玉林商贸物流地产项目可行性研究报告.doc

目 录
第一部分 总论 1
1.1项目名称 1
1.2编制依据 1
1.3主要研究目的与内容 1
1.4项目主要结论及建议 2
第二部分 玉林宏观经济 4
2.1 玉林市城市概况 4
2.2 玉林市城市发展规划 7
2.3 玉林市宏观经济运行情况 9
第三部分 玉林市土地市场概况 11
3.1玉林市历年土地市场概况 11
3.2 玉林市2008年土地市场成交情况 11
3.3玉林市2009年上半年土地市场交易情况 12
第四部分 玉林市房地产市场发展现状 15
4.1玉林市2008年房地产市场供应情况分析 15
4.2玉林市2008年房地产市场需求状况分析 16
第五部分 玉林市商贸及物流市场概况 18
5.1玉林市商贸物流市场概况 18
5.2玉林市主要专业市场概况 20
5.3玉林商贸物流市场前景分析 23
第六部分 项目地块分析 26
6.1 项目区位 26
6.2 项目周边环境及设施 26
6.3 项目所在片区发展概况 27
6.4 项目区位综合评价 28
第七部分 项目定位分析 29
7.1 项目SWOT分析 29
7.2 大地块房地产开发模式研究 30
7.3 项目定位市场定位研究 33
7.4 项目定位建议 35
7.5 项目开发模式与功能规划 36
第八部分 项目投资预算分析 40
8.1评估方法说明 40
8.2项目地块评分 40
8.3目前地块的价格预测 43
8.4项目地块指标建议 43
8.5项目地块价值预测 44
第九部分 项目地块运作方案 46
9.1方案一：自行投资开发运作 46
9.2方案二：独立进行土地运作 46
9.3方案三：合作开发 47
第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措 48
10.1 方案一投资成本测算 48
10.2方案二投资成本测算 51
10.3方案三投资成本测算 51
10.4 各方案投资成本统计汇总 51
10.5小结 52
第十一部分 经济效益评价标准 53
11.1方案一经济效益评价 53
11.2方案二经济效益评价 59
11.3方案三经济效益评价 59
第十二部分 方案风险评定及综合评价 60

第一部分 总论
1.1项目名称
玉林交通商贸物流地产项目
1.2编制依据
u 《投资项目可行性研究指南》
u 《建设项目经济评估办法与参数》（第三版）
u 《房地产开发项目经济评价方法》
u 《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)
u 《玉林市城市总体规划（2008—2020）》
u 《2008年玉林市国民经济和社会发展统计公报》
u 《玉林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
u 2008年玉林房地产统计数据，玉林市规划局、国土资源局公布的土地出让拍卖数据。
u 项目实地考察和周边楼盘调研
1.3主要研究目的与内容
本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。
项目论证主要内容包括：玉林市宏观经济与房地产市场研究、玉林市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。
1.4项目主要结论及建议
根据对玉林南二环2000亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：
1．项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公路至玉林的链接一级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。
2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来5—10年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。
3．项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达5.18亿元，对土地进行开发建设，收益更高。
4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。
5．玉林市政府2008年重点推出项目“玉林义乌小商品城”，因选址不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“玉林义乌小商品城”项目理想的进驻地。

第二部分 玉林宏观经济
2.1 玉林市城市概况
2.1.1 玉林地理位置概述
一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市
玉林

泛珠三角区
泛北部湾

项目所在城市——玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和福绵管理区，总面积12838平方公里，总人口641万人。全市有华侨100多万人，是全国著名的侨乡。
玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以玉林为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心的“半小时经济圈”。
2.1.2 玉林资源与商贸概况
玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居广西第一，花岗岩、石灰石、莹石等储量也比较丰富。玉林属于典型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地，容县沙田柚原产地，全国著名的“荔枝之乡”、“桂圆之乡”、“三黄鸡之乡”、“沙田柚之乡”。玉林旅游资源丰富，被誉为“天然南国园林”，是“中国优秀旅游城市”，有大容山国家森林公园、真武阁、勾漏洞、云天文化城等120多处名胜古迹。旖旎的南国山水风光，奇特的古今建筑，特色的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，“岭南都会”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。
2.1.3 玉林市投资环境
玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展，“一站式”服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设施日臻完善，玉林经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品”、“国家免检产品”，玉林制药已被认定为中华老字号品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰电子、国美电器、北京华联超市、南城百货超市等纷纷落户玉林；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业商机博览会（中国·玉林）、海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国－东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，玉林市被纳入北部湾（广西）经济区“4+2”合作区域。玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇处。

小结：
玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。
2.2 玉林市城市发展规划
《玉林市城市总体规划（2008—2020）》
u 城市规划性质
国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。
u 城市规划区
《规划》的具体范围包括：玉州区的玉城、南江、名山、城西、城北五个街道办事处以及茂林、仁东、仁厚和大塘4镇；福绵管理区的福绵镇和新桥镇；陆川县的珊罗镇，以及马坡镇的靖西、靖东、珠砂、新山、东西等5个行政村和马坡林场，玉林城市规划区总用地面积约为740平方公里。
u 城市空间主要发展方向
东扩：即城市往东方向（北流方向）发展城东新区。
南拓：向南主要发展的区域为江南区和城南区。
u 规划期限和城市规模
玉林中心城区人口规模：至2012年为80万人；至2020年为95万人。
玉林中心城区城市建设用地规模：至2012年为80平方公里，至2020年为98平方公里。
图2—1 玉林市城市总体规划
小结：
《玉林市城市总体规划（2008—2020）》指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城东板块，并规划将该板块发展成为玉林新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。
2.3 玉林市宏观经济运行情况
2.3.1 2008年玉林市总体经济运行情况
统计显示，2008年玉林市实现生产总值605.92亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，经济增长连续5年保持在两位数以上，经济运行保持平稳较快增长态势。从三次产业看，第一产业增加值150.53亿元，同比增长5.8%；第二产业增加值231.29亿元，同比增长15.2%，其中，工业增加值202.68亿元，增长15.2%；第三产业增加值224.10亿元，同比增长15.2%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为24.8%，比上年下降1.6个百分点；第二产业增加值比重为38.2%，比上年上升1.2个百分点；第三产业增加值比重为37.0%，比上年上升0.4个百分点。按常住人口计算，2008年全市人均生产总值超过10000元，达10770元，比上年增长11.8%。
2.3.2 固定资产投资与房地产业概况
全社会固定资产投资290.69亿元，增长26.0%，其中，城镇固定资产投资完成额242.58亿元，增长28.3%；农村固定资产投资47.68亿元，增长16.4%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资140.97亿元，增长24.3%，更新改造投资53.07亿元，增长62.2%，房地产开发投资35.99亿元，增长26.0%。商品房销售面积 137.41万平方米，增长1.0 %，商品房销售额26.54亿元，下降0.5%。
