瑞金市体育中心游泳池(馆)投资投资可行性研究论证报告.doc

瑞金市体育中心游泳池(馆)建设

项
目
建
议
书

瑞金市体育局
二00八年五月
第一章 总 论

一、项目背景
1、项目名称；瑞金市体育中心游泳池（馆）建设
2、项目地点：绵水北路瑞金市体育中心
3、项目单位：瑞金市体育局
4、法定代表人：廖瑞华
5、项目总投资：452万元
二、建设单位概况
瑞金市体育局是全市体育事业的主管部门，在编人员13名，其中专职教练3名，下属有业余体校一所。现有体育馆一座、史料陈列馆一栋，每年组织全市综合性运动会一次，单项运动会12次以上，协助组织学校综合性运动会2-3次。
三、编制依据
1、瑞金市体育中心建设项目建议书。
2、瑞金市发改委关于瑞金市体育中心建设的立项批复。
3、瑞金市建设局、发改委、财政局发布的《2008年一季度建筑材料价格信息》。
四、研究范围
1、确定建设规模及标准
2、测算工程量，估算项目总投资。
3、主要建设条件分析。
4、预测进馆活动的人员，分析财务可行性。
5、研究对外招商的基本方案。
五、主要技术经济指标
1、游泳池：十条泳道，面积1300m2。
2、地面建筑面积：800m2。
3、项目总投资：452万元。
六、结论与建议
本项目是瑞金市体育中心建设项目的子项目，建设条件良好，财务效益较好，建议政府及相关部门列入重点招商项目。

第二章 项目建设的必要性、建设规模及主要内容

一、必要性
1、本项目是瑞金市体育中心的重要组成部分，也是其重要的子项目之一。目前，体育中心项目只完成了体育馆和史料陈列馆的建设，包括游泳池在内许多子项目尚未建设。因此，本项目的建设是逐步完成既定的体育中心建设内容的需要。
2、瑞金市目前尚无标准化游泳池，爱好游泳的市民大都只能到绵江河，以及几十公里外的水库游泳，既不卫生，又不方便安全。本项目建成后，将能较好的满足市民游泳运动的需要，也可为游泳比赛培养竞技体育人才提供条件。
3、是实现瑞金市体育中心集聚功能的需要。目前的体育馆只能满足篮排球运动项目的需要，其作为体育中心功能受到严重局限，投资效果较低，也无法满足市民多项体育运动的要求。本项目实施将显著的提高投资效果，真正为发挥体育中心的集聚效应。
二、建设规模及主要内容
1、游泳池。泳道10条，池宽26米，长50米，深水位1.6米，浅水位1.4米。
2、消毒室、更衣室、休息室、接待室、娱乐室共700平方米。
3、为游泳配套服务的小商品店建筑面积100平方米。
4、供水。从绵江河取水，自建供水系统。
5、供热。自建1吨燃煤锅炉供热。
6、围墙。总长140米，高2.2米。

第三章 主要建设条件分析

一、已完成项目建设场地平整道路、市政供水、供电、通信，以及市政排水工程，项目建设投资可大为节省。
二、项目地址交通便利，建筑安装材料运输便利。
三、工程建筑主要材料砖、砂石、水泥等当地可就近购买。
四、有足量的市场容量。目前，瑞金城区有6万体育人口，2010年、2020年将分别达到10万至20万体育人口。
五、政府重视本项目建设，在实施和运营过程中，将得到政府及相关部门的广泛支持。

第四章 建设方案

本项目建设方案包括游泳池、给水工程、附属建筑工程建设方案等。
一、游泳池。拟设10条泳道，池宽26米。长50米，最深水深1.6米，最浅水深1.4米。
二、给水。拟从绵江河取水，自建给水系统，输水管长300米。
三、排水。游泳池溢出及清洗池水，生活污水等排入市政排水管网。
四、供热。游泳池供热采取自建1吨燃煤锅炉供热。
五、接待室、更衣室、消毒室、休息室、卫生间，以及配套小商品店拟合幢共建，总建筑面积600平方米，其中小商品店100平方米。
六、围墙。总长140米，高2.2米。
以上只是本项目的基本方案，可根据项目投资者意愿适当改变，如增建娱乐场，一楼安排以上所列接待室等，二楼以上建设娱乐场、宾馆，但建筑高度应符合体育中心的总体布置。为提高游泳池总体功能，增加或调整布置辅助用房面积，可增建五阶看台。
本项目投资估算依据基本方案进行。

