泽州农机厂综合楼老年公寓楼可行性分析报告.doc

**县农业机械公司
综合楼老年公寓楼建设项目
项目申请报告

目 录
第一章 申报单位及项目概况 1
1.1 项目申报单位概况 1
1.2 项目概况 1
第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 13
第三章 节能方案分析 15
3.1 用能标准和节能规范 15
3.2 节能措施和节能效果分析 16
第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 19
4.1 项目选址及用地方案 19
4.2 土地利用合理性分析 19
4.3 征地拆迁和移民安置规划分析 19
第五章 环境和生态影响分析 20
5.1 环境和生态现状 20
5.2 生态环境影响分析 21
5.3 生态环境保护措施 21
第六章 消防和安全 24
6.1 编制依据 24
6.2 消防设计 24
第七章 经济影响分析 26
第八章 社会影响分析 27
8.1 社会影响效果分析 27
8.2 项目建成后对社会适应性分析 28
8.3 社会风险及对策分析 28

附图：
1、**市**县农机公司置换土地用地地理位置图
2、**县农机公司公寓楼综合楼总平面规划图

附件：
1、项目申请报告编制委托书
2、企业法人营业执照
3、**市人民政府《关于**县农机公司置换土地的批复》
4、**市规划局《规划设计条件通知书》

第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
**县农业机械公司成立于上世纪60年代，前身为**县农业机械公司，1983年更名为**市（县级）农业机械公司，1985年归属郊区，1996年8月改为现名，企业原地址位于新市西街214号，占地15734m2，现有职工150余名，下设拖拉机、农用汽车、橡胶、配件、财务、办公室等部门以及6个农村供应网点，主要经营范围包括农用运输车、柴油机、发电机组、农副产品加工机械及农机配件等，曾连续三次获得全国农机企业优质服务先进单位称号，连续六次获得全县农机行业优质服务标兵单位称号。
1.2 项目概况
1.2.1 项目基本概况
项目名称：**县农业机械公司综合楼、公寓楼建设项目
建设地址：**市市区内凤城南路西侧
项目性质：新建
项目负责人：
1.2.2建设背景
我国是国有经济占主导地位的社会主义国家，国营（国有）企业数量众多，并且长期以来实行“企业办社会，职工低工资”的政策，企业职工住房、医疗、子女教育、养老等都由企业包办，从而形成了职工对企业高度依赖的基本国情和现实状况。
改革开放以来，我们国家逐步实现了由计划经济向市场经济的转变，而大多数国营企业的管理体制都未能及时跟进，其弊端日渐突现，在市场中逐渐丧失了竞争的优势，最终导致很多国营企业走上了关闭、破产的道路。尤其在农机经营方面，久保田、约翰-迪尔以及纽荷兰等国际知名农机品牌通过实施“本土化”策略，正一步步扩展着自己的领地。品牌的力量在中国以低价产品为主流的市场上显示出了强大的生命力。反观那些曾是中国农机品牌代言人的国有农机企业，却在新的竞争环境中，渐渐丧失了“话语权”。
**县农机公司曾经是该地区主要的农业机械产品供应商，由于体制落后，在改革开放的浪潮中经营状况逐渐衰落，该企业原地址位于新市西街214号，在黄华街西区改造时，原建筑群被拆除一空。作为补偿，**市土地局在凤城南路为该企业置换了一块土地（占地20亩），至今仍是荒凉一片。在此基础上，本企业提出了该项目的建设。通过该项目的建设，不仅可为企业现有退休职工安度晚年提供优越的居住环境，同时也将有效解决职工的就业问题（新建综合服务楼底层为商铺），为改善企业的经营状况奠定基础。
1.2.3 项目建设的必要性
1、该项目建设可有效缓解本企业退休职工住房困难的紧张局面，同时也将有效解决企业职工的就业问题
随着生活水平的不断提高，人们对居住条件提出了相应的要求。在中共中央十七次全国代表大会报告中也明确指出：到2020年我国将全面进入小康社会，并将住房条件作为衡量小康社会水平的主要指标之一。
该项目的建设主要是针对企业现有职工就业和退休职工晚年安置，尤其是退休职工他们都是为该企业做出过贡献的人，虽然该企业目前经营状况较差，但更应该让他们有一个优越的居住环境安度晚年。同时该项目新建一栋十二层的综合服务楼，综合楼底层为商铺，通过经营商铺可解决企业职工的就业问题，从而彻底改善企业目前经营状况差的问题。
2、该项目的建设符合国家关于保障老年人的权利、提高老年人生活质量的相关政策
目前我国已进入老年型社会，国家对老龄退休问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，并颁布了《老年人权益保障法》等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。如《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准。该项目的建设正是为了解决本企业老年职工的住房问题，是企业关心老年人的具体表现。项目的建设符合国家和地方关于提高老年人生活质量的相关规划。