2.3.3 社会消费品零售概况
社会消费品零售额实现219.51亿元，同比增长23.5%，增幅比去年提高4.7个百分点，连续6年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现142.91亿元，同比增长23.9%，县以下消费品零售额实现76.61亿元，同比增长22.9%。分经济类型看，国有经济实现零售额17.56亿元，增长22.4%；集体经济实现零售额14.48亿元，增长20.0%；股份制经济实现零售额8.90亿元，增长55.4%；私营经济实现零售额19.50亿元，增长23.1%；个体经济实现零售额153.37亿元，增长22.4%。分行业看，批发和零售业、住宿与餐饮业消费品零售额分别实现189.06亿元、26.63亿元，分别增长23.3%与21.9%。全市非公有制经济零售额实现187.48亿元，增长24.5%，占全市社会消费品零售总额的比重为85.4%，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为69.9%。
2.3.4 人均可支配收入概况
城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗职工年平均工资21312元，比上年增长12.2%。全市城镇居民人均可支配收入14156元，同比增长16.0%；农民人均纯收入4123元，比上年增加587元，增长16.6%。
小结：
2008年玉林市经济总体继续保持平稳较快的发展，GDP达到了605.92亿元，2008年全市人均生产总值超过10000元，达10770元。根据玉林市“十一五”规划，至2010年玉林GDP约为630亿元，人均GDP达到10000元的目标，可以看出玉林市将超额完成十一五规划的总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。

第三部分 玉林市土地市场概况
3.1玉林市历年土地市场概况
近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，2008年土地出让面积达到2335.7亩，是2006挂牌出让土地面积的3倍，说明玉林市城市建设一直保持快速发展的势态。经过2007年玉林房地产迅速发展后，2008年土地供应宗数虽然与2007年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在30%以上。如表3—1所示：
表3—1 2006—2008年玉林市土地挂牌出让土地情况
年份
出让量（宗）
出让面积（亩）
出让金额（万元）
平均出让单价（万元/亩）
2006
8
691.464
41052.553
59.37
2007
25
1737.11
106832.26
61.5
2008
25
2335.6792
106770
51.94
资料来源：玉林市国土局
注：图上列举的2008年土地情况为已获知的成交情况，未包含不了解的其它成交情况。
2008年出让土地面积大，超过50亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与2007年相比下降。总体而言，玉林市工业建设和房地产开发的快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。
3.2 玉林市2008年土地市场成交情况
2008年1-11月份玉林土地出让/挂牌宗数以城东区居多有11宗，其次为江南9宗；城西与城北区共有5宗，在土地出让面积方面，由于城东区所出让的土地面积多数为超过50亩，该区域出让的土地面积占总量的66%。随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地价格随之上涨，在2008年的土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成交的情况下以城东区价格最高。如表3—2所示。
表3—2 2008年玉林1—11月土地出让情况
区域
市中心
占比
江南
占比
城东
占比
城西
占比
城北
占比
合计
出让宗数
-
-
9
36%
11
44%
2
8%
3
12%
25
出让面
积（亩）
-
-
584.1
28%
1352.3592
66%
32.49
2%
86.73
4%
2055.6792
出让总价
（万元）
-
-
28278
26%
73761
69%
1065
1%
3666
3%
106770
出让单价
（亩/万元）
-
-
48.4
-
54.5
-
32.8
-
42.3
-
-
可以看出，玉林市“东扩南拓”的城市发展格局在逐步推进，玉林房地产市场将以城东区、江南区为投资建设热点。
3.3玉林市2009年上半年土地市场交易情况
2009年上半年，玉林市总共挂牌11宗土地，其中4宗是工业用地，土地均价较低，范围从11.21万至14.02万；5宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为63.34万元至80万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧的一块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。

