同行业经营业务的增长趋势、成本结构、业务特点各不相同；不同行业经营所面临的风险各不相同。因此，评估人员对这类企业不能简单地统一处理，而需要根据实际情况，对不同的经营业务和所涉及的不同行业分别进行分析，进而选择合适的评估方法进行评估，以得出合理的评估结果。2024/5/22 周三36 （二）企业未来发展状况分析 分析企业未来的发展状况可以从企业内部和企业外部两个方面进行。从企业内部看，主要是把握被评估企业价值驱动因素的变化规律。如果被评估企业属于收入驱动型公司（如制造业以及商业、非金融服务业等），那么其资产负债规模的发展主要取决于收入规模的扩张，当收入变化时，资产负债也会相应变化。此时，收入规模可以代表其业务规模；如果被评估企业属于资产驱动型公司(如银行业），那么其收入的规模直接取决于资产负债的规模，即资产负债的规模可以代袈业务规模。明确了企业的价值驱动因素，便能够对企业的未来发展作出初步预测。2024/5/22 周三37 从企业外部看，主要是了解企业所处行业的特点以及企业的竞争优势和劣势，评估企业的战略地位，进而评价企业的增长潜力和获取高于资本成本的回报能力。企业的未来获利能力和持续经营的时间最终由企业之间以及产品之间的竞争来决定。一般来说，产品之间的竞争越是不充分，企业对价格的控制能力就越强，就越有可能获得高额的利润，竞争优势的持续时间也就越长，反之亦然。分析竞争情况主要考虑如下几个因素：首先是市场上产品服务的均衡程度，如果行业内的企业规模和市场地位比较悬殊，则竞争可能比较稳定；如果行业内企业很多，产品也很多，市场份额都不大，则竞争可能会很激烈，恶性竞争的结果是营利能力下降，优势持续时间缩短；其次是市场所处的生命周期特征，如果市场是在缓慢增长逐步进入成熟期，此时一旦有极少数企业对其市场地位不满，将会导致激烈竞争;最后是行业的准入门檻，如果行业准入门槛低，则容易增加额外的生产力，从而会在市场中引起新的竞争，导致企业面临的竞争情况复杂。所有这些外部信息都构成企业未来发展状况分析的重要依据。2024/5/22 周三38 （三）评估方法的选择 对企业历史经营和未来发展情况进行分析，并考虑评估事项的实际情况之后，评估人员即可选用合适的评估方法对被评估企业的价值进行评定估算。目前，国际通用的企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和成本法。评估人员应当充分考虑评估目的、评估对象的价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种基本评估方法的适用性，并恰当选择一种或多种方法进行企业价值评估。2024/5/22 周三39 评估方法的确定实际上包含了不同层面的选择过程：其一是关于技术思路层面的选择，即分析三种基本评估方法所依据的资产评估技术思路的适用性；其二是在技术思路已经确定的基础上，选择实现各种评估技术思路的具体评估技术方法；其三是在确定了评估方法的前提下，对运用各种评估方法所涉及的经济技术参数的选择。选择恰当的评估技术思路、实现该评估技术思路的具体方法以及具体评估方法的经济技术参数共同构成了恰当选择资产评估方法的内容，片面地强调某一个方面而忽略另一个方面，都有可能会导致评估结果的失实和偏颇。2024/5/22 周三40 企业价值评估中的市场法、收益法和成本法（资产基础法）以及由以上三种基本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系，并从不同的角度表现企业的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径判断评估对象的价值，各种评估方法都是从某一个角度对评估对象在一定条件下的价值的描述。它们虽然独立存在并各具特点，但彼此之间是内在联系并可相互替代的。纯评估技术思路层面上的方法选择本身并不能完全决定评估结果是否合理或公允，选择多种方法对同一对象进行评估，能够提高评估质量并减少评估风险。2024/5/22 周三41 评估人员进行企业价值评估时，评估方法的选择可能会受到许多因素的影响，其中评估对象自身的条件、评估结果的价值类型和评估人员掌握的数据资料是相对较为重要的影响因素。