解读土增税70号公告-细思极恐的“可”字(老会计人的经验).doc

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解读土增税70号公告:细思极恐的“可”字（老会计人的经验）
对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢.
原来,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.
OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了.
以3.5%的预征率来说,应预征:
1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元
但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是”转让房地产取得的收入”,并不是针对”预收款”,所以是两个不同概念的标准,把预收款也理解成”收入”,多少有一点先入为主或者一厢情愿.
所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金.但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然就会有点失望了.
再来看看另一个方面,就是增值税本身.预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变化之一,预售收入没有增值税纳税义务.所以,预售的收入中,不存在增值税金这个概念,所以就一点没有可扣减的.
如果按这个思路来理解,那么预征土地增值税,应该按预收款全额来计算,与过去营业税有点像.我猜,税务就是这么认为的.按这种理解,上例预征就是:
1,000×3.5%=35万元
在制定70号公告时,对于预收售的表述非常耐人寻味:
“为方便纳税人,……”
先来这么一句,让我们觉得是为纳税人着想.貌似可能给了一点点便利.然后规定:
“……可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
先注意那个”可”,真是细思极恐啊.
为什么用”可”字呢?显然是一项授权,让纳税人自已选择.要么按文件规定的公式来,要么不按文件规定的公式来.所以,制定70号文的人一定认为:按公式来,有利于纳税人.纳税人应该会选择这个公式.
按这个公式,上例的预征就是:
(1,000-1,000÷(1+11%)×3%)×3.5%=34.1万元
看看,比按1,000万元直接预征,节约了9千元钱,税务认为,这是给了企业一个”利好”,比按全额征优惠了一点.所以才用了这个”可”字,大家会欢天喜地地去选择.
说实话,我就是因为读到这个”可”字时,横过去、竖过来想了足足一分半钟,才明白过其中的味道来.真是细思极恐啊,因为按文件制定人的理解,原来计算土地增值税预征额时,必须按”预收款”来,不能扣一点点预征的增值税.
我们以为预征时扣减销项税金的想法,太天真了.
就像开头的孝子一样,以为应该收到300元现金,实际却是一包廉价被套.但如果你知道了,原来别人差点就不来了,你连被套也收不到,这样,恐怕就可以释然了.
但是且慢,房地产企业这类预征的情况,还有企业所得税呢!
企业所得税应该按1,000万元计算预计利润?还是扣除预交的增值税?还是扣除销项税金呢?
通过对”可”字的分析,我们可以揣摩出税务对待预收款的态度,预收款没有纳税义务,不存在增值税的问题.这样的话,按1,000万计算预计毛利.当然,也不排除,”为方便纳税人”,则”可以”扣除掉预征的增值税,再计算预计毛利.
所以,收个被套,总比什么都没有收好,大家还是接招吧.好心态,一辈子.

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。