土地位置
总面积（亩）
土地用途
起始价（万元）
挂牌起始时间
单亩地价
（万元/亩）
玉林市岭塘工业区金港路西侧
23.56
工业用地
264
09.1.16
-09.1.19
11.21
玉林市玉柴工业园,二环环南路北侧、玉公公路东侧地块四
约21.00亩
批发零售用地
加油站用地
——
09.3.24
-09.4.2
——
玉林市玉柴工业园坡塘工业区、玉公公路西面
38.27
工业用地
440
09.4.13
-09.4.22
11.5
玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧
39.23
商服用地
城镇住宅用地
3140
09.4.17
-09.4.27
80.04
玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五
87
城镇住宅用地
8537
09.6.1
-09.6.12
67.22
玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六
40
商服用地
城镇住宅用地
09.6.1
-6.12
玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三
23.5
科教用地
10033
09.7.6
-7.15
63.34
玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九
36.2
商服用地
城镇住宅用地
09.7.6
-09.7.15

玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十
98.7
城镇住宅用地
2009.7.6
-09.7.15
玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块一
34.6
工业用地
485
2009.7.7
-09.7.16
14.02
玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二
40.1
工业用地
560
09.7.7
-09.7.16
13.97
从总体上说，1-3月仅有一宗土地拍卖，主要是受金融危机的影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌；4-6月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市总体规划（2008—2020）》的影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。
上半年玉林市平均土地挂牌价为37.33万元/亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让的5宗房地产开发用地，均价达到了67万元/亩，这反映了玉林房地产市场的回暖在拉动土地市场的需求。江南片区仅有一宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑一至二层均须设置农贸超市，受2008年江南区各大楼盘去化量较低的影响，2009年上半年在售物业均为2008年的剩余量，出于对房地产市场的保护和房地产商投资的积极性考虑，上半年政府减少江南区的土地出让，将更多投资集中在城东区，其他片区房地产发展较为缓慢。
根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格一般是挂牌价的100万元左右。目前玉林经济开发区土地拍卖价已达100万元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍价为93万元每亩。根据与玉林土地规划部门的了解，本项目周边地块土地拍价估计要到60万元/亩左右。

第四部分 玉林市房地产市场发展现状
4.1玉林市2008年房地产市场供应情况分析
受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响，2008年玉林市房地产市场供应量相对减少，新推出的项目也相对2007年减少，房屋的去化量同比相对下降，具体情况如下：
1.商品房住宅情况
2008年玉林城区全年住宅供应量约为50万平米，与07年的73万平米相比降幅较大，降幅约为32%；去化量约为31万平米，去化率为62%，同比下降了23%；城区住宅价格约为2300元/平米，销售均价同比07年有所上升；后续存量（在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和）约为83万平米。所推售的物业中，多层最多，占所有物业量的40.93%；小高层、高层两种物业量基本持平。
表4-1 2008年玉林城区住宅供应表
项目
江南
城东
中心
城北
城西
面积
占比
面积
占比
面积
占比
面积
占比
面积
占比
多层
70100
45.89%
43000
