盛世山庄旅游度假村建设可行性分析报告.doc

*县盛世山庄旅游度假村建设项目项目建议书*县盛世山庄旅游度假村建设项目第一章 项目概述一、项目背景（一）项目名称：*县盛世山庄旅游度假村建设项目（二）项目建设单位：盛杰（成都必控科技股份有限公司）（三）项目法人代表（四）建设地点：*市*县*镇（五）建设规模及主要内容主要建设内容：本项目建筑工程、水电安装工程、消防工程、道路工程、园林景观工程、绿化工程、附属基础设施工程及其他相关设施设备采购工程等。估算总投资：2318.41万元。（详见投资估算表）景区保护规划总面积： 334730 m2（约502.6亩）近期建设用地面积：24951 m2（约37.5亩）远期发展用地：60894 m2（约91.4亩）新建建筑总面积：4372 m2其中：祠堂398 m2 接待中心952 m2服务中心2730 m2有机食品加工场292 m2建筑层数：一二层；（六）编制依据1.中共贵州省委、省人民政府关于加快旅游业发展的意见2002年；2.国家旅游局旅游规划通则2003年；3.国家旅游局旅游资源分类、调查与评估；4.绿色度假公园管理要求；5.国家旅游局旅游发展规划管理暂行办法1999年；6.贵州旅游发展总体规划7.中华人民共和国星际酒店评定标准GB/T10001；8.中华人民共和国环境保护法；9.*市城乡规划管理技术规定；10.公园设计规范（中华人民共和国行业标准CCJ48-92）11.工程建设专业规范及相关要求（七）项目所在地概况*仡佬族苗族自治县位于贵州省最北部，*市下属的一个自治县。位于东经1072110751,北纬28362913。西北、东北与重庆直辖市之南川市、武隆县、彭水苗族土家族自治县毗邻；西南、东南分别与本省正安县、务川仡佬族苗族自治县接壤。总面积2156平方公里，辖10镇4乡（含1民族乡）。1.地形：*地处贵州高原向四川盆地过渡的斜坡地带，最高海拔1939.9米，最低海拔317.9米，平均海拔1000米左右，气候垂直差异明显，有利于大农业的全面发展和立体农业的配置。2.气候：属中亚热带高原湿润季风气候，常年雨量充沛，四季分明，无霜期长达285天以上，年平均气温16，年降水量10001200毫米，是省内茶叶、烤烟、油菜、药材、经济林木最适宜的种植区。3.旅游资源：*气候宜人，喀斯特地貌形成的奇山、异洞、幽谷、小溪等自然风光星罗棋布，珍稀动植物形成独特的景观，引人入胜。历史遗迹、民族风情别具特色。大沙河、仙女洞两自然保护区，位置靠近长江上游旅游区，与国家级风景名胜区金佛山咫尺相望。大沙河银杉自然保护区，既有极高的科学考察价值，又有很好的旅游功能。仙女洞岩溶洞穴群，是一座座雄伟壮丽的地下宫殿，造型奇特的钟乳石气象万千，巧夺天工，令人目不暇接，流连忘返。另外，*较为原始与完整地保存着被誉为“戏剧活化石”的傩文化，并形成“中国傩戏在贵州，贵州傩戏在*”的基调，现*傩戏已列入第二批国家级非物质文化遗产。4.社会经济自2002年被划定为国家扶贫开发工作重点县起，县扶贫攻坚力度加大，基础设施不断完善，农村产业结构不断优化，社会事业全面发展。基本形成了“生态立县，农业稳县，工业强县，招商富县，科教兴县，旅游促县”的发展格局。2008年，全县 年末户籍人口33.45万人，完成国民生产总值12.83亿元，其中第一产业4.63亿元、第二产业2.17亿元、第三产业6.03亿元。财政总收入1.19亿元，其中地方财政收入5664万元。农村居民人均纯收入2229元。第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设背景在党和国家领导人提出构建社会主义和谐社会为长远发展目标的总体背景下，中共贵州省委、贵州省人民政府公布了关于加快旅游业发展的意见，并由贵州省人民政府主持编制了贵州旅游发展总体规划，要求将旅游业作为贵州省的一个主要的支柱产业实现快速、可持续和跨越式发展，同时，将环境和文化资源作为全省社会经济可持续发展的主要基础加以保护，绘制出将贵州省建设成为“自然生态和民族文化相结合的旅游大省”的蓝图。根据优质旅游资源的数量和集中程度、区域内外的可进入性、市场需求现状和潜力等标准，在全省范围内划分出12个旅游区（综合旅游区六个，特色旅游区六个），其中本项目所在地*属于特色旅游区之一。