营改增测算：房地产项目成本与销售收入对税收影响多大？.doc

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营改增测算：房地产项目成本与销售收入对税收影响多大？

（二）取得3%的专用发票
1、对增值税及附加的影响
若增加的成本，取得3%的增值税专用发票，可以进行抵扣，则减少增值税=100/（1+3%）*3%=2.91元，减少城建税及附加=2.91*10%=0.29。
2、对土地增值税的影响
（1）房地产加计扣除额=100/(1+3%)*20%=19.42
（2）房地产开发费用扣除增加额=100/(1+3%)*10%=9.71
增加的扣除金额=100+19.42+9,71=129.13
若增值率不超过50%时，减少土地增值税=129.13*30%=38.74
若增值率在50%-100%时，减少土地增值税=129.13*40%=51.65
若增值率在100%-200%时，减少土地增值税=129.13*50%=64.57
若增值率在200%以上时，减少土地增值税=129.13*60%=77.48
因为增加的成本，是在企业既定的清算扣除成本上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了成本，使得公司适用的税率更低，则节税效果更加明显。
3、对所得税的影响
公司增加了100元的土地成本或开发成本，扣除增值税后，相应减少了应纳税所得额97.09元，但是，由于少交了土地增值税、城建税等附加税费，因此，减少的土地增值税和城建税等附加税费，会相应增加应纳税所得额。
若增值率不超过50%时，减少企业所得税=（97.09-38.74-0.29）*25%=14.52
若增值率在50%-100%时，减少企业所得税=（97.09-51.65-0.29）*25%=11.29
若增值率在100%-200%时，减少企业所得税=（97.09-64.57-0.29）*25%=8.06
若增值率在200%以上时，减少企业所得税=（97.09-77.48-0.29）*25%=4.83
因此，增加100元开发成本：
若增值率不超过50%时，共影响税款2.91+0.29+38.74+14.52=56.46元。
若增值率在50%-100%时，共影响税款2.91+0.29+51.65+11.29=66.14元。
若增值率在100%-200%时，共影响税款2.91+0.29+64.57+8.06=75.83元。
若增值率在200%以上时，共影响税款2.91+0.29+77.48+4.83=85.51元。
同理，若少计入100元开发成本，就会增加相应的税额。
三增加100元销售收入
1、对增值税及附加的影响
增加增值税=100/（1+11%）*11%=9.91
城建税及附加=9.91*10%=0.99
2、对土地增值税的影响
若增值率不超过50%时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*30%=26.73
若增值率在50%-100%时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*40%=35.64
若增值率在100%-200%时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*50%=44.55
若增值率在200%以上时，增加土地增值税=（90.09-0.991）*60%=53.46
因为增加的收入，是在企业既定收入的基础上增加的，所以，适用边际税率最高。如果增加了收入，使得公司适用的税率更高，则税负会更重。
3、对所得税的影响
销售收入增加100元，增加主营业务收入90.09元，增加了应纳税所得额90.09元，由于多交了土地增值税、城建税及附加等，因此，多交的土地增值税和城建税及附加等，可以减少应纳税所得额。
若增值率不超过50%时，需交企业所得税=（90.09-26.73-0.99）*25%=15.59
若增值率在50%-100%时，需交企业所得税=（90.09-35.64-0.99）*25%=13.37
若增值率在100%-200%时，需交企业所得税=（90.09-44.55-0.99）*25%=11.14
若增值率在200%以上时，需交企业所得税=（90.09-53.46-0.99）*25%=8.91
因此，增加100元的销售收入：
若增值率不超过50%时，共影响税款9.91+0.99+26.73+15.59=53.22元。
若增值率在50%-100%时，共影响税款9.91+0.99+35.64+13.37=59.91元。
若增值率在100%-200%时，共影响税款9.91+0.99+44.55+11.14=66.59元。
若增值率在200%以上时，共影响税款9.91+0.99+53.46+8.91=73.27元。