29.25%
35500
24.76%
-
-
57000
100%
小高层
57928
37.92%
49000
33.33%
34300
23.92%
-
-
-
-
高层
22680
14.85%
55000
41.98%
61000
42.55%
-
-
-
-
公寓
2053
1.34%
-
-
12570
8.77%
2200
100%
-
-
总计
152761
30.04%
147000
29.26%
143370
28.54%
2200
0.44%
57000
11.35%
注：未统计天地楼及公务员小区
各板块供应中，由于江南片占所有片区供应的30.04%，主要为丽景花园与盛世江南两个项目。其次为城东与中心区域。而城北与城西区域，由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢，市场开发程度进程放缓。
2.商业市场情况
2008年全年商业市场受市场的规范以及相关政策影响，全年供求都较为冷淡，全年供应量约为5万平米，去化量约为2.7万平米，后期存量约为7.8万平米,销售率约为54%,销售价格约为1.5万元/平米。
3.天地楼市场情况
2008年没有堆出新的天地楼项目,在售天地楼主要为以前剩余量，08年全年供应量约为2万平米，去化量约为1.3万平米,后期存量约为0.7万平米,销售率约为65%,销售均价约为3700元/平米。
4、经济适用房的供应情况
2008年玉林市场无经济适用房推出，从相关渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已开始动工，但对玉林整体的商品房销售市场影响不大。
小结：从2008年房地产市场供应情况来看，整个玉林楼市去化量下降，这是造成2009年初玉林房地产集中对2008年剩余量消化的主要原因。玉林房地产市场的供应还是商品住宅和商业地产为主，天地楼和经济适用房对整个房地产市场影响较低。
4.2玉林市2008年房地产市场需求状况分析
受经济形势的影响，玉林市居民的购买能力与购买欲望受到限制，市场去化量有所下降，具体情况如下：
1．城区住宅销售量分析
08年1-12月份的整体市场销售率为62%，与07年的85%相比，降低了23个百分点，销售状况有所下滑。物业的销售以多层、小高层为主，多层占总量的53.19%，小高层占30.42%。但受经济形势的影响，总销售量与07年相比整体下降。
表4-2 玉林市物业销售情况
项目
江南
城东
中心
城北
城西
面积
占比
面积
占比
面积
占比
面积
占比
面积
占比
多层
49130
58.29%
27000
34.07%
32320
36.20%
-
-
55550
100%
小高层
35150
41.71%
33000
41.64%
25650
28.73%
-
-
-
-
高层
-
-
19250
24.29%
31300
35.06%
-
-
-
-
总计
84280
27.33%
81250
25.70%
89270
28.95%
-
-
55550
18.02%
2．商业部分销售量分析
08年玉林城区3个项目有新的商务物业推出，其它项目基本为消化07年的剩余量。市场上有推售的项目有华商国际香港城、财富100、金谷广场、钻石旺角与岭南都会5个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到75%以上。
由于受金融危机的影响，消费者市场的预期降低，对物业的消费保持观望和谨慎购买的状态，2008未销售完的物业基本留在2009年初消化，这是2009上半年玉林楼市回暖缓慢的主要因素之一，而玉林的房地产市场目前还在稳定的上升增长阶段，因此整体市场的需求量会逐步增加，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业的需求也将会继续保持增大，虽然2008年经过了一些经济层面上负面的影响，但是玉林作为一个大型的二级城市，将会保持良好的房地产市场发展趋势，09年全年的房地产销售量预测将会打破100万平方米的业绩。
第五部分 玉林市商贸及物流市场概况
5.1玉林市商贸物流市场概况
目前，玉林有集贸市场230多个，形成了工业品服装市场、中药材市场、建材市场、汽车市场、摩托车市场、电脑电器市场、粮油市场等大中型专业批发市场，成为华南地区重要的商品集散地。凭借其独特的区位优势，玉林市提出倾力打造全国中小企业名城的目标，以中小企业为依托，重点发展机械、水泥陶瓷、健康、服装皮革等四大特色产业集群，从而走出一条独具玉林特色的发展道路。
　 从上世纪80年代中期开始，玉林的乡镇企业发展迅速，玉林中小企业，是玉林重要经济增长点。玉林市政府形成了把分散的中小企业聚集起来，集中力量实施培育中小企业特色产业集群战略。近年来，玉林市立足于原有的中小企业基础，从一批支柱产业中筛选出五大比较优势明显、特色鲜明的产业集群加以重点培育扶持。
　　机械产业集群。支持全国最大的内燃机生产企业玉柴机器集团有限公司做大做强，大力扶持“玉柴”配套企业发展，培育机械产业群落。
健康产业集群。充分发挥玉林制药传统品牌优势和南方最大中药材市场的拉动作用，推进中药产业化、规模化、标准化生产；同时大力发展以黑五类集团和北京燕京集团、新加坡旺旺集团等在玉林投资项目为龙头的食品加工业，培育健康产业群落。