*古为播州属地，山川俊秀，名人辈出，加之地扼川黔要冲，历来为商家和兵家所重，1935年1月中共中央在此召开*会议，使革命事业转危为安。*市也因此名扬中外1982年国务院首批公布*市为中国历史文化名城。近年来，全市累计接待游客和综合收入年递增15%和25%以上，到2008年全市接待游客1000万人次，综合收入80亿元。但是，由于*旅游业起步晚，对旅游产品的包装、宣传力度不够，旅游区的基础设施、接待能力滞后等，使得旅游资源的优势未得以发挥，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。二、项目建设的必要性*地区拥有良好的自然生态资源已经丰富多彩的民族文化，而本项目所在地*县*镇石仁村更是在旅游资源、气候、交通条件上更是得天独厚，项目场地在石仁村茶场山体中，周边风光秀丽，物产丰富，气候宜人；山体植被覆盖良好，年平均气温16摄氏度左右，冬无严寒，夏无酷暑。常年来一直是附近省市如重庆、四川和以及省内游客的避暑圣地，每到夏秋季节，来此避暑着络绎不绝，但随着游客人数日益剧增，而建设资金紧张和管理困难等诸多具体因素，致使*地区旅游服务相关的基础设施极为贫乏，其中住宿接待、生态旅游等旅游项目的缺乏最为严重，导致旅游接待工作异常困难。本项目拟利用当地环境打造成一座集住宿、餐饮、接待、文化创作、会议为一体的多功能度假山庄，以缓解*县旅游接待能力薄弱的压力。同时，利用当地生态农业的基础，合理开发新型产业，以带动当地社会经济发展。因此，本项目的实施，是非常有必要的。三、项目开发的有利条件（一）景观配套性好、品位高项目场地内绿化植被较好，山体险峻。有奇石、古木、水田、流水、山谷等丰富的自然风貌组成了中国传统文化中世外桃源般的田园景象，是造景的良好地点。（二）产业基础较好项目场地内有部分水田湿地和高地旱田，可以将其打造为生态农业园，既能改善生态环境，又能丰富当地产业。以形成本项目优越的市场竞争力。（三）搬迁工作量少项目用地范围内仅有少量住户，区内荒山草坡、林地、耕地和少量开荒地可收归国有，土地征用量不大，山体台地宽平，环境容量大，是开展旅游的理想地方，景区开发条件较好。第三章 市场分析及预测一、 市场现状随着我国国民经济的高速发展，国民生活水平大幅度提高，物质文明和精神文明建设进一步加强，人们开始追求生活乐趣，提高生活品质，其中旅游是达到这一目标的最佳途径。据世界旅游组织预测，到2020年，中国将接待入境游客1.37亿人次，占世界份额的8.6%，位居世界第一。贵州省的旅游增长速度同样惊人，据相关专家预测，到2015年贵州的旅游接待人数2达到2.2亿人左右。据初步统计，目前进入*县旅游的主要人群为：本县休闲度假散客，*地区双休日休闲度假散客，重庆节假日或避暑常客以及观光散客，重庆、贵阳、*、铜仁以及其他全国各地的旅游团，过境旅游团及散客。二、市场方位预测*县旅游资源主要辐射范围为重庆、贵阳、*以及临近各县市、自治县等。辐射人口达数千万人以上。本项目景观独特、类型丰富，有鲜明的特色和较高的品位，在*可以独树一帜，对不同层次、不同类型的旅游都有较大的吸引力。开发前期，以*、重庆为第一客源市场，项目建设逐步完善后，可以开辟贵阳、成都、以及周边地区为第二客源市场。第四章 场址条件一、 场址现状（一） 地点与地理位置项目地点虽居贵州省边缘地区，但是距离我国西部中心城市重庆仅100余公里，距离红色旅游城市*180余公里，目前有207省道通过该地区，另外由*通往重庆南川的高速公路年内即将动工。（二） 场址土地权属类别及用地面积本项目总体保护规划范围为334730平方米（约502.6亩）。其中近期建设用地24951m2，约37.5亩；远期发展用地为60894 m2。目前建设单位正在对用地进行评估和开发方案，以加快办理土地相关手续。二、 场址条件（一）地形、地貌条件*县山脉属大娄山系中支和东支余脉，最高海拔麻抓岩1939.9米，最低海拔芙蓉江出境处317.9米。地貌以溶蚀浸蚀低山峰丛和槽谷为主，碳酸盐岩广布，属典型的喀斯特地貌。项目场地内无不良地质现象。地基为均匀的粘土及岩石，强度较高，适宜建筑，同时场地地势较高，无影响建筑物的地下水。该场地地震烈度小于六度，属中软土，二类建筑场地。（二）城镇规划、基础设施条件本项目符合*市城市技术管理规定的规划条件要求，拟建地点有机耕路相连接，供水为山体自供水、供电为附近供电电网，通讯、排水等其他基础设施均能完全满足施工需要。