第五章 环境保护、消防与节能

一、环境保护
（一）污染因素
本项目主要污染因素有淋浴消毒废水、少量生活污水、燃煤锅炉烟气、烟尘煤碴等。
（二）排放依据
1、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
2、《污水综合排放标准》（GB8978-88）；
3、《煤污染物综合排放标准》（GB16297-1996）。
（三）污染控制措施
1、淋浴消毒废水、卫生间废水直接排入市政排污管。
2、燃煤烟气由烟窗入空气。
3、煤碴、垃圾及时清运。
4、施工中为降少噪声、粉尘对周边人群的影响，在午休、夜间应停止施工，以及采取酒水降尘。
二、消防
本项目依据GBT16-87《建设设计防火规范》1995年修订版设计。建筑物设计耐火等级为二级，并按消防要求设置地面式消火栓、灭火器。
三、节能
（一）节水
选用先进节水闸阀、器具，尽量二次用水。
（二）节电
选用先进高效节能型照明灯具及空调系统。

第六章 项目建设工期及招商模式

一、建设工期
本项目建设工期预定为一年。
二、招商模式
1、投资在完成前列基本建设内容的前提下，可以根据自身投资经营战略，选择是否投资兴建娱乐、宾馆、看台等配套及关联项目建设。
2、投资商可选择独资BOT方式或合作方式，如选择BOT方式则需支付相应的土地费用，其经营年限届时双方协商确定；如选择合作方式，则瑞金市体育中心将以土地作价入股，参与项目经营和利润分配。
本项目建议书以独资方式进行研究，究竟采取哪种投资方式，届时双方协商确定。
三、招标、投标方案
为保证工程顺利实施，确保工程质量，提高投资效益，可依据《中华人民共和国招标投标法》实行招标投标。其中建筑安装工程拟采取公开招标，项目设计、施工监理可自行招标。

第七章 投资估算与资金筹措

一、投资估算
（一）投资估算范围
包括游泳也、供水、配套服务等工程，以及预备费、建设单位管理费等。
（二）估算依据及方法
1、土地费用。预计项目用地3000m2(4.5亩)，按20万元/亩计，合价90万元。
2、配套服务用房建筑面积800m2，按1400元/m2计，合价112万元。
3、游泳池参照已建同类标准价格投资费用，按100万元计。
4、给排水系统工程费用暂定78万元。
5、供热工程按10万元计。
6、其他投资如绿化、环保等暂列5万元。
7、考虑项目工期短，不列涨价预备，基本预备费按工程费用的10%计。
8、工程建设管理费按工程费用的5%计。
9、流动资金暂列10万元。
（三）项目总投资估算452万元（见下表）

总 投 资 估 算 表
单位：万元
序号
工程项目或费用名称
金额(万元)
备注
一
建设投资
442

(一)
工程费用
305

1
游泳池
100

2
配套服务用房
112

3
给排水工程
78

4
供热工程
10

5
环保、绿化及其他
5

(二)
工程建设其他费
107

1
土地费用
90

2
建设管理费
15

3
生活家具购置
2

(三)
预备费
30

二
流动资金
10

项目总投资
452

二、资金筹措
项目建设资金由投资商自筹解决。

第八章 经济评价

一、基础数据
1、年营业天数按260天计算。
2、投入运营第一年年接待游泳人员按3.9万人次计，每人次收费标准按15元计，其他消费平均按8元/人次，则年游泳收入90万元。以后各年营业收入按6%增长计。
3、小商品销售按只提供游泳家人设定，经营收入和成本费用不列入项目计算范围。
4、建设投资按全部形成固定资计折旧年限20年，残值率按10%计，年限折旧额为20万元。
5、经营成本参照同行业按25%计，年经营成本为15万元。
6、营业款及其附加按3.3%计，年税金及附加为1.98万元。
7、项目计算期11年，其中建设期1年，经营期10年。
二、盈利分析
1、计算期平均年利润总额=（经营收入-经营成本-折旧-税金）/10
=(1185-297-20×10-39.14)/10
=64.89万元
64.89
2、投资利益率= ×100%=14.36%
452
三、财务评价结论
从现金流量表可以看出，本项目投资回收期为7年，当折现率为8%，财务净现值为198万元，财务内部收益率为14.68%，计算指标说明，本项目财务效益较好，在财务上完全可以接受，且财务风险较小。

9

附表
现金流量表（全部投资）万元

序号
项目
建设
运营期
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
一
现金流入

1
经营收入

90
95
101
107
114
120
128
135
143
152
1185
2
回收固定资产金额

242

3
回收流动资金

10

二
现金流出

1
建设
442

2
流动资金

10

3
经营成本

23
24
25
27
28
30
32
34
36
38
297
4
税金

2.97
3.15
3.34
3.54
3.75
3.97
4.21
4.46
4.73
5.02

三
净现金流量
-442
54.03
67.85
72.66
76.46
82.25
86.03
91.79
96.54
102.27
360.98

四
累计净现金流量
-442
-387.97
-320.12
-247.46
-171.00
-88.75
-2.72
89.25
185.79
288.06
649.04

计算指标:
2.72
1、投资回收期=7+ =7.03（年）；2、净现值（Ic=8%）=198万元
89.25

3、财务内部收益率14.68