1.2.4建设内容及规模
该项目建设包含一栋综合服务楼、两栋老年公寓以及配套设施的建设。总建筑面积将达到26430m2。
1.2.5工程设计方案
1、设计理念
在设计与配套设施上，按照人体功效学原理以及老年人生理心理机能的变化，充分考虑老年人各项生理功能减退时的需求，在房屋及公建配套设计上精雕细镂，使之真正适应老年人。
2、总图布局
（1）平面规划
项目总用地面积13334m2，建筑面积26430m2。其中综合服务楼建在小区东侧，东西朝向；两栋老年公寓位于综合服务楼西侧，南北朝向（详见附件：项目平面布置图）
（2）交通流线
场地内有便捷流畅的交通流线，并均按通行消防车考虑，在场地东侧和南侧分别开设地下车库单车道入口和出口。
3、建筑设计
（1）设计依据
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95 2005版
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《老年人建筑设计规范》JGJ122-99
《老年人居住建筑设计标准》GB /T50340-2003
国家现行的其它相关规范
（2）建筑设计
综合服务楼平面呈矩形，建筑占地1224m2，建筑面积12648m2，地上十二层，建筑高度控制在48米以下。主出入口在楼体中部开设，主楼梯间布置在楼体中部。做地砖楼地面，内墙及顶棚用仿瓷涂料，塑钢窗，木门，外墙面刷高档室外涂料。屋面采用聚苯板保温层，水泥焦渣找坡层，SBS防水层。在建筑入口处考虑无障碍设计。
两栋老年公寓平面也呈矩形，建筑占地1610m2（各占805 m2），总建筑面积13782m2（各为6891m2），地上八层，两栋公寓间隔37米，建筑高度控制在25米以下，每栋公寓分为三个单元。
4、结构设计
（1）设计依据
① 自然条件
基本风压为：W0=0.45kN/m2
基本雪压为： S0=0.3kN/m2
抗震设防烈度：7度
地震分组为第三组，设计基本地震加速度：0.05g
标准冻土深度：0.43m
② 设计所采用的规范
《建筑结构荷载规范（2006年版）》GB50009—2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
《砌体结构设计规范》GB50003—2001
《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
（2）结构设计
① 该项目所增建筑均采用钢筋混凝土现浇框架结构，墙体为轻质填充墙，基础拟为柱下钢筋混凝土独立基础。中部大跨度空间采用现浇后张法预应力混凝土结构。
② 材料
混凝土：基础、地下室、一层、二层柱C30，其余均为C25；
墙体：+0.000以下M7.5水泥砂浆砌MU10机砖，+0.000以上用M5混合砂浆砌MU5加气混凝土砌块；
钢筋：采用HPB235（φ），HRB335（φ）
5、人防设计
依据《**市结合民用建筑修建防空地下室管理规定》（晋市政发[2000]29号）第九条、第十条规定，该项目需缴纳相应的人防工程易地建设费。
6、配套工程
（1）供暖
该项目属城区范围内，建成后将直接接入**市城市供暖管网。
（2）给排水
给水由城市直接供给，供水压力为0.4Mpa，项目区内给水管采用球墨铸管及相应管件，建筑室内供水由室外供水管网直接供入，室内给水系统成枝状布置，采用单向供水，根据项目区的具体用水量、合理布置系统，保证室内最不利供水点压力。
项目排水系统包括雨水和污水排放系统。排水体制采用雨、污分流的形式，经过分别收集后分别排入小区雨水管网和污水管网。生活污水经化粪池沉淀后排入室外污水管网。室外排水系统为枝状布置，根据各支管排水量大小合理选择管径及坡度。室外排水管采用混凝土管，雨水重力流管道按满流设计，道路雨水排除方式采用地面暗沟式，在管道方向转折处，方向转折处、管道交汇处等地方设置检查井及其它附属设施。
（3）供配电设计
本工程各类公共场所、主要通道照明、消防设备按一级负荷供电。一路10KV电源引电缆至地下变电室，并设集中型EPS做为备用电源。低压母线设联络，互投自复；高压总计量，功率因数无偿低压侧集中补偿；消防、弱电机房、电梯等重要负荷为双电源末端切换。
（4）防雷接地系统
建筑防雷按三类防雷进行设计，屋顶防雷利用建筑物基础做自然接地系统，利用建筑物内柱、梁及基础内主筋作为引下线，将避雷带与建筑物基础作可靠连接，接地系统采用TN-S系统，所有金属构件及金属入户管道均做良好的等电位连接，设总等电位联结。
1.2.6 项目实施进度
图1-1 项目实施进度表
工期
工程
2008年
2009年
4-6
7-9
10-12
1-3
4-6
7-9
10-12
前期准备