（三）项目施工条件本项目是属于新建项目，建设场地已具备三通，场地还需要根据建设方案进行平整，待方案通过后即可着手该场地平整工作，施工所需的砖、石、砂以及钢材、木材等当地市场供应充足，建筑材料运输方便，有利于工程的施工建设。本项目为重要的民用建筑安装工程，施工技术成熟，施工工艺简单。综上所述，项目选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，新占用建设用地内无拆迁，施工方案成熟，已完全具备现场施工条件。第五章 工程建设方案一、项目建设原则把保护生态环境放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，可持续发展。对景区内的自然景观要绝对保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都以服从*市城乡规划管理技术规定和审批的项目总体规划方案为前提，并按主次轻重，统一规划，分期逐步开发、建设和发展。二、景区建设指导思想充分发挥本项目景观配套性好、品位高和产业基础较好的优势，突出项目自身的特点，以观光游览、生态农业、休闲避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动*县旅游业、交通运输业、土特产加工业，以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。三、景区建筑风格项目建设主要是接待用房以及服务用房，建筑风格采用有地方特点的传统建筑风格，使之与自然山川融为一体，室内装修，特别是卫生设施要配套，使游人感到宾至如归、身心愉悦。四、总体规划及功能划分 详见附图（*县盛世山庄旅游度假村建设项目初步方案）五、主要建、构筑物工程一览表序号项目数量单位备注1车行道1480.6米沥青路面2祠堂398平方米3接待中心952平方米4服务中心2730平方米5有机食品加工场292平方米6亭6座仿古7廊2座仿古8游泳池1座9牌坊2座10停车位35个生态停车位第六章 投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算编制依据及说明投资估算包括工程费用、工程建设其他费用、预备费三部份。1.工程费用：建筑安装工程费：包括房屋主体建筑安装工程、室外装饰工程、室内装饰工程以及附属工程的工程造价，按2004贵州省建筑工程计价定额标准并结合*市现行建筑市场行情，采用投资指标法估算。2.工程建设其他费用：土地及市政设施建设费：主要考虑本项目所需用地的征收费用及水、电、路的建设费用（地方政府投资部分）。建设单位管理费：取费标准为基本建设财务管理规定（财建2002394号）。勘察设计费：取费标准为工程勘察设计收费标准（2002版）并结合*的市场行情。工程监理费：取费标准为建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（黔价房（2007）84号）。招标代理费：取费标准为招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号）。咨询服务费：取费标准为建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）。预备费：主要用以解决建设中的不可预见因素，市场物价涨价因素等需要的投资。（二）投资估算根据建设方案估算，本项目建设总投资2318.41万元，其中：工程费用1805.6万元，工程建设其他费用230.98万元，预备费101.93万元，具体投资构成见表一建设项目投资估算表二、资金筹措本项目总投资为2318.41万元。本项目资金来源为自筹。第七章 效益分析一、经济效益（一）项目自身经济效益 本项目通过住宿、餐饮、会议接待、休闲娱乐、观光为途径，进行有偿服务来进行盈利。（二）附带产业经济效益本项目通过生态农业来带动周边地区产业发展。在项目区域内规划种植葡萄、柑橘、蔬菜、水稻和养殖生猪、奶牛、水产等，并进行有机食品加工。不仅解决项目餐饮等基础成本，同时也能为周边劳动力提供就业机会。（二）社会效益1、项目对社会的影响分析本项目的建设实施，能丰富*县旅游资源，为提升*县县域经济竞争力提供有效帮助，为*县旅游事业带来积极的社会影响，并且能为当地群众带来实实在在的好处。