水泥陶瓷产业集群。以亚洲最大的水泥企业安徽海螺集团所办的兴业海螺和世界最大的日用陶瓷出口生产企业三环集团为龙头，全面整合上下游企业，培育水泥、陶瓷产业群落。
服装皮革产业集群。发挥“世界裤子之都”福绵管理区的群体优势和中国最大的猪皮皮革供应商富英制革有限公司等重点企业的带动作用，以创品牌、上规模为目标，培育服装皮革产业群落。
电子信息产业集群。近年来，玉林市努力改善和优化投资环境，深入开展招商引资，主动吸纳东部产业转移项目，一批电子产业项目相继落户玉林市，为培育、壮大玉林市高新技术产业奠定了坚实基础。在走廊沿线的兴业、北流、容县已聚集了一大批电子企业，它们都是近两年东部产业转移中飞来的“金凤凰”。该产业呈现出三大特点，从小规模向大规模转变；由半成品向成品生产方向发展，产品囊括各类彩电显示器和高压包、高频头、传真机等高中低档四五十种；由单一企业向集群产业发展，一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来甚至是数十个，呈几何级数放大效应。
目前，玉林已成为全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一、国家级的建材生产出口基地、陶瓷工业基地、皮革服装基地和食品加工基地。全市共有机械、制药、陶瓷、工艺编织、食品加工、服装加工、冶金业、建材等8大类中小企业1.3万多家，占全市工业企业总数的98%以上， 有个体私营企业10万多家(户)，民营经济占全市生产总值比重63%以上， 中小企业已成为全市国民经济的重要支撑和“生力军”。其中，五大优势产业集群的工业总产值占全市规模以上工业产值比重超过80%。
5.2玉林市主要专业市场概况
（一）玉林工业品市场
玉林市工业品市场坐落于最繁华的玉林市商业大道——人民路中段，属广西规模最大的专业市场，于一九九四年九月动工兴建，一九九五年六月建成投入使用。该市场由港商投资建设，第一期工程占地160亩，其中主体市场60亩，铺面式市场100亩，总投资1.5亿元，建筑面积约20万平方米，主体市场摊位近7000个，外围铺面门店800多间。经过多年培育和发展，目前市场已发展为占地300多亩，商铺门店2000多间，有经营户8000多户，从业人员40000多人。
市场功能齐全，管理规范，服务周到，交通便利，有力地吸引着各地客商，日均客流量达5—6万人次；主要经营品种有：服装、布匹、针织品、五金、百货、家用电器、鞋类等20多个大类11000多个品种，入驻市场共有138个知名品牌，为市场的持续繁荣发展注入了新的活力，商品辐射广东、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、贵州、云南等20多个省、市（直辖市）；形成了庞大的流通交易市场群体和广泛的名企品牌效应。商品年成交额约18亿元，年上交利税约3000万元，成为玉林经济的重要支撑之一，成为广西小商品批发中心。
在工业品市场的辐谢、带动下，工业品市场的概念得到延伸，周边相继建成了机电五金市场、电脑城、新民商行、太阳商城、陶瓷商行、运美货运市场、新民菜市场和田丰菜市场等，形成了玉林市大市场群。
（二）玉林中药材市场
玉林市中药材市场是全国首批获批准开办的、也是广西唯一的中药材专业市场。位于玉林市中秀路，距离玉林火车站800米，地理位置优越，交通方便，市场占面积17500平方米，于1988年12月建成并投入使用，总投资800多万元，共有门店812间，是“全国文明市场”。
　　　中药材专业市场是获国家卫生部、国家中医药局、国家医药局、国家工商局批准开办的市场。市场内设有：银行、车队、邮电、停车场、晒药场、装卸队、仓库保管、信息中心、药材培训中心、药材监督检验所、饮食、住宿。
中药材专业市场是我国西南地区传统的中药材集散地市场，市场与国内24个省（区）、32个市建立了经济信息联系，药材购销辐射全国，转口远销港澳并与东南亚地区药材市场形成购销网络。目前，市场内共有经营户809户，从业人员3000多人，经营品种达900多种，市场年成交额5亿元，年创税1000多万元。
（三）玉林建材市场
玉林市建筑材料市场于一九九六年元月二十五日开业，位于玉林市外环北路中段，东距玉林客运中心1000米，西距玉桂路口500米，交通运输便利。 市场占地146亩，建筑面积18668平方米，共有铺面520多间。该市场通道宽畅，大小货车２４小时可以装卸货物。市场设有建材、钢材、木材、沙石砖、装饰材料、兽药饲料及旧货行业，现有个体户160户，企业20家，私营企业５户。产品来自广东、福建、江浙等省及广西各地。日客流量2000多人，市场月成交额达33000多万元，每年向国家上缴380万多的税款，市场还设有治安保卫、仓储保管、金融、通讯、运输、装卸等的配套服务设施。
（四）玉林市粮食农副产品专业市场
玉林市粮食农副产品专业市场于1995年12月31日竣工开业。市场位于玉林市城区外环南路、玉林火车站货台对面，交通便利。市场占地100亩，建筑面积 20000平方米，总投资3000万元，分为商住式门店和主体市、简易市场三部分。有市场固定门店场500多间，仓储3500平方米，外省及区内经营户1000多户。经营来自全国各地的粮食、蔬菜和水果等种类，是广西大型的农副产品批发市场。市场内设有工商、税务、银行、邮电、保安等管理和服务机构，并根据市场的经营特点设置了停车场、地磅、仓储、水电、住宿等服务设施。目前市场商品齐全，交易活跃，每日人流量达到2万多人，年成交额5亿多元，为国家创税费约300多万元。