工程设计

工程招标

建筑安装

装饰工程

竣工验收

1.2.7项目投资估算
1.2.7.1 编制依据
1、2005年《**省建筑工程消耗量定额》
2、2003年《**省建筑安装工程概算定额》
3、2003年《**省建筑工程投资估算指标》
4、2002年《**省建设工程其他费用标准》
5、**市工程造价信息2008年第1期
6、设备价格采用市场询价
1.2.7.2 投资估算说明
根据工程方案设计，参考估算指标，并结合**市当地市场价确定工程费用、其他费用及基本预备类指标如下：
1、 建筑工程费（合计3503.7万元）
（1）综合服务楼总建筑面积12648m2，按1300元/m2估算，小计1644.24万元；
（2）老年公寓总建筑面积13782m2，按1200元/m2估算，小计1653.84万元；
（3）室外工程：供水管网300m，按150元/m估算，小计4.5万元；排水管网300m，按150元/m估算，小计4.5万元；供电线路100m，按150元/m估算，小计1.5万元；绿化7929m2，按50元/m2估算，小计39.65万元；硬化15667m2，按100元/m2估算，小计156.67万元；合计206.82万元。
2、设备购置费（合计160万元）
该项目需外购电梯8部，按25万元/部估算，合计200万元。
3、其他费用（合计365.31万元）
（1）建设单位管理费按工程费用的0.8%计，小计29.64万元；
（2）建设单位临时设施费按建安工程费用的0.8%计，小计28.28万元；
（3）勘察设计费（合计185.01万元）
①可研编制费按《**省计委、物价局晋价房字【2000】第17号文件》计取，小计13.61万元；
②勘察费按建安工程费的0.5%计取，小计17.67万元；
③设计费按《勘察设计收费标准》（2003）计取，小计124.98万元；
④施工图预算编制费按工程设计费的10%计取，小计12.5万元；
⑤施工图审查费按工程设计费的13%计取，小计16.25万元；
（4）工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》计取，小计93.15万元；
（5）招标代理费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计取，小计16.02万元；
（6）消防设施配套费按5元/ m2计，小计13.22万元；
（7）人防易地建设费按35元/m2计，小计92.51万元；
（8）城市基础设施配套费按35元/m2计，小计92.51万元。
4、基本预备费
按建设工程费用和其他费用的8％估算，小计325.62万元。
1.2.8 投资估算结果
该项目总投资为4395.83万元，其中：工程费用3504.9万元，设备购安费200万元，其他费用费365.31万元，基本预备费 325.62万元（详见工程投资估算表）。
表1-2 工程总估算投资表
单位：万元
序号
工程或费用名称
建筑
工程
设备
购安
其他
费用
合计
一
建筑工程
3504.90
200.00