具体来说，评估人员在选择评估方法的过程中应注意以下几方面：第一，从整体思路而言，评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中的条件以及由此所决定的资产评估价值基础和价值类型相适应。2024/5/22 周三42 第二，从具体操作的层面上讲，评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否取得的制约。每种评估方法的运用所涉及的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需数据资料的收集可能会遇到困难，这就会限制该评估方法的选择和运用。在这种情况下，评估人员应考虑采用替代原理和原则，选择信息资料充分的评估方法进行评估。第三，评估人员在选择和运用某一方法评估企业价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。2024/5/22 周三43 四、四、验证评估估结果果 不同评估方法得出的评估结果会存在差异，如何确定最终的评估结论，还需要借助一定的分析技术对评估方案进行验证，并对各评估方法得出的价值结论进行分析，最终形成合理的评估结论。（一）情景分析 在企业价值评估过程中，无论选择哪种评估方法，都有一定的假设前提，这些假设反映了评估人员对未来宏观经济状况、公司所处的行业与市场状况以及公司经营管理的预期。而这些预期均源于对相关信息的提取和分析。但是，由于不确定性的存在，未来很可能出现不同于假设的情形。例如，在经济形势好的情况下，公司的收入增长会较高；相反，如果经济环境恶化，公司产品滞销，收入增长速度将会出现锐减甚至为负。又如，公司的战略计划可能面临不同的选择，公司可能通过兼并收购的方式进行扩张，也可能进行内含式扩张，着力改善自身经营水平。这些不同情形可能会对最终的企业价值评估结果产生重大影响。因此，评估人员在评估时应当考虑这些可能出现的情况，在所选评估方法中反映不同情况下的评估结果，此时就需要进行情景分析。2024/5/22 周三44 情景分析法又称前景描述法，是假定某种现象或某种趋势将持续到未来的前提下，对预测对象可能出现的情况或引起的后果作出预测的方法。通常用来对预测对象的未来发展作出种种设想或预计，是一种直观的定性预测方法。在企业价值评估中，情景分析就是对被评估企业未来可能出现的不同情境分别进行模拟，并评估各种可能情况下的企业价值。一般来说，情景分析可以分为以下三个步骤：2024/5/22 周三45 1.分析并确定未来可能出现的各种情景。对一家企业来说，通常可以将其面临的情景分为三种情况：一是乐观情景，也称管理层情景，是对合理范围内可能产生的销售收入、利润率和其他假设作较好结果的预期；二是基本情景，是对最可能发生的业绩和状况进行的一系列假设；三是悲观情景，是对合理范围内可能产生的销售收入、利润率和其他假设作较坏结果的预期。评估人员在与企业沟通的过程中，其管理层通常会将企业的经营状况描绘得很好，以最乐观的方式来估计企业未来的收人和经营状况，这可以被看作乐观情景。当评估人员根据经验，对这个行业、公司提出自己的看法和认识，结果可能会略低于企业管理层描述的乐观情况，其收入不会像管理层预计的那样持续高增长，成本也会略高于管理层的估计，这可以被看作基本情景。此外，为了保护投资者，有时需要将可能面临的较差情况考虑到评估过程中。因此，经济衰退，行业疲软，公司经营状况恶化这样的较差情况也是需要分析的情景之一,。评估人员通过对各种情景进行分析，可以了解未来各种可能发生的情况，以便更好地控制评估风险。2024/5/22 周三46 2.确定情景发生变化时哪些关键因素将发生改变。在企业价值评估过程中，当所选评估方法中使用的情景发生变化时，其中的某些关键假设数值也应随时改变。这些受情景影响的因素大致可以分为三类:一类是宏观经济假设，如GDP增长率、利率、汇率等；一类是行业和市场假设，如市场需求、产品价格、行业产能增长速度、平均产能利用率等；再一类是公司经营假设，如销售状况、固定资产投资计划、融资计划、重组计划等。3.确定当上述关键因素发生变化时，公司的经营和业绩将受到怎样的影响。