（五）玉林市新城副食品专业市场简介
玉林市新城副食品专业市场于1991年5月建成开业，位于玉林市外环西路，东面紧靠通往广东、梧州等地的必经路，西邻出入北海、南宁等地的主通道，交通十分便利。市场占地70亩，建筑面积10000平方米，投资760万元，市场有固定门店220间，固定摊位150多个，周边商住式铺面500多间。市场经营商品主要有各种酒类、糖类、饼干、凉果、酱油、腐乳、豆类、木耳、大米等副食品和日用百货，商品主要销往广西各地以及广东、海南、贵州、云南、湖南等省区，交易活跃，年商品成交额超3.5亿元，是目前广西以批发性为主最大的副食品市场，成为桂东地区重要的副食品、日用百货集散地。
5.3玉林商贸物流市场前景分析
5.3.1成熟的商贸市场环境
玉林商业底蕴深厚，商贸繁荣，自古就有“岭南都会”之称，是中国华南地区重要的商品集散地。改革开放以来，玉林市逐步形成了以专业市场和综合市场、生活消费市场和生产资料市场并重发展的商品交易市场体系。全市共有批发市场、集贸市场、专业市场、小商品市场等各类交易市场256个，年成交106亿元，以批发为主的专业市场45个，成交额超亿元的市场有15个。2008年全市实现社会消费品零售总额219.51亿元，同比增长23.5%，绝对值居全区14个地市中第4位，仅次于南宁、柳州和桂林。
5.3.2城市发展定位与政府的政策支持
玉林市“十一五”规划明确指出玉林市的城市发展定位，将玉林建设成为先进制造业与现代服务业并重的中小企业名城，建设成为区域性商贸物流中心、国际化中药交易物流港。2009年玉林市政府工作报告指出，逐步形成以玉林城区专业批发市场为龙头，各县（市、区）专业批发市场为骨干，重点乡镇农贸市场为补充的市场体系。创新商贸业结构、体制和经营方式，引进培育一批大型现代商贸企业，全面提升商贸业档次和水平，打造连接“两广”、辐射东南亚的桂东南区域性商贸物流枢纽。依托大型批发市场，整合仓储、货运资源，强化物流平台建设，构建农副产品和日用小商品物流配送中心，发展现代物流产业。
5.3.3区域合作的加强与市场辐射面的扩大
玉林“十一五”规划指出，努力建设桂东、粤西南和海南、西南的区域性商贸物流中心和商品批发中心、国际化中药交易物流港。玉林发挥作为广西和大西南通粤港澳桥头堡的优势和作用，率先融入泛珠三角经济区，有选择地承接东部产业转移，主动接纳泛珠三角经济区特别是粤港澳台资金、技术、人才、信息和产业的辐射，加强与广东等区域内省市的经贸合作和资源开发，同时加强与江、浙、沪长三角发达地区的经贸往来和合作，促进区域内资源有效利用和合理共享。积极引进国内外先进技术和管理，鼓励企业开展面向东盟自由贸易区的加工贸易业务。借助中国—东盟博览会平台，并通过中小企业商机博览（中国·玉林）紧密配合，加快融入东盟经济实体步伐，发展全方位合作交流，加强与东盟各国和城市的经贸合作与交流，积极参与区域合作分工，构建商品贸易、投资合作、高层论坛、旅游服务和文化交流平台，为东盟国家和其他国家及地区的企业走进玉林和玉林企业走向东盟和其他国家和地区架起桥梁，促进资金、技术、项目、商品、人才、信息的合理流动，把玉林市建设成为对接东盟大经济圈的有一定知名度的商业港。
5.3.4坚实的产业发展基础
玉林市抓住广西北部湾经济区开放开发机遇，全力打造工业集聚载体，推动机械、水泥陶瓷、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”，产业集群效应不断增强，为经济提速增效注入强劲动力：今年上半年玉林市积极转变发展方式，打造产业集群，经济社会呈现平稳较快发展的良好势头。玉林市上半年实施“强柴兴玉”战略，积极打造大企业大产业大集群。以直通直达服务解决玉柴发展中面临的各种困难和问题，支持玉柴实施“让利润不让市场”的策略，推动玉柴加强与大企业大集团合作。“强柴兴玉”战略的深入实施，推动了机械制造、水泥陶瓷、健康、服装皮革、电子信息五大产业集群发展壮大。上半年，全市规模以上工业累计实现总产值208.28亿元，同比增长20%。五大产业集群共实现工业总产值155.42亿元，占全市规模以上工业增加值比重达75.35%，拉动规模工业增长15.47个百分点，对规模工业增长的贡献率达77.55%，比2008年提高0.94个百分点。据初步统计，上半年全市完成地区生产总值282.56亿元人民币，同比增长13.7%。　
分析总结：
根据以上分析可知，玉林市商贸物流市场的发展前景广阔。首先，市场基础牢固，玉林商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培养，形成了产业集群，发展成为了桂东、粤西南和海南、西南的区域性商贸物流集散中心。其次，政府政策的大力支持。玉林市政府在城市功能布局、产业政策、重大项目建设上予以商贸物流大力支持，鼓励有实力的企业进驻玉林商贸物流业。再次，玉林商贸物流业具有坚实的产业基础，玉林市打造中国中心企业名城，以玉柴工业为龙头，推动机械、水泥陶瓷、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”集群的共同发展，成为玉林市商贸物流业的发展商品供应链的坚实基础。同时，玉林政府着力构建区域性商贸集散中心、北部湾经济区重要物