3704.90
1
综合楼
1644.24

2
老年公寓
1653.84

3
室外工程
206.82

二
设备﹑器具购安费

200.00

1
电梯

200.00

三
工程建设其他费用

365.31
365.31
1
建设单位管理费

29.64

2
建设单位临时设施费

28.28

3
勘察设计费

185.01

3.1
可研编制费

13.61

3.2
勘察费

17.67

3.3
工程设计费

124.98

3.4
施工图预算编制费

12.50

3.5
施工图审查费

16.25

4
工程监理费

93.15

5
招标代理费

16.02

6
消防设施配套费

13.22

7
人防易地建设费

92.51

8
城市基础设施配套费

92.51

四
基本预备费

325.62
325.62
五
总投资

4395.83
1.2.9 资金筹措
项目总投资4395.83万元，资金来源为企业引资。
1.2.10 项目招标
该项目总投资4395.83万元，其中：建筑工程费3504.9万元，设备购安费200万元，工程设计费124.98万元，工程勘察费 17.67万元，工程监理费93.15万元；除勘察采用邀请招标以外，其他均采用公开招标的方式。具体情况见附表。

第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析
当前随着我国人口老龄化趋势，我国城市老年公寓的有效需求不断增强，其中老年公寓会越来越多成为老年人的首选。但是，目前我国区域老年公寓存在的诸多问题：一是老年公寓建设供不应求，数目少、规模小；二是政府对老年人的住宅建设重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构资金投入不足、管理不善；三是在部分企事业单位所办养老机构入住率不高的同时，民间资本介入福利事业的优惠政策落实困难。统计数据表明2010年，我国60岁以上的老年人口占总人口的比例达到10.2%，老年保障已成为老百姓普遍关心的话题，它保障了每个公民终身的基本生活权利，是构建和谐社会的重要内容，也是国家的职责。但是，现实和这一要求还存在较大差距。我国养老多是传统的家庭养老，它给子女上班族增加了生存压力，也使家庭养老功能削弱；同时独居老人、空巢老人也在增多，一些老年人的晚年生活较为困窘；因而，除了家庭养老保障，还要有社会保障。这其中新建老年公寓，即是重要途径。
近年来，**市委、市政府为老年公寓持续发展提供了重要保障。有关部门依据国外经验和我国的具体情况，同时根据经济和社会协调发展的要求，制定了发展社区养老保障体系规划，将老年公寓住房的布局、数量、规模、设计以及住房产权、体制改革等方面内容，纳入区域经济和总体规划之中，以保证老年人对住房的需求，并对于那些现有设施和条件差的老年住房，及时改善，确保老年公寓住宅的持续、健康发展。此外，政府还制定了优惠政策，支持福利性养老事业和老年公寓建设。
该项目建设以科学发展观为统领，是贯彻落实老年法律法规和政策措施，促进老龄工作和老龄事业机制创新，使老龄事业与该地区经济社会发展相协调，与创全国示范文明城市相适应的具体体现。
通过项目建设，将进一步改善**县农机公司老龄职工的生活环境，为下一步大力发展老年教育、文化和体育事业，切实保障老年人的合法权益，全面提升企业规划“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的总体面貌。
因此，该项目的建设符合国家建设和谐社会的长远规划，属于政府积极提倡的基础性建设，目前该项目已取得相关的土地、规划等手续，项目切实可行。

