洗浴中心可行性分析报告.doc

洗浴中心可行性分析报告1. 洗浴市场未来发展趋势洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观（日营业额乃至高达百万元）。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新的消费高潮。谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部，南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部；而位于西部的海淀区总人口为218万，就业人口达73万，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有2来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。2. 本项目洗浴中心的可行性分析2.1项目经营洗浴中心的优势洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。交通条件：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有10多年的物业管理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。企业实力：开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。2.2项目的机会分析从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall金源Shopping Mall即将于今年10月1日开业，依靠本项目的特色和服务，金源Shopping Mall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源Shopping Mall中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城”。消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。2.3结论本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。3. 洗浴中心消费群体特征分析4. 自营洗浴中心的空间布局划分洗浴中心初步规划面积为8000平米。表 洗浴中心项目的大概面积规划序号项目数量单面积面积（平方米）1前台大厅15002男桑拿区115003女桑拿区17504自助餐厅15005按摩室6010平米/个6006VIP包间2040平米/个8007休息室8012平米/个9608套间（棋牌室）3030平米/个9009游泳池162510公共部分865合计80005. 自营洗浴中心的人员配备5.1 洗浴中心的组织框架保安部工程部保健部鞋部洗涤部客房部采购部财务部前厅接待预定接待总机总经理副总经理洗浴部经理客房部经理桑拿部市场部后勤部经理5.2 洗浴中心的人数配备本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。表 洗浴中心项目的人员配备序号职位数量（人）1总经理12副总经理13大堂经理44前台经理25前台服务人员146洗浴部经理27技师1008服务人员1509保安部经理210保安2011内保2012会计113出纳314后勤部经理215后勤人员101516餐厅经理117餐厅服务人员2018后厨619维修工程部经理120维修工621采购人员2022销售部经理123销售推广人员10备注：1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整；2、至少保证坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩师20人，保健、修脚师各10人；3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩；4、管理人员可以自定；5.3 洗浴中心的人员招聘途径主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角”，其次是从外地的按摩学校招聘技师。一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来510名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。6. 自营洗浴中心的成本分析6.1 员工工资依据以下数据测算，每月员工工资为250,000元/月，年员工工资为300万元。表 洗浴中心项目的员工工资序号项目单人工资（元/月/人）1前台（收银、迎宾）8002保安8003内勤、人事、采购80010004后勤、出纳、技术人员80010005会计150020006领班（大堂经理）50007内保1200备注：技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟（45分钟）的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源，等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较为通用的手法。6.2 管理费用依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760元/月，其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。每年的管理费用为1501万元/年。表 洗浴中心项目的管理费用序号项目顾客量数量单价费用1水600人300吨/天70元/吨21000元/天2电600度0.69元/度414元/天3柴油900公升/天3.75元/公升3375元/天4温泉维护费用800立方米1903元/天57090元/月5员工工资250000元/月6其他管理费用200000元/月合计1,250,760元/月备注：1、水：柴油1（吨）：3（公升）6.3 装修费用本项目的装修费用大概为750*43000万元，当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。表 洗浴中心项目的装修费用（部分）序号项目面积单位造价费用（元）备注1普通装修7000平米500元/平方米350万2局部特殊装修1000平米4000元/平方米400万合计750万 6.4 硬件投入费用硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定。比如，一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在2000万元左右（保守估算）。6.5 开发地下热水的相关费用按凿井深度4000米计算，开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。地下热水不会单收水费，只要按照北京市矿产资源补偿费（地热）征收标准和北京市地下热水资源费交纳相关费用即可。（详细请见附件有关温泉开发文件）6.6 广告宣传及市场推广费 广告宣传及市场推广费为：（管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用）173.91万元6.7 不可预见费 不可预见费用为：221.73万元（管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用）3221.73万元6.8 总投入费用 总投入费用为：7686.64万元管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用广告宣传及市场推广费不可预见费15013000200089073.91221.737686.64万元7 洗浴中心自营可行性分析7.1 自营洗浴中心的利润根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本项目进行自营，则可获得非常可观的利润，承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。本项目得出以下参考数据： 人均消费200元300元400元夏季春秋冬季夏季春秋冬季夏季春秋冬季日客流量200300400200300400200300400日营业额（万元）4 68691281216营业额（万元）36010807205401620108072021601440年营业额（万元）216032404320一次性投入（万元）7687年运行成本（万元）1501利润（万元）65917392819回收期11.5年4.5年3年7.2 出租物业的利润如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。经营面积：8000平米租金：1.7元/平米/天年租金收入：489.6万元/年管理费用（10）：48.96万元/年租赁利润：440.64万元7.3 自营与租赁利润的比较针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的9.8倍13.2倍，且自营仅仅是一次性的投入，即一次投入7687万元，之后获得的则是几倍的利润。7.4 结论 自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗浴中心部分自营。8 初步市场推广方案8.1 不按牌理出牌，创新业态；在未来一年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。8.2 先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度；在项目开业前，通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响，一夜走红。8.3 擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时尚；开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，从而带动整体消费。8.4 导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌；开业后，通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”），培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。因为洗浴中心80的客户是回头客。8.5 与时俱进，打造核心竞争力；这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。所以，与时俱进、永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟一之路。通过环境、服务与产品的不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿，领先一步，保持品牌的时代感，使之历久如新，经久不衰，实现永续经营的梦想。8.6 软广技巧在北青报，时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访谈，探讨洗浴中心的社会价值和影响范围，从而获得本项目的社会知名度8.7固定客源的锁定在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体附赠5折消费卡，3个月后发放8折卡，以初步锁定客源。9 实际经营者的经验分享9.1 用水量一般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水30以上，46月、911月最省水，平均2个人用1吨水。9.2 水温控制洗浴中心的水温随着季节的变换，洗浴中心对水温的控制也是不同的，一般冬天水温控制在42度左右，夏天水温控制在38度左右。9.3 柴油用量业内人士介绍说，北京90的洗浴中心都是用锅炉烧水的，用锅炉则会用到柴油，一般烧一吨水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有23家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心的需求；而本项目规模的洗浴中心，建议本项目在后期经营时一定要与58家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。9.4 锅炉根据本项目的规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉2个以上，费用大概为20万元。同时，如果使用水处理设备可以节约50的用水，水处理设备的费用为100多万。9.5 游泳池在桑拿房的旁边必须设立一个游泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定游泳池面积为1250平方米。9.6 包房洗浴中心有1015的包房是不能投入经营的，主要是要考虑所辖派出所、社会人员、内保、特殊服务生的占房率和使用率，同时可能还要招待一些朋友之类所用。9.7 管理经验 服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人； 附属给领班相当的权限，经理一般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理、监督； 内保要有一定势力范围，包括和公、检、法机关及社会人员的关系； 领班是关键人物，技师、小姐可以灵活调整，包括提成比例。开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调； 预留出包房给朋友、内保、小姐、公检法人员； 把领班带来的有经验人员分开管理。收银员要可靠，也可频繁更换。 装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴油控制较为紧缩，所以建议与5家（甚至更多）的供应商建立合作关系； 做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可能完善。 经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关：辖区派出所、分局治安处、分局扫黄打非办公室、地税部门、街道办事处。