当企业处于不同的情景下，上述假设数据将随之发生变化，企业未来的经营业绩将有所不同，评估结果相应也会发生变化。此时，针对不同的评佔结果，评估人员可以借助自身经验，判断不同情景下各种假设的合理性。2024/5/22 周三47 （二）敏感性分析 影响企业价值的因素有很多，但是否存在某些因素，其本身具有不确定的特点，并且该因素微小调整可能会引起企业价值较大变化。如果存在这样的因素，评估人员就需要谨慎行事，对其影响进行详细分析，此时可以运用的技术手段就是敏感性分析。敏感性分析是企业价值评估中常用的一种分析不确定性的方法。它是在确定性分析的基础上，通过逐一改变关键影响因素数值的方法来解释企业价值受这些因素变动影响的规律，进一步分析不确定性因素对企业价值评估结果的影响方式及影响程度。在企业价值评估中，敏感性分析通常分为以下几个步骤：2024/5/22 周三48 1.确定敏感性分析对象。在企业价值评估中，敏感性分析的对象是其评估对象，即企业整体价值、全部股东权益价值或部分股东权益价值以及由此衍生的内含股价等。2.选取不确定因素。评估人员在进行敏感性分析时，并不需要将所有的不确定因素都考虑进来，而应视被评估企业的具体情况，选取几个不确定性较大并对企业价值影响作用较大的因素。例如，产品价格、产量规模、投资额、增长率、内含报酬率或折现率等等，这些因素都可能会对企业价值产生较大影响。若某因素的小幅度变化能导致评估结果的较大变动，则该因素为敏感性因素，反之则为非敏感性因素。2024/5/22 周三49 3.测算不确定因素变动时对企业价值的影响程度。若进行单因素敏感性分析，需要在固定其他因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其他因素不变），以此判断各不确定因素本身对企业价值的影响程度。若同时进行多因素敏感性分析，可以借助一定的技术，判断几个因素同时变动对企业价值的影响程度。找出敏感因素之后，需要对其进行分析并尽量使之合理化，或者以区间的形式表示评估结果，提高评估方案抗风险的能力，增强评估结果的可信度。2024/5/22 周三50 （三）确定评估结论 对企业价值进行评估，可以采用一种或多种基本评估方法，得出不同的初步评估结论；也可能采用一种基本评估方法，同时采用多种具体的评估方法，并得出不同的初步评估结论。不论是哪一种情况，只要是采用一种以上的评估方法并形成不同的初步评估结论，就应当对形成的各种初步评估结论进行分析。然后，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理的评估结论。对不同评估方法得出的不同评估结果，评估人员既可以利用其判断力对每一个价值计算结果进行权重分配来确定最终的评估结果，也可以仅以单一的评估方法确定评估结果。但无论采用哪种方式，评估人员都应当考虑多方面的因素，并基于对可靠信息的判断，来说明评估结果的正确性与合理性。2024/5/22 周三51 五、五、编写写评估估报告告 通常情况下，为了便于理解和使用企业价值评估的结论，评估人员需要按要求编制企业价值评估报告。评估报告是评估人员在履行了必要的评估程序后发表的，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值分析和估算的专业意见，是评估人员履行必要评估程序后的工作成果。根据不同的标准及评估报告使用者的需要，评估报告可以有不同的类型。从评估报告的表现形式上，可以将评估报告分为书面评估报告和口头评估报告。对我国评估行业而言，专业机构承揽业务时只能提供书面评估报告。2024/5/22 周三52 六、整理工作底稿六、整理工作底稿 工作底稿是指评估人员执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。评估人员在执行评估业务过程中，每一阶段都应当留下记录评估工作的底稿，以反映履行评定估算价值的过程，用于支持评估结论形成，并且便于日后分析查看。对于专业评估机构来说，工作底稿的编制和管理是评价、考核评估师专业胜任能力和工作业绩的依据之一，是判断评估机构及评估师责任的有效证据，是控制评估质量和监控评估工作的重要手段。因此，整理工作底稿在企业价值评估工作中也是必不可少的程序。2024/5/22 周三53