第三章 节能方案分析
3.1 用能标准和节能规范
3.1.1 用能标准及节能规范
1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
2、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004
3、《中空玻璃》GB／T1944-2002
4、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
5、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
6、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
7、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
8、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002
3.1.2 相关法律、法规、政策等
1、《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令第90号）
2、《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》
3、《中华人民共和国可再生能源法》（中华人民共和国主席令第33号）
4、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）
5、《建设部民用建筑节能管理规定》（建设部143号令）
6、《节能中长期专项规划》（2004）
7、《中国能源技术政策大纲》（2006）
8、《中国节能技术政策大纲》(1996)
9、《节能减排综合性工作方案》（2007）
10、《关于认真做好〈公共建筑节能设计标准〉宣贯、实施及监督工作的通知》（建标函〔2005〕121号）
11、《关于加强〈建筑节能工程施工质量验收规范〉宣贯、实施及监督工作的通知》（建办标函〔2007〕302号）
12、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发[2005]22号）
3.2 节能措施和节能效果分析
3.2.1 节能措施
1、建筑节能
（1）项目所在地区属寒冷地区，建筑物的体形系数应小于0.30，尽量减少建筑物外维护面积，以达到节能目的；
（2）采用新型墙体材料，如粘土空心砖、粘土多孔砖或粉煤灰砖等，同时加强墙体保温，降低墙体维护结构的传热系数；
（3）控制窗墙面积比和外窗的传热系数，减少窗的散热量。公共建筑每个朝向的窗墙面积比均控制在0.70以内。
（4）屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗，其气密性等级为3级，执行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002规定。
2、采暖通风节能
（1）设计集中采暖系统时，主采暖管道按同程系统和树枝状敷设，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。
（2）采暖管道采用聚胺脂泡沫保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。
（3）集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。
（4）冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。
（5）管道保温，加调节阀来控制温度。
3、节水设计
（1）根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。
（2）根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。
（3）提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。
（4）采用节水龙头和节水器具。
4、电器设计
（1）供电系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中损耗。
（2）充分利用自然条件，白天各主要房间及大面积场所利用自然通风和自然采光；
（3）采用高效节能灯并组合分区控制；
（4）在建筑物走道及楼梯间、卫生间采用声控开关，以达到节约用电的效果。
3.2.2 节能效果分析
通过采取以上措施后，减少了使用烧结实心粘土砖等对耕地和植被的生态破坏，降低了供暖能耗，减少煤炭用量及其使用对大气造成的污染，节约了水、电等资源，对节能减排和可持续发展具有一定的意义。