2、项目与所在地互适性分析该项目影响群体为大部分人民群众，他们也是本项目的受益者，对本项目的实施持欢迎态度。各级政府对项目的态度及支持程度。从*县人民政府和各级行政部门对本项目均持支持态度。3、社会风险分析项目建设符合国家投资政策，技术成熟可靠，不存在政策风险和技术风险。项目的风险因素主要为项目建设资金不能及时到位，造成工期延误不能按时交付使用。项目单位可通过建立完善的预算体系，积极落实和拓宽资金来源，严格项目资金的管理使用等措施，确保本项目的顺利实施。第八章 结论*县盛世山庄旅游度假村建设项目经以上研究分析表明，该项目符合*县的城市规划，对完善县级旅游基础设施具有非常重要的现实意义，是*县当前急需实施的项目，项目建设条件良好，前期准备工作充分，既十分必要，又切实可行。建成后对加快*县旅游事业的全面发展，促进*县乃至*市经济社会发展将发挥积极、重大的推动作用。因此，本项目是完全可行的，建议上级有关部门批准并支持本项目的建设。项目投资估算表 （表一）序号工程项目单位数量单价（元）金额（万元）备注一工程费用1805.601建筑工程43721500655.80（含水电、消防）2景观工程300万300.00(亭、廊、小品、步道、牌坊、游泳池等)3绿化工程60万60.00庭院绿化4道路工程6660300199.80新建车行道5林相改造90万90.006农场整治150万150.007其他附属工程350万350.00土石方平场、挡土墙、停车场、管网等二工程建设其它费用230.981建设单位管理费（一）1.0%18.06财建2002394号文2工程勘察设计费（一）5.0%90.28工程勘察设计收费标准（2002版）3监理费（一）3.3%59.58发改价格20076704招标代理费（一）0.5%9.03计价格 200219805前期咨询费（一）0.3%5.42计价格19991283号6施工图审查费（一）0.2%3.61黔价房调2003-1937环境评价费25万25.008水土保持、地质灾害评估相关费20万20.00三预备费（一+二）5%101.93四合计2318.41目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制单位41.3 承办单位简介41.4 项目区概况51.5 可行性研究依据91.6 可行性研究的范围10第二章 项目建设背景及必要性112.1 项目建设背景112.2 项目建设必要性14第三章 项目建设地址及条件173.1 项目建设地址173.2 项目建设条件17第四章 工程建设方案224.1 项目设计依据与原则224.2 工程规划方案234.3 工程技术方案254.4 给排水工程304.5 供电工程314.6 采暖及通风354.7 燃气设计37第五章 环境保护385.1 环境保护标准385.2 环境影响初步分析385.3 施工期环境保护措施395.4 运营期间环境保护措施415.5 绿化425.6 环境影响评价43第六章 节 能446.1 依据标准、法律、法规和规范446.2 能耗状况和能耗指标分析446.3 节能措施45第七章 劳动安全卫生消防487.1 设计依据487.2 危害因素及危害程度分析487.3 安全设施及措施487.4 消防设施50第八章 抗震设防528.1 编制依据528.2 建设场地条件528.3 建筑结构概况与抗震设计54第九章 组织机构与项目管理569.1 组织机构569.2 项目管理56第十章 项目建设实施进度5910.1 项目建设期5910.2 项目建设实施规划59第十一章 工程招标6011.1 招标依据6011.2 招标投标的基本原则6011.3 项目概况6111.4 项目提前招标情况6211.5 项目招标内容62第十二章 投资估算与资金措筹6512.1 建设投资估算的范围6512.2 投资估算依据6512.3 投资估算编制内容6612.4 资金筹措70第十三章 效益分析7113.1 项目实施对社会的影响分析7113.2 项目与所在地互适性分析7113.3 社会风险分析7213.4 社会评价结论74第十四章 社会稳定风险评估分析7514.1 社会稳定风险评估因素7514.2 项目建设社会稳定风险分析76第十五章 结论与建议7815.1 研究结论7815.2 建议7817*市建筑规划设计院有限责任公司