房地产规划.ppt

熟悉和开展房地熟悉和开展房地产产理理财财 学习要求：熟悉房地产基本知识、掌握家庭理财中应租房还是购房的决策、了解房地产投资的技巧等内容及操作技能。1 1步骤一 认识房地产及房地产理财认知房地产房地产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基，以及依托于房屋、地基物质实体上的资产。房地产是一种耐用消费品，其独特的特点是：房地产属于不动产，具有不可移动性房屋属于耐用消费品新技术的发展对房屋价值的影响较小从长远看，房屋供不应求。2 2二、房地产理财根据理财的目的不同，房地产理财可以分为房地产消费和房地产投资两大类。房地产消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间服务而进行的消费。其实现的方式主要是购房还是租房的选择。房地产投资是指将房地产作为投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内，通过房地产的租金收入及价格的上升获得一定的预期回报。3 3三、住房消费的目标和理念1、量力而行2、循序渐进3、审时度势4 4居住居住规规划流程划流程流程生活质量房价增长率家庭人口房租增长率居住年限租房规划购房居住需求空间需求利率水平环境需求购房或租房决策首付款总价贷款是否购房区位用途大小户型5 5步骤二 购房与租房的选择一、年成本法购房者的使用成本是首付款占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。计算公式：购房者的使用成本=首付款存款利息+房屋贷款利息+首付款机会成本租房者的使用成本=房租+押金存款利息+押金的机会成本6 6案例分析沈先生看好一间40平方米的房子，有可租可买的选择。如果租房，房租每月1000元，押金3个月；如果买房，总价25万元，可获得20万元年利率6%的房屋贷款，首付款是5万元（假设押金与首付款的机会成本为5%，一年存款利率为3%）。试问买房好呢还是租房好呢？7 7（1）年成本法购房年成本：500005%+2000006%=14500租房年成本：100012+100035%=12150仅从年成本法计算，租房比购房地2350元（14500-12150），每月少支付196元（占月租的19.6%）8 8（2）相关费用评估费 律师费 保险费 抵押登记费 税费9 9考虑的其他因素房租是否每年调整 税费 房价上涨潜力（租房成本率为4.86%（12150250000100%），购房的成本率为 6.4%，差距只有1.54%。如果计划住5年，只要房价在5年内上涨7.7%以上，购房依然划算）利率高低 居住的期限1010练习沈先生看好一间60平方米的房子，有可租可买的选择。如果租房，房租每月2000元，押金3个月；如果买房，总价50万元，可获得40万元年利率6%的房屋贷款，首付款是10万元（假设押金与首付款的机会成本为5%，一年存款利率为3%）。试问买房好呢还是租房好呢？1111二、净现值法净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值的比较方法。支付的净现金流越小越好。1212案例分析 陈女士看中广州市中心的一套商用房产。若租房，房租每年30万元。陈女士确定要在该处住满5年。购则总价800万元，假设5年后售房所得为1000万元。以贷款利率6%为机会成本的计算依据。试问该租还是该买？1313参考答案首先计算租房的净现金流现值P=年金30万元年金现值系数（n=5，i=6%）=30（P/A,6%,5）=126.37(万元)1414其次计算购房净现金流现值。购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值：P=5年后售房所得1000万元标准复利现值系数（n=5 i=6%）=1000（P/F,6%,5）=10000.74726=747.26(万元)购房净现金流量=5年后售房净所得的现值-购房现值=747.26-800=-52.74（万元）购房现金流量现值远小于租房的净现金流量，因此购房比租房划算。1515练习 陈女士看中广州市中心的一套80平方米的商用房产。若租房，房租每月租金3000元，押金3个月。若购则总价80万元，首付30万元，假设5年后售房所得为85万元。以贷款利率6%为机会成本的计算依据。请帮助陈女士计算分析租房和购房成本，并分组讨论租房和购房的优劣。1616步骤三 消费性住房选择一、衡量自己的负担能力1、按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价。可负担的房屋总价=可负担的首付款+可负担的房屋贷款可负担的房屋单价=可负担的房屋总价需求面积1717案例分析张女士年收入10万元，预估年收入为10万元，预估收入的成长率3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率为6%计，假设张女士准备买100平方米的住房。试计算可负担的首付款、可负担的房屋贷款、可负担的房屋总价和可负担的房屋单价。1818参考答案首付款部分：1040%（F/A，10%，5）+2（F/P,10%,5）=1040%6.105+21.6105=27.641(万元)贷款部分：10（F/P,3%,5）40%(P/A,6%,20)=101.159340%11.4699=53.188可负担的房价：首付款（27.641）+贷款（53.188）=80.829可负担的房屋单价为：808290/100=8082.9(元/平方米)1919练习 张女士收入10万元，预估收入为10万元，预估收入的成长率5%，目前净资产4万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为8%，贷款年限为20年，利率为6%计，假设张女士准备买80平方米的住房。试计算可负担的首付款、可负担的房屋贷款、可负担的房屋总价和可负担的房屋单价。2020按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。公式：欲购买房屋总价=房屋单价需求面积需要支付的首付款部分=欲购买房屋总价（1-按揭贷款成数比率）需要支付的贷款部分=与购买房屋总价按揭贷款比率每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分年金现值年金现值=年金（P/A,n=离买房的年数，i投资报酬率）2121案例讲解 某先生首次置业，最近欲购买广州天河区的100平方米的某一处商品房，假定市面上的房价是1.5万元/平方米，按照我国最新的贷款规定只能7成按揭。如果该先生准备20年按揭，试问每月应该支付多少本息。2222购房租房的选择课后练习王先生最近看上了一套天河某小区的房子。该房可租可售，如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金1万，预计房租会根据情况调涨。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用商业贷款利率向某行贷款，贷款15年左右，本利等额摊还；另外，购房的一些税费支出，王先生在广州租住4年。王先生应该租房还是买房？其他信息：王先生的投资对象是基金，他一般购买广发基金。请你为王先生做一份租房或购房的方案。2323案例分析步骤 1、分析王先生的投资机会成本2、估算王先生购房的税费支出3、预测4年后广州天河的房价4、估算近年来广州天河房租的涨幅5、计算租房和购房成本的净现值6、还有哪些因素需要考虑？综合这些因素，王先生应该租房还是买房。2424