第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
4.1 项目选址及用地方案
该项目位于**市凤城南路西侧，总占地面积20亩，所用土地是经**市人民政府批复的拆迁安置用地，属划拨土地（详见附件：**市人民政府《关于**县农机公司置换土地的批复》）。
4.2 土地利用合理性分析
该项目的建设符合**市总体规划，所占土地目前处于闲置状态，场区东侧为规划中的凤城南路，其他三面为空地，该项目已取得建设用地批准书和相关规划文件（详见附件）。
4.3 征地拆迁和移民安置规划分析
该项目所占土地内无居民建筑，故不涉及拆迁事宜。但由于该宗地原属**县南村镇杨洼村水浇地，征地补偿费1199150元，由**市土地收购储备中心按规定支付。
第五章 环境和生态影响分析
5.1 环境和生态现状
5.1.1 自然环境条件
该项目位于**市市区内，该地区属暖温半湿润大陆性季风气候区，四季分明，冬长夏短，雨热同季，温暖适中。年平均气温10.9℃，极端最高气温38.6℃，极端最低气温-22.8℃，年平均降水量682.3mm，年蒸发量相当于年均降水量的2.87倍。
5.1.2 污染物状况
1、大气环境质量现状
本区域主要污染物为TSP、SO2和NO2。根据**市环境保护监测站2007年市区空气质量连续监测情况的报告知，市区达一级标准为21天，二级标准为299天，三级标准为43天。PM10年均浓度0.108 mg/m3，SO2年均浓度0.078mg/m3，NO2年均浓度0.031 mg/m3。
2、地面水环境质量状况
该区域作为**市近年规划开发的主要街道，污水来源主要为生活污水，直接排入城市排水管网，对环境的污染较小。
3、噪声质量状况
本项目位于**市凤城南路，该区域内建筑较少，无噪音来源，现场监测噪声58—65dB(A)左右，声环境质量一般。
5.2 生态环境影响分析
5.2.1 施工期主要生态影响
该项目施工建设期对环境的主要影响为：施工原料运输产生的扬尘、建设用水和人员的生活废水、土建工程和设备安装引起的噪声及施工期间的固体废弃物。施工期仅需要做好保护措施即可，影响时间段较短，随着工程结束，影响随之消失。
5.2.2 运营期主要生态影响分析
该项目运营期间对环境的主要影响为：生活废水及固体废弃物。
5.3 生态环境保护措施
5.3.1 施工期环境保护措施
1、大气污染
该项目施工期对大气环境的污染主要是散装建材的堆放，运输等产生的扬尘和施工作业中的粉尘，施工中必须严格执行以下防治措施：
散落在地上的水泥和砂要经常清理；散装水泥、砂、石灰等易产生扬尘的建筑材料不准露天堆放，要堆放在封闭式场棚内或使用抑尘网将其覆盖；裸露地面要使用抑尘网将其覆盖；施工现场道路要经常清理、洒水。运输建筑材料的车辆不得超载，运输粒状散料的建筑材料车辆的装载高度不得超过马槽，并且必须用蓬布盖严，防止抛撒；运输道路经常清扫；拉运建筑垃圾（土、砖）的车辆不得超载，不得沿路抛洒，车辆驶出工地轮胎要清洗干净。
2、水污染
该建设项目施工期间对水环境影响主要是施工过程中产生的废水及施工人员的生活污水。防治对策如下：
对施工过程中排放的废水要进行控制和处理。施工废水要建收集池收集，重复利用，不得任意流淌；生活污水不得随意泼洒，应收集起来，倒入旱厕。
3、噪声
本项目主要噪声污染源是各施工阶段施工产噪机械设备和运输车辆。针对项目具体情况，提出如下噪声防治措施：
（1）尽量选用性能好、噪声低的施工机械，不符合国家规定的噪声限值的施工机械不得进入施工现场。
（2）强噪声机械合理选择施工作业时间。
（3）使用频繁的一般性施工机械（例如水泥搅拌机等）应安排在有围栏设施的棚内。
（4）加强运输道路管理。
（5）禁止夜间施工，建筑材料的运输时间要避开夜间及昼间的交通高峰期。
4、固体废弃物
施工期产生的固体废弃物主要是建筑垃圾，统一清理后运至市垃圾填埋厂填埋处理。
通过以上污染防治措施，施工期对环境的影响很小，且随着施工期的结束，这些影响也将消失。
5.3.2 运营期环境保护措施
1、废水
项目运营期内废水来源主要为生活污水，可直接排入城市排污管道。
2、固体废弃物
生活固体废弃物应分类集中堆放，有回收价值的回收利用或交回收公司，无回收价值的废弃物，由环卫人员清运至垃圾处理厂统一处理；提倡绿色消费，减少一次性用品的用量。
通过以上污染防治措施，可以将运营期对周边环境的影响降到最小，保证居民的正常生活。
项目建设还必须严格执行环境影响评价制度和环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”制度，确保各类污染物的达标排放。

第六章 消防和安全
6.1 编制依据
1、《中华人民共和国消防法》 1997年8月29日
2、《建筑设计防火规范》 （GBJ16-87）2001年版
3、《建筑灭火器配置设计规定》（GBJ140-90）
4、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）
6.2 消防设计
1、设计原则
该项目消防设计要遵循“以防为主、防消结合”的原则，严格执行设计规范。根据以上规范，确定该项目主要建筑耐火等级为二级。
2、总图布置
在总图布置中，各建筑物周围按相关规范留出消防通道，确保消防车畅通无阻。依据《规范》中民用建筑的防火间距要求，项目主要建筑物防火间距为6米。
3、消防给水及管道设计
消防用水来源为市区凤阳街供水管网。
室外消防系统采用低压制，室外消防用水量30L/S，给水管网成水平环状布置，用阀门分成若干独立段，每段内消火栓的数量不宜超过5个，管道最小直径不应小于100mm，输水干管不应少于两条，当其中一条发生故障时，其余干管应仍能通过消防用水总量。消火栓间距不应超过120米，保护半径不应超过150米。
室内消防系统以小区整体考虑，除多层住宅不设消防栓外，其他建筑均设消火栓系统，室外消防水池、水泵均为小区共用，小区设消防控制室，小区消防系统连成环状，在高层住宅楼顶设高位水箱，稳压泵，平时由稳压泵稳压、火灾时稳压泵控制消防主泵启动；消防泵、稳压泵由消防控制中心控制启停；水泵启停及水池水位、水箱水位等状态均由消防控制中心监控。
4、消防用电设计
消防用电采用单独的供电回路，并当发生火灾切断生活用电时，仍能保证用电，其配电设备应有明显标志。配电线路穿管保护，暗敷时保护层厚度不应小于3cm，明敷时必须穿金属管，并采取防火保护措施。
5、消防通道设计
高层建筑周围设环形消防通道，当有困难时，可沿建筑的两个长边设置消防车道，消防车道净宽和净高不宜小于4m，距高层建筑外墙不宜小于5m，尽头式消防车道设回车道和回车场。

第七章 经济影响分析
随着人口老龄化的发展趋势，我国已经进入人口老龄化社会，同时我国人口平均寿命也在不断延长，对于城市居家养老的可能性越来越小，甚至基本上没有，于是社会上各种形式的公益性、商业性养老服务机构应运而生。
对于本企业而言，由于经营状况日益衰落，大部分退休职工的生活都比较拮据，大都没有自己的住房，长期居住在企业的宿舍或租赁房屋中。目前，企业原有建筑已全部拆除，大部分退休人员居无定所，无论是入住养老院还是购买商品房，对他们来说都意味着高昂的费用。该项目的建设正好解决了退休职工的燃眉之急，由企业引资修建老年公寓，大大降低了企业退休职工的经济负担，使他们花较少的钱就可以享受到美好的生活环境。
此外，该项目建设包含修建一栋12层的综合服务楼，综合楼底层为商铺，通过经营商铺，一方面可增加企业的经营收入，另一方面可解决企业职工的就业问题，增加其个人收入。
所以，从经济方面来看，该项目的建设对本企业职工是非常有利的。
第八章 社会影响分析
8.1 社会影响效果分析
我国目前已进入老年型社会，国家对老龄退休问题非常重视，成立了全国老龄工作委员会，颁布了《老年人权益保障法》等一系列为保障老年人的权利、提高老年人生活质量的法律、政策。但就目前的发展情况来看，对于什么是老年公寓、有关老年公寓的设施、人员构成、服务内容、居住环境等的相关指标并没有一个统一的行业标准。严格来讲，老年公寓面对的服务对象是一些自理状况较好，可以独立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓内的一些娱乐、医疗和服务设施的老年人。此外，尽管国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准，但在进一步完善老年公寓的各项服务、设施、经营管理等方面仍然缺少相应的行业标准。
近年来，**市相关部门也逐步重视起老年人的生活问题，并逐步制定了相关规划和鼓励政策，该项目的建设将彻底解决本企业退休职工的住房问题，将大大减轻他们经济负担和其子女的压力。此外，该项目的建设还为该地区其他国营企业处理同类问题起到了带头作用。同时，该项目的建设也在一定程度上减轻了政府相关部门的压力，为该地区建设和谐社会起到了促进作用。
8.2 项目建成后对社会适应性分析
据相关统计数据表明：2010年，我国60岁以上的老年人口占总人口的比例达到10.2%，老年保障已成为老百姓普遍关心的话题，它保障了每个公民终身的基本生活权利，是构建和谐社会的重要内容，也是国家的职责。但是，现实和这一要求还存在较大差距。我国养老多是传统的家庭养老，它给子女上班族增加了生存压力，也使家庭养老功能削弱；同时独居老人、空巢老人也在增多，一些老年人的晚年生活较为困窘；因而，除了家庭养老保障，还要有社会保障。而新建老年公寓正成为解决这一难题的重要途径之一，随着我国人口老龄化趋势，我国城市老年公寓的有效需求不断增强，老年公寓已逐步成为老年人的首选。
近年来随着**市经济的迅速发展，相关部门和企业先后兴建了一系列优秀的老年公寓，如**市老年公寓、**市晓庄社区老年公寓、**市白云社区老年公寓等等，越来越多的老年人已逐步认可了老年公寓的优越性，而老年公寓的修建也已经成为构建和谐社会、关注老年人的重要体现。
8.3 社会风险及对策分析
8.3.1风险分析
该项目所面临的风险主要包括融资风险和建设风险。具体分析如下：
1、融资风险：该项目的投资相对较大，单凭企业本身难以完成项目的建设，所以该企业领导经过详细研讨后决定采用引资的形式进行融资，这就涉及到具体的融资风险。
2、进度风险：由于项目本身或者外界的一些因素导致项目工期延长，这必将影响企业后期的规划进度，同时增加项目的建设成本。
3、成本风险：在项目建设工程中，由于原材料上涨、工期延长等不可遇见因素导致项目的建设成本过高。
4、质量风险：由于施工队伍偷工减料等因素也可能引起该项目整体质量较差，从而导致项目失败。
8.3.2对策分析
1、企业领导要制定具体的融资方案，并请相关的专业部门或人员进行详细的分析论证，确保融资工作的正常进行，同时要签订合法、合理、周密的融资协议。
2、进行项目管理、控制项目进度、确保整个实施过程能够按照预计的时间表进行，对项目的成败至关重要。项目建设要整体规划、分步实施，通过严谨、科学、合理的实施计划，以规避实施过程中可能的风险。拟定切实可行的项目进度计划，制定详细的阶段任务计划，项目经理按周检查项目进度，随时根据计划执行情况调整人力资源、工作量分配，确保按计划完成每一个子任务。
3、在实施过程中，如何合理分配实施费用，结合项目进度和时间安排，将实施成本控制在计划之内，是项目成功的重要条件。在成本控制上要充分考虑项目设备材料价格上升因素及工期等外部因素对项目投资的影响，选择经验丰富的财务预算专家协助项目经理制定费用计划，设专职人员监督费用计划的执行情况，项目经理定期检查、控制费用计划的执行，避免超概。
4、除了对项目实施需要进行时间和成本的控制外，对实施的质量和最终结果也需要进行监控和做出评价。不少项目在实施之初没有制定实施的目标和期望，在实施过程中未能随时控制实施质量，在实施完成时不知道如何进行实施成败的评估，这对日后运营产生很大的不利影响。项目建设过程中要选择有资质、技术力量强的监理队伍，严把质量关，消除实施质量风险。同时可在各类技术合同谈判中加上保证性条款，对可能出现的风险损失制定赔偿措施，采用风险转移对策。

目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 可行性研究报告编制单位 4
1.3 承办单位简介 4
1.4 项目区概况 5
1.5 可行性研究依据 9
1.6 可行性研究的范围 10
第二章 项目建设背景及必要性 11
2.1 项目建设背景 11
2.2 项目建设必要性 14
第三章 项目建设地址及条件 17
3.1 项目建设地址 17
3.2 项目建设条件 17
第四章 工程建设方案 22
4.1 项目设计依据与原则 22
4.2 工程规划方案 23
4.3 工程技术方案 25
4.4 给排水工程 30
4.5 供电工程 31
4.6 采暖及通风 35
4.7 燃气设计 37
第五章 环境保护 38
5.1 环境保护标准 38
5.2 环境影响初步分析 38
5.3 施工期环境保护措施 39
5.4 运营期间环境保护措施 41
5.5 绿化 42
5.6 环境影响评价 43
第六章 节 能 44
6.1 依据标准、法律、法规和规范 44
6.2 能耗状况和能耗指标分析 44
6.3 节能措施 45
第七章 劳动安全卫生消防 48
7.1 设计依据 48
7.2 危害因素及危害程度分析 48
7.3 安全设施及措施 48
7.4 消防设施 50
第八章 抗震设防 52
8.1 编制依据 52
8.2 建设场地条件 52
8.3 建筑结构概况与抗震设计 54
第九章 组织机构与项目管理 56
9.1 组织机构 56
9.2 项目管理 56
第十章 项目建设实施进度 59
10.1 项目建设期 59
10.2 项目建设实施规划 59
第十一章 工程招标 60
11.1 招标依据 60
11.2 招标投标的基本原则 60
11.3 项目概况 61
11.4 项目提前招标情况 62
11.5 项目招标内容 62
第十二章 投资估算与资金措筹 65
12.1 建设投资估算的范围 65
12.2 投资